Droit immobilier espagnol : ce qui a changé pour 2025

Alors que nous naviguons dans le paysage évolutif du droit du logement en Espagne pour 2025, il est clair que des mises à jour importantes ont été effectuées, en particulier en ce qui concerne la réglementation des loyers, les expulsions de squatters, les impôts et l’achat de biens immobiliers. Cet article vise à fournir une vue d’ensemble pour aider les propriétaires et les acheteurs ou locataires potentiels à comprendre ces changements et tendances pour l’année à venir et à clarifier les objectifs du gouvernement espagnol pour les années à venir.

Hausse des prix de l’immobilier en Espagne en 2025

Même si le gouvernement tente de rendre le logement plus abordable, le marché immobilier espagnol devrait encore augmenter tout au long de l’année 2025. En effet, la demande de biens immobiliers est forte mais l’offre insuffisante, en particulier dans les régions côtières très prisées où la construction neuve ne se développe pas rapidement. Par conséquent, si vous envisagez d’acheter, il est préférable d’agir le plus tôt possible, car les prix continuent d’augmenter. Toutefois, que vous achetiez pour vivre ou pour louer, les récentes mises à jour de la législation espagnole sur l’immobilier seront d’un grand intérêt.

Transformations du marché locatif espagnol à l’horizon 2025

Le marché de la location en Espagne a subi des changements notables en 2025 pour favoriser un secteur plus équilibré et durable. L’une des mises à jour les plus importantes de la loi sur la location immobilière est l’extension de la durée des contrats. Auparavant, les contrats étaient généralement limités à trois ans, mais à partir de 2025, les propriétaires pourront proposer des accords allant jusqu’à cinq ans, les locataires ayant la possibilité de les renouveler pour une période supplémentaire de cinq ans. Ce changement vise à accroître la stabilité pour les deux parties, en réduisant la fréquence des renouvellements de contrats et les incertitudes qui y sont associées.

Un changement important dans les mécanismes de révision des loyers a également été introduit avec l’Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), qui entrera en vigueur le 1er janvier 2025. Ce nouvel indice remplace l’indice traditionnel des prix à la consommation (IPC) pour la mise à jour des loyers, en plafonnant les augmentations à la valeur la plus basse parmi trois mesures :

1. La variation annuelle de l’IPC pour l’année précédente.
2. La variation annuelle moyenne de l’IPC au cours des trois dernières années.
3. La moyenne des cinq dernières années.

Par exemple, si l’IPC de l’année précédente était de 3 %, la moyenne triennale de 2,5 % et la moyenne quinquennale de 2 %, l’IRAV serait de 2 %. Cette approche, plafonnée à 2,2 % pour les baux signés après mai 2023, garantit des ajustements de loyer plus stables et prévisibles, en particulier pour les contrats signés après le 25 mai 2023. Notons que cet indice ne s’applique pas aux locations temporaires, aux chambres, aux locaux commerciaux, aux bureaux, aux garages ou aux unités de stockage, et se concentre uniquement sur les résidences principales destinées à la location à long terme.

Transfert des responsabilités financières aux propriétaires espagnols

La nouvelle loi sur l’immobilier introduit un changement important dans les responsabilités financières des locataires vers les propriétaires. Les propriétaires sont désormais tenus de couvrir tous les frais liés aux contrats de location. Cela comprend les honoraires des agents immobiliers et le coût de l’assurance contre le défaut de paiement du loyer, entre autres dépenses. Cet ajustement vise à réduire la charge financière supportée par les locataires, créant ainsi un environnement locatif plus équitable.

Nouvelle définition des grands propriétaires immobiliers en Espagne

Une autre mise à jour importante de la loi concerne la définition de ce qu’est un grand propriétaire. Traditionnellement, un grand propriétaire est défini comme une personne possédant plus de dix propriétés ou un portefeuille de propriétés de plus de 1 500 mètres carrés, à l’exclusion des garages et des unités de stockage. La législation de 2023, qui entre effectivement en vigueur en 2025, accorde aux gouvernements régionaux le pouvoir discrétionnaire d’abaisser ce seuil aux propriétaires de plus de cinq biens immobiliers dans les zones de tension, s’ils le jugent nécessaire.

Ce changement fait partie d’une stratégie plus large visant à réguler l’influence des grands propriétaires immobiliers sur le marché, en veillant à ce que la disponibilité et l’accessibilité des logements ne soient pas affectées de manière disproportionnée par la concentration de la propriété.

Les règles applicables aux grands propriétaires ont également été renforcées, en particulier dans les « marchés locatifs tendus ». Ces zones, où les loyers ou les frais d’hypothèque dépassent 30 % du revenu des ménages ou où la croissance des prix de l’immobilier a dépassé l’inflation de plus de 3 % sur cinq ans, sont soumises à des contrôles supplémentaires. Cette mesure vise à freiner les hausses excessives de loyers dans les zones à forte demande.

Avantages fiscaux pour les propriétaires en Espagne

Des avantages fiscaux ont également été introduits pour encourager certaines pratiques locatives, et la nouvelle loi sur le logement offre certains avantages fiscaux aux propriétaires. Il s’agit notamment de :

• Réduction de 50 % de l’impôt sur le revenu des personnes physiques pour les revenus locatifs.
• Réduction de 60 % si le bien a été rénové dans les deux ans suivant la signature du contrat de location.
• Réduction de 70 % si le bien se trouve dans une zone en difficulté et est loué à des jeunes (âgés de 18 à 35 ans), à une administration publique ou à une organisation sans but lucratif de location sociale.
• Réduction de 90 % pour les nouveaux contrats de location dans les zones tendues où le loyer est réduit de plus de 5 % par rapport au contrat précédent.

Nouvelle taxe sur les déchets en Espagne

À partir d’avril 2025, une nouvelle taxe sur les déchets sera appliquée en Espagne. Il s’agit d’une taxe supplémentaire destinée à couvrir le coût de la collecte et de l’élimination des déchets. La personne à qui incombe cette taxe dépend de l’endroit où vous vivez. Dans certains endroits, c’est la responsabilité du propriétaire, tandis que dans d’autres, c’est celle du locataire. Par conséquent, si vous êtes propriétaire ou locataire, renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir qui est responsable du paiement dans votre région.

Modifications des taux d’imposition foncière en Espagne

Les propriétaires de biens immobiliers en Espagne doivent payer une taxe foncière annuelle appelé IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Le montant que vous payez dépend de la valeur de votre propriété et des taux d’imposition fixés par votre région. En 2025, ces taux d’imposition changeront dans de nombreuses régions d’Espagne. La plupart des grandes villes verront l’IBI augmenter, mais à Madrid, elle diminuera. La nouveauté pour 2025 est une surtaxe sur l’IBI pour les propriétés vides. Cette proposition vise les propriétés qui sont restées vacantes pendant plus de deux ans et dont le propriétaire possède au moins quatre propriétés de ce type. La proposition consiste en une augmentation de 150 % de la taxe IBI associée. Là encore, il est préférable de vérifier auprès de votre mairie l’impact de ces changements sur votre facture fiscale.

Nouvelle réglementation sur les locations touristiques (de courte durée) en Espagne

Face à la popularité croissante de plateformes comme Airbnb, le gouvernement espagnol a introduit de nouvelles règles pour les locations touristiques en 2025. Ces règles visent à empêcher qu’un trop grand nombre de logements soient utilisés pour des locations de courte durée et à s’assurer qu’il y a suffisamment de propriétés disponibles pour des locations de longue durée.

Voici les principaux changements :

• Approbation de la copropriété : avant de louer une propriété à des touristes, les propriétaires doivent désormais obtenir l’autorisation de leur copropriété. Cela signifie que les voisins ont leur mot à dire sur l’utilisation ou non d’une propriété pour des locations de courte durée.
• Des règles plus strictes et des impôts plus élevés : les propriétaires de locations touristiques sont désormais soumis à des règles plus strictes et doivent payer plus d’impôts. Ils doivent notamment enregistrer leur propriété dans une base de données nationale et obtenir un permis.
• Transférabilité incertaine : il n’est pas encore clair si l’autorisation de louer à des touristes (VUT) peut être automatiquement transférée à un nouveau propriétaire en cas de vente de la propriété. C’est un point que les acheteurs potentiels doivent connaître.

Ces nouvelles règles sont conçues pour contrôler le marché de la location de courte durée et veiller à ce qu’il n’ait pas d’impact négatif sur la disponibilité des locations traditionnelles.

Nouvelles lois sur les squats et les expulsions en Espagne pour 2025

Un développement notable en 2025 est la nouvelle loi sur les squatters, qui vise à résoudre le problème croissant des occupants illégaux, connus sous le nom de « okupas ». Approuvée le 19 décembre 2024, cette loi introduit une procédure judiciaire accélérée pour les expulsions de squatters, ce qui réduit considérablement les délais. Les cas d’intrusion (allanamiento de morada) et d’usurpation de propriété (usurpación de vivienda) peuvent désormais être résolus en 15 jours seulement, ce qui contraste fortement avec la moyenne antérieure de deux ans. Elle prévoit que les squatters arrêtés comparaissent devant le tribunal dans les 72 heures, les procès sont programmés dans les 15 jours et les décisions sont rendues dans les trois jours suivant le procès, ce qui améliore l’efficacité pour les propriétaires.

En effet, la loi indique plus clairement quand la police peut intervenir et expulser les squatters, en particulier dans les 48 premières heures de l’occupation illégale. Cette nouvelle loi espagnole est une étape positive dans la protection des droits de propriété en Espagne. Elle devrait renforcer la confiance des propriétaires et les encourager à louer leurs biens, ce qui pourrait se traduire par une augmentation du nombre de biens disponibles et une baisse potentielle des prix de location.

Pour les expulsions générales de locataires, en particulier pour non-paiement du loyer, la procédure reste régie par la loi sur le logement de 2023, aucun nouveau changement significatif n’ayant été noté en 2025. Il est conseillé aux propriétaires de faire appel à un conseiller juridique pour s’assurer de leur conformité et éviter l’irrecevabilité des demandes.

Acheter une propriété en Espagne en 2025

Pour ceux qui envisagent d’acheter une propriété en Espagne en 2025, le processus conserve des étapes familières mais comporte un changement notable avec l’interruption du programme Golden Visa. Ce visa, qui permettait aux citoyens non européens d’obtenir la résidence en investissant 500 000 € dans l’immobilier espagnol, devrait prendre fin le 3 avril 2025, ce qui pourrait avoir un impact sur les décisions d’investissement. Ce changement peut inciter les acheteurs à explorer d’autres options de visa, telles que le visa de nomade numérique, bien qu’il ne soit pas directement lié aux transactions immobilières.

Restrictions proposées pour les acquéreurs de biens immobiliers en Espagne qui ne sont pas ressortissants de l’UE

Au début de l’année 2025, le Premier ministre espagnol Pedro Sánchez a proposé un impôt de 100 % sur les achats de biens immobiliers par des résidents non européens. Cette mesure visait à réduire les investissements étrangers et à rendre le logement plus abordable pour les résidents espagnols. Toutefois, cette proposition a évolué et le gouvernement envisage désormais d’interdire purement et simplement aux étrangers non ressortissants de l’UE d’acheter des biens immobiliers en Espagne, à moins qu’eux-mêmes ou leur famille ne vivent dans le pays.

Cette proposition a suscité de nombreux débats. Certains pensent qu’elle contribuera à contrôler les prix de l’immobilier, tandis que d’autres craignent qu’elle décourage les investissements étrangers et nuise à l’économie sans pour autant changer grand-chose à la disponibilité des logements.

Il est important de rappeler qu’il s’agit encore d’une proposition et qu’elle pourrait ne pas devenir une loi. Le Premier ministre dirige un gouvernement de coalition et a besoin du soutien des autres partis pour faire passer cette législation. En outre, les gouvernements régionaux espagnols ont beaucoup de pouvoir et nombre d’entre eux, en particulier dans les régions populaires auprès des acheteurs étrangers, pourraient ne pas accepter l’interdiction.

Il est intéressant de noter que d’autres pays ont essayé d’imposer des restrictions similaires aux acheteurs étrangers, comme la Suisse, Singapour, la Nouvelle-Zélande et le Canada. Mais si l’on regarde ce qu’il est advenu des prix de l’immobilier dans ces pays, il semble que ces restrictions n’aient pas vraiment fonctionné. Par exemple, la Nouvelle-Zélande a interdit les acheteurs étrangers en 2018, mais les prix de l’immobilier ont continué à augmenter. Cela suggère que des éléments tels que les taux d’intérêt, le nombre de logements disponibles, la croissance économique et l’évolution de la population ont un impact plus important sur les prix des logements que les personnes autorisées à les acheter. Lisez notre guide pour comprendre quels impôts sont actuellement applicables lors de l’achat d’une propriété en Espagne.

Considérations relatives à la modification de la loi sur la propriété en Espagne en 2025

Les changements apportés en 2025 reflètent un effort plus large pour résoudre les problèmes d’accessibilité au logement, de protection des locataires et de droits des propriétaires. Pour les propriétaires, l’allongement de la durée des contrats et le nouvel indice des loyers offrent une certaine prévisibilité, mais des réglementations plus strictes dans certains domaines peuvent limiter la flexibilité. Les locataires bénéficient d’un plafonnement des augmentations de loyer et d’un renforcement des protections, comme l’obligation pour les propriétaires de couvrir les frais immobiliers et de maintenir les biens en bon état. La procédure accélérée d’expulsion des squatters rassure les propriétaires de résidences secondaires, en particulier dans les régions côtières où les squatters sont fréquents.

En conclusion, pour s’y retrouver dans le droit immobilier espagnol en 2025, il faut comprendre ces mises à jour afin de prendre des décisions éclairées. Que vous louiez, achetiez ou gériez un bien immobilier, il est essentiel que vous restiez en conformité avec les dernières réglementations pour que votre expérience sur le marché dynamique de l’immobilier en Espagne se déroule sans heurts. Pour trouver des experts qui peuvent vous conseiller sur le droit immobilier, consultez notre annuaire.