Spaanse vastgoedmarkt - beoordeling van het 3e kwartaal van 2025: versnelde groei

In vergelijking met de beoordeling van het tweede kwartaal heeft de Spaanse markt voor residentieel vastgoed een intense, versnelde groei doorgemaakt in het derde kwartaal van 2025 en presteert deze veel beter dan die van vele andere Europese landen. Deze positieve prestaties bevestigen dat de markt zich in een volledige opwaartse cyclus bevindt, die wordt gekenmerkt door aanzienlijke prijsstijgingen, met name in populaire stedelijke centra en toeristische trekpleisters.

De dynamiek van de markt wordt voornamelijk veroorzaakt door een krachtige combinatie van een robuuste vraag (die nu bijna het hoogste niveau heeft bereikt sinds de financiële crisis) en een structureel tekort aan woningaanbod. De sterke prijswaardering biedt mogelijkheden voor investeerders, maar versterkt tegelijkertijd de acute uitdaging van betaalbaarheid voor het gemiddelde Spaanse inkomen. Voor expats die overwegen te verhuizen, investeren of vastgoed te kopen, is het belangrijker dan ooit om inzicht te hebben in deze intense regionale verschillen en financiële statistieken. De belangrijkste cijfers voor de Spaanse vastgoedmarkt in het derde kwartaal van 2025 weerspiegelen een aanhoudende en zelfs toenemende stijging, die zowel nieuwe als bestaande woningen treft. Deze prijsstijgingen waren sterk genoeg om de marktontwikkeling ten opzichte van het vorige kwartaal te versnellen.

Nationale prijsverbetering in Spanje in 2025

De gemiddelde prijs van voltooide woningen (zowel nieuwbouw als woningen die worden doorverkocht) over het gehele land namen aanzienlijk toe in waarde, volgens de IMIE-index voor lokale markten van Tinsa:

• Verandering ten opzichte van het voorgaande jaar: de gemiddelde nationale prijs is met 11,7% toegenomen in nominale termen, in vergelijking met het derde kwartaal van 2024.
• Verandering ten opzichte van het vorige kwartaal: de prijzen zijn met 3,0% gestegen, in vergelijking met het tweede kwartaal van 2025.

• Reële groei: cruciaal is dat zelfs na correctie voor de effecten van inflatie (ook wel deflatie genoemd) de Spaanse vastgoedprijzen een reële groei van +8,6% hebben doorgemaakt. Dit cijfer geeft aan dat vastgoed oprecht duurder wordt, niet alleen in lijn met de algehele inflatie. De gemiddelde waarde van residentieel vastgoed bedraagt momenteel € 2018/m².

Regionale groei neemt toe in Spanje

De sterke dynamiek van de Spaanse vastgoedmarkt in het derde kwartaal van 2025 heeft geleid tot een uitbreiding van de hoge groeicijfers in het hele land. De prijsstijgingen zijn algemeen in heel Spanje, maar de sterkste stijgingen zijn geconcentreerd in regio's die worden aangedreven door twee belangrijke factoren: werkgelegenheid en toeristische centra. Deze verspreiding wordt bevestigd door het snel groeiende aantal provincies dat een jaarlijkse groei van dubbele cijfers ervaart (13 provincies), wat een opmerkelijke stijging is ten opzichte van de negen provincies die deze drempel in het vorige kwartaal hadden bereikt.

De provincies met de hoogste intensiteit, of grootste opwaartse prijsdruk, waren:

• Madrid (+19,4%): dit is een weerspiegeling van de robuuste economische en arbeidsstatus van de hoofdstad als primaire stimulans van nationale groei.
• Málaga en Alicante (beide op +15,3%):beide steden tonen een intense groei van +15,3%. Deze Mediterraanse provincies zijn de steunpilaren van de markt, dankzij de aanhoudende populariteit van de Costa del Sol en Costa Blanca onder internationale kopers en lifestyle-investeerders.
• De Balearen (+14,8%): als een van de duurste en meest gewilde regio's op internationaal niveau blijven de eilanden onder hoge prijsdruk staan vanwege het schaarse aanbod en de grote vraag naar luxe onroerend goed.
• Santa Cruz de Tenerife (+14,5%):dit duidt op een aanhoudende dynamiek op de markt van de Canarische Eilanden, een andere belangrijke bestemming voor buitenlandse kopers.

Kuststeden en economische hubs: concentratie in hoofdsteden

de groei van residentieel vastgoed is ook het meest uitgesproken in grote steden, die fungeren als cruciale economische centra en zeer gewilde bestemmingen zijn. De sterke vraag in deze regio's betekent vaak dat de prijsgroei in de hoofdstad de groei in de respectievelijke provincie overstijgt. Dit was het geval in 25 van de 52 hoofdsteden in het derde kwartaal.

Prestaties van grote hoofdsteden (€/m²)

De prijsniveaus (€/m²) en groeipercentages in de grootste hoofdsteden van Spanje vormen een duidelijk beeld van deze concentratie van de vraag. In het derde kwartaal overtroffen de gemiddelde huizenprijzen van zeven hoofdsteden de vorige piekwaarden van de bubbel van 2007/2008 in nominale termen. Deze lijst omvat nu Madrid, Málaga, Valencia, Palma de Mallorca, Pontevedra, Santa Cruz de Tenerife en Melilla. Maar als we kijken naar het cumulatieve effect van inflatie in de afgelopen 17 jaar (in reële termen), zijn de prijzen van geen enkele van deze hoofdsteden nog teruggekeerd naar de hoogtepunten van 2007/2008.

De huidige groeicyclus is fundamenteel anders dan die van de periode voorafgaand aan 2008, aangezien deze te maken heeft met onderliggende economische en demografische druk in plaats van buitensporige kredietexpansie.

De rol van vraag en financiering op de Spaanse vastgoedmarkt

• Robuuste vraag: de vraag naar residentieel vastgoed blijft steken op robuuste niveaus die maximale aantallen na de bubbel naderen. Deze aanhoudende interesse komt van zowel kopers van woningen als de cruciale stroom van buitenlandse investeerders en levensstijlmigranten.
• Werkverlening en vertrouwen: de markt wordt gestimuleerd door robuuste vraag en de doorlopende weerbaarheid van de arbeidsmarkt. Deze factoren hebben een positieve invloed op het vermogen per huishouden en het vertrouwen van consumenten.
• Gunstige financiering: de vraag werd gestimuleerd door een relatieve daling van de hypotheekkosten als gevolg van de verlaging van de referentierentes. Het gemiddelde lening-tot-waarde-percentage is licht toegenomen naar 65% in het tweede kwartaal van 2025 (maximaal 64,9% in het eerste kwartaal) en het percentage leningen dat 80% van de waarde van vastgoed overtrof, is gestegen naar 11,7%. Deze cijfers weerspiegelen een toename in de toegankelijkheid van hypotheken.
• Aantal verkopen: de verzamelde verkooptransacties tussen januari en juni zijn met 7,6% toegenomen in vergelijking met dezelfde periode in het vorige jaar (volgens Notaries) en de hypothecaire leningen zijn nog sterker gestegen, namelijk met 18,7%.

Het tekort aan aanbod

De belangrijkste beperking op de markt is het tekort aan woningen. Nieuwe bouwactiviteit (gemeten op basis van bouwvergunningen of visados de dirección de obra) is met 7,6% toegenomen in de eerste helft van het jaar, maar het aantal nieuwe woningen is nog niet voldoende voor de totale vraag die is gegenereerd door de groei in het aantal nieuwe huishoudens sinds de pandemie. Dit verschil tussen de stijgende vraag en het beperkte aanbod is de belangrijkste reden waarom de prijzen escaleren.

Close-up van de grote Spaanse steden (op districtniveau)

De prijsstijging is echter niet overal gelijk, vooral niet op districtniveau. Daarom moeten expats verder kijken dan de gemiddelden per stad. De gegevens per district laten zien waar de hoogste vastgoedwaarden geconcentreerd zijn en waar de snelste groei plaatsvindt.

De prijsstijging is niet overal gelijk, vooral niet op districtsniveau. Deze variatie is van cruciaal belang voor expats, aangezien het kopen van een woning in de ene wijk de helft kan kosten van een woning in een andere wijk in dezelfde stad.

Madrid

• Hoogste gemiddelde waarde: Salamanca (€ 7112), Chamberí (€ 6696), Chamartín (€ 6073).
• Hoogste groei per jaar: Usera (+19,4%), Ciudad Lineal (+17,3%), Chamartín (+16,8%), Moncloa-Aravaca (+15,7%).
• Meest betaalbaar: Puente de Vallecas en Villaverde (onder de € 2600/m²).

Barcelona

• Hoogste gemiddelde waarde: Sarrià-Sant Gervasi (€ 5484), Les Corts (€ 4866), Eixample (€ 4686).
• Hoogste groei per jaar: Nou Barris (+9,4%), Sants-Montjuïc (+7,6%), Horta-Guinardó (+7,3%).
• Meest betaalbaar: Nou Barris (laagste waarde: € 2780/m²).

Valencia

• Hoogste gemiddelde waarde: Ciutat Vella, Ensanche, El Pla del Real (boven de € 3000/m²).
• Hoogste groei per jaar: Poblados del Oeste (+23,4%), Rascanya (+22,5%), Patraix (+22,0%), La Saïdia (+22,8%).
• Meest betaalbaar: Poblados del Oeste en Poblados del Norte (onder de € 1700/m²).

Málaga

• Hoogste gemiddelde waarde: Este, Centro, Teatinos-Universidad (boven de € 3000/m²).
• Hoogste groei per jaar: Teatinos-Universidad (+18,3%), Palma-Palmilla (+16,5%), Bailén-Miraflores (+16,4%).
• Meest betaalbaar: Campanillas en Ciudad Jardín (onder de € 2000/m²).

Sevilla

• Hoogste gemiddelde waarde: Casco Antiguo, Los Remedios, Nervión (boven de € 3000/m²).
• Hoogste groei per jaar: San Pablo-Santa Justa (+13,7%), Casco Antiguo (+12,3%), Norte (+11,2%).
• Meest betaalbaar: Cerro - Amate en Norte (onder de € 1800/m²).

Zaragoza

• Hoogste gemiddelde waarde: Centro en Universidad (boven de € 2000/m²).
• Hoogste groei per jaar: Las Fuentes (+13,6%), Delicias (+11,6%).
• Meest betaalbaar: Barrios Rurales Oeste en Barrios Rurales Norte (onder de € 1500/m²).

Betaalbaarheid: de ernstige financiële druk op de Spaanse woningmarkt

De robuuste prijsstijging in de Spaanse vastgoedmarkt wordt versterkt door de financiële druk die wordt vereist voor het kopen van een woning. Betaalbaarheid is dus de kernuitdaging van de woningmarkt van het derde kwartaal. Een statistiek met de naam 'Jaarlijkse theoretische inspanning' (Theoretical Annual Effort Rate, TAER) wordt gebruikt om te meten hoe toegankelijk de markt is voor gemiddelde kopers. Deze statistiek schat het percentage van het beschikbare inkomen van een gemiddeld huishouden dat nodig is om de eerste jaarlijkse aflossing te betalen van een hypotheek die 80% van de gemiddelde woningwaarde tegen de huidige prijzen financiert. Van cruciaal belang is dat een inspanningspercentage van meer dan 35% van het beschikbare inkomen algemeen wordt beschouwd als de grens van “redelijke toegankelijkheid”, en het overschrijden van deze drempel duidt op aanzienlijke structurele moeilijkheden voor kopers in die regio's.

Het nationale gemiddelde van de jaarlijkse theoretische inspanning is momenteel 34,8%. Dit cijfer ligt net onder de drempel van 35%, die wordt beschouwd als de grens van 'redelijke toegankelijkheid', maar dit gemiddelde is zeer misleidend. De financiële inspanning die nodig is om een woning te kopen in Spanje is sterk gepolariseerd. In regio's die zeer in trek zijn, liggen de prijzen veel hoger dan de gemiddelde lokale inkomens, wat de TAER naar kritieke niveaus tilt (vastgesteld op meer dan 45%). Dit is niet meer waargenomen sinds de piek voorafgaand aan de crisis.

De hoofdstad, Madrid, vereist bijvoorbeeld een inspanningspercentage van 55,7%, en de provincie Málaga vereist een verbluffend 59,1% van het gemiddelde huishoudelijke inkomen voor een aankoop. Tot de provincies met de hoogste stressniveaus behoren ook de Balearen (51,0%), Cádiz (42,5%) en Alicante (40,6%). Dit houdt in dat een gemiddeld gezin in verschillende cruciale markten meer dan de helft van het inkomen moet besteden om de hypotheek te betalen. Dit benadrukt de extreme betaalbaarheidscrisis die wordt veroorzaakt door de huidige prijsstijgingen.

Zeven provincies overschrijden momenteel de drempel van 35%. De gebieden met een hoge druk, waar de vereiste theoretische inspanning als kritiek wordt beschouwd, zijn onder andere de provincie Málaga, met maar liefst 59,1% (wat betekent dat een gemiddeld gezin meer dan de helft van het inkomen moet besteden aan de hypotheek) en de Balearen, met 51,0%. Op het niveau van hoofdsteden is de druk nog groter: Hoofdsteden met veel druk (boven de 50%) zijn, onder andere: Madrid (55,7%), Málaga (55,3%), Barcelona (54,2%) en San Sebastián (54,5%). Hoofdsteden binnen het kritieke bereik (40-50%) zijn, onder andere: Sevilla (47,1%) en Valencia (45,1%). Alleen Zaragoza blijft binnen het redelijke bereik, met een inspanningspercentage van 30,7%.

Rendement op de investering en waarde op de lange termijn

De aanhoudende groei van de Spaanse vastgoedmarkt blijft een enorme aantrekkingskracht hebben onder investeerders, die zichzelf verzekeren van aanzienlijke rendementen op belangrijke locaties. De levensvatbaarheid van een langetermijninvestering in Spanje kan bij benadering worden bepaald door de historische prijsontwikkeling te analyseren aan de hand van het samengestelde jaarlijkse groeipercentage (Compound Annual Growth Rate, CAGR). Het samengestelde jaarlijkse groeipercentage (CAGR) biedt een meting van het constante jaarlijkse percentage rendement op een investering in een specifieke periode. Een 5-jarig CAGR wordt berekend als schatting van het theoretische jaarlijkse gemiddelde rendement dat wordt gegenereerd door een vastgoedinvestering van 5 jaar geleden.

Prestaties, nationaal en per provincie

Het nationale investeringsrendement in Spanje blijft robuust, hoewel de hoogste rendementen sterk geconcentreerd zijn in de meest dynamische regio's. Het 5-jarige samengestelde jaarlijkse groeipercentage (CAGR) over het gehele land registreert een waarde van 5,2%. De best presterende regio's vertonen echter een aanzienlijk hoger potentieel voor kapitaalgroei, met een samengestelde jaarlijkse groei van meer dan 7%. Deze regio's met een hoog rendement zijn voornamelijk provincies aan de kust en op eilanden, met name: Málaga, Islas Baleares (de Balearen), Santa Cruz de Tenerife en Valencia. Bovendien geeft een sterk bereik van gemiddelde tot hoge rendementen, met een CAGR tussen de 6 en 7%, een robuuste marktstatus aan en omvat deze provincies zoals Madrid, Guadalajara, Toledo, Alicante en Cantabria

Een uitgebreider kijkje in de grote steden onthult de exacte rendementen die momenteel worden gegenereerd, met verschillende steden die de prestaties van hun respectievelijke provincies overtreffen:

Naast de provinciale gemiddelden zijn de meest indrukwekkende rendementen van de markt geconcentreerd in specifieke wijken van grote steden. De hoofdstad van Valencia steekt boven de rest uit als de populairste hoofdstad in Spanje voor doorlopend rendement op vastgoedinvesteringen, met een uitzonderlijk hoge 5-jarige gemiddelde groei van 9,8% (CAGR). In Málaga is het gemiddelde kapitaalrendement ook uitzonderlijk hoog, met een mogelijk CAGR van 9,4%, met Málaga Este (CAGR van 11,6%) en Ciudad Jardín (CAGR van 10,3%) als best presterende districten. Zelfs in regio's met een hoge waarde, zoals Madrid, vormen districten zoals Salamanca (CAGR van 8,2%) en Chamberí (CAGR van 7,7%) de toonaangevende districten voor het algehele rendement van de stad. De constant hoge CAGR-cijfers in deze kust- en grootstedelijke gebieden onderstrepen het doorlopende potentieel voor kapitaalwaardering, gegenereerd door de doorlopende vraag naar woningen en het beperkte aanbod van koopwoningen.

Vooruitzichten voor de rest van 2025

De gegevens van het derde kwartaal van 2025 stellen zonder twijfel vast dat de vastgoedmarkt in Spanje zich in een onmiskenbare dure fase bevindt, met een groei die aanzienlijk toeneemt in vergelijking met vorig jaar en het vorige kwartaal. De dramatische prijsstijgingen (nationaal gemiddeld 11,7%, in vergelijking met het voorgaande jaar) bevestigen de intense vraag en het aanhoudende gebrek aan beschikbare koopwoningen. Deze omgeving, die wordt gekenmerkt door robuuste economische prestaties en gunstige kredietvoorwaarden, zal de prijzen hoogstwaarschijnlijk ook in het vierde kwartaal blijven opdrijven.

Voor potentiële kopers van een huis of appartement betekent deze versnelling dat de kans om te kopen zeer competitief is, vooral in regio's waar er sprake is van veel vraag. Hoewel dit grote kansen biedt voor veilige investeringen (met hoge CAGR-cijfers die wijzen op een robuuste kapitaalgroei en een aanhoudende vraag naar huurwoningen) benadrukt het ook de maatschappelijke uitdaging van de toegankelijkheid van de woningmarkt, gezien de kritieke TAER-niveaus die in grote steden worden waargenomen. Voor het succesvol navigeren door deze risicovolle omgeving – van inzicht in regionale prijzen tot het verkrijgen van de juiste hypotheek – zijn zorgvuldigheid en voorbereiding vereist.

De huidige marktomgeving, gekenmerkt door intense competitie en stijgende prijzen, vereist van expats dat ze een proactieve en doordachte strategie implementeren. Aangezien de prijzen in absolute zin stijgen, betekent het uitstellen van een aankoop dat men hogere kosten moet accepteren, waardoor het noodzakelijk is om te zorgen voor goedkeuring vooraf voor financiering (financiële urgentie). Bovendien moeten kopers gericht onderzoek doen en verder kijken dan de drukke, grote steden (Madrid, Málaga, Barcelona). Zo kunnen ze betaalbaardere, maar groeiende secundaire regio's overwegen, zoals Zaragoza of specifieke wijken in Valencia, waar de TAER op een redelijk niveau blijft. Tot slot is het vanwege de complexiteit van de Spaanse vastgoedmarkt absoluut noodzakelijk om een onafhankelijk juridisch adviseur in te schakelen om uw investering veilig te stellen en ervoor te zorgen dat er geen haken en ogen aan het onroerend goed zitten.

Bekijk onze te koop staandewoningen en raadpleeg onze cruciale gidsen voor het kopen van vastgoed in Spanje om uw traject voor het kopen van vastgoed in Spanje te starten.