Spaans vastgoedrecht: Wat is er veranderd voor 2025

Terwijl we ons een weg banen door het veranderende landschap van de woningwetgeving in Spanje voor 2025, is het duidelijk dat er belangrijke updates zijn doorgevoerd, met name op het gebied van huurregelgeving, uitzettingen van krakers, belastingen en de aankoop van vastgoed. Dit artikel wil een uitgebreid overzicht geven om zowel verhuurders als potentiële kopers of huurders te helpen deze veranderingen en tendensen voor het komende jaar te begrijpen en de doelen van de Spaanse overheid voor de komende jaren te verduidelijken.

2025 Stijgende huizenprijzen in Spanje

Zelfs nu de overheid probeert om woningen betaalbaarder te maken, blijft de Spaanse vastgoedmarkt naar verwachting nog steeds stijgen in 2025. Dit komt doordat er veel vraag is naar vastgoed maar niet genoeg aanbod, vooral in populaire kustgebieden waar nieuwbouw traag verloopt. Dus als u erover denkt om te kopen, is het de moeite waard om eerder te handelen dan later, omdat de prijzen nog steeds stijgen. Maar of u nu koopt om in te wonen of om te verhuren, de recente updates in de Spaanse vastgoedwetgeving zullen van groot belang zijn.

Transformatie van de Spaanse huurmarkt voor 2025

De huurmarkt in Spanje heeft opmerkelijke veranderingen ondergaan voor 2025 om een evenwichtigere en duurzamere sector te bevorderen. Een van de meest prominente updates in de huurwetgeving is de verlenging van de contractduur. Voorheen waren contracten meestal beperkt tot drie jaar, maar vanaf 2025 kunnen verhuurders overeenkomsten tot vijf jaar aanbieden, waarbij huurders de optie hebben om met nog eens vijf jaar te verlengen. Deze verandering is bedoeld om meer stabiliteit te bieden voor beide partijen, door de frequentie van contractverlengingen en de daarmee gepaard gaande onzekerheden te verminderen.

Met de Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), die op 1 januari 2025 ingaat, is ook een belangrijke verschuiving in de huurprijsaanpassingsmechanismen doorgevoerd. Deze nieuwe index vervangt de traditionele consumentenprijsindex (CPI) voor huurupdates, waarbij stijgingen worden beperkt tot de laagste waarde van drie maatstaven:

1. De jaarlijkse IPC-verandering voor het voorgaande jaar.
2. De gemiddelde jaarlijkse IPC-verandering in de afgelopen drie jaar.
3. Het gemiddelde over de afgelopen vijf jaar.

Als de IPC voor het voorgaande jaar bijvoorbeeld 3% was, het driejaarsgemiddelde 2,5% en het vijfjaarsgemiddelde 2%, dan zou de IRAV 2% zijn. Deze aanpak, met een plafond van 2,2% voor huurovereenkomsten die na mei 2023 worden ondertekend, zorgt voor stabielere en voorspelbaardere huuraanpassingen, met name voor contracten die na 25 mei 2023 worden ondertekend. Deze index is met name niet van toepassing op tijdelijke verhuur, kamers, commerciële ruimten, kantoren, garages of opslagruimten, en richt zich alleen op primaire woningen voor langetermijnverhuur.

Financiële verantwoordelijkheden verschuiven naar Spaanse eigenaars

De nieuwe vastgoedwet introduceert een belangrijke verschuiving in de financiële verantwoordelijkheden van huurders naar verhuurders. Eigenaren zijn nu verplicht om alle kosten te dekken die verband houden met huurovereenkomsten. Hieronder vallen onder andere de kosten die makelaars in rekening brengen en de kosten van een verzekering tegen huurachterstand. Deze aanpassing is bedoeld om de financiële lasten voor huurders te verminderen en zo een rechtvaardiger huurklimaat te creëren.

Nieuwe definitie van grote vastgoedeigenaren in Spanje

Een andere cruciale aanpassing in de wet betreft de definitie van een grote vastgoedeigenaar. Traditioneel werd een grootgrondbezitter gedefinieerd als iemand die meer dan tien eigendommen bezit of een vastgoedportefeuille heeft van meer dan 1.500 vierkante meter, exclusief garages en bergingen. De wetgeving voor 2023, die nu in 2025 van kracht wordt, geeft regionale overheden de mogelijkheid om deze drempel te verlagen voor eigenaars van meer dan vijf eigendommen in spanningszones, als ze dat nodig achten.

Deze verandering maakt deel uit van een bredere strategie om de invloed van grote vastgoedeigenaren op de markt te reguleren en ervoor te zorgen dat de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen niet onevenredig wordt beïnvloed door geconcentreerd eigendom.

De regels voor grote verhuurders zijn ook aangescherpt, vooral in ‘gespannen huurmarkten’ Deze gebieden, waar de huur- of hypotheekkosten meer dan 30% van het huishoudinkomen bedragen of de groei van de huizenprijzen de inflatie met meer dan 3% over een periode van vijf jaar heeft overtroffen, zijn onderworpen aan extra controles. Deze maatregel is bedoeld om buitensporige huurstijgingen in gebieden met een grote vraag tegen te gaan.

Belastingvoordelen voor verhuurders in Spanje

Er zijn ook belastingvoordelen ingevoerd om bepaalde huurpraktijken te stimuleren en de nieuwe huisvestingswet biedt enkele belastingvoordelen voor verhuurders. Deze omvatten:

• 50% korting op de inkomstenbelasting op huurinkomsten.
• 60% korting als de woning binnen twee jaar na het huurcontract is gerenoveerd.
• 70% korting als de woning zich in een beklemde wijk bevindt en verhuurd wordt aan jongeren (18-35 jaar), een overheidsinstantie of een non-profitorganisatie voor sociale huur.
• 90% korting voor nieuwe huurcontracten in beklemde gebieden waar de huur meer dan 5% lager is dan bij het vorige contract.

Nieuwe afvalbelasting in Spanje

Vanaf april 2025 komt er een nieuwe afvalbelasting in heel Spanje. Dit is een extra vergoeding voor de kosten van het ophalen en afvoeren van afval. Wie deze belasting betaalt, hangt af van waar je woont. Op sommige plaatsen is het de verantwoordelijkheid van de verhuurder, terwijl het op andere plaatsen de verantwoordelijkheid van de huurder is. Dus als je een verhuurder of huurder bent, neem dan contact op met het gemeentehuis om erachter te komen wie er in jouw gebied verantwoordelijk is voor de betaling.

Veranderingen in vastgoedbelastingtarieven in Spanje

Eigenaren van vastgoed in Spanje moeten een jaarlijkse vastgoedbelasting betalen die IBI heet (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Het bedrag dat u betaalt hangt af van de waarde van uw woning en de belastingtarieven die door jouw regio zijn vastgesteld. In 2025 veranderen deze belastingtarieven in veel delen van Spanje. In de meeste grote steden zal de IBI stijgen, maar in Madrid daalt deze zelfs. Nieuw in 2025 is een toeslag voor leegstaand vastgoed op de IBI. Dit voorstel is gericht op panden die al meer dan twee jaar leegstaan en waarvan er ten minste vier in eigendom zijn. Het voorstel is een verhoging van 150% van de bijbehorende IBI-belasting. Nogmaals, u kunt het beste contact opnemen met het gemeentehuis om te zien hoe deze wijzigingen uw belastingaanslag zullen beïnvloeden.

Nieuwe regels voor toeristische (korte termijn) verhuur in Spanje

Met de groeiende populariteit van platforms als Airbnb heeft de Spaanse overheid in 2025 nieuwe regels geïntroduceerd voor toeristische verhuur. Deze regels zijn bedoeld om te voorkomen dat te veel woningen worden gebruikt voor kortetermijnverhuur en om ervoor te zorgen dat er genoeg woningen beschikbaar zijn voor langetermijnverhuur.

Dit zijn de belangrijkste wijzigingen:

• Goedkeuring door de gemeenschap: voordat een woning aan toeristen kan worden verhuurd, hebben eigenaren nu toestemming nodig van hun gemeenschap van eigenaren. Dit betekent dat buren inspraak hebben over de vraag of een woning wel of niet mag worden gebruikt voor kortetermijnverhuur.
• Strengere regels en hogere belastingen: verhuurders van toeristische accommodaties hebben nu te maken met strengere regels en moeten meer belasting betalen. Dit omvat het registreren van de woning in een nationale database en het verkrijgen van een vergunning.
• Onzekere overdraagbaarheid: het is nog niet duidelijk of de toestemming om aan toeristen te verhuren (VUT) automatisch kan worden overgedragen aan een nieuwe eigenaar als het pand wordt verkocht. Dit is iets waar potentiële kopers zich bewust van moeten zijn.

Deze nieuwe regels zijn bedoeld om de markt voor kortetermijnverhuur onder controle te houden en ervoor te zorgen dat deze geen negatieve invloed heeft op de beschikbaarheid van langetermijnverhuur.

Nieuwe wetten voor krakers en uitzetting in Spanje voor 2025

Een opmerkelijke ontwikkeling in 2025 is de nieuwe kraakwet, bedoeld om het groeiende probleem van illegale bewoners, bekend als ‘okupas.’ Deze wet, die op 19 december 2024 werd goedgekeurd, introduceert een versneld proces voor de uitzetting van krakers, waardoor de termijnen aanzienlijk worden verkort. Gevallen van huisvredebreuk (allanamiento de morada) en misbruik van eigendom (usurpación de vivienda) kunnen nu worden opgelost in slechts 15 dagen, een schril contrast met het vorige gemiddelde van twee jaar. Dit houdt in dat gearresteerde krakers binnen 72 uur voor de rechtbank moeten verschijnen, dat processen binnen 15 dagen worden gepland en dat vonnissen binnen drie dagen na het proces worden uitgesproken, waardoor de efficiëntie voor eigenaren van vastgoed wordt verbeterd.

Dit is te danken aan de wet die duidelijker maakt wanneer de politie kan ingrijpen en krakers kan verwijderen, vooral binnen de eerste 48 uur van de illegale bezetting. Deze nieuwe Spaanse wet is een positieve stap in de bescherming van vastgoedrechten in Spanje. Het zou verhuurders meer vertrouwen moeten geven en hen moeten aanmoedigen om hun vastgoed te verhuren, wat zou kunnen leiden tot meer beschikbare woningen en mogelijk lagere huurprijzen.

Voor algemene uitzettingen van huurders, in het bijzonder voor het niet betalen van huur, blijft het proces geregeld door de huisvestingswet van 2023, zonder belangrijke nieuwe wijzigingen in 2025. Verhuurders wordt geadviseerd juridisch advies in te winnen om naleving te garanderen en niet-ontvankelijkheid van claims te voorkomen.

Een huis kopen in Spanje in 2025

Voor degenen die overwegen vastgoed te kopen in Spanje in 2025 behoudt het proces de bekende stappen, maar bevat een opmerkelijke wijziging met de stopzetting van het Gouden Visum-programma. Dit visum, waarmee niet-EU-burgers een verblijfsvergunning konden krijgen door € 500.000 te investeren in Spaans vastgoed, loopt af op 3 april 2025, wat gevolgen kan hebben voor investeringsbeslissingen. Deze wijziging kan kopers ertoe aanzetten om alternatieve visumopties te onderzoeken, zoals het Digital Nomad Visum, hoewel dit niet direct gekoppeld is aan vastgoedtransacties.

Voorgestelde beperkingen voor kopers van vastgoed van buiten de EU in Spanje

Begin 2025 stelde de Spaanse premier Pedro Sánchez een belasting voor van 100% op de aankoop van vastgoed door niet-EU-ingezetenen. Dit was bedoeld om buitenlandse investeringen te verminderen en woningen betaalbaarder te maken voor Spaanse inwoners. Dit voorstel is echter geëvolueerd en de regering overweegt nu een algeheel verbod voor buitenlanders van buiten de EU om vastgoed te kopen in Spanje, tenzij zij of hun familie in het land wonen.

Dit voorstel heeft tot veel discussie geleid. Sommige mensen denken dat het zal helpen om de huizenprijzen onder controle te houden, terwijl anderen vrezen dat het buitenlandse investeringen zal ontmoedigen en de economie zal schaden zonder dat het veel verschil zal maken voor de beschikbaarheid van woningen.

Het is belangrijk om te onthouden dat dit nog steeds een voorstel is en dat het misschien geen wet wordt. De premier leidt een coalitieregering en heeft de steun van andere partijen nodig om deze wetgeving erdoor te krijgen. Bovendien hebben regionale overheden in Spanje veel macht en veel van hen, vooral in gebieden die populair zijn bij buitenlandse kopers, zullen misschien niet instemmen met het verbod.

Interessant genoeg hebben andere landen soortgelijke beperkingen voor buitenlandse kopers geprobeerd, zoals Zwitserland, Singapore, Nieuw-Zeeland en Canada. Maar als u kijkt naar wat er is gebeurd met de huizenprijzen in die landen, lijkt het erop dat deze beperkingen niet echt hebben gewerkt. Nieuw-Zeeland bijvoorbeeld verbood buitenlandse kopers in 2018, maar de huizenprijzen bleven stijgen. Dit suggereert dat zaken als rentetarieven, het aantal beschikbare huizen, economische groei en bevolkingsveranderingen een grotere invloed hebben op huizenprijzen dan alleen wie ze mag kopen. Lees onze gids om te begrijpen welke belastingen momenteel van toepassing zijn bij de aankoop van een woning in Spanje.

Overwegingen voor 2025 wijzigingen in de vastgoedwetgeving in Spanje

De veranderingen in 2025 weerspiegelen een bredere inspanning om de betaalbaarheid van woningen, de bescherming van huurders en de rechten van eigenaars aan te pakken. Voor verhuurders bieden de verlengde contractduur en de nieuwe huurindex voorspelbaarheid, maar strengere regelgeving in beklemtoonde gebieden kan de flexibiliteit beperken. Huurders profiteren van afgetopte huurverhogingen en betere bescherming, zoals de verplichting voor verhuurders om de onroerendezaakbelasting te betalen en het vastgoed in goede staat te houden. De snelle procedure voor de uitzetting van krakers is een geruststelling voor eigenaars van tweede huizen, vooral in kustgebieden waar kraken veel voorkomt.

Kortom, om in 2025 te kunnen navigeren door het Spaanse vastgoedrecht, moet u deze updates begrijpen om weloverwogen beslissingen te kunnen nemen. Of u nu vastgoed huurt, koopt of beheert, het is van cruciaal belang dat u voldoet aan de nieuwste regelgeving voor een soepele ervaring in de dynamische vastgoedmarkt van Spanje. Om experts te vinden die kunnen adviseren over vastgoedrecht, bezoek onze directory.