Spanischer Immobilienmarkt – Rückblick auf das zweite Quartal 2025: Anhaltende Widerstandsfähigkeit und Wachstum

Aufbauend auf dem Rückblick zum ersten Quartal 2025 hat der spanische Immobilienmarkt auch im zweiten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit und dynamische Entwicklungen gezeigt. Der durchschnittliche Wert abgeschlossener Immobilienverkäufe – sowohl Neubauten als auch Wiederverkäufe – stieg im Jahresvergleich um 9,8 % und im Quartalsvergleich um 2,6 %, was einem realen jährlichen Wachstum von 7,7 % nach Inflationsbereinigung entspricht.

Diese anhaltende Stärke ist auf ein Zusammenspiel wirtschaftlicher Faktoren zurückzuführen, zu denen eine stabile Beschäftigungslage und eine robuste Nachfrage zählen. Letztere wurde maßgeblich durch die Zinssenkung der Europäischen Zentralbank um 25 Basispunkte und die damit einhergehenden sinkenden Hypothekenkosten beeinflusst. Dieses breit angelegte Wachstum im ersten Halbjahr unterstreicht die solide Basis des Marktes.

Auf regionaler Ebene war die Dynamik besonders ausgeprägt. In 16 der 19 autonomen Regionen Spaniens beschleunigte sich das Wachstum im Jahresvergleich oder es blieb auf hohem Niveau bestehen. Vier Regionen ragten mit Steigerungen von über 10 % heraus: Madrid führte mit 16,1 %, gefolgt von den Balearen mit 14,4 %, Kantabrien mit 14,1 % und Asturien mit 11,6 %.

Insbesondere die Balearen (25,3 %) und Madrid (6,8 %) haben ihre nominalen Höchststände aus der Immobilienblase von 2007 nun überschritten. Unter Berücksichtigung eines Verbraucherpreisindex von 2,3 % im Juni 2025 liegen sie jedoch weiterhin unter ihren inflationsbereinigten Höchstständen (9 % unter dem Höchststand auf den Balearen und 24 % unter dem Höchststand in Madrid). Der „Madrid-Effekt” hat einen Dominoeffekt ausgelöst und die Preise in den umliegenden Provinzen wie Toledo, Segovia, Guadalajara und Ávila in Bewegung gebracht, da Käufer nach erschwinglicheren Optionen suchen.

Provinzielle Hotspots und wirtschaftliche Zentren in Spanien

Auf provinzieller Ebene zeigte der Immobilienmarkt eine weit verbreitete Dynamik, insbesondere in wichtigen Beschäftigungszentren und in allen Provinzen an der Küste. Mehrere Provinzen verzeichneten ein jährliches Wachstum von über 10 %, darunter Madrid (16,1 %), die Balearen (14,4 %), Santa Cruz de Tenerife (14,2 %), Kantabrien (14,1 %) und Málaga (13,5 %). Die anhaltende Attraktivität der Küstenregionen und großen urbanen Zentren ist deutlich erkennbar und wird durch starken Tourismus, hohe internationale Nachfrage und florierende lokale Wirtschaften gestützt. Dies hat auch zu einer „Abwanderung der Nachfrage“ oder einem „Ringeffekt“ geführt: Käufer, die sich die zentralen Hotspots nicht mehr leisten können, weichen auf erschwinglichere und gut angebundene Nachbarprovinzen aus.

Treiber: Wirtschaft, Hypotheken und politische Weichenstellungen in Spanien

Die robuste Entwicklung des spanischen Immobilienmarkts im zweiten Quartal 2025 beruht auf der Widerstandsfähigkeit der Wirtschaft, günstigen Entwicklungen am Hypothekenmarkt sowie jüngsten politischen Maßnahmen. Spaniens Wirtschaft zeigt sich weiterhin stark mit stabiler Beschäftigung (die Arbeitslosenquote lag im 2. Quartal 2025 bei 10,29 %) und einem soliden BIP-Wachstum (+1,1 % zum Vorquartal bzw. +3,0 % im Jahresvergleich).

Die Zinssenkung der EZB vom 5. Juni 2025, durch die der Einlagesatz auf 2,00 % gesenkt wurde, hat begonnen, die Hypothekenkosten zu senken und die Wohnraumnachfrage anzukurbeln. Im ersten Quartal 2025 lag die durchschnittliche Hypothek in Spanien bei 145.193 Euro mit einer durchschnittlichen Monatsrate von 756 Euro. Im zweiten Quartal 2025 stieg die durchschnittliche Hypothek leicht auf 149.733 Euro, während die durchschnittlichen Monatsraten mit 757 Euro weitgehend stabil blieben. Die Kreditvergabe erfolgt weiterhin verantwortungsvoll, was sich in einem Rückgang der Quote notleidender Kredite auf 2,25 % niederschlägt.

Die neuen wohnungspolitischen Maßnahmen der spanischen Regierung im zweiten Quartal 2025 spiegeln eine strategische Reaktion auf die Herausforderungen der Erschwinglichkeit und des Wohnungsmangels wider. Mit diesen Maßnahmen sollen Spekulationen eingedämmt und lokale Käufer geschützt werden. Eine wesentliche Änderung ist die Abschaffung des Golden-Visa-Programms durch den Erlass der „Ley Orgánica 1/2025“. Dieses Programm gewährte Nicht-EU-Bürgern bisher ein Aufenthaltsrecht, wenn sie Immobilien im Wert von mindestens 500.000 € erwarben. Zudem schreiben die neuen Vorschriften für touristische Vermietungen die Registrierung in einer zentralen Regierungsdatenbank sowie die Veröffentlichung eines eindeutigen Identifizierungscodes vor, um den lokalen Wohnungsbestand zu entlasten.

Dynamik der Immobilienpreise in den wichtigsten Städten Spaniens

Der Immobilienmarkt in Spaniens wichtigsten Städten zeigt weiterhin eine dynamische Preisentwicklung, oft mit deutlichen Unterschieden auf Distriktebene.

• Madrid: Durchschnittspreis 4.457 €/m², mit einer Veränderung von +16,1 % im Jahresvergleich. Usera (+18,7 %) und Ciudad Lineal (+15,8 %) verzeichneten das stärkste Wachstum. Zu den teuersten Vierteln gehört Barrio de Salamanca (6.851 €/m²).
• Barcelona: Durchschnittspreis 4.116 €/m², mit einer Veränderung von +8,7 % im Jahresvergleich. Sant Martí (+8,1 %) und Nou Barris (+7,6 %) wiesen das stärkste Wachstum auf. Sarrià-Sant Gervasi (5.403 €/m²) erreichte die höchsten Durchschnittswerte.
• Valencia: Durchschnittspreis 2.408 €/m², mit einem bemerkenswerten Wachstum von +15,1 % im Jahresvergleich. Patraix (+23,7 %), Jesús (+21,3 %) und Rascanya (+20,9 %) verzeichneten jeweils ein Plus von über 20 %, was auf ein hohes Wertsteigerungspotenzial hinweist.
• Sevilla: Durchschnittspreis 2.354 €/m², mit einer Veränderung von +11,4 % im Jahresvergleich. Casco Antiguo (+10,6 %) und San Pablo-Santa Justa (+10,1 %) zeigten ein starkes Wachstum.
• Saragossa: Durchschnittspreis 1.884 €/m², mit einer Veränderung von +8,6 % im Jahresvergleich. Delicias (+9,9 %) und Las Fuentes (+8,7 %) führten das Wachstum an.
• Málaga: Durchschnittspreis 2.660 €/m², mit einer Veränderung von +10,8 % im Jahresvergleich. Teatinos-Universidad (+18,0 %), Palma-Palmilla (+17,5 %) und Ciudad Jardín (+16,8 %) verzeichneten jeweils ein Wachstum von über 15 %.

Die Daten der sechs größten Städte verdeutlichen eine zunehmende Diversifizierung der Investitionschancen in Spanien. Während Madrid und Barcelona weiterhin Premium-Märkte sind, zeigen Städte wie Valencia und Málaga ein außergewöhnliches Wachstum. Sie bieten eine Kombination aus urbaner Infrastruktur und Küstenlage – im Fall von Málaga und Valencia – sowie einen vergleichsweise niedrigeren Einstiegspreis. Dadurch werden sie für eine breitere Käuferschicht attraktiv, darunter auch Expats, die einen lebendigen Lebensstil zu erschwinglicheren Kosten suchen.

Erschwinglichkeit: Eine anhaltende Herausforderung in nachfragestarken Regionen (Q2 2025)

Trotz des robusten Wachstums bleibt die Erschwinglichkeit ein entscheidender Faktor auf dem spanischen Immobilienmarkt. Der sogenannte „theoretische jährliche Aufwand“ (Anteil des Haushaltseinkommens für die erste Hypothekenrate) lag im zweiten Quartal 2025 im nationalen Durchschnitt bei 34,1 %. In sieben Provinzen wurde die als angemessen geltende Schwelle von 35 % jedoch überschritten – mit den höchsten Belastungen in Málaga (58 %) und auf den Balearen (49 %). In den Provinzhauptstädten wiesen 15 von 52 Städten eine Quote von über 35 % auf. In Cádiz, Madrid, Málaga, Barcelona und San Sebastián mussten Käufer sogar mehr als 50 Prozent ihres verfügbaren Einkommens aufwenden. Unter den sechs größten Städten blieb allein Saragossa mit 31,6 % auf einem angemessenen Niveau und bietet damit eine besondere Chance für Käufer.

Auf Stadtteilebene wird die Problematik der Erschwinglichkeit noch deutlicher. In Madrid verlangen zentrale Stadtteile wie Centro (79,4 %), Salamanca (69,2 %) und Chamberí (67,6 %) einen erheblichen Teil des Haushaltseinkommens. In Barcelona ist die Situation ähnlich: In Ciutat Vella (66,7 %) und L’Eixample (57,4 %) ist der Druck besonders hoch. In Málaga verdeutlichen die Stadtteile Centro (72,3 %) und Palma-Palmilla (59,4 %) die starke Belastung. Dieser Trend stellt eine erhebliche soziale und wirtschaftliche Herausforderung dar, da er zu demografischen Verschiebungen führen könnte, wenn jüngere Generationen oder einkommensschwächere Familien aus den großen urbanen Zentren verdrängt werden. Gleichzeitig unterstreicht er die Notwendigkeit staatlicher Maßnahmen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und möglicherweise einer strengeren Regulierung der Mietmärkte, wie sie mit den neuen Vorschriften für touristische Vermietungen bereits eingeführt wurden.

Marktaktivität und Renditen in Spanien im 2. Quartal 2025

Die Aktivitätsindikatoren des spanischen Immobilienmarktes im zweiten Quartal 2025 zeigen eine hohe Verkaufsdynamik und eine zunehmende Bautätigkeit. Allerdings gibt es einen deutlichen Rückstand bei den neuen Fertigstellungen. Die Zahl der Immobilienverkäufe stieg zwischen Januar und April 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 10,3–15,9 %, die Zahl der neuen Hypotheken um 22,1–25,1 %. Die Zahl der Baugenehmigungen setzte ihren Aufwärtstrend mit einem Plus von 19,4 % fort, während die Fertigstellungen um 7,9 % zurückgingen. Dies deutet auf anhaltende Bauprobleme und ein kurzfristiges Angebotsdefizit hin. Die nationale durchschnittliche 5-Jahres-CAGR (Compound Annual Growth Rate) lag bei 5,2 %. Die Regionen mit den höchsten Renditen von über 7 % waren Málaga, die Balearen, Santa Cruz de Tenerife und Valencia. Dieses Umfeld deutet darauf hin, dass sofort verfügbare Immobilien für Käufer und Investoren ihren Wert voraussichtlich behalten oder weiter steigern werden.

Den spanischen Immobilienmarkt erfolgreich navigieren

Der spanische Immobilienmarkt bietet im zweiten Quartal 2025 attraktive Chancen. Expats und internationale Käufer sollten jedoch die regionalen Unterschiede und das sich wandelnde politische Umfeld strategisch berücksichtigen. Premium-Standorte wie Madrid, die Balearen, Málaga, Barcelona und Valencia weisen zwar ein starkes Wertsteigerungspotenzial auf, sind jedoch nur schwer erschwinglich. Aufstrebende Hotspots wie Toledo, Guadalajara, Sevilla und Alicante bieten hingegen eine überzeugende Kombination aus Wachstumsperspektiven und besserer Erschwinglichkeit. Gleichzeitig hebt sich Saragossa durch ein angemessenes Preisniveau in einer großen Stadt hervor.

Ein Verständnis der jüngsten politischen Weichenstellungen ist entscheidend. Durch die Abschaffung des Golden-Visa-Programms erhalten Nicht-EU-Bürger durch eine Immobilieninvestition kein automatisches Aufenthaltsrecht mehr. Zudem sollen neue Vorschriften für touristische Vermietungen den lokalen Wohnungsbestand entlasten. Expats sollten finanziell gut vorbereitet sein und den „theoretischen jährlichen Aufwand” für ihre bevorzugte Region sorgfältig kalkulieren. Angesichts der Komplexität und Dynamik des spanischen Immobilienmarktes ist eine Zusammenarbeit mit lokalen Immobilienmaklern, Finanzberatern und Rechtsexperten unverzichtbar. Diese Fachleute können aktuelle Informationen zu lokalen Marktbesonderheiten, politischen Änderungen und wirtschaftlichen Auswirkungen bereitstellen, die individuell auf die jeweilige Situation zugeschnitten sind. So lässt sich der Kaufprozess reibungsloser und fundierter gestalten.

Trotz der Erschwinglichkeitsprobleme in gefragten Hotspots und jüngster politischer Anpassungen sprechen die soliden wirtschaftlichen Fundamentaldaten Spaniens – darunter eine stabile Beschäftigungslage und ein robustes BIP-Wachstum – sowie die anhaltende internationale Attraktivität des Landes für eine positive langfristige Entwicklung des Immobilienmarktes. Wer diese Dynamiken strategisch berücksichtigt, findet in Spanien weiterhin hervorragende Möglichkeiten für den Erwerb und die Investition in Immobilien. Weitere Informationen und hilfreiche Tipps dazu finden Sie in unserem Ratgeberbereich.