Spaniens bostadsmarknad – Q3 2025: Accelererad tillväxt

Efter Q2-rapporten fortsatte den spanska bostadsmarknaden att uppleva en intensiv och accelererad tillväxt under tredje kvartalet 2025, och överträffade många av sina europeiska motsvarigheter. Denna starka utveckling bekräftar marknadens inträde i en fullständig uppåtgående cykel, kännetecknad av betydande prisökningar – särskilt i populära storstadsområden och turisttäta regioner.

Marknadens momentum drivs främst av en kraftfull kombination av robust efterfrågan – som nu närmar sig nivåerna efter finanskrisen – och ett strukturellt underskott i bostadsutbudet. Även om den starka prisutvecklingen öppnar möjligheter för investerare, förvärrar den samtidigt den akuta utmaningen med överkomliga bostäder för genomsnittliga spanska hushåll. För expats som överväger en flytt, investering eller bostadsköp är det viktigare än någonsin att förstå dessa kraftiga regionala skillnader och de finansiella nyckeltalen. De övergripande siffrorna för Spaniens bostadsmarknad under Q3 2025 speglar en pågående, och till och med accelererande, boom som påverkar både nyproduktion och befintliga bostäder. Prishöjningarna var tillräckligt starka för att ytterligare påskynda marknadens utveckling jämfört med föregående kvartal.

Nationell prisutveckling i Spanien 2025

Det genomsnittliga priset på färdigställda bostäder – både nyproduktion och andrahandsbostäder – över hela landet steg markant, enligt Tinsa IMIE Local Markets-index:

• Årlig förändring (YoY): Det nationella genomsnittspriset ökade med +11,7 % i nominella termer jämfört med Q3 2024.
• Kvartalsvis förändring (QoQ): Priserna steg med +3,0 % jämfört med andra kvartalet 2025.

• Reell tillväxt: Även efter justering för inflation (så kallad deflatering) uppvisade den spanska bostadsmarknaden en reell prisökning på +8,6 %. Detta visar att bostäder faktiskt blir dyrare, inte bara att priserna följer den allmänna prisutvecklingen. Det genomsnittliga värdet på bostäder ligger nu på 2 018 €/m².

Regional tillväxt intensifieras i Spanien

Det starka momentumet på den spanska bostadsmarknaden under Q3 2025 har lett till att höga tillväxtnivåer sprider sig över hela landet. Prisökningarna är generella i Spanien, men de mest intensiva stigningarna återfinns i regioner som drivs av två huvudfaktorer: arbetsmarknadscentrum och turistorter. Spridningen syns tydligt i det snabbt växande antalet provinser som rapporterar tvåsiffrig årlig tillväxt – 13 provinser – jämfört med de 9 provinser som nådde denna nivå under föregående kvartal.

De provinser som upplevde den högsta intensiteten, eller störst uppåtpress på priserna, var:

• Madrid (+19,4 %): Detta understryker huvudstadens starka ekonomiska ställning och arbetsmarknad som en viktig drivkraft för den nationella tillväxten.
• Málaga och Alicante (båda +15,3 %): Dessa medelhavsprovinser visar en intensiv tillväxt på +15,3 %, drivna av den fortsatta populariteten för Costa del Sol och Costa Blanca bland internationella köpare och livsstilsinvesterare.
• Balearerna (+14,8 %): Som en av de dyraste och mest internationellt eftertraktade regionerna upprätthålls högt prispress på grund av begränsad tillgång och efterfrågan på lyxfastigheter.
• Santa Cruz de Tenerife (+14,5 %): Detta signalerar fortsatt dynamik på marknaden på Kanarieöarna, ytterligare en viktig destination för utländska köpare.

Kuststäder och ekonomiska nav: Koncentration i huvudstäder

Tillväxten på bostadsmarknaden är också tydligast i större städer, som fungerar som viktiga ekonomiska centra och attraktiva destinationer. Den starka efterfrågan i dessa områden gör ofta att prisökningarna i huvudstaden överstiger tillväxten i respektive provins; detta var fallet i 25 av 52 huvudstäder under Q3.

Prestation i större huvudstäder (€/m²)

Prisnivåerna (€/m²) och tillväxttakten i Spaniens största huvudstäder illustrerar tydligt denna koncentration av efterfrågan. Under Q3 översteg genomsnittspriserna i totalt sju huvudstäder de tidigare toppnivåerna från bostadsbubblan 2007/2008 i nominella termer. Dessa städer är nu Madrid, Málaga, Valencia, Palma de Mallorca, Pontevedra, Santa Cruz de Tenerife och Melilla. När man däremot justerar för inflationen under de senaste 17 åren (i reala termer) har priserna i ingen av dessa huvudstäder ännu nått samma nivåer som under 2007/2008.

Den nuvarande tillväxtcykeln skiljer sig fundamentalt från perioden före 2008 eftersom den är baserad på underliggande ekonomiska och demografiska faktorer, snarare än på en överdriven kreditexpansion.

Efterfrågan och finansiering på den spanska bostadsmarknaden

• Robust efterfrågan: Efterfrågan på bostäder har hållit sig stark och närmar sig nivåerna efter bubblan. Det ihållande intresset kommer både från inhemska köpare och från det viktiga inflödet av utländska investerare och livsstilsinvesterare.
• Arbetsmarknad och förtroende: Marknaden drivs av den starka efterfrågan och en fortsatt motståndskraftig arbetsmarknad, vilket positivt påverkar hushållens betalningsförmåga och konsumentförtroende.
• Gynnsam finansiering: Efterfrågan har stärkts av en relativt lägre kostnad för bolån, som ett resultat av sänkta referensräntor. Det genomsnittliga belåningsvärdet (loan-to-value) ökade något till 65 % under Q2 2025 (upp från 64,9 % under Q1), och andelen lån som översteg 80 % av fastighetens värde steg till 11,7 %. Dessa siffror speglar en ökad tillgänglighet till bolån.
• Försäljningsvolym: Antalet försäljningar mellan januari och juni ökade med +7,6 % jämfört med samma period föregående år (enligt notarius publicus), medan antalet nyupplåning av bolån ökade ännu mer, med +18,7 %.

Bostadsbristen

Den mest betydande begränsningen på marknaden är bristen på bostäder. Även om nybyggnation (mätt via bygglov eller visados de dirección de obra) ökade med +7,6 % under årets första halvår, är volymen nya bostäder fortfarande otillräcklig för att möta den totala efterfrågan som genererats av tillväxten av nya hushåll sedan pandemin. Denna obalans mellan stigande efterfrågan och begränsat utbud är den huvudsakliga orsaken till att pristrycket ökar.

Detaljnivå i större spanska städer (stadsdelsnivå)

Prisökningen är inte jämnt fördelad, särskilt på stadsdelsnivå, vilket gör det viktigt för expats att inte enbart utgå från genomsnittspriser i staden. Data på stadsdelsnivå visar var de högsta fastighetsvärdena är koncentrerade och var den snabbaste tillväxten sker.

Pristrycket varierar alltså kraftigt mellan olika stadsdelar. Detta är avgörande för expats, eftersom priset för att köpa en bostad i ett område kan vara halva priset jämfört med ett annat inom samma stad.

Madrid

• Högst genomsnittligt värde: Salamanca (7 112 €), Chamberí (6 696 €), Chamartín (6 073 €)
• Högst årlig tillväxt (YoY): Usera (+19,4 %), Ciudad Lineal (+17,3 %), Chamartín (+16,8 %), Moncloa-Aravaca (+15,7 %)
• Mest prisvärt: Puente de Vallecas och Villaverde (under 2 600 €/m²)

Barcelona

• Högst genomsnittligt värde: Sarrià-Sant Gervasi (5 484 €), Les Corts (4 866 €), Eixample (4 686 €)
• Högst årlig tillväxt: Nou Barris (+9,4 %), Sants-Montjuïc (+7,6 %), Horta-Guinardó (+7,3 %)
• Mest prisvärt: Nou Barris (lägst värde på 2 780 €/m²)

Valencia

• Högst genomsnittligt värde: Ciutat Vella, Ensanche, El Pla del Real (över 3 000 €/m²)
• Högst årlig tillväxt: Poblados del Oeste (+23,4 %), Rascanya (+22,5 %), Patraix (+22,0 %), La Saïdia (+22,8 %)
• Mest prisvärt: Poblados del Oeste och Poblados del Norte (under 1 700 €/m²)

Málaga

• Högst genomsnittligt värde: Este, Centro, Teatinos-Universidad (över 3 000 €/m²)
• Högst årlig tillväxt: Teatinos-Universidad (+18,3 %), Palma-Palmilla (+16,5 %), Bailén-Miraflores (+16,4 %)
• Mest prisvärt: Campanillas och Ciudad Jardín (under 2 000 €/m²)

Sevilla

• Högst genomsnittligt värde: Casco Antiguo, Los Remedios, Nervión (över 3 000 €/m²)
• Högst årlig tillväxt: San Pablo-Santa Justa (+13,7 %), Casco Antiguo (+12,3 %), Norte (+11,2 %)
• Mest prisvärt: Cerro-Amate och Norte (under 1 800 €/m²)

Zaragoza

• Högst genomsnittligt värde: Centro och Universidad (över 2 000 €/m²)
• Högst årlig tillväxt: Las Fuentes (+13,6 %), Delicias (+11,6 %)
• Mest prisvärt: Barrios Rurales Oeste och Barrios Rurales Norte (under 1 500 €/m²)

Bostadspriser och ekonomisk belastning: Den kritiska utmaningen på Spaniens bostadsmarknad

Den starka prisökningen på den spanska bostadsmarknaden har intensifierat den ekonomiska belastning som krävs för att köpa en bostad, vilket gör överkomlighet till den centrala utmaningen på marknaden under Q3. För att mäta hur tillgänglig marknaden är för genomsnittliga köpare används en indikator kallad Theoretical Annual Effort Rate (TAER). Denna indikator simulerar andelen av ett genomsnittligt hushålls disponibla inkomst som krävs för att täcka den första årsbetalningen på ett bolån som finansierar 80 % av den genomsnittliga bostadens värde till rådande priser. Viktigt är att en ansträngningsgrad över 35 % av disponibel inkomst allmänt anses vara gränsen för “rimlig tillgänglighet”. Att överskrida denna nivå signalerar betydande strukturella svårigheter för köpare i de berörda regionerna.

Den nationella genomsnittliga TAER ligger för närvarande på 34,8 %. Även om detta värde precis understiger gränsen på 35 % som anses vara “rimlig tillgänglighet” är detta genomsnitt missvisande. I verkligheten är den ekonomiska belastningen för att köpa bostad starkt polariserad över Spanien. I regioner med hög efterfrågan överstiger priserna långt de lokala genomsnitten för inkomster, vilket driver TAER till kritiska nivåer (över 45 %) – något som inte setts sedan toppen före finanskrisen.

Exempelvis kräver huvudstaden Madrid en ansträngningsgrad på 55,7 %, medan provinsen Málaga kräver hela 59,1 % av den genomsnittliga hushållsinkomsten för ett bostadsköp. Andra högbelastade provinser inkluderar Balearerna (51,0 %), Cádiz (42,5 %) och Alicante (40,6 %). Detta innebär att i flera kritiska marknader måste genomsnittsfamiljen lägga över hälften av sin inkomst enbart på bolånet, vilket tydligt visar den extrema överkomlighetskrisen bakom den nuvarande prisutvecklingen.

Sju provinser överskrider för närvarande 35 %-gränsen. De områden med högst spänning, där den teoretiska ansträngningen anses kritisk, inkluderar provinsen Málaga på hela 59,1 % (vilket innebär att genomsnittsfamiljen måste lägga över hälften av sin inkomst enbart på bolånet) och Balearerna på 51,0 %. På huvudstadsnivå är belastningen ännu mer påtaglig: Högstress-huvudstäder (över 50 %) inkluderar Madrid (55,7 %), Málaga (55,3 %), Barcelona (54,2 %) och San Sebastián (54,5 %). Huvudstäder inom det kritiska intervallet (40–50 %) är Sevilla (47,1 %) och Valencia (45,1 %). Endast Zaragoza ligger fortfarande inom det rimliga spannet, med en ansträngningsgrad på 30,7 %.

Avkastning och långsiktigt värde

Den ihållande tillväxten på den spanska bostadsmarknaden fortsätter att locka investerare, som säkrar betydande avkastning i nyckellägen. Möjligheten till långsiktig investering i Spanien kan uppskattas genom att analysera historisk prisutveckling med hjälp av Compound Annual Growth Rate (CAGR). CAGR mäter den konstanta årliga avkastning som en investering genererar över en viss period. En 5-årig CAGR beräknas som en approximation av den teoretiska genomsnittliga årliga avkastning som en bostadsinvestering som genomfördes för fem år sedan skulle ha genererat.

Nationell och provinsiell prestation

Den nationella investeringsavkastningen i Spanien förblir robust, även om de högsta avkastningarna är starkt koncentrerade till de mest dynamiska regionerna. Den 5-åriga CAGR för hela landet uppgår till 5,2 %. I de bästa regionerna är dock potentialen för värdeökning betydligt högre, med sammansatta årliga tillväxtvärden över 7 %. Dessa högavkastande områden återfinns nästan uteslutande i kust- och öprovinser, specifikt Málaga, Balearerna, Santa Cruz de Tenerife och Valencia. Dessutom signalerar ett starkt spann av måttlig till hög avkastning, mellan 6–7 % CAGR, en robust marknad och inkluderar viktiga provinser såsom Madrid, Guadalajara, Toledo, Alicante och Cantabria.

En närmare granskning av större städer visar de exakta avkastningar som genereras idag, där flera städer överträffar resultaten för sina respektive provinser.

Utöver de provinsiella genomsnittsvärdena är marknadens mest imponerande avkastningar koncentrerade till specifika stadsdelar i större städer. Valencias huvudstad utmärker sig som den största staden i Spanien när det gäller långsiktig avkastning på bostadsinvesteringar, med en exceptionellt hög 5-årig genomsnittlig tillväxt på 9,8 % (CAGR). I Málaga är den genomsnittliga kapitalavkastningen också mycket hög, med en potentiell CAGR på 9,4 %, där topprankade stadsdelar som Málaga Este (11,6 % CAGR) och Ciudad Jardín (10,3 % CAGR) leder utvecklingen. Även i högvärdesregioner som Madrid visar stadsdelar som Salamanca (8,2 % CAGR) och Chamberí (7,7 % CAGR) stadens övergripande avkastning. De konsekvent höga CAGR-siffrorna i dessa kust- och storstadsområden understryker den bestående potentialen för värdestegring, driven av den fortsatta efterfrågan på bostäder och det begränsade utbudet på marknaden.

Utsikter för resten av 2025

Data från tredje kvartalet (Q3) 2025 fastställer tydligt att Spaniens bostadsmarknad befinner sig i en obestridlig expansiv fas, med en markant acceleration i tillväxt jämfört med både föregående år och föregående kvartal. Den dramatiska prisökningen (nationellt genomsnitt +11,7 % YoY) bekräftar den intensiva efterfrågan och den ihållande bristen på tillgängliga bostäder till försäljning. Detta klimat – präglat av robust ekonomisk utveckling och gynnsamma lånevillkor – förväntas med stor sannolikhet fortsätta driva priserna uppåt även under fjärde kvartalet.

För potentiella köpare av hus eller lägenhet innebär denna acceleration att köpmöjligheterna är mycket konkurrensutsatta, särskilt i områden med hög efterfrågan. Samtidigt som detta skapar goda möjligheter till säker investering – med höga CAGR-siffror som signalerar stark värdestegring och fortsatt efterfrågan på hyresbostäder – understryker det även den sociala utmaningen med bostadsmarknadens tillgänglighet, med tanke på de kritiska TAER-nivåerna som observerats i större städer. Att framgångsrikt navigera denna högintensiva miljö – från att förstå regional prissättning till att säkra rätt bolån – kräver noggrannhet och förberedelse.

Den nuvarande marknadssituationen, präglad av intensiv konkurrens och stigande priser, kräver att expats antar en proaktiv och välinformerad strategi. Eftersom priserna stiger i reala termer innebär en försening av köpet en högre kostnad, vilket gör det nödvändigt att tidigt säkra förhandsgodkännande för finansiering (Financial Urgency). Dessutom bör köpare bedriva målinriktad research, och titta bortom de trånga storstäderna (Madrid, Málaga, Barcelona) mot mer prisvärda men växande sekundära regioner som Zaragoza eller specifika stadsdelar i Valencia, där TAER fortfarande ligger på en rimlig nivå. Slutligen, på grund av den komplexa spanska bostadsmarknaden, krävs att anlita oberoende juridisk rådgivning för att säkerställa investeringen och garantera att fastigheten har en ren äganderätt.

För att påbörja din bostadsresa i Spanien, utforska våra försäljningslistor och ta del av våra viktiga guider för fastighetsköp i Spanien.