Mercado inmobiliario en España - Revisión T3 2025: Crecimiento acelerado

Continuando con el análisis del segundo trimestre, el mercado residencial inmobiliario en España registró un crecimiento intenso y acelerado durante el tercer trimestre de 2025, superando ampliamente a muchos de sus homólogos europeos. Este comportamiento positivo confirma la transición del mercado hacia un ciclo claramente ascendente, caracterizado por notables subidas de precios, especialmente en los núcleos urbanos más demandados y las zonas turísticas clave.

El impulso del mercado se debe, principalmente, a una combinación potente de demanda sólida —que se acerca a niveles máximos desde la crisis financiera— y una oferta estructuralmente insuficiente de vivienda. Aunque esta apreciación de precios genera oportunidades para los inversores, también intensifica el problema creciente de la accesibilidad para muchas familias españolas. Para quienes están considerando mudarse, invertir o comprar una propiedad en España, resulta más esencial que nunca comprender las marcadas diferencias regionales y los indicadores económicos del mercado.

Los datos generales del sector inmobiliario en España durante el tercer trimestre de 2025 reflejan un auge continuo —e incluso más pronunciado— que afecta tanto a obra nueva como a vivienda de segunda mano. Estas subidas de precios han sido lo suficientemente fuertes como para acelerar el ritmo del mercado respecto al trimestre anterior.

Evolución de los precios a nivel nacional en España – 2025

El precio medio de la vivienda terminada (incluyendo tanto inmuebles de obra nueva como de segunda mano) experimentó un notable incremento en todo el país, según el índice IMIE Mercados Locales de Tinsa:

• Variación interanual: el precio medio nacional subió un +11,7 % en términos nominales respecto al tercer trimestre de 2024.
• Variación trimestral: los precios aumentaron un +3,0 % en comparación con el segundo trimestre de 2025.
• Crecimiento real: incluso después de ajustar el valor teniendo en cuenta la inflación, el precio de la vivienda en España creció un +8,6 % en términos reales. Esta cifra indica que los inmuebles se están encareciendo realmente, y no solo al ritmo del coste de vida general. El valor medio de la vivienda residencial se sitúa ahora en 2.018 €/m².

El crecimiento regional se intensifica en España

El fuerte impulso del mercado inmobiliario español en el tercer trimestre de 2025 ha provocado una extensión generalizada de los altos índices de crecimiento por todo el país. Aunque la subida de precios afecta a casi todas las regiones, los incrementos más intensos se concentran en aquellas impulsadas por dos factores clave: polos de empleo y destinos turísticos. Esta expansión queda reflejada en el creciente número de provincias que han registrado crecimientos interanuales de dos dígitos —13 en total— frente a las nueve que alcanzaron esta cifra en el trimestre anterior.

Las provincias que registraron la mayor presión al alza sobre los precios fueron:

• Madrid (+19,4 %): El aumento refuerza el papel de la capital como motor económico y laboral clave para el crecimiento a nivel nacional.
• Málaga y Alicante (ambas con +15,3 %): Estas provincias mediterráneas siguen mostrando un crecimiento intenso, impulsado por la constante demanda internacional en la Costa del Sol y la Costa Blanca, tanto por parte de compradores residenciales como inversores en estilo de vida.
• Islas Baleares (+14,8 %): Una de las regiones más caras y demandadas a nivel internacional, donde la escasa oferta y la alta demanda de propiedades de lujo mantienen la presión sobre los precios.
• Santa Cruz de Tenerife (+14,5 %): Refleja la continuidad del dinamismo del mercado en las Islas Canarias, otro destino clave para compradores extranjeros.

Ciudades costeras y núcleos económicos: concentración en capitales

El crecimiento residencial también es más evidente en las grandes ciudades, que actúan como centros económicos estratégicos y destinos muy deseados. En estas zonas, la fuerte demanda hace que, en muchos casos, el aumento de precios en la capital provincial supere al del conjunto de la provincia. Esto ocurrió en 25 de las 52 capitales provinciales durante el tercer trimestre.

Desempeño de las principales capitales (€/m²)

Los precios medios por metro cuadrado y sus tasas de crecimiento en las principales capitales españolas reflejan claramente esta concentración de la demanda. En el tercer trimestre, siete capitales superaron en términos nominales sus precios máximos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria de 2007/2008: Madrid, Málaga, Valencia, Palma de Mallorca, Pontevedra, Santa Cruz de Tenerife y Melilla.

No obstante, si se tiene en cuenta la inflación acumulada durante los últimos 17 años (es decir, en términos reales), ninguna de estas capitales ha alcanzado aún los niveles de 2007/2008.

El ciclo de crecimiento actual se diferencia de forma sustancial del periodo previo a 2008, ya que está respaldado por presiones económicas y demográficas reales, y no por una expansión excesiva del crédito.

El papel de la demanda y la financiación en el mercado inmobiliario español

• Demanda sólida: La demanda de vivienda residencial se ha mantenido en niveles elevados, cercanos a los máximos registrados tras la burbuja inmobiliaria. Este interés sostenido proviene tanto de compradores nacionales como del importante flujo de inversores extranjeros y migrantes por estilo de vida.
• Empleo y confianza: El mercado está impulsado por una demanda fuerte y por la resistencia del mercado laboral, que influye positivamente en la solvencia de los hogares y en la confianza del consumidor.
• Financiación favorable: La demanda se vio reforzada por una reducción relativa de los costes hipotecarios, derivada de una relajación en los tipos de interés de referencia. La ratio media de préstamo sobre valor (loan-to-value) se incrementó ligeramente hasta el 65 % en el segundo trimestre de 2025 (frente al 64,9 % en el primero), mientras que la proporción de préstamos que superan el 80 % del valor del inmueble subió al 11,7 %. Estas cifras reflejan una mayor accesibilidad al crédito hipotecario.
• Volumen de ventas: Las compraventas acumuladas entre enero y junio aumentaron un +7,6 % respecto al mismo periodo del año anterior (según los Notarios), mientras que la constitución de hipotecas experimentó un aumento aún más significativo del +18,7 %.

El déficit de oferta

El principal factor limitante del mercado es la escasez de vivienda. Aunque la actividad de construcción de obra nueva (medida por los visados de dirección de obra) creció un +7,6 % en la primera mitad del año, el volumen de nuevas viviendas sigue siendo insuficiente para cubrir la demanda generada por el aumento de hogares desde la pandemia. Este desequilibrio entre una demanda creciente y una oferta limitada es la causa principal de la presión al alza sobre los precios.

Panorámica de las principales ciudades españolas

El aumento de precios no es uniforme, especialmente si analizamos por barrios. Los datos por distrito muestran dónde se concentran los valores más altos y dónde se producen los crecimientos más rápidos.

Esto es clave para quienes buscan casa: comprar en un barrio puede costar la mitad que en otro dentro de la misma ciudad.

Madrid

• Precio medio más alto: Salamanca (7.112 €/m²), Chamberí (6.696 €/m²), Chamartín (6.073 €/m²).
• Mayor crecimiento interanual: Usera (+19,4 %), Ciudad Lineal (+17,3 %), Chamartín (+16,8 %), Moncloa-Aravaca (+15,7 %).
• Más asequibles: Puente de Vallecas y Villaverde (menos de 2.600 €/m²).

Barcelona

• Precio medio más alto: Sarrià-Sant Gervasi (5.484 €/m²), Les Corts (4.866 €/m²), Eixample (4.686 €/m²).
• Mayor crecimiento interanual: Nou Barris (+9,4 %), Sants-Montjuïc (+7,6 %), Horta-Guinardó (+7,3 %).
• Más asequible: Nou Barris (el más bajo con 2.780 €/m²).

Valencia

• Precio medio más alto: Ciutat Vella, Ensanche, El Pla del Real (más de 3.000 €/m²).
• Mayor crecimiento interanual: Poblados del Oeste (+23,4 %), La Saïdia (+22,8 %), Rascanya (+22,5 %), Patraix (+22,0 %).
• Más asequibles: Poblados del Oeste y Poblados del Norte (menos de 1.700 €/m²).

Málaga

• Precio medio más alto: Este, Centro, Teatinos-Universidad (más de 3.000 €/m²).
• Mayor crecimiento interanual: Teatinos-Universidad (+18,3 %), Palma-Palmilla (+16,5 %), Bailén-Miraflores (+16,4 %).
• Más asequibles: Campanillas y Ciudad Jardín (menos de 2.000 €/m²).

Sevilla

• Precio medio más alto: Casco Antiguo, Los Remedios, Nervión (más de 3.000 €/m²).
• Mayor crecimiento interanual: San Pablo-Santa Justa (+13,7 %), Casco Antiguo (+12,3 %), Norte (+11,2 %).
• Más asequibles: Cerro-Amate y Norte (menos de 1.800 €/m²).

Zaragoza

• Precio medio más alto: Centro y Universidad (más de 2.000 €/m²).
• Mayor crecimiento interanual: Las Fuentes (+13,6 %), Delicias (+11,6 %).
• Más asequibles: Barrios Rurales Oeste y Barrios Rurales Norte (menos de 1.500 €/m²).

Accesibilidad: la tensión financiera crítica del mercado inmobiliario español

El fuerte crecimiento de los precios en el mercado inmobiliario español ha incrementado notablemente la presión financiera necesaria para adquirir una vivienda, situando la accesibilidad como el principal reto del sector durante el tercer trimestre. Para medir hasta qué punto el mercado es accesible para el comprador medio, se utiliza una métrica conocida como la Tasa Teórica de Esfuerzo Anual (TEA). Este indicador simula el porcentaje de los ingresos disponibles de un hogar medio que se destinaría al primer año de una hipoteca que financie el 80 % del valor medio de una vivienda al precio actual.

Una TEA superior al 35 % de los ingresos disponibles se considera el límite de la “accesibilidad razonable”; superar este umbral señala una dificultad estructural importante para los compradores en esas zonas.

Actualmente, la TEA media nacional se sitúa en el 34,8 %. Aunque esta cifra queda ligeramente por debajo del umbral crítico del 35 %, el promedio nacional resulta engañoso. La realidad es que el esfuerzo financiero necesario para comprar una vivienda está profundamente polarizado según la región. En zonas de alta demanda, los precios superan con creces los ingresos locales medios, llevando la TEA a niveles críticos (por encima del 45 %) no vistos desde el pico previo a la crisis financiera.

Por ejemplo, en la capital, Madrid, el esfuerzo requerido asciende al 55,7 %, mientras que en la provincia de Málaga se dispara hasta un 59,1 %. Otras provincias con alta tensión incluyen Islas Baleares (51,0 %), Cádiz (42,5 %) y Alicante (40,6 %). Esto significa que en varios mercados clave, una familia media debe destinar más de la mitad de sus ingresos únicamente a pagar la hipoteca, reflejando una crisis de accesibilidad muy marcada que subyace al crecimiento actual de precios.

En total, siete provincias superan el umbral del 35 %. Las zonas con mayor tensión —donde el esfuerzo teórico es considerado crítico— incluyen:

• Málaga: 59,1 %
• Islas Baleares: 51,0 %

A nivel de capitales, el estrés es aún más acusado. Las capitales con alta tensión (más del 50 %) son:

• Madrid: 55,7 %
• Málaga: 55,3 %
• Barcelona: 54,2 %
• San Sebastián: 54,5 %

En la zona crítica (entre 40 % y 50 %) se encuentran:

• Sevilla: 47,1 %
• Valencia: 45,1 %

Solo Zaragoza se mantiene dentro del rango considerado razonable, con una TEA del 30,7 %.

Rentabilidad de la inversión y valor a largo plazo

El crecimiento sostenido del mercado inmobiliario español continúa atrayendo con fuerza a inversores, que están obteniendo rendimientos significativos en ubicaciones clave. La viabilidad de una inversión a largo plazo en España puede estimarse mediante el análisis del comportamiento histórico de los precios utilizando la Tasa de Crecimiento Anual Compuesta (CAGR, por sus siglas en inglés). Esta métrica mide el rendimiento anual constante que una inversión genera durante un periodo determinado. El CAGR a 5 años se calcula como una aproximación del rendimiento medio anual que habría generado una inversión inmobiliaria realizada cinco años atrás.

Resultados a nivel nacional y provincial

La rentabilidad de la inversión en España se mantiene sólida a nivel nacional, aunque las ganancias más altas se concentran en regiones especialmente dinámicas. El CAGR nacional a 5 años se sitúa en un 5,2 %, pero las regiones con mejor rendimiento superan claramente esta media, alcanzando tasas superiores al 7 %. Estas zonas de alta rentabilidad corresponden, en su mayoría, a provincias costeras e insulares, como Málaga, Islas Baleares, Santa Cruz de Tenerife y Valencia.

Además, otras provincias muestran un rendimiento entre el 6 % y el 7 %, lo que indica una buena salud del mercado. Entre ellas destacan Madrid, Guadalajara, Toledo, Alicante y Cantabria.

Un análisis más detallado de las grandes ciudades revela rendimientos concretos muy elevados, en algunos casos superiores a los promedios provinciales:

Valencia capital se posiciona como la ciudad con mejor rentabilidad sostenida de España, con un impresionante CAGR a 5 años del 9,8 %. En Málaga, el rendimiento medio es también excepcional, con un potencial del 9,4 %, destacando distritos como Málaga Este (11,6 %) y Ciudad Jardín (10,3 %).

Incluso en mercados de alto valor como Madrid, los distritos de Salamanca (8,2 %) y Chamberí (7,7 %) lideran la rentabilidad de la ciudad.

Estos datos reflejan cómo las zonas metropolitanas y costeras mantienen una fuerte capacidad de revalorización, impulsada por la continua demanda de vivienda y la escasa oferta disponible.

Perspectivas para el resto de 2025

Los datos del tercer trimestre de 2025 confirman que el mercado inmobiliario español se encuentra en una fase claramente expansiva, con un crecimiento que se ha acelerado de forma significativa en comparación con el año anterior y con el trimestre previo. El fuerte aumento de precios —con una media nacional del +11,7 % interanual— pone de manifiesto una demanda intensa y una escasez persistente de inmuebles disponibles. Este entorno, caracterizado por un buen comportamiento económico y condiciones de financiación favorables, previsiblemente seguirá impulsando los precios al alza durante el cuarto trimestre.

Para quienes buscan comprar una vivienda en España, este contexto implica una ventana de compra altamente competitiva, especialmente en las regiones con mayor demanda. Si bien representa una oportunidad de inversión segura —con altos valores CAGR que indican una fuerte revalorización y una demanda constante de alquiler—, también plantea un reto social en términos de accesibilidad, dadas las cifras críticas de TEA observadas en muchas capitales.

En este escenario de fuerte competencia y precios al alza, quienes desean comprar deben adoptar una estrategia proactiva y bien informada. Dado que los precios aumentan en términos reales, posponer la compra puede suponer asumir un coste mayor, lo que hace que obtener una preaprobación hipotecaria sea un paso esencial.

Además, se recomienda realizar una búsqueda dirigida, explorando más allá de las ciudades más saturadas como Madrid, Málaga o Barcelona, hacia regiones secundarias más asequibles pero en crecimiento, como Zaragoza o distritos concretos de Valencia, donde la TEA sigue dentro de niveles razonables.

Por último, debido a la complejidad del mercado inmobiliario español, contar con asesoría jurídica independiente es imprescindible para proteger tu inversión y garantizar que la propiedad tenga toda la documentación en regla.

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