Vastgoed kopen in Spanje via een bedrijf of als particulier

De aankoop van vastgoed in Spanje kan een aanlokkelijk vooruitzicht zijn voor zowel particuliere kopers als investeerders. Hoewel bij de meeste vastgoedtransacties particuliere kopers betrokken zijn, wordt een aanzienlijk deel, ongeveer 10 tot 15%, uitgevoerd door particuliere bedrijven. Deze aanpak wordt vooral geprefereerd door grote bedrijven en buitenlandse entiteiten vanwege verschillende strategische voordelen. Deze methode heeft echter zijn eigen complexiteit en overwegingen. Of uw motief nu persoonlijk of zakelijk is, deze gids is bedoeld om de implicaties van het kopen van vastgoed in Spanje via een particuliere onderneming in vergelijking met een particulier te benadrukken, zodat u een weloverwogen beslissing kunt nemen.

Waarom een bedrijf overwegen als uw Spaans vastgoed koopt?

Het kopen van vastgoed via een bedrijf is in Spanje niet zo gebruikelijk als in sommige andere rechtsgebieden zoals de Verenigde Staten. Toch is het voor wie deze beleggingsstrategie overweegt essentieel om zowel de voor- als nadelen ervan te begrijpen.

Een van de belangrijkste voordelen is het potentieel voor belastingvoordelen. Het btw-tarief voor de aankoop van vastgoed bedraagt in Spanje doorgaans 10%, een kost die kan worden vermeden als de aankoop wordt uitgevoerd door een bedrijf dat economische activiteiten ontplooit. Bovendien kan het gebruik van een bedrijf zorgen voor een zekere mate van anonimiteit en meer rechtszekerheid, wat aantrekkelijke factoren zijn voor bepaalde Spaanse vastgoedinvesteerders.

In het verleden kozen sommige kopers ervoor om vastgoed in Spanje te verwerven via een bedrijf om de successierechten te omzeilen. Wijzigingen in het successierecht hebben de noodzaak voor deze strategie echter grotendeels geneutraliseerd, vooral omdat de successierechten voor niet-ingezetenen gelijk zijn getrokken met die van ingezetenen.

Beoogd gebruik van het Spaanse vastgoed

Uw beoogde gebruik van het vastgoed is van grote invloed op de vraag of u als individu of via een bedrijf moet kopen. Als het vastgoed voor persoonlijk gebruik is, zoals een vakantiehuis of een hoofdverblijfplaats, is individueel eigendom meestal eenvoudiger en kosteneffectiever.

Als het vastgoed echter een investering voor huurinkomsten of toekomstige wederverkoop, biedt kopen via een bedrijf meer substantiële voordelen. Een bedrijfsstructuur kan verschillende belastingvoordelen, wettelijke bescherming en managementflexibiliteit bieden.

Elke optie heeft zijn eigen voor- en nadelen en is sterk afhankelijk van de persoonlijke omstandigheden, financiële doelstellingen en het beoogde gebruik van het vastgoed. Laten we eens kijken naar de voor- en nadelen van elke route naar Spaans vastgoed:

Een woning kopen in Spanje via een bedrijf

De aankoop van vastgoed via een bedrijf in Spanje kan aanzienlijke voordelen bieden, vooral voor investeerders in vastgoed en bedrijven.

Voordelen van bedrijfseigendom

• Mogelijke btw-aftrek op nieuwe woningen: bedrijven kunnen mogelijk btw aftrekken (momenteel 10% voor woningen) die is betaald op nieuwe aankopen van vastgoed, op voorwaarde dat het vastgoed is bedoeld voor economische activiteiten zoals verhuur of commercieel gebruik. Dit kan leiden tot aanzienlijke besparingen vooraf.
• Belastingvoordelen voor huurwoningen: als het vastgoed wordt gebruikt voor economische activiteiten zoals verhuur, worden alle gerelateerde kosten (reparaties, nutsvoorzieningen, beheerkosten, verzekeringen, IBI) aftrekbaar van de belasting, waardoor de belastbare winst van het bedrijf daalt. In sommige gevallen is een korting van 100% op de belasting voor huurwoningen mogelijk.
• Potentieel lager vennootschapsbelastingtarief: het algemene vennootschapsbelastingtarief in Spanje is 25%, wat gunstiger kan zijn voor vermogende particulieren in vergelijking met de hogere belastingschijven voor de inkomstenbelasting.
• Beperkte aansprakelijkheid: bedrijfseigendom zorgt voor een juridische scheiding tussen persoonlijke bezittingen en de aansprakelijkheden van het bedrijf, waardoor persoonlijke bezittingen worden beschermd tegen mogelijke schulden of rechtszaken die verband houden met het eigendom.
• Potentiële vermijding van overdrachtsbelasting (ITP): als u een woning koopt via een Spaanse vennootschap, kunt u in sommige gevallen de overdrachtsbelasting (ITP) vermijden die van toepassing is op tweedehands vastgoed dat wordt verkocht tussen particulieren.
• Anonimiteit en privacy: de naam van het bedrijf, in plaats van uw persoonlijke naam, wordt geregistreerd als de eigenaar in openbare registers, wat een zekere mate van privacy biedt.
• Vereenvoudigde eigendomsoverdracht: het kan eenvoudiger zijn om het vastgoed in de toekomst over te dragen door de aandelen van het bedrijf te verkopen in plaats van direct het vastgoed.
• Geen inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (voor Spaanse bedrijven): eigendom van een Spaans bedrijf is niet onderworpen aan de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen.

Nadelen van bedrijfseigendom

• Belasting op huurinkomsten indien gebruikt als woning: als het bedrijfseigendom wordt gebruikt als hoofd- of tweede woning door de eigenaar of een verwante partij, moet het bedrijf marktconforme huur in rekening brengen, die belast wordt als bedrijfsinkomsten tegen 25%. Mogelijk is ook btw van toepassing.
• Declaratie van dividend: om toegang te krijgen tot de winsten uit het vastgoed moet er mogelijk dividend worden uitgekeerd, dat afhankelijk van de fiscale residentie onderhevig kan zijn aan bronbelasting.
• Hogere administratieve en juridische kosten: het opzetten en onderhouden van een bedrijf brengt doorlopende administratieve en juridische kosten met zich mee, waaronder oprichtingskosten, boekhoudkundige diensten en jaarlijkse deponeringen.
• Complexe wettelijke vereisten: de wettelijke vereisten voor het kopen van vastgoed via een bedrijf zijn over het algemeen complexer dan voor particulieren.
• Strengere hypotheekeisen: het verkrijgen van een hypotheek voor een bedrijf kan een grotere uitdaging zijn en vereist vaak hogere aanbetalingen (30-50%) en mogelijk hogere rentetarieven, samen met persoonlijke garanties van directeuren.
• Controle door de belastingdienst: de Spaanse belastingdienst onderzoekt vaak transacties waarbij vastgoed wordt gekocht via bedrijven om belastingontwijking te voorkomen.
• Vereiste voor economische activiteit: Spaanse bedrijven worden idealiter gebruikt voor echte economische activiteiten, zoals het genereren van huuropbrengsten. Belastingvoordelen kunnen teniet worden gedaan als het hoofddoel persoonlijk genot is zonder economische activiteit.

Als particulier vastgoed kopen in Spanje

De meest gebruikelijke methode is het kopen van vastgoed als particulier, met name voor mensen die op zoek zijn naar een hoofdverblijfplaats, een vakantiehuis of een eenvoudige investering.

Voordelen van persoonlijk eigendom van Spaans vastgoed

• Eenvoud en lagere initiële kosten: Spaans vastgoed kopen als particulier is eenvoudiger, met minder papierwerk en lagere initiële kosten in vergelijking met het oprichten van een bedrijf. Hierdoor worden de kosten voor het opzetten van een bedrijf en de lopende administratieve overhead vermeden.
• Eenvoudige belasting voor persoonlijk gebruik: belastingverplichtingen voor hoofd- of tweede woningen in privébezit zijn meestal eenvoudiger te begrijpen en te beheren. Spaanse belastingplichtigen kunnen ook profiteren van belastingvoordelen bij de verkoop van hun hoofdverblijfplaats.
• Gemakkelijkere toegang tot hypotheken: voor particulieren is het vaak eenvoudiger om een hypotheek af te sluiten, met potentieel lagere aanbetalingen (20-30%) en rentetarieven in vergelijking met bedrijven.
• Meer controle (voor alleenstaande kopers): exclusieve kopers van vastgoed in Spanje hebben volledige controle over het vastgoed zonder te hoeven overleggen met aandeelhouders of zich te houden aan bedrijfsvoorschriften.

Nadelen van persoonlijk eigendom van Spaans vastgoed

• Hogere persoonlijke aansprakelijkheid: persoonlijke bezittingen zijn direct gekoppeld aan het vastgoed, waardoor eigenaars persoonlijk aansprakelijk zijn voor eventuele gerelateerde schulden of juridische kwesties.
• Minder gunstige fiscale behandeling voor huurinkomsten van buiten de EU: ingezetenen van buiten de EU die vastgoed verhuren dat hun eigendom is in Spanje, kunnen te maken krijgen met hogere inkomstenbelastingtarieven en minder aftrekbare kosten in vergelijking met bedrijven.
• Vermogenswinstbelasting bij verkoop: winsten uit de verkoop van het vastgoed zijn onderworpen aan vermogenswinstbelasting, variërend van 19% tot 28% voor inwoners en een vast tarief van 19% voor niet-ingezetenen.
• Geen btw-aftrek: particulieren kunnen de 10% belasting op de toegevoegde waarde (btw) die ze betalen op nieuwe aankopen van vastgoed, doorgaans niet aftrekken.
• Beperkte aftrekbaarheid van kosten: het scala aan aftrekbare kosten voor huurwoningen is over het algemeen beperkter dan voor bedrijfseigendom.

Een Spaans of buitenlands bedrijf gebruiken om vastgoed te kopen in Spanje

Als u vastgoed in Spanje koopt via een bedrijf, is het belangrijk om te beslissen of u een Spaans geregistreerd bedrijf gebruikt of een buitenlands bedrijf.

Spaans geregistreerd bedrijf

Het gebruik van een Spaans geregistreerd bedrijf, zoals een Sociedad de Responsabilidad Limitada (SL), kan bepaalde voordelen bieden. Vastgoed dat eigendom is van een Spaans bedrijf is niet onderworpen aan de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR). Het beheren van Spaanse belastingverplichtingen kan ook eenvoudiger zijn met een lokale entiteit. Het opzetten van een nieuw Spaans bedrijf brengt echter initiële kosten met zich mee die worden geschat op ongeveer € 2.432, inclusief juridische en notariskosten en jaarlijkse boekhoudkosten van ongeveer € 1.452.

Buitenlands bedrijf

Niet-ingezetenen kunnen vastgoed in Spanje verwerven via een bestaand buitenlands bedrijf, zoals een Britse Limited Company. Dit kan belastingefficiëntie opleveren in het land van herkomst van het bedrijf. Meestal brengt dit echter hogere kosten met zich mee omdat bedrijfsdocumenten naar het Spaans moeten worden vertaald en moeten worden gelegaliseerd. Zowel het buitenlandse bedrijf als de directeur(en) moeten Spaanse belastingidentificatienummers (NIF voor het bedrijf en NIE voor de directeur(en)). Het openen van een Spaanse bankrekening kan ook ingewikkelder zijn voor een buitenlands bedrijf. Zodra het vastgoed is geregistreerd onder een buitenlandse vennootschap, zal het nodig zijn om jaarlijks een inkomstenbelastingaangifte in te dienen in Spanje, zelfs als het niet wordt verhuurd.

Na de Brexit worden Britse bedrijven die vastgoed verhuren in Spanje behandeld als niet-EU-ingezetenen en krijgen ze te maken met een hoger inkomstenbelastingtarief van 24% op huuropbrengsten zonder de mogelijkheid om uitgaven af te trekken. Buitenlandse bedrijven zonder permanente vestiging in Spanje kunnen ook worden verplicht om een fiscaal vertegenwoordiger in Spanje aan te stellen om belastingzaken af te handelen.

Over het algemeen is het gebruik van een buitenlands bedrijf voor de aankoop van vastgoed in Spanje complexer en brengt het hogere kosten met zich mee vanwege de internationale juridische en administratieve vereisten.

Een Spaanse dochteronderneming oprichten

Een mogelijke strategie is dat een buitenlands bedrijf een Spaanse dochteronderneming opricht in Spanje. Deze aanpak kan de voordelen van een Spaanse vennootschap combineren, zoals mogelijk lagere belasting op huurinkomsten en eenvoudiger beheer van Spaanse belastingverplichtingen, terwijl de buitenlandse entiteit nog steeds de controle heeft.

Kan een bedrijf een hypotheek krijgen in Spanje?

Bedrijven kunnen hypotheken in Spanje krijgen maar het proces is ingewikkelder dan voor particulieren en de opties voor kredietverstrekkers kunnen ook beperkter zijn. Hier zijn de belangrijkste aspecten waar u op moet letten:

• Hogere aanbetalingen: banken vragen over het algemeen een hogere aanbetaling van bedrijven, vaak 30-50% van de waarde van het vastgoed, vergeleken met 20-30% voor particulieren.
• Strenge criteria voor leningen: de criteria voor leningen aan bedrijven zijn strenger en omvatten een grondige beoordeling van de financiële gezondheid en het bedrijfsplan van het bedrijf.
• Hogere rente: de rentetarieven voor bedrijfshypotheken kunnen hoger zijn dan die voor particuliere leners.
• Persoonlijke garanties: banken vragen vaak persoonlijke garanties van bedrijfsdirecteuren of grootaandeelhouders als extra zekerheid. Voor een Spaanse SL kan van alle aandeelhouders worden verlangd dat ze zich garant stellen.
• Uitgebreide documentatie: de documentatie die nodig is voor een bedrijfshypotheek is meestal uitgebreid, inclusief gedetailleerde financiële overzichten, belastingaangiften en bewijs van inkomen voor het bedrijf en de zekerheidsstellers. Voor niet-ingezeten bedrijven omvat dit het verstrekken van geapostilleerde en vertaalde oprichtingsdocumenten.
• Jaarlijkse bevestiging van de financiële levensvatbaarheid: de Spaanse wetgeving verplicht banken om jaarlijks de financiële levensvatbaarheid van het bedrijf te bevestigen en te controleren of er geen faillissementsprocedure loopt.

Bedrijven die commercieel vastgoed kopen, kunnen ook commerciële hypotheken overwegen, die meestal andere voorwaarden hebben, zoals een looptijd van 8-15 jaar en financieringsbedragen variërend van 50-70% van de waarde van het vastgoed.

Samengevat vereist het verkrijgen van een hypotheek in Spanje als bedrijf over het algemeen een sterkere financiële positie en een grotere kapitaalinbreng in vergelijking met individuele hypotheken. Om door de complexiteit te navigeren en geschikte kredietverstrekkers te vinden, kunt u het beste contact opnemen met een Spaanse hypotheekadviseur of financieel adviseur die gespecialiseerd is in de aankoop van bedrijfspanden.

Kosten en belastingen bij het kopen van vastgoed in Spanje via een bedrijf

Vastgoed kopen in Spanje via een bedrijf brengt verschillende kosten met zich mee die zorgvuldig overwogen moeten worden. Grondige financiële planning, inclusief budgettering voor alle aankoop- en holdingkosten, is cruciaal voor iedereen die deze investeringsstrategie in Spanje overweegt.

Voorafgaande kosten

• Prijs vastgoed: de overeengekomen verkoopprijs van het vastgoed.
• Belasting over de toegevoegde waarde (BTW/IVA): voor nieuwe woningen geldt een verlaagd btw-tarief van 10%. Voor sociale woningen kan een verlaagd tarief van 4% gelden, terwijl commerciële eigendommen doorgaans onderworpen zijn aan 21% btw. Bedrijven die economische activiteiten verrichten, kunnen de betaalde btw aftrekken.
• Belasting op eigendomsoverdracht (ITP): ITP is van toepassing op bestaande of doorverkochte eigendommen, met tarieven die variëren tussen 6% en 10% afhankelijk van de Autonome Gemeenschap. Als u via een Spaans bedrijf koopt, kunt u ITP mogelijk vermijden.
• Zegelrecht (AJD): gewoonlijk variërend van 0,5% tot 1,5% (en tot 2% of 3% in sommige regio's), te betalen op nieuwe woningen en bepaalde juridische documenten.
• Notariskosten: meestal rond de 0,5-1% van de prijs van het vastgoed.
• Landregistratiekosten: ongeveer 0,5% van de woningprijs of een vaste vergoeding van ongeveer € 1.000.
• Juridische kosten: de kosten voor het inschakelen van een advocaat bedragen gewoonlijk 1-2% van de prijs van het vastgoed (inclusief btw).
• Bankkosten: als er financiering nodig is, zijn er kosten verbonden aan het openen van een bankrekening, het regelen van de hypotheek (ongeveer 1% van het leenbedrag), de taxatie van het vastgoed (€ 300-€ 500) en het verkrijgen van een bankwissel (ongeveer 0,5% van de waarde).
• Kosten voor vertaling en legalisatie: voor buitenlandse bedrijven kunnen deze kosten voor bedrijfsdocumenten aanzienlijk zijn.
• Kosten voor de oprichting van een bedrijf: de kosten voor het opzetten van een nieuw Spaans bedrijf worden geschat op ongeveer € 2.432.
• Makelaarskosten: deze worden meestal betaald door de verkoper, maar de koper kan in sommige gevallen bijdragen, meestal zo'n 3-5%.

Lopende vastgoedbelastingen

• Vastgoedbelasting - Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI): een jaarlijkse vastgoedbelasting gebaseerd op de kadastrale waarde van het vastgoed, met tarieven die variëren per gemeente, meestal tussen 0,4% en 1,1% voor stedelijke eigendommen.
• Vennootschapsbelasting: heffing van een vast tarief van 25% op de winst van het bedrijf, inclusief eventuele huuropbrengsten uit het vastgoed. Voor kleinere of pas opgerichte bedrijven gelden mogelijk lagere tarieven.
• Vermogensbelasting: hoewel het over het algemeen gericht is op particulieren, kan het ook indirect van invloed zijn op bedrijven en er bestaan specifieke vereisten om te voorkomen dat er belasting wordt geheven op de waarde van aandelen.
• Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen: buitenlandse bedrijven zonder permanente vestiging in Spanje kunnen ook onderworpen zijn aan inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen op huurinkomsten of geacht inkomen, met tarieven die kunnen oplopen tot 19% voor ingezetenen van de EU en 24% voor niet-ingezetenen van de EU.

Fiscale gevolgen van de verkoop van bedrijfseigendom

Wanneer een bedrijf in Spanje een vastgoed verkoopt, ontstaan er verschillende belastingimplicaties, afhankelijk van het feit of het bedrijf een Spaanse ingezetene of een niet-ingezetene entiteit is.

• Spaans bedrijf: eventuele winst uit de verkoop is onderworpen aan het standaardtarief voor vennootschapsbelasting van 25%. Deze belasting is van toepassing op vermogenswinst, wat het verschil is tussen de verkoopprijs van het vastgoed en de aankoopprijs minus alle toegestane aftrekposten.
• Niet-ingezeten bedrijven: niet-ingezeten bedrijven die vastgoed verkopen in Spanje worden doorgaans belast tegen een tarief van 19% op de vermogenswinst. Sommige bronnen geven een tarief van 24% aan voor niet-ingezetenen van buiten de EU.

Naast de vennootschapsbelasting is de verkoper ook belasting verschuldigd over de waardestijging van stedelijke grond (Plusvalía). Deze lokale belasting is gebaseerd op de waardestijging van de grond waarop het pand staat tijdens de periode van eigendom. Met name de betaalde Plusvalía-belasting is een aftrekbare uitgave voor de vennootschapsbelasting.

De toepasselijkheid van btw hangt af van de aard van het vastgoed en de btw-status van de verkoper. Als het vastgoed dat verkocht wordt beschouwd wordt als een ‘eerste overdracht’ door een btw-plichtige entiteit, kan de verkoop onderworpen zijn aan btw (mogelijk aan 10% of 21%), vaak met een verleggingsregeling waarbij de koper de btw verrekent. De verkoop van tweedehands vastgoed is over het algemeen echter vrijgesteld van btw, maar kan onderworpen zijn aan de overdrachtsbelasting als de verkoper geen btw-plichtige entiteit is.

Als alternatief voor de directe verkoop van het vastgoed kan de bedrijfseigenaar overwegen om de aandelen van het bedrijf dat het vastgoed bezit te verkopen. Dit type transactie heeft andere fiscale gevolgen en kan mogelijk de overdrachtsbelasting vermijden. De Spaanse belastingwetgeving bevat echter bepalingen om dergelijke transacties te controleren om belastingontduiking te voorkomen.

Moet u vastgoed kopen in Spanje via een bedrijf?

Het antwoord is: dat hangt ervan af. De beslissing om vastgoed in Spanje te kopen via een bedrijf is een strategische beslissing die potentiële voordelen biedt, met name op het gebied van belastingplanning en bescherming van aansprakelijkheid. Het brengt echter ook meer complexiteit en kosten met zich mee in vergelijking met particulier eigendom. De optimale keuze hangt sterk af van de specifieke omstandigheden, investeringsdoelen en het beoogde gebruik van het vastgoed.

Voor degenen die deze route overwegen is het van het grootste belang om ervaren juridische en fiscale adviseurs in te schakelen in zowel Spanje als hun thuisland. Deze professionals kunnen op maat gesneden begeleiding bieden bij het navigeren door de juridische en administratieve processen, het begrijpen van de ingewikkelde fiscale implicaties en het structureren van de aankoop op de meest efficiënte manier. Als u juridisch advies nodig heeft in Spanje, raadpleeg dan onze gids.