Acquistare una proprietà in Spagna attraverso una società o come individuo

L’acquisto di proprietà in Spagna può essere una prospettiva allettante sia per i singoli acquirenti che per gli investitori. Mentre la maggior parte delle transazioni immobiliari coinvolge acquirenti privati, una parte significativa, circa il 10-15%, viene effettuata tramite società private. Questo approccio è particolarmente favorito dalle grandi aziende e dalle entità estere a causa di vari vantaggi strategici. Tuttavia, questo metodo viene fornito con una propria serie di complessità e considerazioni. Che il tuo motivo sia personale o aziendale, questa guida mira a evidenziare le implicazioni dell’acquisto di proprietà in Spagna attraverso una società privata rispetto a un privato, consentendoti così di prendere una decisione informata.

Perché considerare un’azienda quando si acquista una proprietà spagnola?

L’acquisto di immobili attraverso una società non è così comune in Spagna come in altre giurisdizioni come gli Stati Uniti. Tuttavia, per coloro che contemplano questa strategia di investimento, è essenziale comprenderne sia i vantaggi che gli svantaggi.

Uno dei vantaggi principali risiede nel potenziale di benefici fiscali. L’aliquota IVA sull’acquisto di proprietà in Spagna si attesta in genere al 10%, un costo che può essere evitato se l’acquisizione viene effettuata da una società coinvolta in attività economiche. Inoltre, l’utilizzo di una società può fornire un livello di anonimato e una maggiore sicurezza legale, che sono fattori interessanti per alcuni investitori immobiliari spagnoli.

Storicamente, alcuni acquirenti hanno scelto di acquistare beni immobili in Spagna attraverso una società al fine di eludere l’imposta di successione. Tuttavia, i cambiamenti nella legge sull’imposta di successione hanno in gran parte neutralizzato la necessità di questa strategia, soprattutto perché l’imposta di successione per i non residenti è stata allineata a quella dei residenti.

Uso previsto della proprietà spagnola

La tua destinazione d’uso della proprietà influenza in modo significativo se dovresti acquistare come individuo o tramite un’azienda. Se la proprietà è per uso personale, come una casa per le vacanze o una residenza principale, la proprietà individuale tende ad essere più semplice ed economica.

Tuttavia, se la proprietà è un investimento per il reddito da locazione o la rivendita futura, l’acquisto tramite una società offre vantaggi più sostanziali. Una struttura aziendale può fornire vari vantaggi fiscali, protezioni legali e flessibilità gestionale.

Ogni opzione presenta vantaggi e svantaggi distinti, influenzando pesantemente le circostanze personali dell’investitore, gli obiettivi finanziari e l’uso previsto della proprietà. Esploriamo i vantaggi e gli svantaggi di ogni percorso verso la proprietà immobiliare spagnola:

Acquisto di una proprietà in Spagna attraverso una società

L’acquisto di un immobile attraverso una società in Spagna può offrire vantaggi significativi, soprattutto per gli investitori immobiliari e le imprese.

Vantaggi della proprietà dell’azienda

• Potenziale detrazione IVA su nuovi immobili: le aziende possono potenzialmente detrarre l’IVA (attualmente il 10% per gli immobili residenziali) pagata sugli acquisti di nuovi immobili, a condizione che l’immobile sia destinato ad attività economiche come l’affitto o l’uso commerciale. Ciò può comportare notevoli risparmi iniziali.
• Vantaggi fiscali per gli immobili in affitto: se l’immobile viene utilizzato per attività economiche come l’affitto, tutte le spese correlate (riparazioni, utenze, spese di gestione, assicurazioni, IBI) diventano deducibili dalle tasse, riducendo il reddito imponibile dell’azienda. In alcuni casi, potrebbe essere disponibile uno sconto del 100% sulla tassa per gli immobili in affitto.
• Aliquota dell’imposta sulle società potenzialmente più bassa: l’aliquota generale dell’imposta sulle società in Spagna è del 25%, il che potrebbe essere più favorevole per le persone fisiche con un patrimonio netto elevato rispetto alle fasce di imposta sul reddito delle persone fisiche più elevate.
• Responsabilità limitata: la proprietà della società fornisce una separazione legale tra i beni personali e le passività della società, proteggendo il patrimonio personale da potenziali debiti o cause legali relative alla proprietà.
• Potenziale elusione dell’imposta sul trasferimento di proprietà (ITP): l’acquisto di proprietà tramite una società spagnola potrebbe, in alcuni casi, consentire di evitare l’imposta sul trasferimento di proprietà (ITP) applicabile alle proprietà di seconda mano vendute tra privati.
• Anonimato e privacy: il nome dell’azienda, piuttosto che il tuo nome personale, è registrato come proprietario della proprietà nei registri pubblici, offrendo un certo grado di privacy.
• Trasferimento semplificato della proprietà: il trasferimento della proprietà in futuro può essere più semplice vendendo le azioni della società piuttosto che vendendo direttamente la proprietà.
• Nessuna imposta sul reddito dei non residenti (per le società spagnole): gli immobili di proprietà di una società spagnola non sono soggetti all’imposta sul reddito dei non residenti.

Svantaggi della proprietà dell’azienda

• Imposta sul reddito da locazione se utilizzata come casa: se l’immobile di proprietà della società viene utilizzato come residenza principale o secondaria dal proprietario o da una parte correlata, la società deve addebitare l’affitto di mercato, che è tassato come reddito della società al 25%. Potrebbe essere applicata anche l’IVA.
• Dichiarazione dei dividendi: l’accesso agli utili della proprietà potrebbe richiedere la distribuzione come dividendi, che potrebbero essere soggetti a ritenuta alla fonte a seconda della residenza fiscale.
• Costi amministrativi e legali più elevati: la creazione e il mantenimento di una società comportano costi amministrativi e legali continui, comprese le spese di costituzione, i servizi contabili e i documenti annuali.
• Requisiti legali complessi: i requisiti legali per l’acquisto di proprietà attraverso una società sono generalmente più complessi che per gli individui.
• Requisiti ipotecari più severi: ottenere un mutuo per un’azienda può essere più difficile, spesso richiedendo acconti più elevati (30-50%) e tassi di interesse potenzialmente più elevati, insieme a garanzie personali da parte degli amministratori.
• Controllo da parte dell’agenzia delle entrate: l’Agenzia delle Entrate spagnola spesso esamina le transazioni relative agli acquisti di proprietà attraverso le società per prevenire l’evasione fiscale.
• Requisito per l’attività economica: le aziende spagnole sono idealmente utilizzate per una vera attività economica, come la generazione di redditi da locazione. I benefici fiscali potrebbero essere negati se lo scopo principale è il godimento personale senza attività economica.

Acquisto di proprietà in Spagna come individuo

Il metodo più comune è l’acquisto di proprietà come privato, in particolare per coloro che cercano una residenza principale, una casa per le vacanze o un investimento semplice.

Vantaggi della proprietà personale dei beni spagnoli

• Semplicità e costi iniziali inferiori: l’acquisto di una proprietà spagnola come individuo è più semplice, comporta meno scartoffie e costi iniziali inferiori rispetto alla costituzione di una società. Ciò evita le spese di costituzione di una società e le spese amministrative in corso.
• Tassazione semplice per uso personale: gli obblighi fiscali per le residenze primarie o secondarie di proprietà individuale sono in genere più facili da comprendere e gestire. I residenti fiscali spagnoli possono anche beneficiare di vantaggi fiscali quando vendono la loro residenza principale.
• Accesso più facile ai mutui: gli individui spesso trovano più semplice garantire i mutui, con acconti potenzialmente più bassi (20-30%) e tassi di interesse rispetto alle entità aziendali.
• Maggiore controllo (per i singoli acquirenti): gli acquirenti unici di beni immobili in Spagna hanno il controllo completo sulla proprietà senza dover consultare gli azionisti o aderire ai regolamenti aziendali.

Svantaggi della proprietà personale dei beni spagnoli

• Maggiore responsabilità personale: i beni personali sono direttamente collegati alla proprietà, esponendo i proprietari a responsabilità personale per eventuali debiti o problemi legali correlati.
• Trattamento fiscale meno favorevole per i redditi da locazione extra UE: i residenti extra UE che affittano immobili di proprietà personale in Spagna possono affrontare aliquote dell’imposta sul reddito più elevate e minori spese deducibili rispetto alle società.
• Imposta sulle plusvalenze sulla vendita: gli utili derivanti dalla vendita dell’immobile sono soggetti all’imposta sulle plusvalenze, che varia dal 19% al 28% per i residenti e un’aliquota forfettaria del 19% per i non residenti.
• Nessuna detrazione IVA: in genere gli individui non possono detrarre l’imposta sul valore aggiunto (IVA) del 10% pagata sugli acquisti di nuovi immobili.
• Deducibilità limitata delle spese: la gamma di spese deducibili per gli immobili in affitto è generalmente più ristretta rispetto alla proprietà dell’azienda.

Utilizzo di una società spagnola o straniera per l’acquisto di proprietà in Spagna

Quando si acquista una proprietà in Spagna attraverso una società, una decisione significativa è se utilizzare una società registrata in Spagna o una società straniera.

Società registrata in Spagna

L’utilizzo di una società registrata in Spagna, come una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SL), può offrire alcuni vantaggi. Gli immobili di proprietà di una società spagnola non sono soggetti all’imposta sul reddito dei non residenti (IRNR). Gestire gli obblighi fiscali spagnoli potrebbe anche essere più semplice con un’entità locale. Tuttavia, la creazione di una nuova società spagnola comporta costi iniziali, stimati in circa 2.432 €, comprese le spese legali e notarili, e costi annuali di contabilità di circa 1.452 €.

Società estera

I non residenti possono acquistare proprietà in Spagna attraverso una società straniera esistente, come una società a responsabilità limitata del Regno Unito. Ciò potrebbe offrire una potenziale efficienza fiscale nel paese di origine dell’azienda. Tuttavia, in genere comporta costi più elevati a causa della necessità di tradurre i documenti aziendali in spagnolo e legalizzarli. Sia la società straniera che i suoi amministratori dovranno ottenere numeri di identificazione fiscale spagnoli (NIF per la società e NIE per gli amministratori). Aprire un conto bancario spagnolo può anche essere più complesso per una società straniera. Una volta che l’immobile è registrato presso una società straniera, sarà necessario presentare annualmente una dichiarazione dei redditi dei non residenti in Spagna, anche se non è affittato.

Dopo la Brexit, le società britanniche che affittano immobili in Spagna sono trattate come non residenti nell’UE, con un’aliquota d’imposta sul reddito più elevata del 24% sui redditi da locazione senza la possibilità di detrarre le spese. Alle società straniere senza una stabile organizzazione in Spagna può anche essere richiesto di nominare un rappresentante fiscale in Spagna per gestire le questioni fiscali.

In generale, l’utilizzo di una società straniera per l’acquisto di proprietà in Spagna introduce una maggiore complessità e costi più elevati a causa dei requisiti legali e amministrativi internazionali.

Costituzione di una filiale spagnola

Una potenziale strategia è che una società straniera incorpori una filiale spagnola in Spagna. Questo approccio potrebbe combinare i vantaggi di una società spagnola, come un’imposta potenzialmente più bassa sui redditi da locazione e una gestione più semplice degli obblighi fiscali spagnoli, pur rimanendo sotto il controllo dell’entità straniera.

Un’azienda può ottenere un mutuo in Spagna?

Le aziende possono ottenere mutui in Spagna, ma il processo è più intricato rispetto ai singoli individui e anche le opzioni di prestito potrebbero essere più limitate. Ecco gli aspetti principali da conoscere:

• Acconti più elevati: le banche in genere richiedono acconti più elevati dalle aziende, spesso il 30-50% del valore dell’immobile, rispetto al 20-30% per i privati.
• Criteri di prestito rigorosi: i criteri di prestito sono più rigorosi per le aziende e comportano una valutazione approfondita della salute finanziaria e del piano aziendale della società.
• Tassi di interesse più alti: i tassi di interesse per i mutui aziendali possono essere più alti di quelli per i singoli mutuatari.
• Garanzie personali: le banche spesso richiedono garanzie personali da parte degli amministratori della società o dei principali azionisti come garanzia aggiuntiva. Per una SL spagnola, a tutti gli azionisti potrebbe essere richiesto di agire come garanti.
• Documentazione estesa: la documentazione richiesta per un mutuo aziendale è in genere ampia, compresi i rendiconti finanziari dettagliati, le dichiarazioni dei redditi e la prova del reddito per la società e i suoi garanti. Per le società non residenti, ciò include la fornitura di documenti di costituzione apostillati e tradotti.
• Conferma annuale della redditività finanziaria: la legislazione spagnola impone alle banche di confermare annualmente la redditività finanziaria della società e di garantire che non siano in corso procedure fallimentari.

Le aziende che acquistano immobili commerciali potrebbero anche prendere in considerazione mutui commerciali, che in genere hanno termini diversi, come la durata del prestito di 8-15 anni e importi di finanziamento che vanno dal 50 al 70% del valore dell’immobile.

In sintesi, garantire un mutuo in Spagna come azienda richiede generalmente una maggiore capacità finanziaria e un maggiore apporto di capitale rispetto ai singoli mutui. Per affrontare le complessità e identificare i finanziatori adatti, consultare un broker ipotecario o un consulente finanziario spagnolo specializzato negli acquisti di proprietà aziendali.

Costi e tasse quando si acquista una proprietà in Spagna attraverso una società

L’acquisto di una proprietà in Spagna attraverso una società comporta vari costi iniziali e continui che richiedono un’attenta considerazione. Una pianificazione finanziaria approfondita, incluso il budget per tutte le spese di acquisizione e detenzione, è fondamentale per chiunque consideri questa strategia di investimento in Spagna.

Costi iniziali

• Prezzo dell’immobile: il prezzo di vendita concordato dell’immobile.
• Imposta sul valore aggiunto (IVA/VAT): per i nuovi immobili residenziali, l’IVA viene applicata a un’aliquota ridotta del 10%. Per gli alloggi sociali può essere applicata un’aliquota ridotta del 4%, mentre gli immobili commerciali sono in genere soggetti all’IVA del 21%. Le aziende impegnate in attività economiche possono essere in grado di dedurre l’IVA pagata.
• Imposta sul trasferimento di proprietà (ITP): l’ITP si applica alle proprietà esistenti o di rivendita, con aliquote che variano tra il 6% e il 10% a seconda della Comunità autonoma. L’acquisto tramite una società spagnola potrebbe potenzialmente evitare l’ITP.
• Imposta di bollo (AJD): in genere compresa tra lo 0,5% e l’1,5% (e fino al 2% o al 3% in alcune regioni), da pagare su nuove proprietà e alcuni documenti legali.
• Spese notarili: in genere circa lo 0,5-1% del prezzo dell’immobile.
• Tasse catastali: circa lo 0,5% del prezzo dell’immobile o una tassa fissa di circa 1.000 €.
• Spese legali: Il costo dell’incarico a un avvocato varia in genere dall’1-2% del prezzo dell’immobile (IVA inclusa).
• Spese bancarie: se è richiesto un finanziamento, si applicheranno le spese per l’apertura di un conto bancario, il contratto di mutuo (circa l’1% dell’importo del prestito), la valutazione dell’immobile (300 € - 500 €) e l’ottenimento di un assegno circolare (circa lo 0,5% del valore).
• Costi di traduzione e legalizzazione: per le società estere, questi costi per i documenti aziendali possono essere significativi.
• Costi di costituzione della società: il costo di creazione di una nuova società spagnola è stimato in circa 2.432 €.
• Commissioni dell’agente immobiliare: di solito vengono pagate dal venditore, ma l’acquirente potrebbe contribuire in alcuni casi, in genere circa il 3-5%.

Tasse sulla proprietà in corso

• Imposta sulla proprietà - Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI): un’imposta annuale sulla proprietà basata sul valore catastale dell’immobile, con aliquote variabili a seconda del comune, in genere comprese tra lo 0,4% e l’1,1% per gli immobili urbani.
• Imposta sul reddito delle società: imposta forfettaria del 25% sugli utili della società, inclusi eventuali redditi da locazione generati dalla proprietà. Alle aziende più piccole o di recente costituzione possono essere applicate tariffe ridotte.
• Imposta sul patrimonio: sebbene generalmente rivolta alle persone fisiche, potrebbe influenzare indirettamente le società ed esistono requisiti specifici per evitare di essere tassati sul valore delle azioni.
• Imposta sul reddito dei non residenti: le società straniere senza una stabile organizzazione in Spagna possono anche essere soggette all’imposta sul reddito dei non residenti sul reddito da locazione o sul reddito presunto, con aliquote potenzialmente del 19% per i residenti nell’UE e del 24% per i non residenti nell’UE.

Implicazioni fiscali della vendita di proprietà dell’azienda

Quando una società in Spagna vende un immobile, sorgono diverse implicazioni fiscali, a seconda che la società sia residente in Spagna o non residente.

• Società residente in Spagna: qualsiasi profitto realizzato dalla vendita è soggetto all’aliquota standard dell’imposta sul reddito delle società del 25%. Questa imposta si applica alle plusvalenze, che è la differenza tra il prezzo di vendita dell’immobile e il suo costo di acquisizione meno eventuali detrazioni consentite.
• Società non residenti: le società non residenti che vendono proprietà in Spagna sono generalmente tassate con un’aliquota del 19% sulle plusvalenze. Alcune fonti potrebbero indicare un tasso del 24% per i non residenti extra UE.

Oltre all’imposta sul reddito delle società, il venditore sarà anche tenuto all’imposta sull’aumento del valore dei terreni urbani (Plusvalía). Questa imposta locale si basa sull’aumento del valore del terreno che l’immobile occupa durante il periodo di proprietà. In particolare, l’imposta Plusvalía pagata è una spesa deducibile ai fini dell’imposta sulle società.

L’applicabilità dell’IVA dipende dalla natura dell’immobile e dallo status IVA del venditore. Se l’immobile venduto è considerato un “primo trasferimento” da parte di un’entità soggetta a IVA, la vendita potrebbe essere soggetta a IVA (potenzialmente al 10% o al 21%), spesso con un meccanismo di reverse charge in cui l’acquirente contabilizza l’IVA. Tuttavia, la vendita di immobili di seconda mano è generalmente esente da IVA, ma potrebbe essere soggetta all’imposta sul trasferimento di proprietà (ITP) se il venditore non è un’entità soggetta a IVA.

In alternativa alla vendita diretta della proprietà, il proprietario della società potrebbe prendere in considerazione la vendita delle azioni della società che detiene la proprietà. Questo tipo di transazione ha implicazioni fiscali diverse e potrebbe potenzialmente evitare l’imposta sul trasferimento di proprietà. Tuttavia, il diritto tributario spagnolo include disposizioni per esaminare tali transazioni al fine di prevenire l’evasione fiscale.

Dovresti acquistare una proprietà in Spagna attraverso una società?

La risposta è che dipende. La decisione di acquistare una proprietà in Spagna attraverso una società è strategica e offre potenziali vantaggi, in particolare nella pianificazione fiscale e nella protezione della responsabilità. Tuttavia, comporta anche una maggiore complessità e costi rispetto alla proprietà individuale. La scelta ottimale dipende in larga misura dalle circostanze specifiche dell’investitore, dagli obiettivi di investimento e dall’uso previsto dell’immobile.

Per coloro che considerano questo percorso, è fondamentale coinvolgere consulenti legali e fiscali esperti sia in Spagna che nel loro paese d’origine. Questi professionisti possono fornire indicazioni su misura per navigare nei processi legali e amministrativi, comprendere le intricate implicazioni fiscali e strutturare l’acquisto nel modo più efficiente. Se hai bisogno di una consulenza legale in Spagna, fai riferimento alla nostra directory.