Marché immobilier espagnol - Revue du troisième trimestre 2025 : une croissance accélérée

S’appuyant sur l’examen du deuxième trimestre, le marché immobilier résidentiel espagnol a connu une croissance intense et accélérée au troisième trimestre 2025, surpassant largement la plupart de ses homologues européens. Cette performance dynamique confirme la transition du marché vers un cycle à la hausse complet, caractérisé par des augmentations de prix significatives, en particulier dans les centres urbains populaires et les hauts lieux touristiques.

La dynamique du marché est principalement alimentée par une combinaison puissante entre une demande solide, qui approche désormais les sommets atteints après la crise financière, et un déficit structurel de l’offre de logements. Si la forte appréciation des prix offre des opportunités aux investisseurs, elle amplifie simultanément le défi majeur que représente l’accessibilité financière pour le ménage espagnol moyen. Pour les expatriés qui envisagent un déménagement, un investissement ou un achat immobilier, il est plus essentiel que jamais de comprendre ces fortes variations régionales et ces indicateurs financiers. Les chiffres clés du marché immobilier espagnol au troisième trimestre 2025 reflètent un boom continu et même intensifié, affectant à la fois les logements neufs et anciens. Ces augmentations de prix ont été suffisamment fortes pour accélérer la trajectoire du marché par rapport au trimestre précédent.

Mouvement national des prix en Espagne 2025

Le prix moyen des logements achevés (qu’il s’agisse de constructions neuves ou de revente) dans l’ensemble du pays a connu une augmentation significative, comme l’indique l’indice Tinsa IMIE Local Markets :

• Variation en glissement annuel (GA) : le prix moyen national a augmenté de +11,7 % en termes nominaux par rapport au troisième trimestre 2024.
• Variation trimestrielle (QoQ) : les prix ont augmenté de +3,0 % par rapport au deuxième trimestre 2025.

• Croissance réelle : Il est important de noter que, même après ajustement pour tenir compte des effets de l’inflation (ce que l’on appelle la déflation de la valeur), les prix de l’immobilier espagnol ont connu une croissance réelle de +8,6 %. Ce chiffre indique que les biens immobiliers deviennent réellement plus chers, et ne suivent pas simplement le rythme de l’inflation générale. La valeur moyenne des propriétés résidentielles s’élève maintenant à 2 018 €/m².

La croissance régionale s’intensifie en Espagne

La forte dynamique du marché immobilier espagnol au troisième trimestre 2025 a entraîné une augmentation des taux de croissance élevés dans tout le pays. La hausse des prix est généralisée dans toute l’Espagne, mais les augmentations les plus importantes se concentrent dans les régions influencées par deux facteurs clés : les bassins d’emploi et les centres touristiques. Cette généralisation est illustrée par le nombre croissant de provinces enregistrant une croissance annuelle à deux chiffres (13 provinces), ce qui représente une augmentation notable par rapport aux neuf provinces qui avaient atteint ce seuil au trimestre précédent.

Les provinces ayant connu la plus forte intensité, ou la plus forte pression à la hausse sur les prix, étaient les suivantes :

• Madrid (+19,4 %) : cela souligne la robustesse économique et l’emploi de la capitale, qui constituent le principal moteur de la croissance nationale.
• Malaga et Alicante (toutes deux à +15,3 %) : lesdeux affichent une croissance intense à +15,3 %. Ces provinces méditerranéennes constituent les piliers du marché, soutenues par la popularité durable de la Costa del Sol et de la Costa Blanca auprès des acheteurs internationaux et des investisseurs en quête d’un certain style de vie.
• Îles Baléares (+14,8 %) : en tant que l’une des régions les plus chères et les plus prisées au niveau international, les îles subissent une forte pression sur les prix en raison de l’offre limitée et de la demande élevée en biens immobiliers de luxe.
• Santa Cruz de Tenerife (+14,5 %) :cela indique un dynamisme continu du marché dans les îles Canaries, une autre destination importante pour les acheteurs étrangers.

Villes côtières et pôles économiques : concentration des capitaux

La croissance de l’immobilier résidentiel est également plus prononcée dans les grandes villes, qui servent de centres économiques cruciaux et de destinations très prisées. La forte demande dans ces régions signifie souvent que la croissance des prix dans la capitale dépassera la croissance observée dans sa province respective ; cela s’est produit dans 25 des 52 capitales au troisième trimestre.

Principales performances de la capitale (€/m²)

Les niveaux de prix (€/m²) et les taux de croissance dans les plus grandes capitales espagnoles illustrent clairement cette concentration de la demande. Au troisième trimestre, un total de sept capitales ont vu leurs prix moyens de l’immobilier dépasser les valeurs maximales précédentes de la bulle 2007/2008 en termes nominaux. Cette liste comprend désormais Madrid, Malaga, Valence, Palma de Majorque, Pontevedra, Santa Cruz de Tenerife et Melilla. Cependant, si l’on considère l’effet cumulatif de l’inflation au cours des 17 dernières années (en termes réels), aucune de ces capitales n’a vu ses prix revenir aux sommets de 2007/2008.

Le cycle de croissance actuel est fondamentalement différent de celui qui a précédé 2008, car il trouve son origine dans des pressions économiques et démographiques sous-jacentes, plutôt que dans une expansion excessive du crédit.

Le rôle de la demande et du financement sur le marché immobilier espagnol

• Demande soutenue : la demande en matière de biens immobiliers résidentiels est restée soutenue, approchant les niveaux maximaux atteints après la bulle immobilière. Cet intérêt provient à la fois des acheteurs nationaux et de l’afflux crucial d’investisseurs étrangers et de migrants en quête d’un nouveau mode de vie.
• Emploi et confiance : le marché est stimulé par une demande solide et la résilience continue du marché de l’emploi, ce qui a un effet positif sur la solvabilité des ménages et la confiance des consommateurs.
• Financement favorable : la demande a été stimulée par une réduction relative des coûts hypothécaires, résultant de l’assouplissement des taux d’intérêt de référence. Le ratio prêt/valeur moyen a légèrement augmenté pour atteindre 65 % au deuxième trimestre 2025 (contre 64,9 % au premier trimestre), et le taux des prêts dépassant 80 % de la valeur du bien immobilier a augmenté pour atteindre 11,7 %. Ces chiffres reflètent une augmentation de l’accessibilité au crédit hypothécaire.
• Volume des ventes : les transactions immobilières cumulées entre janvier et juin ont augmenté de +7,6 % par rapport à la même période de l’année précédente (selon les notaires), tandis que les constitutions d’hypothèques ont connu une augmentation encore plus marquée de +18,7 %.

Le déficit de l’offre

La contrainte la plus importante sur le marché est la pénurie de logements. Alors que la construction neuve (mesurée par les permis de construire ou visados de dirección de obra) a augmenté de +7,6 % au premier semestre, le volume de logements neufs reste insuffisant pour répondre à la demande totale générée par la croissance du nombre de nouveaux ménages depuis la pandémie. Ce déséquilibre entre une demande en forte hausse et une offre limitée est la principale raison pour laquelle les tensions sur les prix s’intensifient.

Gros plan sur les grandes villes espagnoles (au niveau des quartiers)

La flambée des prix n’est cependant pas uniforme, en particulier au niveau des quartiers, c’est pourquoi les expatriés doivent vérifier au-delà des moyennes de la ville. Les données par quartier montrent les endroits où se concentrent les valeurs immobilières les plus élevées et ceux qui connaissent la croissance la plus rapide.

La flambée des prix n’est pas uniforme, en particulier au niveau des quartiers. Cette variation est cruciale pour les expatriés, car acheter une maison dans un quartier peut coûter la moitié du prix d’une autre maison dans la même ville.

Madrid

• Valeur moyenne la plus élevée : Salamanque (7 112 €), Chamberí (6 696 €), Chamartín (6 073 €).
• Croissance la plus élevée en glissement annuel : Usera (+19,4 %), Ciudad Lineal (+17,3 %), Chamartín (+16,8 %), Moncloa-Aravaca (+15,7 %).
• Les plus abordables : Puente de Vallecas et Villaverde (moins de 2 600 €/m²).

Barcelone

• Valeur moyenne la plus élevée : Sarrià-Sant Gervasi (5 484 €), Les Corts (4 866 €), Eixample (4 686 €).
• Croissance la plus élevée en glissement annuel : Nou Barris (+9,4 %), Sants-Montjuïc (+7,6 %), Horta-Guinardó (+7,3 %).
• Les plus abordables : Nou Barris (valeur la plus basse à 2 780 €/m²).

Valence

• Valeur moyenne la plus élevée : Ciutat Vella, Ensanche, El Pla del Real (au-dessus de 3 000 €/m²).
• Croissance la plus élevée en glissement annuel : Poblados del Oeste (+23,4 %), Rascanya (+22,5 %), Patraix (+22,0 %), La Saïdia (+22,8 %).
• Les plus abordables : Poblados del Oeste et Poblados del Norte (moins de 1 700 €/m²).

Malaga

• Valeur moyenne la plus élevée : Este, Centro, Teatinos-Universidad (au-dessus de 3 000 €/m²).
• Croissance la plus élevée en glissement annuel : Teatinos-Universidad (+18,3 %), Palma-Palmilla (+16,5 %), Bailén-Miraflores (+16,4 %).
• Les plus abordables : Campanillas et Ciudad Jardín (moins de 2 000 €/m²).

Séville

• Valeur moyenne la plus élevée : Casco Antiguo, Los Remedios, Nervión (au-dessus de 3 000 €/m²).
• Croissance la plus élevée en glissement annuel : San Pablo-Santa Justa (+13,7 %), Casco Antiguo (+12,3 %), Norte (+11,2 %).
• Les plus abordables : Cerro - Amate et Norte (moins de 1 800 €/m²).

Saragosse

• Valeur moyenne la plus élevée : Centro et Universidad (au-dessus de 2 000 €/m²).
• Croissance la plus élevée en glissement annuel : Las Fuentes (+13,6 %), Delicias (+11,6 %).
• Les plus abordables : Barrios Rurales Oeste et Barrios Rurales Norte (moins de 1 500 €/m²).

Accessibilité financière : la pression financière critique sur le marché immobilier espagnol

La forte hausse des prix sur le marché immobilier espagnol a accru les contraintes financières liées à l’achat d’une maison, faisant de l’accessibilité financière le principal défi du marché immobilier au troisième trimestre. Pour évaluer l’accessibilité du marché pour les acheteurs moyens, on utilise une mesure connue sous le nom de taux d’effort annuel théorique (TAER). Cet indicateur simule le pourcentage du revenu disponible moyen d’un ménage nécessaire pour couvrir la première mensualité annuelle d’un prêt hypothécaire finançant 80 % de la valeur moyenne d’un logement aux prix actuels. Il est important de noter qu’un taux d’effort supérieur à 35 % du revenu disponible est généralement considéré comme la limite de l’« accessibilité raisonnable », et le dépassement de ce seuil indique une difficulté structurelle importante pour les acheteurs dans ces régions.

Le taux d’effort annuel théorique (TAER) moyen national est actuellement de 34,8 %. Bien que ce chiffre se situe juste en dessous du seuil de 35 % considéré comme la limite de l ’« accessibilité raisonnable », cette moyenne est très trompeuse. En fait, l’effort financier requis pour acheter une maison est très polarisé dans toute l’Espagne. Dans les régions à forte demande, les prix dépassent largement les revenus moyens locaux, poussant le TAER à des niveaux critiques (définis comme supérieurs à 45 %) qui n’avaient pas été observés depuis le pic d’avant la crise.

Par exemple, la capitale,Madrid, exige un taux d’effort de 55,7 %, et la province de Malaga exige 59,1 % du revenu moyen des ménages pour un achat. Les provinces les plus touchées comprennent également les îles Baléares (51,0 %), Cadix (42,5 %) et Alicante (40,6 %). Cela signifie que sur plusieurs marchés critiques, une famille moyenne doit consacrer plus de la moitié de ses revenus au seul remboursement de son prêt immobilier, ce qui met en évidence la crise extrême de l’accessibilité qui sous-tend la hausse actuelle des prix.

Sept provinces dépassent actuellement le seuil de 35 %. Les zones les plus tendues, où l’effort théorique requis est considéré comme critique, comprennent la province de Malaga, avec un taux impressionnant de 59,1 % (ce qui signifie qu’une famille moyenne doit consacrer plus de la moitié de ses revenus au seul remboursement de son prêt immobilier), et les îles Baléares, avec 51,0 %. Au niveau des capitales, la tension est encore plus prononcée : les capitales les plus tendues (plus de 50 %) comprennent Madrid (55,7 %), Malaga (55,3 %), Barcelone (54,2 %) et San Sebastian (54,5 %). Les capitales de la gamme critique (40-50 %) comprennent Séville (47,1 %) et Valence (45,1 %). Seule Saragosse reste dans la fourchette raisonnable, avec un taux d’effort de 30,7 %.

Rendements des investissements et valeur à long terme

La croissance soutenue du marché immobilier espagnol continue de séduire fortement les investisseurs, qui obtiennent des rendements substantiels dans des endroits clés. La viabilité d’un investissement à long terme en Espagne peut être estimée en analysant la performance historique des prix à l’aide du taux de croissance annuel composé (TCAC). Le taux de croissance annuel composé (TCAC) fournit une mesure du taux de rendement annuel constant qu’un investissement génère sur une période spécifiée. Un TCAC sur 5 ans est calculé comme une approximation du rendement annuel moyen théorique généré par un investissement immobilier qui a été réalisé il y a cinq ans.

Performance nationale et provinciale

Le rendement des investissements nationaux en Espagne reste solide, bien que les rendements les plus élevés soient fortement concentrés dans les régions les plus dynamiques. Le taux de croissance annuel composé (TCAC) sur 5 ans à travers le pays enregistre une valeur de 5,2 %. Cependant, les régions les plus performantes présentent un potentiel d’appréciation du capital nettement plus élevé, avec des valeurs de croissance annuelle composée supérieures à 7 %. Ces zones à haut rendement sont principalement des provinces côtières et insulaires, en particulier : Malaga, Islas Baleares (îles Baléares), Santa Cruz de Tenerife et Valence. En outre, une gamme solide de rendements modérés à élevés, compris entre 6 % et 7 % de TCAC, témoigne de la bonne santé du marché et comprend des provinces clés telles que Madrid, Guadalajara, Tolède, Alicante et Cantabrie.

Un examen plus approfondi des grandes villes indique les rendements précis actuellement générés, plusieurs villes dépassant les performances de leurs provinces respectives :

Au-delà des moyennes provinciales, les rendements les plus impressionnants du marché se concentrent dans certains quartiers spécifiques des grandes villes. La capitale de la Communauté valencienne se distingue comme la première grande ville d’Espagne en termes de rendement durable des investissements immobiliers, avec une croissance moyenne exceptionnellement élevée de 9,8 % sur cinq ans (TCAC). À Malaga, le rendement moyen du capital est également exceptionnellement élevé, suggérant un TCAC potentiel de 9,4 %, avec des quartiers très performants comme Malaga Este (TCAC de 11,6 %) et Ciudad Jardín (TCAC de 10,3 %) en tête. Même dans les régions à forte valeur ajoutée comme Madrid, des quartiers tels que Salamanca (8,2 % du TCAC) et Chamberí (7,7 % du TCAC) sont en tête des rendements totaux de la ville. Les taux de croissance annuels composés (TCAC) constamment élevés dans ces zones côtières et métropolitaines soulignent le potentiel durable d’appréciation du capital, stimulé par la demande continue de logements et l’offre limitée à la vente.

Perspectives pour la fin de l’année 2025

Les données du troisième trimestre (T3) 2025 confirment clairement que le marché immobilier espagnol est dans une phase d’expansion indéniable, avec une croissance qui s’accélère considérablement par rapport à l’année dernière et au trimestre précédent. La hausse significative des prix (moyenne nationale +11,7 % en glissement annuel) confirme la forte demande et la pénurie persistante de biens immobiliers disponibles à la vente. Cet environnement, caractérisé par de solides performances économiques et des conditions de crédit favorables, devrait très probablement continuer à faire grimper les prix au quatrième trimestre.

Pour les acheteurs potentiels d’une maison ou d’un appartement, cette accélération signifie que la fenêtre d’achat est très compétitive, en particulier dans les régions à forte demande. Si cela offre de solides opportunités d’investissement sûr, avec des taux de croissance annuels composés élevés qui indiquent une forte appréciation du capital et une demande soutenue pour les biens locatifs, cela met également en évidence le défi social que représente l’accessibilité du marché immobilier, compte tenu des niveaux critiques de TAER observés dans les grandes villes. Pour réussir dans cet environnement à haut risque, qu’il s’agisse de comprendre les prix régionaux ou d’obtenir le prêt hypothécaire adéquat, il est nécessaire de faire preuve de diligence et de se préparer minutieusement.

Le contexte actuel du marché, caractérisé par une concurrence intense et une hausse des prix, exige des expatriés qu’ils adoptent une stratégie proactive et éclairée. Étant donné que les prix augmentent en termes réels, retarder un achat implique d’accepter un coût plus élevé, ce qui rend nécessaire d’obtenir rapidement une préautorisation de financement (Urgence financière). En outre, les acheteurs devraient mener des recherches ciblées, en cherchant au-delà des grandes villes qui sont densément peuplées (Madrid, Malaga, Barcelone) vers des régions secondaires plus abordables, mais en pleine croissance, comme Saragosse ou certains quartiers de Valence, où le TAER reste à un niveau raisonnable. Enfin, en raison de la complexité du marché immobilier espagnol, il est impératif de faire appel à un conseiller juridique indépendant afin de sécuriser votre investissement et de vous assurer que le titre de propriété est en règle.

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