Spanisches Immobilienrecht: Was sich 2025 geändert hat

Auf dem Weg durch die sich verändernde Landschaft des spanischen Wohnrechts für das Jahr 2025 wird deutlich, dass es wichtige Aktualisierungen in den Bereichen Mietrecht, Zwangsräumung von Hausbesetzern, Steuern und Immobilienerwerb gegeben hat. Dieser Artikel bietet einen umfassenden Überblick, der sowohl Vermietern als auch potenziellen Käufern oder Mietern dabei helfen soll, diese Änderungen und Tendenzen für dieses Jahr zu verstehen und die Ziele der spanischen Regierung für die kommenden Jahre zu verdeutlichen.

Steigende Immobilienpreise in Spanien 2025

Auch wenn die Regierung versucht, Wohnraum bezahlbarer zu machen, wird der spanische Immobilienmarkt im Jahr 2025 voraussichtlich weiter steigen. Das liegt an der hohen Nachfrage nach Immobilien, aber an einem unzureichenden Angebot, vor allem in beliebten Küstengebieten, wo nur langsam neue Häuser gebaut werden. Wer also mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu kaufen, sollte lieber früher als später handeln, denn die Preise steigen weiter. Aber ob Sie nun zum Wohnen oder zum Vermieten kaufen, die jüngsten Neuerungen im spanischen Immobilienrecht sind von großem Interesse.

Änderungen auf dem spanischen Mietmarkt für 2025

Der spanische Mietmarkt hat für das Jahr 2025 erhebliche Änderungen erfahren, um einen ausgewogenen und nachhaltigen Sektor zu fördern. Eine der wichtigsten Neuerungen im Mietrecht ist die Verlängerung der Vertragslaufzeit. Bisher waren die Verträge meist auf drei Jahre begrenzt, doch ab 2025 können Vermieter Verträge mit bis zu fünf Jahren Laufzeit anbieten, und die Mieter haben die Option, sie um weitere fünf Jahre zu verlängern. Mit dieser Änderung soll die Stabilität für beide Parteien erhöht und die Häufigkeit von Vertragsverlängerungen und die damit verbundenen Unsicherheiten reduziert werden.

Auch bei den Mechanismen der Mietanpassung wurde mit dem Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), der am 1. Januar 2025 in Kraft trat, eine wesentliche Änderung vorgenommen. Dieser neue Index ersetzt den traditionellen Verbraucherpreisindex (VPI) für Mietanpassungen und begrenzt die Erhöhung auf den geringsten Wert unter drei Messgrößen:

• Die jährliche VPI-Änderung für das Vorjahr.
• Die mittlere jährliche VPI-Änderung der letzten drei Jahre.
• Der Durchschnitt der letzten fünf Jahre.

Wenn beispielsweise der VPI für das Vorjahr 3 %, der 3-Jahresdurchschnitt 2,5 % und der 5-Jahresdurchschnitt 2 % betrug, würde der IRAV 2 % betragen. Mit diesem Ansatz, der für nach Mai 2023 unterzeichnete Mietverträge auf 2,2 % begrenzt ist, sind stabilere und vorhersehbare Mietanpassungen möglich, insbesondere für Verträge, die nach dem 25. Mai 2023 unterzeichnet werden. Dieser Index gilt nicht für befristete Vermietungen, Zimmer, Geschäftsräume, Büros, Garagen oder Lagerräume, sondern ausschließlich für Hauptwohnungen, die dauerhaft vermietet werden.

Übertragung der finanziellen Verantwortung auf spanische Immobilieneigentümer

Das neue Immobiliengesetz bewirkt eine wichtige Verlagerung der finanziellen Verantwortung von den Mietern auf die Vermieter. Immobilieneigentümer sind nun verpflichtet, alle mit dem Mietvertrag verbundenen Kosten zu tragen. Dies umfasst u. a. die Gebühren von Immobilienmaklern und die Versicherungskosten für Mietausfälle. Mit dieser Anpassung soll die finanzielle Belastung der Mieter verringert und ein gerechteres Mietumfeld geschaffen werden.

Neue Definition von Großgrundbesitzern in Spanien

Eine weitere wichtige Aktualisierung des Gesetzes ist die Definition des Begriffs 'Großgrundbesitzer'. Bislang galt als Großgrundbesitzer, wer mehr als zehn Immobilien oder ein Portfolio von mehr als 1.500 Quadratmetern besitzt, Garagen und Abstellräume nicht mitgerechnet. Das Gesetz von 2023, das 2025 in Kraft tritt, räumt den Regionalregierungen den Ermessensspielraum ein, den Grenzwert auf Eigentümer von mehr als fünf Immobilien in Spannungsbereichen zu senken, wenn sie es für notwendig erachten.

Diese Änderung ist Teil einer umfassenden Strategie zur Kontrolle des Einflusses von Großgrundbesitzern auf dem Markt, die die Verfügbarkeit und Erschwinglichkeit von Wohnraum nicht überproportional durch konzentriertes Eigentum beeinträchtigen soll.

Auch die Vorschriften für große Vermieter wurden verschärft, besonders in 'angespannten Mietmärkten'. Solche Gebiete, in denen die Mieten oder Hypothekenkosten 30 % des Haushaltseinkommens übersteigen oder das Wachstum der Immobilienpreise die Inflation in den letzten fünf Jahren um mehr als 3 % übertroffen hat, unterliegen zusätzlichen Kontrollen. Ziel dieser Maßnahme ist es, übermäßige Mietsteigerungen in stark nachgefragten Gebieten einzudämmen.

Steuervorteile für Vermieter in Spanien

Zudem wurden Steuervergünstigungen eingeführt, die Anreize für bestimmte Mietverfahren bieten, und auch das neue Wohnungsbaugesetz sieht einige Steuervorteile für Vermieter vor. Dazu gehören:

• 50 % Ermäßigung der persönlichen Einkommensteuer auf Mieteinnahmen.
• 60 % Ermäßigung bei Renovierung der Immobilie binnen zwei Jahren nach Abschluss des Mietvertrags.
• 70 % Ermäßigung für Immobilien in überlasteten Gebieten, die an junge Menschen (18-35 Jahre), öffentliche Verwaltungen oder gemeinnützige Organisationen zur sozialen Vermietung vermietet sind.
• 90 % Ermäßigung für neue Mietverträge in angespannten Gegenden, bei denen die Miete um mehr als 5 % gegenüber dem vorherigen Vertrag gesenkt wird.

Neue Müllgebühr in Spanien

Ab April 2025 wird es in ganz Spanien eine neue Müllabgabe geben. Dies ist eine zusätzliche Gebühr zur Deckung der Kosten für das Abholen und Entsorgen von Müll. Wer diese Steuer zahlt, richtet sich nach dem Wohnort. In einigen Orten ist der Vermieter dafür verantwortlich, in anderen der Mieter. Als Vermieter oder Mieter erkundigen Sie sich also bei Ihrer Gemeinde, wer in Ihrer Region für die Zahlung zuständig ist.

Änderungen der Grundsteuer in Spanien

Immobilieneigentümer in Spanien müssen eine jährliche Grundsteuer namens IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) zahlen. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Wert Ihrer Immobilie und den in Ihrer Region festgelegten Steuersätzen. Im Jahr 2025 ändern sich diese Steuersätze in vielen Teilen Spaniens. In den meisten großen Städten wird die IBI erhöht, in Madrid sinkt sie dagegen. Für 2025 ist ein Zuschlag zur IBI für leerstehende Immobilien vorgesehen. Betroffen sind Immobilien, die seit mehr als zwei Jahren leer stehen und die mindestens vier solcher Immobilien besitzen. Die vorgeschlagene Erhöhung der entsprechenden IBI-Steuer beträgt 150 %. Auch hier sollten Sie sich bei Ihrer Gemeinde erkundigen, wie sich diese Änderungen auf Ihre Steuerrechnung auswirken werden.

Neue Vorschriften für touristische (Kurzzeit-)Vermietungen in Spanien

Angesichts der wachsenden Beliebtheit von Plattformen wie Airbnb hat Spaniens Regierung im Jahr 2025 neue Regeln für die touristische Vermietung eingeführt. Damit soll verhindert werden, dass allzu viele Wohnungen für kurzfristige Vermietungen benutzt werden, während gleichzeitig genügend Immobilien für Langzeitvermietungen zur Verfügung stehen sollen.

Dies sind die wichtigsten Änderungen:

• Zustimmung der Gemeinschaft: Für die Vermietung einer Immobilie an Touristen benötigen die Eigentümer jetzt die Genehmigung ihrer Eigentümergemeinschaft. Somit haben die Nachbarn ein Mitspracherecht, ob eine Immobilie für die Kurzzeitvermietung genutzt werden kann oder nicht.
• Verschärfte Regeln und höhere Steuern: Für Vermieter von Ferienunterkünften gelten jetzt striktere Vorschriften und sie müssen mehr Steuern zahlen. Dazu gehören die Eintragung der Immobilie in die nationale Datenbank und die Erteilung einer Genehmigung.
• Unklare Übertragbarkeit: Es ist noch nicht klar, ob die Genehmigung zur Vermietung an Touristen (VUT) beim Verkauf der Immobilie automatisch auf einen neuen Eigentümer übertragen werden kann. Potenzielle Käufer müssen sich dessen bewusst sein.

Mit diesen neuen Vorschriften soll der Markt für Kurzzeitmieten kontrolliert werden und dafür sorgen, dass er sich nicht negativ auf die Verfügbarkeit von Langzeitmieten auswirkt.

Neue Gesetze zur Hausbesetzung und Zwangsräumung in Spanien für 2025

Eine wichtige Entwicklung im Jahr 2025 ist das neue Hausbesetzer-Gesetz, mit dem das wachsende Problem der illegalen Hausbesetzer, sogenannter „Okupas“, angegangen werden soll. Das am 19. Dezember 2024 verabschiedete Gesetz führt ein Schnellverfahren zur Räumung von Hausbesetzern ein und verkürzt die Fristen erheblich. Fälle von Hausfriedensbruch (allanamiento de morada) und widerrechtlicher Aneignung von Eigentum (usurpación de vivienda) können nun in nur 15 Tagen geklärt werden, im Gegensatz zum vorherigen Durchschnitt von zwei Jahren. Die verhafteten Hausbesetzer müssen innerhalb von 72 Stunden vor Gericht erscheinen, die Verhandlung wird innerhalb von 15 Tagen anberaumt und Urteile werden innerhalb von drei Tagen nach der Verhandlung gefällt, was die Effektivität für Eigentümer erhöht.

Das Gesetz regelt nun klarer, wann die Polizei eingreifen und Hausbesetzer entfernen kann, und zwar innerhalb der ersten 48 Stunden nach der illegalen Besetzung. Dieses neue spanische Gesetz ist ein positiver Schritt zum Schutz der Eigentumsrechte in Spanien. Es sollte Vermietern mehr Vertrauen geben und sie zur Vermietung ihrer Immobilien ermutigen, was wiederum zu mehr verfügbaren Immobilien und potenziell niedrigeren Mietpreisen führen könnte.

Für allgemeine Zwangsräumungen von Mietern, besonders bei Nichtzahlung der Miete, bleibt das Verfahren durch das Wohnungsgesetz von 2023 geregelt, ohne wesentliche neue Änderungen für 2025. Vermietern wird empfohlen, Rechtsbeistand für die Einhaltung der Vorschriften zu suchen und die Unzulässigkeit von Klagen zu vermeiden.

Immobilienkauf in Spanien 2025

Wer den Kauf einer Immobilie in Spanien 2025plant, durchläuft die gleichen Schritte wie bisher, muss aber mit der Abschaffung des Golden Visa-Programms eine wesentliche Änderung beachten. Dieses Visum ermöglichte es Nicht-EU-Bürgern mit einer Investition von 500.000 € in spanische Immobilien eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten und läuft zum 3. April 2025 aus, was Auswirkungen auf Investitionsentscheidungen haben könnte. Dies könnte Käufer dazu veranlassen, sich nach alternativen Visa-Optionen umzusehen, wie z. B. das Visum für digitale Nomaden, auch wenn es nicht direkt an Immobiliengeschäfte gebunden ist.

Geplante Beschränkungen für Immobilienkäufer aus Nicht-EU-Ländern in Spanien

Anfang 2025 schlug der spanische Ministerpräsident Pedro Sánchez eine 100%ige Steuer auf Immobilienkäufe durch Nicht-EU-Bürger vor. Dies sollte ausländische Investitionen eindämmen und das Wohnen für spanische Bürger bezahlbarer machen. Der Vorschlag wurde jedoch weiterentwickelt, und die Regierung prüft nun ein völliges Verbot für Nicht-EU-Ausländer, Immobilien in Spanien zu erwerben, sofern sie oder ihre Familien nicht im Land leben.

Dieser Vorschlag hat viele Diskussionen ausgelöst. Manche glauben, dass er zur Eindämmung der Immobilienpreise beitragen wird, während andere befürchten, dass ausländische Investitionen davon abgeschreckt werden und die Wirtschaft leidet, ohne die Verfügbarkeit von Wohnraum wirklich zu verbessern.

Man darf nicht vergessen, dass dies noch ein Vorschlag ist, der eventuell nicht zum Gesetz wird. Der Ministerpräsident führt eine Koalitionsregierung und braucht die Unterstützung der anderen Parteien, um dieses Gesetz zu verabschieden. Zudem haben die Regionalregierungen in Spanien viel Macht, und viele von ihnen, gerade in bei ausländischen Käufern beliebten Gebieten, könnten dem Verbot nicht zustimmen.

Interessanterweise haben andere Länder, wie die Schweiz, Singapur, Neuseeland und Kanada, ähnliche Beschränkungen für ausländische Käufer eingeführt. Betrachtet man jedoch die Entwicklung der Immobilienpreise in diesen Ländern, so scheinen diese Beschränkungen nicht wirklich zu greifen. Neuseeland beispielsweise verbot 2018 ausländische Käufer, aber die Hauspreise stiegen weiter. Das deutet darauf hin, dass Faktoren wie Zinssätze, verfügbare Häuser, Wirtschaftswachstum und Bevölkerungsentwicklung größere Auswirkungen auf die Hauspreise haben als die Frage, wer sie kaufen darf. Lesen Sie den Leitfaden und erfahren Sie, welche Steuern derzeit beim Kauf einer Immobilie in Spanien anfallen.

Anmerkungen zu den Änderungen des spanischen Immobilienrechts 2025

Die Änderungen für 2025 spiegeln ein umfassendes Bemühen wider, die Bezahlbarkeit von Wohnraum, den Schutz von Mietern und die Rechte von Immobilienbesitzern zu verbessern. Für Vermieter sorgen die verlängerte Vertragslaufzeit und der neue Mietspiegel für Planungssicherheit, aber strengere Vorschriften in besonders betroffenen Regionen schränken die Flexibilität ein. Mieter profitieren von gedeckelten Mieterhöhungen und verbesserten Schutzmaßnahmen, wie etwa der Verpflichtung der Vermieter, Maklergebühren zu übernehmen und die Immobilien instand zu halten. Das Schnellverfahren zur Räumung von Hausbesetzern gibt Zweitwohnungsbesitzern Sicherheit, insbesondere in Küstengebieten, in denen Hausbesetzungen weit verbreitet sind.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das spanische Immobilienrecht im Jahr 2025 das Verständnis dieser Aktualisierungen für fundierte Entscheidungen erfordert. Ob Sie nun eine Immobilie mieten, kaufen oder verwalten, die Einhaltung der aktuellen Vorschriften ist entscheidend für eine reibungslose Erfahrung auf dem dynamischen spanischen Immobilienmarkt. In unserem Verzeichnis finden Sie Experten, die Sie in Sachen Immobilienrecht beraten können.