Mercato immobiliare spagnolo - Revisione Q3 2025: crescita accelerata

Sulla base della revisione del secondo trimestre, il mercato immobiliare residenziale spagnolo ha registrato una crescita intensa e accelerata nel terzo trimestre del 2025, superando ampiamente molti dei suoi omologhi europei. Questo andamento positivo conferma la transizione del mercato verso un ciclo di piena crescita, caratterizzato da significativi aumenti dei prezzi, in particolare nei centri urbani più popolari e nelle località turistiche.

Il momentum del mercato è alimentato principalmente da una potente combinazione di domanda robusta - che ora si avvicina ai massimi livelli raggiunti dopo la crisi finanziaria - e da un deficit strutturale nell’offerta di alloggi. Sebbene il forte aumento dei prezzi offra opportunità agli investitori, allo stesso tempo amplifica il grave problema dell’accessibilità economica per la famiglia spagnola media. Per gli espatriati che stanno pensando di trasferirsi, investire o acquistare proprietà, comprendere queste intense variazioni regionali e le metriche finanziarie è più importante che mai. Le cifre principali per il mercato immobiliare spagnolo nel terzo trimestre del 2025 riflettono un boom in corso e in continua intensificazione, che colpisce sia le case nuove che quelle esistenti. Questi aumenti di prezzo sono stati abbastanza forti da accelerare la traiettoria del mercato rispetto al trimestre precedente.

Andamento dei prezzi nazionali in Spagna nel 2025

Il prezzo medio delle abitazioni finite (sia di nuova costruzione che di seconda mano) in tutto il Paese ha registrato un significativo aumento di valore, come riportato dall’indice Tinsa IMIE Local Markets:

• Variazione su base annua (YoY): il prezzo medio nazionale è aumentato dell’11,7% in termini nominali rispetto al terzo trimestre del 2024.
• Variazione trimestrale (QoQ): i prezzi sono aumentati del +3,0% rispetto al secondo trimestre del 2025.

• Crescita reale: è fondamentale sottolineare che, anche dopo aver adeguato gli effetti dell’inflazione (operazione nota come deflazione del valore), il prezzo degli immobili spagnoli ha registrato una crescita reale dell’8,6%. Questo dato indica che gli immobili stanno effettivamente diventando più costosi, non solo tenendo il passo con l’inflazione generale. Il valore medio degli immobili residenziali è ora pari a 2.018/m² €.

La crescita regionale si intensifica in Spagna

Il forte slancio del mercato immobiliare spagnolo nel terzo trimestre del 2025 ha portato ad un ampliamento di alti tassi di crescita in tutto il paese. L’aumento dei prezzi è generalizzato in tutta la Spagna, ma gli aumenti più intensi si concentrano nelle regioni trainate da due fattori chiave: i poli occupazionali e i centri turistici. Questo divario è evidenziato dal numero in rapida crescita delle province che registrano una crescita annuale a doppia cifra (13 province), segnando un notevole aumento rispetto alle nove province che avevano raggiunto questa soglia nel trimestre precedente.

didascalia=Variazione interannuale dei prezzi degli immobili provinciali in Spagna Q3. Fonte: Tinsa

Le province che hanno registrato l’intensità maggiore, ovvero la maggiore pressione al rialzo dei prezzi, sono state:

• Madrid (+19,4%): ciò evidenzia la solida situazione economica e occupazionale della capitale come motore principale della crescita nazionale.
• Malaga e Alicante (entrambe al +15,3%):entrambe registrano una crescita intensa pari al +15,3%. Queste province mediterranee sono i pilastri del mercato, alimentate dalla popolarità duratura della Costa del Sol e della Costa Blanca presso gli acquirenti internazionali e gli investitori attenti allo stile di vita.
• Isole Baleari (+14,8%): essendo una delle regioni più costose e ricercate a livello internazionale, le isole mantengono un’elevata pressione sui prezzi a causa della scarsa offerta e della forte domanda di immobili di lusso.
• Santa Cruz de Tenerife (+14,5%):questo dato segnala il perdurare del dinamismo del mercato nelle Isole Canarie, un’altra destinazione fondamentale per gli acquirenti stranieri.

Città costiere e centri economici: concentrazione di capitali

La crescita degli immobili residenziali è anche più pronunciata nelle principali città, che fungono da centri economici cruciali e destinazioni altamente desiderabili. La forte domanda in queste aree spesso comporta che l’aumento dei prezzi nel capoluogo di provincia superi quello registrato nella rispettiva provincia; ciò si è verificato in 25 delle 52 capitali nel terzo trimestre.

Andamento dei principali capoluoghi di provincia (€/m²)

I livelli dei prezzi (€/m²) e i tassi di crescita nei maggiori capoluoghi di provincia spagnoli illustrano chiaramente questa concentrazione della domanda. Nel terzo trimestre, un totale di sette capoluoghi ha visto i prezzi medi delle case superare i precedenti valori di picco della bolla 2007/2008 in termini nominali. Questo elenco include ora Madrid, Malaga, Valencia, Palma di Maiorca, Pontevedra, Santa Cruz de Tenerife e Melilla. Tuttavia, se si considera l’effetto cumulativo dell’inflazione negli ultimi 17 anni (in termini reali), i prezzi in nessuno di questi capoluoghi sono ancora tornati ai massimi del 2007/2008.

L’attuale ciclo di crescita è fondamentalmente diverso dal periodo precedente al 2008 perché è radicato in pressioni economiche e demografiche sottostanti, piuttosto che essere alimentato da un’eccessiva espansione del credito.

didascalia=Q3 2025 Aumento della variazione interannuale in €/m2 per la proprietà nei capoluoghi di provincia. Fonte: Tinsa

Il ruolo della domanda e del finanziamento nel mercato immobiliare spagnolo

• Domanda robusta: la domanda di immobili residenziali è rimasta su livelli robusti, avvicinandosi ai massimi raggiunti dopo lo scoppio della bolla speculativa. Questo interesse costante proviene sia dagli acquirenti nazionali che dall’afflusso cruciale di investitori stranieri e migranti in cerca di uno stile di vita migliore.
• Occupazione e fiducia: il mercato è trainato dalla forte domanda e dalla continua resilienza del mercato del lavoro, che influisce positivamente sulla solvibilità delle famiglie e sulla fiducia dei consumatori.
• Finanziamenti favorevoli: la domanda è stata stimolata da una relativa riduzione dei costi dei mutui ipotecari, derivante dall’allentamento dei tassi di interesse di riferimento. Il rapporto prestito/valore medio è leggermente aumentato al 65% nel secondo trimestre del 2025 (rispetto al 64,9% nel primo trimestre) e il tasso dei prestiti che superano l’80% del valore dell’immobile è salito all’ 11,7%. Queste cifre riflettono un aumento dell’accessibilità al credito ipotecario.
• Volume delle vendite: le transazioni immobiliari accumulate tra gennaio e giugno sono aumentate del +7,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (secondo i dati dei notai), mentre la costituzione di mutui ipotecari ha registrato un aumento ancora più significativo, pari al +18,7%.

Il deficit di offerta

Il vincolo più significativo sul mercato è la carenza di alloggi. Sebbene l’attività di nuova costruzione (misurata dai permessi di costruzione o visados de dirección de obra) sia cresciuta del +7,6% nella prima metà dell’anno, il volume di nuove abitazioni rimane insufficiente a soddisfare la domanda totale generata dalla crescita di nuovi nuclei familiari dall’inizio della pandemia. Questo squilibrio tra l’impennata della domanda e l’offerta limitata è il motivo principale per cui le tensioni sui prezzi stanno aumentando.

Primo piano sulle principali città spagnole (a livello di distretto)

L’aumento dei prezzi non è però uniforme, soprattutto a livello distrettuale, motivo per cui gli espatriati devono guardare oltre le medie cittadine. I dati distrettuali rivelano dove si concentrano i valori immobiliari più elevati e dove si registra la crescita più rapida.

L’aumento dei prezzi non è uniforme, soprattutto a livello distrettuale. Questa variazione è fondamentale per gli espatriati, poiché acquistare una casa in un quartiere può costare la metà rispetto a un altro quartiere della stessa città.

Madrid

• Valore medio più alto: Salamanca (7.112 €), Chamberí (6.696 €), Chamartín (6.073 €).
• Crescita più elevata su base annua: Usera (+19,4%), Ciudad Lineal (+17,3%), Chamartín (+16,8%), Moncloa-Aravaca (+15,7%).
• I più convenienti: Puente de Vallecas e Villaverde (meno di 2.600 €/m²).

Barcellona

• Valore medio più alto: Sarrià-Sant Gervasi (5.484 €), Les Corts (4.866 €), Eixample (4.686 €).
• Crescita più elevata su base annua: Nou Barris (+9,4%), Sants-Montjuïc (+7,6%), Horta-Guinardó (+7,3%).
• Il più conveniente: Nou Barris (valore più basso a €2.780/m²).

Valencia

• Valore medio più alto: Ciutat Vella, Ensanche, El Pla del Real (oltre 3.000 €/m²).
• Crescita più elevata su base annua: Poblados del Oeste (+23,4%), Rascanya (+22,5%), Patraix (+22,0%), La Saïdia (+22,8%).
• I più convenienti: Poblados del Oeste e Poblados del Norte (meno di 1.700 €/m²).

Malaga

• Valore medio più alto: Este, Centro, Teatinos-Universidad (oltre 3.000 €/m²).
• Crescita più elevata su base annua: Teatinos-Universidad (+18,3%), Palma-Palmilla (+16,5%), Bailén-Miraflores (+16,4%).
• I più convenienti: Campanillas e Ciudad Jardín (meno di 2.000 €/m²).

Siviglia

• Valore medio più alto: Casco Antiguo, Los Remedios, Nervión (oltre 3.000 €/m²).
• Crescita più elevata su base annua: San Pablo-Santa Justa (+13,7%), Casco Antiguo (+12,3%), Norte (+11,2%).
• I più convenienti: Cerro - Amate e Norte (meno di 1.800 €/m²).

Saragozza

• Valore medio più alto: Centro e Universidad (oltre 2.000 €/m²).
• Crescita più elevata su base annua: Las Fuentes (+13,6%), Delicias (+11,6%).
• I più convenienti: Barrios Rurales Oeste e Barrios Rurales Norte (meno di 1.500 €/m²).

Accessibilità: la pressione finanziaria critica sul mercato immobiliare spagnolo

La forte crescita dei prezzi nel mercato immobiliare spagnolo ha intensificato lo sforzo finanziario necessario per l’acquisto di una casa, rendendo l’accessibilità economica la sfida centrale del mercato immobiliare nel terzo trimestre. Per valutare quanto sia accessibile il mercato per gli acquirenti medi, viene utilizzata una metrica nota come Tasso di sforzo annuale teorico (TAER). Questo indicatore simula la percentuale del reddito disponibile medio delle famiglie necessaria per coprire la prima rata annuale di un mutuo che finanzia l’80% del valore medio di un’abitazione ai prezzi correnti. Fondamentalmente, un tasso di sforzo superiore al 35% del reddito disponibile è ampiamente considerato come il limite di “accessibilità ragionevole” e il superamento di tale soglia indica una significativa difficoltà strutturale per gli acquirenti in quelle regioni.

Il tasso medio nazionale di sforzo teorico annuo (TAER) è attualmente pari al 34,8%. Sebbene questa cifra sia appena al di sotto della soglia del 35% considerata il limite di “accessibilità ragionevole”, questa media è profondamente fuorviante. La realtà è che lo sforzo finanziario necessario per acquistare una casa è fortemente polarizzato in tutta la Spagna. Nelle regioni ad alta domanda, i prezzi superano di gran lunga i redditi medi locali, spingendo il TAER a livelli critici (definiti come superiori al 45%) che non si registravano dal picco pre-crisi.

Ad esempio, la capitale Madrid richiede un tasso di sforzo del 55,7%, mentre la provincia di Malaga richiede addirittura il 59,1% del reddito medio delle famiglie per un acquisto. Tra le province con il più alto livello di stress figurano anche le Isole Baleari (51,0%), Cadice (42,5%) e Alicante (40,6%). Ciò significa che in diversi mercati critici, la famiglia media deve impegnare oltre la metà del proprio reddito semplicemente per coprire il mutuo, evidenziando l’estrema crisi di accessibilità economica alla base dell’attuale crescita dei prezzi.

Sette province attualmente superano la soglia del 35%. Le aree con il più alto livello di tensione, dove lo sforzo teorico richiesto è considerato critico, includono la provincia di Malaga con un incredibile 59,1% (il che significa che una famiglia media deve impegnare oltre la metà del proprio reddito solo per coprire il mutuo) e le Isole Baleari con il 51,0%. A livello di capitali, lo stress è ancora più pronunciato: tra le capitali ad alto stress (oltre il 50%) figurano Madrid (55,7%), Malaga (55,3%), Barcellona (54,2%) e San Sebastián (54,5%). Le capitali dell’intervallo critico (40–50%) includono Siviglia (47,1%) e Valencia (45,1%). Solo Saragozza rimane all’interno dell’intervallo ragionevole, con un tasso di sforzo del 30,7%.

Rendimenti degli investimenti e valore a lungo termine

La crescita sostenuta del mercato immobiliare spagnolo continua ad attrarre fortemente gli investitori, che stanno ottenendo rendimenti sostanziali in località chiave. La redditività di un investimento a lungo termine in Spagna può essere stimata analizzando l’andamento storico dei prezzi utilizzando il tasso di crescita annuale composto (CAGR). Il tasso di crescita annuale composto (CAGR) fornisce una misura del tasso di rendimento annuale costante generato da un investimento in un determinato periodo. Il CAGR quinquennale è calcolato come approssimazione del rendimento medio annuo teorico generato da un investimento immobiliare effettuato cinque anni fa.

Risultati nazionali e provinciali

Il rendimento degli investimenti nazionali in Spagna rimane solido, anche se i rendimenti più elevati sono fortemente concentrati nelle regioni più dinamiche. Il tasso di crescita annuale composto (CAGR) quinquennale a livello nazionale registra un valore del 5,2%. Tuttavia, le regioni con le migliori performance mostrano un potenziale di rivalutazione del capitale significativamente più elevato, con valori di crescita annua composta superiori al 7%. Queste aree ad alto rendimento sono prevalentemente province costiere e insulari, in particolare: Malaga, Isole Baleari, Santa Cruz de Tenerife e Valencia. Inoltre, una forte gamma di rendimenti da moderati ad elevati, compresi tra il 6% e il 7% CAGR, segnala una solida salute del mercato e include province chiave come Madrid, Guadalajara, Toledo, Alicante e Cantabria.

Uno sguardo più approfondito alle principali città rivela i rendimenti precisi attualmente generati, con diverse città che superano le prestazioni delle rispettive province:

Al di là delle medie provinciali, i rendimenti più impressionanti del mercato si concentrano all’interno di quartieri specifici delle principali città. La capitale della Comunità Valenciana si distingue come la principale città spagnola per il rendimento sostenuto degli investimenti immobiliari, vantando una crescita media quinquennale eccezionalmente elevata del 9,8% (CAGR). A Malaga, anche il rendimento medio del capitale è eccezionalmente elevato, con un potenziale CAGR del 9,4%, guidato dai distretti con le migliori performance come Malaga Este (CAGR dell’11,6%) e Ciudad Jardín (CAGR del 10,3%). Anche in zone di alto valore come Madrid, quartieri come Salamanca (8,2% CAGR) e Chamberí (7,7% CAGR) stanno guidando i rendimenti complessivi della città. I dati CAGR costantemente elevati in queste aree costiere e metropolitane sottolineano il potenziale duraturo di rivalutazione del capitale, trainato dalla domanda continua di alloggi e dall’offerta limitata di immobili in vendita.

Prospettive per il resto del 2025

I dati relativi al terzo trimestre (Q3) del 2025 confermano chiaramente che il mercato immobiliare spagnolo sta attraversando una fase di innegabile espansione, con una crescita in forte accelerazione rispetto all’anno precedente e al trimestre precedente. Il drastico aumento dei prezzi (media nazionale +11,7% su base annua) conferma la forte domanda e la persistente scarsità di immobili disponibili in vendita. Questo contesto, caratterizzato da una solida performance economica e da condizioni di credito favorevoli, continuerà molto probabilmente a spingere i prezzi al rialzo nel quarto trimestre.

Per i potenziali acquirenti di una casa o di un appartamento, questa accelerazione significa che il periodo utile per l’acquisto è altamente competitivo, soprattutto nelle regioni ad alta domanda. Sebbene ciò rappresenti una grande opportunità per investimenti sicuri, con elevati tassi di crescita annuali composti (CAGR) che indicano un forte apprezzamento del capitale e una domanda sostenuta di immobili in affitto, evidenzia anche la sfida sociale dell’accessibilità al mercato immobiliare, dati i livelli critici di TAER osservati nelle principali città. Per muoversi con successo in questo contesto ad alto rischio, dalla comprensione dei prezzi regionali all’ottenimento del mutuo giusto, sono necessarie diligenza e preparazione.

L’attuale contesto di mercato, caratterizzato da una forte concorrenza e dall’aumento dei prezzi, richiede agli espatriati di adottare una strategia proattiva e informata. Dato che i prezzi stanno aumentando in termini reali, ritardare un acquisto significa accettare un costo più elevato, rendendo necessario ottenere in anticipo l’approvazione del finanziamento (urgenza finanziaria). Inoltre, gli acquirenti dovrebbero impegnarsi in una ricerca mirata, guardando oltre le affollate città principali (Madrid, Malaga, Barcellona) verso regioni secondarie più accessibili, ma in crescita, come Saragozza o quartieri specifici all’interno di Valencia, dove il TAER rimane a un livello ragionevole. Infine, data la complessità del mercato immobiliare spagnolo, è indispensabile rivolgersi a un consulente legale indipendente per proteggere il proprio investimento e assicurarsi che l’immobile abbia un titolo di proprietà libero da vincoli.

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