Immobilienkauf in Spanien über ein Unternehmen oder als Privatperson

Warum den Kauf über ein Unternehmen in Betracht ziehen?

Der Immobilienkauf über ein Unternehmen ist in Spanien nicht so üblich wie in anderen Ländern, beispielsweise den USA. Dennoch ist es für diejenigen, die diese Investitionsstrategie in Erwägung ziehen, wichtig, sowohl die Vorteile als auch die Nachteile zu verstehen.

Einer der Hauptvorteile liegt in den möglichen Steuervorteilen. Der Mehrwertsteuersatz (MwSt.) beim Immobilienkauf liegt in Spanien typischerweise bei 10 % – eine Gebühr, die vermieden werden kann, wenn der Erwerb durch ein Unternehmen erfolgt, das wirtschaftliche Tätigkeiten ausübt. Darüber hinaus kann die Nutzung eines Unternehmens ein gewisses Maß an Anonymität und erhöhte rechtliche Sicherheit bieten, was für bestimmte spanische Immobilieninvestoren attraktive Faktoren sind.

In der Vergangenheit haben einige Käufer Immobilien in Spanien über Unternehmen erworben, um die Erbschaftssteuer zu umgehen. Änderungen im Erbschaftssteuerrecht haben diese Strategie jedoch weitgehend überflüssig gemacht, insbesondere seit die Erbschaftssteuer für Nicht-Residenten an die für Residenten angeglichen wurde.

Geplante Nutzung der spanischen Immobilie

Die geplante Nutzung der Immobilie beeinflusst maßgeblich, ob Sie als Privatperson oder über ein Unternehmen kaufen sollten. Wenn die Immobilie für den persönlichen Gebrauch bestimmt ist, wie ein Ferienhaus oder ein Hauptwohnsitz, ist individuelles Eigentum tendenziell einfacher und kosteneffektiver.

Wenn die Immobilie jedoch als Investition für Mieteinnahmen oder einen späteren Wiederverkauf dienen soll, bietet der Erwerb über ein Unternehmen erhebliche Vorteile. Eine Unternehmensstruktur kann verschiedene Steuervorteile, rechtlichen Schutz und Flexibilität im Management bieten.​

Jede dieser Möglichkeiten bietet unterschiedliche Vor- und Nachteile, die stark von der persönlichen Situation des Investors, seinen finanziellen Zielen und der geplanten Nutzung der Immobilie abhängen. Im Folgenden werden die Vor- und Nachteile der beiden Wege zum spanischen Immobilieneigentum näher beleuchtet.

Kauf einer Immobilie in Spanien über ein Unternehmen

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien über ein Unternehmen kann erhebliche Vorteile bieten, insbesondere für Immobilieninvestoren und Unternehmen.

Vorteile des Eigentums über ein Unternehmen

• Mögliche Absetzung der Mehrwertsteuer auf neue Immobilien: Unternehmen können die beim Kauf neuer Immobilien gezahlte Mehrwertsteuer (derzeit 10 % für Wohnimmobilien) absetzen, sofern die Immobilie für wirtschaftliche Aktivitäten wie Vermietung oder gewerbliche Nutzung vorgesehen ist. Dies kann zu erheblichen Einsparungen führen.
• Steuervorteile für vermietete Immobilien: Wenn die Immobilie für wirtschaftliche Aktivitäten wie z.B. Vermietung genutzt wird, sind alle damit verbundenen Ausgaben (Reparaturen, Nebenkosten, Verwaltungsgebühren, Versicherungen, IBI) steuerlich absetzbar und reduzieren den zu versteuernden Gewinn des Unternehmens. In einigen Fällen kann eine 100%ige Steuerbefreiung für vermietete Immobilien gewährt werden.
• Potenziell niedrigerer Körperschaftsteuersatz: Der allgemeine Körperschaftsteuersatz in Spanien beträgt 25%, was für vermögende Privatpersonen im Vergleich zu höheren persönlichen Einkommensteuersätzen vorteilhafter sein kann.
• Begrenzte Haftung: Das Eigentum über ein Unternehmen bietet eine rechtliche Trennung zwischen persönlichen Vermögenswerten und den Verbindlichkeiten des Unternehmens, wodurch das persönliche Vermögen vor potenziellen Schulden oder Klagen im Zusammenhang mit der Immobilie geschützt wird.
• Mögliche Vermeidung der Grunderwerbsteuer(ITP): Der Immobilienkauf über ein spanisches Unternehmen könnte in einigen Fällen die Vermeidung der Grunderwerbsteuer(ITP) ermöglichen, die bei gebrauchten Immobilien, die zwischen Privatpersonen verkauft werden, anfällt.
• Anonymität und Privatsphäre: Der Name des Unternehmens, nicht Ihr persönlicher Name, wird als Eigentümer der Immobilie in öffentlichen Aufzeichnungen registriert, was ein gewisses Maß an Privatsphäre bietet.
• Vereinfachte Eigentumsübertragung: Die zukünftige Übertragung der Immobilie kann einfacher sein, indem die Anteile des Unternehmens verkauft werden, anstatt die Immobilie direkt zu verkaufen.
• Keine Einkommensteuer für Nichtansässige (für spanische Unternehmen): Immobilien, die im Besitz eines spanischen Unternehmens sind, unterliegen nicht der Einkommensteuer für Nichtansässige.

Nachteile des Eigentums über ein Unternehmen

• Mietsteuern, wenn als Wohnsitz genutzt: Falls die im Besitz eines Unternehmens befindliche Immobilie vom Eigentümer oder einer nahestehenden Person als Haupt- oder Nebenwohnsitz genutzt wird, muss das Unternehmen eine marktübliche Miete erheben, die als Unternehmenseinkommen mit 25 % besteuert wird. Es kann auch Mehrwertsteuer anfallen.
• Ausschüttung von Dividenden: Der Zugriff auf Gewinne aus der Immobilie könnte erfordern, dass diese als Dividenden ausgeschüttet werden, welche – abhängig von der steuerlichen Ansässigkeit – einer Quellensteuer unterliegen können.
• Höhere Verwaltungs- und Rechtskosten: Die Gründung und der Unterhalt eines Unternehmens bringen fortlaufende Verwaltungs- und Rechtskosten mit sich, etwa Gründungsgebühren, Buchhaltungsdienstleistungen und jährliche Einreichungen.
• Komplexe rechtliche Anforderungen: Die rechtlichen Voraussetzungen für den Erwerb einer Immobilie über ein Unternehmen sind im Allgemeinen komplexer als bei einem Kauf als Privatperson.
• Strengere Hypothekenvoraussetzungen: Die Aufnahme einer Hypothek für ein Unternehmen gestaltet sich oft schwieriger, da in der Regel höhere Anzahlungen (30–50 %) und potenziell höhere Zinssätze verlangt werden – häufig zusätzlich zu persönlichen Bürgschaften der Geschäftsführer.
• Prüfung durch die Steuerbehörde: Die spanische Steuerbehörde prüft häufig Transaktionen, die den Erwerb von Immobilien über Unternehmen betreffen, um Steuervermeidung zu verhindern.
• Voraussetzung wirtschaftlicher Tätigkeit: Spanische Unternehmen sollten idealerweise für echte wirtschaftliche Tätigkeiten genutzt werden, beispielsweise zur Erzielung von Mieteinnahmen. Steuerliche Vorteile können entfallen, wenn der Hauptzweck in der persönlichen Nutzung ohne wirtschaftliche Aktivität liegt.

Kauf einer Immobilie in Spanien als Privatperson

Die gängigste Methode ist der Immobilienkauf als Privatperson, insbesondere für diejenigen, die einen Hauptwohnsitz, ein Ferienhaus oder eine unkomplizierte Investition suchen.

Vorteile des Immobilieneigentums als Privatperson in Spanien

• Einfachheit und niedrigere Anfangskosten: Der Kauf einer Immobilie in Spanien als Privatperson ist weniger kompliziert und mit weniger Papierkram und Anfangskosten verbunden als die Gründung eines Unternehmens. Die Kosten für die Gründung eines Unternehmens und die laufenden Verwaltungskosten entfallen.
• Einfache Besteuerung bei privater Nutzung: Steuerliche Verpflichtungen für als Privatperson genutzte Haupt- oder Nebenwohnsitze sind in der Regel leichter zu verstehen und zu handhaben. Spanische Steuerresidenten können zudem von Steuervorteilen beim Verkauf ihres Hauptwohnsitzes profitieren.
• Einfacherer Zugang zu Hypotheken: Privatpersonen finden es oft leichter, Hypotheken zu erhalten, wobei in der Regel niedrigere Anzahlungen (20–30 %) und Zinssätze verlangt werden als bei Unternehmen.
• Größere Kontrolle (für Einzelerwerber): Einzelkäufer von Immobilien in Spanien haben die vollständige Kontrolle über die Immobilie, ohne Rücksprache mit Anteilseignern halten oder Unternehmensvorgaben einhalten zu müssen.

Nachteile des Immobilienkaufs als Privatperson in Spanien

• Höhere persönliche Haftung: Persönliche Vermögenswerte sind direkt mit der Immobilie verbunden, wodurch die Eigentümer einer persönlichen Haftung für damit verbundene Schulden oder rechtliche Probleme ausgesetzt sind.
• Weniger vorteilhafte steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen außerhalb der EU: Nicht-EU-Ansässige, die als Privatpersonen im Besitz befindliche Immobilien in Spanien vermieten, könnten mit höheren Einkommenssteuersätzen und weniger absetzbaren Ausgaben konfrontiert sein als Unternehmen.
• Kapitalertragssteuer beim Verkauf: Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie unterliegen der Kapitalertragssteuer, die für Ansässige zwischen 19 % und 28 % beträgt und für Nichtansässige pauschal 19 % beträgt.
• Kein Mehrwertsteuerabzug: Privatpersonen können in der Regel nicht die 10 % Mehrwertsteuer abziehen, die beim Kauf neuer Immobilien anfällt.
• Begrenzte Absetzbarkeit von Ausgaben: Das Spektrum der abzugsfähigen Ausgaben für Mietimmobilien ist im Vergleich zum Unternehmenseigentum in der Regel eingeschränkter.

Verwendung eines spanischen oder ausländischen Unternehmens zum Erwerb von Immobilien in Spanien

Beim Erwerb einer Immobilie in Spanien über ein Unternehmen stellt sich zunächst die wichtige Frage, ob ein ausländisches oder ein in Spanien ansässiges Unternehmen genutzt werden soll.

In Spanien eingetragenes Unternehmen

Die Nutzung eines in Spanien ansässigen Unternehmens, beispielsweise einer Sociedad de Responsabilidad Limitada (SL), kann bestimmte Vorteile bieten. Immobilien, die im Besitz eines spanischen Unternehmens sind, unterliegen nicht der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR). Zudem könnte die Verwaltung der spanischen Steuerpflichten mit einer lokalen Einrichtung einfacher sein. Allerdings verursacht die Gründung eines neuen spanischen Unternehmens Anfangskosten, die auf ca. 2.432 € geschätzt werden – einschließlich Rechts- und Notargebühren – sowie jährliche Buchhaltungskosten von etwa 1.452 €.

Ausländisches Unternehmen

Nichtansässige können Immobilien in Spanien auch über ein bereits bestehendes ausländisches Unternehmen, beispielsweise eine UK Limited Company, erwerben. Dies könnte im Ursprungsland des Unternehmens potenzielle steuerliche Effizienz bieten. Allerdings entstehen in der Regel höhere Kosten, da Unternehmensdokumente ins Spanische übersetzt und legalisiert werden müssen. Sowohl das ausländische Unternehmen als auch seine Geschäftsführer müssen spanische Steuernummern beantragen (NIF für das Unternehmen und NIE für die Geschäftsführer). Zudem gestaltet sich die Eröffnung eines spanischen Bankkontos für ein ausländisches Unternehmen oft komplexer. Sobald die Immobilie unter einem ausländischen Unternehmen registriert ist, ist es notwendig, jährlich eine Einkommensteuererklärung für Nichtansässige in Spanien einzureichen, selbst wenn sie nicht vermietet wird.

Nach dem Brexit werden britische Unternehmen, die Immobilien in Spanien vermieten, als Nicht-EU-Ansässige behandelt und unterliegen einem höheren Einkommenssteuersatz von 24 % auf Mieteinnahmen, ohne dass Ausgaben abgesetzt werden können. Ausländische Unternehmen ohne feste Niederlassung in Spanien müssen außerdem möglicherweise einen steuerlichen Vertreter in Spanien benennen, der sich um die steuerlichen Angelegenheiten kümmert.

Insgesamt führt der Einsatz eines ausländischen Unternehmens zum Erwerb einer Immobilie in Spanien aufgrund der internationalen rechtlichen und administrativen Anforderungen zu größerer Komplexität und höheren Kosten.

Gründung einer spanischen Tochtergesellschaft

Eine mögliche Strategie besteht darin, dass ein ausländisches Unternehmen eine spanische Tochtergesellschaft gründet. Dieser Ansatz könnte die Vorteile eines spanischen Unternehmens – wie potenziell niedrigere Steuern auf Mieteinnahmen und eine einfachere Verwaltung der spanischen Steuerpflichten – mit der Kontrolle durch die ausländische Einheit kombinieren.

Kann ein Unternehmen in Spanien eine Hypothek aufnehmen?

Unternehmen können in Spanien Hypotheken aufnehmen, jedoch ist der Prozess komplexer als für Privatpersonen und die Auswahl an Kreditgebern oft eingeschränkter. Die wichtigsten Aspekte sind:

• Höhere Anzahlungen: Banken verlangen in der Regel höhere Anzahlungen von Unternehmen, häufig 30–50 % des Immobilienwerts, verglichen mit 20–30 % bei Privatpersonen.
• Strengere Kreditvergabekriterien: Die Kriterien zur Kreditvergabe sind für Unternehmen strenger und beinhalten eine gründliche Bewertung der finanziellen Stabilität und des Geschäftsplans des Unternehmens.
• Höhere Zinssätze: Die Zinssätze für Unternehmenshypotheken können höher sein als die für private Kreditnehmer.
• Persönliche Garantien: Banken fordern oft persönliche Garantien von Geschäftsführern oder Hauptgesellschaftern als zusätzliche Sicherheit. Bei einer spanischen SL könnten alle Gesellschafter als Bürgen herangezogen werden.
• Umfangreiche Dokumentation: Die erforderlichen Unterlagen sind in der Regel sehr detailliert und umfassen unter anderem Jahresabschlüsse, Steuererklärungen und Einkommensnachweise des Unternehmens und seiner Bürgen. Bei nichtansässigen Unternehmen gehören dazu auch übersetzte und beglaubigte Gründungsdokumente.
• Jährliche Bestätigung der finanziellen Leistungsfähigkeit: Spanische Gesetze schreiben vor, dass Banken jährlich die finanzielle Leistungsfähigkeit des Unternehmens überprüfen und sicherstellen, dass keine Insolvenzverfahren anhängig sind.

Unternehmen, die Gewerbeimmobilien erwerben, sollten auch Gewerbehypotheken in Betracht ziehen, die in der Regel andere Konditionen bieten, beispielsweise Laufzeiten von 8–15 Jahren und Finanzierungen, die zwischen 50–70 % des Immobilienwerts betragen.

Zusammenfassend erfordert die Aufnahme einer Hypothek in Spanien als Unternehmen in der Regel eine stärkere finanzielle Basis und einen höheren Kapitaleinsatz im Vergleich zu Hypotheken für Privatpersonen. Um die Komplexität zu bewältigen und geeignete Kreditgeber zu identifizieren, empfiehlt es sich, einen spanischen Hypothekenmakler oder Finanzberater zu konsultieren, der auf Unternehmensimmobilien spezialisiert ist.

Kosten und Steuern beim Immobilienkauf in Spanien durch ein Unternehmen

Der Kauf einer Immobilie in Spanien durch ein Unternehmen bringt verschiedene einmalige und laufende Kosten mit sich, die einer sorgfältigen Prüfung bedürfen. Eine umfassende Finanzplanung, einschließlich der Berücksichtigung aller Erwerbs- und Haltungskosten, ist für jeden, der diese Investitionsstrategie in Spanien in Erwägung zieht, unerlässlich.

Einmalige Kosten

• Kaufpreis der Immobilie: Der vereinbarte Verkaufspreis der Immobilie.
• Mehrwertsteuer (VAT/IVA): Beim Erwerb neuer Wohnimmobilien fällt eine reduzierte Mehrwertsteuer von 10 % an. Für Sozialwohnungen kann ein ermäßigter Satz von 4 % gelten, während gewerbliche Immobilien in der Regel mit 21 % besteuert werden. Unternehmen, die wirtschaftliche Aktivitäten ausüben, können unter Umständen die gezahlte Mehrwertsteuer abziehen.
• Grunderwerbsteuer(ITP): Die Grunderwerbsteuer wird auf bestehende bzw. wiederverkaufte Immobilien erhoben und variiert je nach Autonomer Gemeinschaft zwischen 6 % und 10 %. Der Kauf über ein spanisches Unternehmen könnte unter bestimmten Umständen die Grunderwerbsteuer umgehen.
• Stempelsteuer (AJD): Üblicherweise zwischen 0,5 % und 1,5 % (in einigen Regionen bis zu 2 % oder 3 %), fällig auf Neubauten und bestimmte notarielle Dokumente.
• Notargebühren: In der Regel etwa 0,5-1 % des Immobilienpreises.
• Grundbuchgebühren: Etwa 0,5 % des Immobilienpreises oder eine feste Gebühr von rund 1.000 €.
• Anwaltskosten: Die Beauftragung eines Rechtsanwalts kostet üblicherweise zwischen 1 % und 2 % des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer).
• Bankgebühren: Falls eine Finanzierung benötigt wird, fallen Gebühren für die Kontoeröffnung, die Hypothekenvermittlung (etwa 1 % des Darlehensbetrags), die Immobilienbewertung (300-500 €) und die Ausstellung eines Bankbürgschaftsschecks (rund 0,5 % des Werts) an.
• Übersetzungs- und Legalisierungskosten: Für ausländische Unternehmen können diese Kosten für Unternehmensdokumente erheblich sein.
• Gründungskosten eines Unternehmens: Die Gründung eines neuen spanischen Unternehmens kostet schätzungsweise rund 2.432 €.
• Maklergebühren: Diese werden in der Regel vom Verkäufer getragen, können aber in einigen Fällen auch anteilig vom Käufer übernommen werden, meist in Höhe von 3-5 % des Kaufpreises.

Laufende Immobiliensteuern

• Grundsteuer (IBI): Eine jährliche Steuer basierend auf dem Katasterwert der Immobilie. Die Sätze variieren je nach Gemeinde und liegen typischerweise zwischen 0,4 % und 1,1 % für städtische Immobilien.
• Körperschaftsteuer: Die Gewinne des Unternehmens, einschließlich Mieteinnahmen aus der Immobilie, unterliegen einer pauschalen Körperschaftsteuer von 25 %. Für kleinere oder neu gegründete Unternehmen könnten reduzierte Sätze gelten.
• Vermögensteuer: Diese Steuer richtet sich primär an Privatpersonen, könnte jedoch indirekt Unternehmen betreffen. Es gibt spezielle Regelungen zur Vermeidung einer Besteuerung des Unternehmensvermögens.
• Einkommensteuer für Nicht-Ansässige: Ausländische Unternehmen ohne ständige Niederlassung in Spanien könnten für Mieteinnahmen oder fiktive Einkommen steuerpflichtig sein, mit Steuersätzen von potenziell 19 % für EU-Ansässige und 24 % für Nicht-EU-Ansässige.

Steuerliche Auswirkungen des Verkaufs einer unternehmenseigenen Immobilie

Beim Verkauf einer Immobilie durch ein Unternehmen in Spanien ergeben sich unterschiedliche steuerliche Konsequenzen, abhängig davon, ob es sich um ein spanisches oder ausländisches Unternehmen handelt.

• Spanisches Unternehmen: Gewinne aus dem Verkauf unterliegen der regulären Körperschaftsteuer von 25 %. Besteuert wird die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Erwerbskosten abzüglich zulässiger Abschreibungen.
• Nicht-ansässige Unternehmen: Nicht-ansässige Unternehmen, die eine Immobilie in Spanien verkaufen, unterliegen in der Regel einer Kapitalertragsteuer von 19 %. Einige Quellen geben für Nicht-EU-Ansässige eine Steuer von 24 % an.

Zusätzlich fällt die Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Grundbesitz (Plusvalía) an. Diese kommunale Steuer bemisst sich an der Wertsteigerung des Grundstücks während der Besitzdauer. Die gezahlte Plusvalía-Steuer ist steuerlich abzugsfähig.

Die Mehrwertsteuerpflicht hängt von der Art der Immobilie und dem steuerlichen Status des Verkäufers ab. Handelt es sich um einen „Erstverkauf“ durch einen mehrwertsteuerpflichtigen Verkäufer, kann die Transaktion der Mehrwertsteuer unterliegen (möglicherweise 10 % oder 21 %), häufig mit einer Umkehrung der Steuerschuldnerschaft (Reverse Charge). Der Verkauf von Gebrauchtimmobilien ist in der Regel von der Mehrwertsteuer befreit, könnte jedoch der Grunderwerbsteuer unterliegen, falls der Verkäufer kein mehrwertsteuerpflichtiges Unternehmen ist.

Alternativ zum direkten Immobilienverkauf könnte der Eigentümer auch die Anteile des Unternehmens veräußern, das die Immobilie hält. Diese Transaktionsform hat andere steuerliche Implikationen und könnte unter Umständen die Grunderwerbsteuer vermeiden. Das spanische Steuerrecht enthält jedoch Bestimmungen zur Überprüfung solcher Transaktionen, um Steuervermeidung zu verhindern.

Sollten Sie eine Immobilie in Spanien durch ein Unternehmen kaufen?

Die Antwort lautet: Es kommt darauf an. Der Kauf einer Immobilie in Spanien über ein Unternehmen ist eine strategische Entscheidung, die potenzielle Vorteile bietet, insbesondere im Hinblick auf Steuerplanung und Haftungsschutz. Allerdings geht diese Option mit höherer Komplexität und zusätzlichen Kosten im Vergleich zum Privatkauf einher. Die optimale Wahl hängt stark von der individuellen Situation des Investors, seinen Investitionszielen und der geplanten Nutzung der Immobilie ab.

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