Diritto immobiliare spagnolo: cosa è cambiato per il 2025

Mentre navighiamo nel panorama in evoluzione della legge sugli alloggi in Spagna per il 2025, è chiaro che sono stati implementati aggiornamenti significativi, in particolare sulle normative sugli affitti, sugli sfratti abusivi, sulle tasse e sull’acquisto di proprietà. Questo articolo mira a fornire una panoramica completa per aiutare sia i proprietari che i potenziali acquirenti o inquilini a comprendere questi cambiamenti e tendenze per il prossimo anno e chiarire gli obiettivi del governo spagnolo per gli anni a venire.

2025 Aumento dei prezzi delle case in Spagna

Anche con il governo che cerca di rendere gli alloggi più accessibili, si prevede che il mercato immobiliare spagnolo aumenterà ancora per tutto il 2025. Questo perché c’è una forte domanda di proprietà ma non abbastanza offerta, soprattutto nelle zone costiere popolari dove le nuove costruzioni sono lente. Quindi, se stai pensando di acquistare, vale la pena agire prima piuttosto che dopo poiché i prezzi sono ancora in aumento. Ma sia che tu stia acquistando per vivere o affittare, i recenti aggiornamenti del diritto immobiliare spagnolo saranno di grande interesse.

Trasformazioni del mercato degli affitti in Spagna per il 2025

Il mercato degli affitti in Spagna ha subito notevoli cambiamenti per il 2025 per promuovere un settore più equilibrato e sostenibile. Uno degli aggiornamenti più importanti della legge sugli affitti immobiliari è l’estensione della durata del contratto. In precedenza, i contratti erano in genere limitati a tre anni, ma a partire dal 2025 i proprietari possono offrire accordi fino a cinque anni, con gli inquilini che hanno la possibilità di rinnovare per un ulteriore periodo di cinque anni. Questa modifica mira a fornire una maggiore stabilità per entrambe le parti, riducendo la frequenza dei rinnovi contrattuali e le incertezze associate.

Un cambiamento significativo nei meccanismi di adeguamento degli affitti è stato introdotto anche con l’Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), in vigore dal 1° gennaio 2025. Questo nuovo indice sostituisce il tradizionale indice dei prezzi al consumo (IPC) per gli aggiornamenti degli affitti, con un aumento del massimale al valore più basso tra tre misure:

1. La variazione annuale dell’IPC per l’anno precedente.
2. La variazione media annuale dell’IPC negli ultimi tre anni.
3. La media degli ultimi cinque anni.

Ad esempio, se l’IPC per l’anno precedente era del 3%, la media triennale era del 2,5% e la media quinquennale era del 2%, l’IRAV sarebbe del 2%. Questo approccio, limitato al 2,2% per i contratti di locazione firmati dopo il maggio 2023, garantisce adeguamenti dei canoni di locazione più stabili e prevedibili, in particolare per i contratti firmati dopo il 25 maggio 2023. In particolare, questo indice non si applica agli affitti temporanei, alle camere, ai locali commerciali, agli uffici, ai garage o alle unità di deposito, concentrandosi esclusivamente sulle residenze primarie per l’affitto a lungo termine.

Spostare le responsabilità finanziarie ai proprietari di immobili spagnoli

La nuova legge sulla proprietà introduce un importante spostamento delle responsabilità finanziarie dagli inquilini ai proprietari. I proprietari di immobili sono ora obbligati a coprire tutti i costi associati ai contratti di affitto. Ciò include, tra le altre spese, le commissioni addebitate dagli agenti immobiliari e il costo dell’assicurazione contro l’inadempienza degli affitti. Questo adeguamento mira a ridurre l’onere finanziario a carico degli inquilini, creando un ambiente di affitto più equo.

Nuova definizione di grandi proprietari immobiliari in Spagna

Un altro aggiornamento fondamentale della legge riguarda la definizione di ciò che costituisce un grande proprietario di immobili. Tradizionalmente, un grande proprietario è stato definito come qualcuno che possiede più di dieci proprietà o ha un portafoglio immobiliare di oltre 1.500 metri quadrati, esclusi garage e magazzini. La legislazione del 2023, che entrerà effettivamente in vigore ora nel 2025, concede ai governi regionali la facoltà di abbassare questa soglia ai proprietari di più di cinque proprietà in zone di tensione, qualora lo ritengano necessario.

Questo cambiamento fa parte di una strategia più ampia volta a regolare l’influenza dei grandi proprietari di immobili all’interno del mercato, garantendo che la disponibilità e l’accessibilità degli alloggi non siano influenzate in modo sproporzionato dalla concentrazione della proprietà.

Anche le norme per i grandi proprietari sono state inasprite, soprattutto nei “mercati degli affitti stressati”. Queste aree, in cui gli affitti o i costi dei mutui superano il 30% del reddito familiare o la crescita dei prezzi delle case ha superato l’inflazione di oltre il 3% in cinque anni, sono soggette a controlli aggiuntivi. Questa misura mira a frenare gli aumenti eccessivi degli affitti nelle aree ad alta domanda.

Vantaggi fiscali per i proprietari in Spagna

Sono stati introdotti anche vantaggi fiscali per incentivare alcune pratiche di affitto e la nuova legge sugli alloggi offre alcune agevolazioni fiscali per i proprietari. Questi includono:

• Riduzione del 50% dell’imposta sul reddito delle persone fisiche sui redditi da locazione.
• Sconto del 60% se l’immobile è stato ristrutturato entro due anni dal contratto di locazione.
• Riduzione del 70% se la proprietà si trova in una zona stressata e affittata a giovani (18-35 anni), a una pubblica amministrazione o a un’organizzazione no-profit per l’affitto sociale.
• Riduzione del 90% per i nuovi contratti di locazione in aree stressate in cui l’affitto è ridotto di oltre il 5% rispetto al contratto precedente.

Nuova tassa sui rifiuti in Spagna

Da aprile 2025, ci sarà una nuova tassa sui rifiuti in tutta la Spagna. Si tratta di un costo aggiuntivo per coprire i costi di raccolta e smaltimento dei rifiuti. Chi paga questa tassa dipende da dove vivi. In alcuni luoghi, è responsabilità del proprietario, mentre in altri è dell’inquilino. Quindi, se sei un proprietario o un inquilino, controlla con il municipio locale per scoprire chi è responsabile del pagamento nella tua zona.

Modifiche alle aliquote fiscali sulla proprietà in Spagna

I proprietari di immobili in Spagna devono pagare un’imposta patrimoniale annuale chiamata IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). L’importo che paghi dipende dal valore della tua proprietà e dalle aliquote fiscali stabilite dalla tua regione. Nel 2025, queste aliquote fiscali stanno cambiando in molte parti della Spagna. La maggior parte delle città più grandi vedrà un aumento dell’IBI, ma a Madrid, in realtà sta diminuendo. La novità del 2025 è una sovrattassa sull’IBI per gli immobili vuoti. La presente proposta è rivolta a immobili rimasti vuoti per oltre due anni, di cui almeno quattro di proprietà. La proposta è un aumento del 150% dell’imposta IBI associata. Anche in questo caso, è meglio verificare con il municipio locale per vedere come queste modifiche influenzeranno la tua fattura fiscale.

Nuove normative sugli affitti turistici (a breve termine) in Spagna

Con la crescente popolarità di piattaforme come Airbnb, il governo spagnolo ha introdotto nuove regole per gli affitti turistici nel 2025. Queste regole mirano a evitare che troppe case vengano utilizzate per affitti a breve termine e ad assicurarsi che ci siano abbastanza alloggi disponibili per gli affitti a lungo termine.

Ecco i cambiamenti principali:

• Approvazione del condominio: prima di affittare un immobile ai turisti, i proprietari ora hanno bisogno dell’autorizzazione dei proprietari del condominio. Ciò significa che i vicini hanno voce in capitolo sul fatto che una proprietà possa essere utilizzata o meno per affitti a breve termine.
• Regole più severe e tasse più elevate: i proprietari di affitti turistici ora devono affrontare normative più severe e devono pagare più tasse. Ciò include la registrazione della proprietà in un database nazionale e l’ottenimento di un permesso.
• Trasferibilità incerta: non è ancora chiaro se il permesso di affitto ai turisti (VUT) possa essere trasferito automaticamente a un nuovo proprietario se la proprietà viene venduta. Questo è qualcosa di cui i potenziali acquirenti devono essere consapevoli.

Queste nuove regole sono progettate per controllare il mercato degli affitti a breve termine e garantire che non abbia un impatto negativo sulla disponibilità di affitti a lungo termine.

Nuove leggi su abusivi e sfratti in Spagna per il 2025

Uno sviluppo notevole nel 2025 è la nuova legge sugli abusivi, che mira ad affrontare il problema crescente degli occupanti illegali, noti come “okupas”. Approvata il 19 dicembre 2024, questa legge introduce un processo accelerato per gli sfratti di occupanti abusivi, riducendo significativamente i tempi. I casi di violazione di domicilio (allanamiento de morada) e usurpazione di proprietà (usurpación de vivienda) possono ora essere risolti in soli 15 giorni, in netto contrasto con la media biennale precedente. Questo prevede che gli abusivi arrestati compaiano in tribunale entro 72 ore, con processi fissati entro 15 giorni e sentenze emesse entro tre giorni dal processo, migliorando l’efficienza per i proprietari di immobili.

Questo grazie alla legge che chiarisce meglio quando la polizia può intervenire e rimuovere gli abusivi, soprattutto entro le prime 48 ore dall’occupazione illegale. Questa nuova legge spagnola è un passo positivo verso la protezione dei diritti di proprietà in Spagna. Dovrebbe dare ai proprietari più fiducia e incoraggiarli ad affittare le loro proprietà, il che potrebbe portare a un maggior numero di proprietà disponibili e potenzialmente a prezzi di affitto più bassi.

Per gli sfratti generali degli inquilini, in particolare per il mancato pagamento dell’affitto, il processo rimane disciplinato dalla legge sugli alloggi del 2023, senza nuove modifiche significative rilevate nel 2025. Si consiglia ai proprietari di rivolgersi a un consulente legale per garantire la conformità ed evitare l’inammissibilità delle richieste.

Acquisto immobili in Spagna nel 2025

Per coloro che considerano l’acquisto di proprietà in Spagna nel 2025, il processo mantiene passaggi familiari ma include un cambiamento notevole con l’interruzione del programma Golden Visa. Questo visto, che ha permesso ai cittadini non UE di ottenere la residenza investendo 500.000 € nel settore immobiliare spagnolo, si concluderà il 3 aprile 2025, influenzando potenzialmente le decisioni di investimento. Questo cambiamento potrebbe spingere gli acquirenti a esplorare opzioni di visto alternative, come il Digital Nomad Visa, anche se non è direttamente legato alle transazioni immobiliari.

Proposta di restrizioni per gli acquirenti di proprietà non UE in Spagna

All’inizio del 2025, il primo ministro spagnolo Pedro Sánchez ha proposto una tassa del 100% sugli acquisti di proprietà da parte di residenti non UE. Ciò mirava a ridurre gli investimenti esteri e a rendere gli alloggi più accessibili per i residenti spagnoli. Tuttavia, questa proposta si è evoluta e il governo sta ora considerando un divieto assoluto per gli stranieri non UE di acquistare proprietà in Spagna a meno che loro o le loro famiglie non vivano nel paese.

Questa proposta ha suscitato molti dibattiti. Alcune persone pensano che aiuterà a controllare i prezzi delle case, mentre altri temono che scoraggerà gli investimenti esteri e danneggerà l’economia senza effettivamente fare molta differenza nella disponibilità di alloggi.

È importante ricordare che questa è ancora una proposta e potrebbe non diventare legge. Il Primo Ministro guida un governo di coalizione e ha bisogno del sostegno di altri partiti per approvare questa legislazione. Inoltre, i governi regionali in Spagna hanno molto potere e molti di loro, specialmente nelle aree popolari con gli acquirenti stranieri, potrebbero non essere d’accordo con il divieto.

È interessante notare che altri paesi hanno provato restrizioni simili per gli acquirenti stranieri, come Svizzera, Singapore, Nuova Zelanda e Canada. Ma guardando cosa è successo ai prezzi delle case in quei paesi, sembra che queste restrizioni non abbiano davvero funzionato. Ad esempio, la Nuova Zelanda ha vietato gli acquirenti stranieri nel 2018, ma i prezzi delle case hanno continuato a salire. Ciò suggerisce che cose come i tassi di interesse, il numero di case disponibili, la crescita economica e i cambiamenti della popolazione hanno un impatto maggiore sui prezzi delle case rispetto a chi è autorizzato ad acquistarle. Leggi la nostra guida per capire quali tasse sono attualmente applicabili quando si acquista un immobile in Spagna.

Considerazioni per le modifiche al diritto immobiliare del 2025 in Spagna

I cambiamenti nel 2025 riflettono uno sforzo più ampio per affrontare l’accessibilità degli alloggi, le protezioni degli inquilini e i diritti dei proprietari di immobili. Per i proprietari, la durata prolungata del contratto e il nuovo indice di locazione forniscono prevedibilità, ma normative più severe nelle aree stressate possono limitare la flessibilità. Gli inquilini beneficiano di aumenti degli affitti limitati e di protezioni avanzate, come i proprietari che hanno il mandato di coprire le tasse immobiliari e mantenere le proprietà in buone condizioni. Il processo di sgombero rapido degli occupanti offre rassicurazione ai proprietari di seconde case, soprattutto nelle zone costiere in cui l’occupazione abusiva è stata prevalente.

In conclusione, la navigazione nel diritto immobiliare spagnolo nel 2025 richiede la comprensione di questi aggiornamenti per prendere decisioni informate. Che tu stia affittando, acquistando o gestendo una proprietà, rimanere conforme alle ultime normative è fondamentale per un’esperienza senza intoppi nel dinamico mercato immobiliare spagnolo. Per trovare esperti che possono consigliarti sul diritto di proprietà, visita la nostra directory.