Köpa fastighet i Spanien genom ett företag eller som privatperson

Att köpa en fastighet i Spanien kan vara ett lockande alternativ för både enskilda köpare och investerare. Även om majoriteten av fastighetstransaktionerna involverar privata köpare, genomförs en betydande del, cirka 10–15%, genom privata företag. Detta tillvägagångssätt föredras särskilt av stora företag och utländska enheter på grund av olika strategiska fördelar. Denna metod har dock sin egen uppsättning komplexa frågor och överväganden. Oavsett om ditt motiv är personligt eller affärsmässigt syftar den här guiden till att belysa konsekvenserna av att köpa fastighet i Spanien genom ett privat företag jämfört med en privatperson och därmed göra det möjligt för dig att fatta ett välgrundat beslut.

Varför överväga ett företag när du köper spansk egendom?

Att köpa fastigheter genom ett företag är inte lika vanligt i Spanien som i vissa andra jurisdiktioner, till exempel USA. För den som överväger denna investeringsstrategi är det dock viktigt att förstå både dess för- och nackdelar.

En av de främsta fördelarna ligger i möjligheten till skattefördelar. Momssatsen för fastighetsköp i Spanien är normalt 10%, en kostnad som kan undvikas om förvärvet genomförs av ett företag som bedriver ekonomisk verksamhet. Att använda ett företag kan dessutom ge en anonymitetsnivå och ökad rättssäkerhet, vilket är attraktiva faktorer för vissa spanska fastighetsinvesterare.

Historiskt sett har vissa köpare valt att förvärva fastigheter i Spanien genom ett företag för att kringgå arvsskatten. Förändringar i arvsskattelagstiftningen har dock i stort sett neutraliserat behovet av denna strategi, särskilt som arvsskatten för utländska medborgare har anpassats till den för inhemska medborgare.

Avsedd användning av den spanska fastigheten

Din planerade användning av fastigheten påverkar i hög grad om du ska köpa som privatperson eller genom ett företag. Om fastigheten är avsedd för personligt bruk, till exempel ett fritidshus eller en primär bostad, tenderar individuellt ägande att vara enklare och mer kostnadseffektivt.

Om fastigheten däremot är en investering för hyresintäkter eller framtida återförsäljning, erbjuder köp genom ett företag mer betydande fördelar. En bolagsstruktur kan ge olika skattefördelar, rättsligt skydd och flexibilitet för ledningen.

Varje alternativ har tydliga för- och nackdelar och påverkas i hög grad av investerarens personliga omständigheter, finansiella mål och fastighetens avsedda användning. Låt oss utforska fördelarna och nackdelarna med varje väg till spanskt fastighetsägande:

Köpa en fastighet i Spanien genom ett företag

Att köpa en fastighet genom ett företag i Spanien kan erbjuda betydande fördelar, särskilt för fastighetsinvesterare och företag.

Fördelar med att äga ett företag

• Potentiellt momsavdrag på nya fastigheter: Företag kan potentiellt dra av moms (för närvarande 10% för bostadsfastigheter) som betalas på nya fastighetsköp, förutsatt att fastigheten är avsedd för ekonomisk verksamhet som uthyrning eller kommersiell användning. Detta kan leda till betydande besparingar i förskott.
• Skattefördelar för hyresfastigheter: Om fastigheten används för ekonomisk verksamhet, t.ex. uthyrning, blir alla relaterade kostnader (reparationer, el och vatten, förvaltningsavgifter, försäkring, IBI) avdragsgilla, vilket minskar företagets beskattningsbara vinst. I vissa fall kan en 100%-ig skatterabatt för hyresfastigheter vara tillgänglig.
• Potentiellt lägre bolagsskattesats: Den allmänna bolagsskattesatsen i Spanien är 25%, vilket kan vara mer gynnsamt för förmögna privatpersoner jämfört med högre inkomstskatteskalor.
• Begränsat ansvar: Företagsägande ger en juridisk åtskillnad mellan personliga tillgångar och företagets skulder, vilket skyddar personlig förmögenhet från potentiella skulder eller stämningar relaterade till fastigheten.
• Potentiellt undvikande av skatt på fastighetsöverlåtelser (ITP): Att köpa en fastighet genom ett spanskt företag kan i vissa fall göra det möjligt för dig att undvika fastighetsöverlåtelseskatten (ITP) som gäller för begagnade fastigheter som säljs mellan privatpersoner.
• Anonymitet och integritet: Företagets namn, snarare än ditt personliga namn, är registrerat som fastighetsägare i offentliga register, vilket ger en viss grad av integritet.
• Enklare överföring av äganderätt: Att överlåta fastigheten i framtiden kan vara enklare genom att sälja bolagets aktier i stället för att direkt sälja fastigheten.
• Ingen inkomstskatt för icke-residenta (för spanska bolag): Fastigheter som ägs av ett spanskt företag omfattas inte av inkomstskatten för icke-residenta.

Nackdelar med att äga ett företag

• Hyresinkomstskatt om den används som bostad: Om den företagsägda fastigheten används som primär- eller sekundärbostad av ägaren eller en närstående part måste företaget ta ut marknadsmässig hyra, som beskattas som inkomst av tjänst med 25%. Moms kan också tillkomma.
• Deklaration av utdelning: För att få tillgång till vinsten från fastigheten kan det krävas att den delas ut som utdelning, vilket kan bli föremål för källskatt beroende på skatterättslig hemvist.
• Högre administrativa och juridiska kostnader: Att starta och driva ett företag innebär löpande administrativa och juridiska kostnader, inklusive avgifter för bolagsbildning, redovisningstjänster och årsredovisningar.
• Komplexa juridiska krav: De juridiska kraven för att köpa fastigheter genom ett företag är i allmänhet mer komplexa än för privatpersoner.
• Striktare krav på bolån: Att erhålla ett bolån för ett företag kan vara mer utmanande och kräver ofta högre handpenningar (30–50%) och potentiellt högre räntor, tillsammans med personliga garantier från styrelseledamöter.
• Granskning av Skatteverket: Den spanska skattemyndigheten granskar ofta transaktioner som innebär fastighetsköp genom bolag för att förhindra skatteflykt.
• Krav för ekonomisk aktivitet: Spanska företag används helst för genuin ekonomisk verksamhet, till exempel för att generera hyresintäkter. Skatteförmåner kan utebli om det primära syftet är personlig njutning utan ekonomisk aktivitet.

Köpa fastighet i Spanien som privatperson

Den vanligaste metoden är att köpa fastigheter som privatperson, särskilt för dem som söker en primär bostad, ett fritidshus eller en enkel investering.

Fördelar med personligt ägande av spansk egendom

• Enkelhet och lägre initiala kostnader: Att köpa en spansk fastighet som privatperson är enklare, innebär mindre pappersarbete och lägre initiala kostnader jämfört med att bilda ett företag. På så sätt undviks kostnaderna för att starta ett företag och de löpande administrativa kostnaderna.
• Enkel beskattning för personligt bruk: Skatteförpliktelser för individuellt ägda primära eller sekundära bostäder är vanligtvis lättare att förstå och hantera. Spanska skatteinvånare kan också dra nytta av skattefördelar när de säljer sin primära bostad.
• Lättare tillgång till bolån: Privatpersoner har ofta lättare att få bolån, med potentiellt lägre kontantinsats (20–30%) och räntesatser jämfört med företag.
• Större kontroll (för enskilda köpare): Enskilda köpare av fastigheter i Spanien har fullständig kontroll över fastigheten utan att behöva rådgöra med aktieägare eller följa företagets regler.

Nackdelar med personligt ägande av spansk fastighet

• Högre personligt ansvar: Personliga tillgångar är direkt kopplade till fastigheten, vilket innebär att ägarna utsätts för personligt ansvar för eventuella relaterade skulder eller juridiska frågor.
• Mindre förmånlig skattebehandling för hyresintäkter utanför EU: Personer bosatta utanför EU som hyr ut privatägd egendom i Spanien kan drabbas av högre inkomstskatt och färre avdragsgilla kostnader jämfört med företag.
• Skatt på kapitalvinst vid försäljning: Vinsten från försäljningen av fastigheten är föremål för reavinstskatt, som varierar från 19 % till 28 % för personer som är bosatta i landet och en schablonskatt på 19 % för personer som inte är bosatta i landet.
• Inget momsavdrag: Privatpersoner kan normalt inte dra av den mervärdesskatt (moms) på 10% som betalas på nya fastighetsköp.
• Begränsad avdragsrätt för utgifter: Utbudet av avdragsgilla kostnader för hyresfastigheter är i allmänhet smalare jämfört med bolagsägande.

Köp av fastighet i Spanien med hjälp av ett spanskt eller utländskt företag

Vid köp av fastighet i Spanien genom ett bolag är ett viktigt beslut om man ska använda ett spanskt registrerat bolag eller ett utländskt bolag.

Spanskregistrerat företag

Att använda ett spanskt registrerat företag, som ett Sociedad de Responsabilidad Limitada (Bolag med begränsat ansvar) (SL), kan ge vissa fördelar. Fastigheter som ägs av ett spanskt företag omfattas inte av inkomstskatten för icke-residenta (IRNR). Det kan också vara enklare att hantera spanska skatteförpliktelser med en lokal enhet. Att starta ett nytt spanskt företag medför dock initiala kostnader, som beräknas uppgå till cirka 2 432 euro, inklusive advokat- och notariekostnader, och årliga redovisningskostnader på cirka 1 452 euro.

Utländskt bolag

Icke-residenta personer kan förvärva fastigheter i Spanien genom ett befintligt utländskt företag, till exempel ett brittiskt aktiebolag. Detta kan innebära en potentiell skatteeffektivitet i bolagets ursprungsland. Det innebär dock vanligtvis högre kostnader eftersom bolagsdokument måste översättas till spanska och legaliseras. Både det utländska bolaget och dess direktör(er) måste skaffa spanska skatteidentifikationsnummer (NIF för bolaget och NIE för direktören/direktörerna). Att öppna ett spanskt bankkonto kan också vara mer komplicerat för ett utländskt företag. När fastigheten väl är registrerad under ett utländskt bolag måste man årligen lämna in en inkomstdeklaration för icke-residenta i Spanien, även om den inte hyrs ut.

Efter Brexit behandlas brittiska företag som hyr ut fastigheter i Spanien som personer bosatta utanför EU, med en högre inkomstskattesats på 24% på hyresintäkter utan möjlighet att dra av kostnader. Utländska företag utan fast driftställe i Spanien kan också behöva utse en skatterepresentant i Spanien för att hantera skattefrågor.

Att använda ett utländskt företag för att köpa en fastighet i Spanien innebär i allmänhet större komplexitet och högre kostnader på grund av de internationella juridiska och administrativa kraven.

Bildande av ett spanskt dotterbolag

En möjlig strategi är att ett utländskt bolag bildar ett spanskt dotterbolag i Spanien. Detta tillvägagångssätt kan kombinera fördelarna med ett spanskt företag, såsom potentiellt lägre skatt på hyresintäkter och enklare hantering av spanska skatteförpliktelser, samtidigt som det fortfarande står under den utländska enhetens kontroll.

Kan ett företag få ett bostadslån i Spanien?

Företag kan få lån i Spanien, men processen är mer invecklad än för individer, och långivaralternativen kan också vara mer begränsade. Här är de viktigaste aspekterna att vara medveten om:

• Högre avbetalningar: Bankerna kräver i allmänhet högre handpenning från företag, ofta 30–50% av fastighetsvärdet, jämfört med 20–30% för privatpersoner.
• Strikta utlåningskriterier: Utlåningskriterierna är strängare för företag, vilket innebär en grundlig bedömning av företagets finansiella hälsa och affärsplan.
• Högre räntesatser: Räntorna för bolån till företag kan vara högre än för enskilda låntagare.
• Personliga garantier: Bankerna kräver ofta personliga garantier från företagsledare eller större aktieägare som ytterligare säkerhet. För ett spanskt SL kan det krävas att alla aktieägare agerar som borgensmän.
• Utförlig dokumentation: Den dokumentation som krävs för en företagshypotekslån är vanligtvis omfattande, inklusive detaljerade finansiella rapporter, skattedeklarationer och inkomstbevis för företaget och dess borgensmän. För utländska företag innebär detta att man måste tillhandahålla apostillerade och översatta stiftelsehandlingar.
• Årlig bekräftelse av finansiell bärkraft: Enligt spansk lagstiftning ska bankerna årligen bekräfta företagets finansiella bärkraft och säkerställa att inga konkursförfaranden pågår.

Företag som köper kommersiella fastigheter kan också överväga kommersiella bolån, som vanligtvis har andra villkor, till exempel en lånetid på 8–15 år och finansieringsbelopp som sträcker sig från 50–70% av fastighetens värde.

Sammanfattningsvis krävs det i allmänhet en starkare finansiell ställning och ett större kapitaltillskott för att säkra en inteckning i Spanien som ett företag jämfört med enskilda inteckningar. För att navigera i komplexiteten och identifiera lämpliga långivare bör du rådfråga en spansk hypoteksmäklare eller finansiell rådgivare som är specialiserad på fastighetsköp för företag.

Kostnader och skatter när man köper en fastighet i Spanien genom ett företag

Att köpa en fastighet i Spanien genom ett företag innebär olika initiala och löpande kostnader som kräver noggrant övervägande. En noggrann ekonomisk planering, inklusive budgetering av alla kostnader för förvärv och innehav, är avgörande för alla som överväger denna investeringsstrategi i Spanien.

Förskottskostnader

• Fastighetens pris: Det överenskomna försäljningspriset för fastigheten.
• Mervärdesskatt (moms/IVA): För nya bostadsfastigheter tas moms ut med en reducerad skattesats på 10%. En reducerad skattesats på 4% kan tillämpas för sociala bostäder, medan kommersiella fastigheter normalt omfattas av 21% moms. Företag som bedriver ekonomisk verksamhet kan ha rätt att dra av den moms som betalats.
• Skatt på fastighetsöverlåtelse (ITP): ITP gäller befintliga fastigheter eller fastigheter som säljs vidare, och skattesatserna varierar mellan 6% och 10% beroende på den autonoma regionen. Om du köper genom ett spanskt företag kan du eventuellt undvika ITP.
• Stämpeltjänst (AJD): Vanligtvis mellan 0,5% och 1,5% (och upp till 2% eller 3% i vissa regioner), betalas på nya fastigheter och vissa juridiska dokument.
• Notarieavgifter: Vanligtvis cirka 0,5–1% av fastighetspriset.
• Fastighetsregistreringsavgifter: Cirka 0,5% av fastighetspriset eller en fast avgift på cirka 1.000 euro.
• Juridiska kostnader: Kostnaden för att anlita en jurist uppgår normalt till 1–2% av fastighetspriset (inklusive moms).
• Bankavgifter: Om finansiering krävs tillkommer avgifter för öppnande av bankkonto, uppläggning av hypotekslån (ca 1% av lånebeloppet), fastighetsvärdering (300–500 euro) och bankväxel (ca 0,5% av värdet).
• Översättnings- och legaliseringskostnader: För utländska företag kan dessa kostnader för bolagsdokument vara betydande.
• Kostnader för bolagsbildning: Kostnaden för att starta ett nytt spanskt företag beräknas uppgå till cirka 2 432 euro.
• Arvode till fastighetsmäklare: Dessa betalas vanligtvis av säljaren, men köparen kan i vissa fall bidra, vanligtvis cirka 3–5%.

Löpande fastighetsskatt

• Fastighetsskatt - Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI): En årlig fastighetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde, med skattesatser som varierar beroende på kommun, vanligtvis mellan 0,4% och 1,1% för fastigheter i städer.
• Inkomstskatt för företag: Skatten tas ut med en schablonsats på 25% på företagets vinst, inklusive eventuella hyresintäkter som genereras från fastigheten. Reducerade priser kan gälla för mindre eller nyetablerade företag.
• Förmögenhetsskatt: Även om den i allmänhet riktar sig till privatpersoner kan den indirekt påverka företag, och det finns särskilda krav för att undvika att beskattas på värdet av aktier.
• Inkomstskatt för utomlands bosatta: Utländska företag utan fast driftställe i Spanien kan också bli skyldiga att betala inkomstskatt för icke-residenta på hyresintäkter eller presumtiva intäkter, med skattesatser som kan uppgå till 19% för personer bosatta i EU och 24% för personer bosatta utanför EU.

Skattekonsekvenser vid försäljning av företagsägd egendom

När ett företag i Spanien säljer en fastighet uppstår flera skattekonsekvenser, beroende på om företaget är en spansk resident eller en icke-resident enhet.

• Spanskt bolag med säte i Spanien: Eventuell vinst från försäljningen är föremål för den normala inkomstskatten för företag på 25%. Denna skatt gäller kapitalvinster, vilket är skillnaden mellan fastighetens försäljningspris och dess anskaffningskostnad minus eventuella tillåtna avdrag.
• Inhemska företag: Utländska företag som säljer fastigheter i Spanien beskattas normalt med en skattesats på 19% på kapitalvinsterna. Vissa källor kan ange en skattesats på 24% för personer som inte är bosatta i EU.

Utöver bolagsskatten ska säljaren även betala skatt på värdeökning av mark i stadsmiljö (Plusvalía). Denna lokala skatt baseras på värdeökningen av den mark som fastigheten upptar under innehavstiden. Den betalda Plusvalía-skatten är en avdragsgill kostnad vid bolagsskatt.

Tillämpligheten av moms beror på fastighetens art och säljarens momsstatus. Om fastigheten som säljs betraktas som en "första överlåtelse" av en momspliktig enhet kan försäljningen bli föremål för moms (potentiellt 10% eller 21%), ofta med en omvänd skattskyldighet där köparen redovisar momsen. Försäljningen av begagnade fastigheter är dock i allmänhet undantagen från moms men kan omfattas av Property Transfer Tax (ITP) om säljaren inte är en momspliktig enhet.

Som ett alternativ till att direkt sälja fastigheten kan företagets ägare överväga att sälja aktierna i det företag som äger fastigheten. Denna typ av transaktion har olika skattekonsekvenser och kan potentiellt undvika fastighetsöverlåtelseskatt. Den spanska skattelagstiftningen innehåller dock bestämmelser om granskning av sådana transaktioner för att förhindra skatteflykt.

Ska man köpa en fastighet i Spanien via ett företag?

Svaret är att det beror på. Beslutet att köpa en fastighet i Spanien genom ett bolag är ett strategiskt beslut som erbjuder potentiella fördelar, särskilt när det gäller skatteplanering och ansvarsskydd. Det innebär dock också ökad komplexitet och ökade kostnader jämfört med enskilt ägande. Det optimala valet beror i hög grad på investerarens specifika omständigheter, investeringsmål och avsedd användning av fastigheten.

För den som överväger denna väg är det av största vikt att anlita erfarna juridiska rådgivare och skatterådgivare i både Spanien och hemlandet. Dessa experter kan ge skräddarsydd vägledning om hur man navigerar genom de juridiska och administrativa processerna, förstår de invecklade skattekonsekvenserna och strukturerar köpet på det mest effektiva sättet. Om du är i behov av juridisk rådgivning i Spanien, hänvisa till vår katalog.