Spansk egendomsrätt: Vad har förändrats inför 2025

När vi navigerar i det föränderliga landskapet av bostadslagstiftningen i Spanien för 2025 är det tydligt att betydande uppdateringar har genomförts, särskilt när det gäller hyresregleringar, avhysning av husockupanter, skatter och fastighetsköp. Denna artikel syftar till att ge en omfattande översikt för att hjälpa både hyresvärdar och potentiella köpare eller hyresgäster att förstå dessa förändringar och tendenser för det kommande året och klargöra den spanska regeringens mål för de kommande åren.

2025 Stigande bostadspriser i Spanien

Trots att regeringen försöker göra bostäder mer prisvärda förväntas den spanska fastighetsmarknaden fortfarande stiga under 2025. Detta beror på att det finns en hög efterfrågan på fastigheter men inte tillräckligt med utbud, särskilt i populära kustområden där nybyggnationen går långsamt. Så om du funderar på att köpa är det värt att agera förr snarare än senare eftersom priserna fortfarande ökar.

Förändringar på den spanska hyresmarknaden 2025

Hyresmarknaden i Spanien har genomgått betydande förändringar under 2025 för att främja en mer balanserad och hållbar sektor. En av de mest framträdande uppdateringarna i lagen om fastighetsuthyrning är förlängningen av kontraktstiden. Tidigare var avtalen vanligtvis begränsade till tre år, men från och med 2025 kan hyresvärdar erbjuda avtal på upp till fem år, med möjlighet för hyresgästerna att förlänga med ytterligare en femårsperiod. Denna förändring syftar till att öka stabiliteten för båda parter och minska frekvensen av avtalsförnyelser och därmed sammanhängande osäkerheter.

En betydande förändring av hyresjusteringsmekanismerna har också införts med Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), som gäller från och med den 1 januari 2025. Detta nya index ersätter det traditionella konsumentprisindexet (KPI) för hyresuppdateringar och begränsar höjningarna till det lägsta värdet av tre mått:

1. Den årliga KPI-förändringen för föregående år.
2. Den genomsnittliga årliga KPI-förändringen under de senaste tre åren.
3. Genomsnittet under de senaste fem åren.

Om till exempel KPI för föregående år var 3%, treårssnittet var 2,5% och femårssnittet var 2%, skulle IRAV vara 2%. Detta tillvägagångssätt, med ett tak på 2,2% för hyresavtal som tecknas efter maj 2023, säkerställer mer stabila och förutsägbara hyresjusteringar, särskilt för avtal som tecknas efter den 25 maj 2023. Detta index gäller inte för tillfälliga uthyrningar, rum, kommersiella lokaler, kontor, garage eller förråd, utan fokuserar enbart på primära bostäder för långtidsuthyrning.

Överföring av ekonomiskt ansvar till spanska fastighetsägare

Den nya fastighetslagen innebär en viktig förskjutning av det ekonomiska ansvaret från hyresgäster till hyresvärdar. Fastighetsägare är nu skyldiga att täcka alla kostnader i samband med hyresavtal.. Detta inkluderar bland annat mäklararvoden och kostnader för försäkringar mot utebliven hyra. Denna justering syftar till att minska den ekonomiska börda som bärs av hyresgästerna och skapa en mer rättvis hyresmiljö.

Ny definition av stora fastighetsägare i Spanien

En annan viktig uppdatering av lagen gäller definitionen av vad som utgör en stor fastighetsägare. Traditionellt har en stor fastighetsägare definierats som någon som äger fler än tio fastigheter eller har ett fastighetsbestånd på mer än 1.500 kvadratmeter, exklusive garage och förråd. Lagstiftningen för 2023, som i praktiken träder i kraft nu 2025, ger regionala regeringar möjlighet att sänka denna tröskel för ägare av mer än fem fastigheter i spänningszoner, om de anser att det är nödvändigt.

Denna förändring är en del av en bredare strategi för att reglera de stora fastighetsägarnas inflytande på marknaden och säkerställa att tillgången till bostäder och överkomliga priser inte påverkas oproportionerligt av koncentrerat ägande.

Reglerna för stora hyresvärdar har också skärpts, särskilt på "stressade hyresmarknader". Dessa områden, där hyres- eller bolånekostnaderna överstiger 30% av hushållets inkomst eller där husprisökningen har överstigit inflationen med mer än 3% under fem år, är föremål för ytterligare kontroller. Denna åtgärd syftar till att dämpa alltför höga hyreshöjningar i områden med hög efterfrågan.

Skatteförmåner för hyresvärdar i Spanien

Skatteförmåner har också införts för att stimulera vissa hyresmetoder, och den nya bostadslagen erbjuder vissa skattelättnader för hyresvärdar. Bland dessa kan nämnas

• 50% reduktion av inkomstskatt på hyresintäkter.
• 60% reduktion om fastigheten har renoverats inom två år från hyreskontraktet.
• 70% reduktion om fastigheten ligger i ett belastat område och hyrs ut till ungdomar (18–35 år), en offentlig förvaltning eller en ideell organisation för social uthyrning.
• 90% rabatt för nya hyreskontrakt i stressade områden där hyran sänks med mer än 5% jämfört med det tidigare kontraktet.

Ny skatt på sopor i Spanien

Från och med april 2025 kommer det att finnas en ny sopskatt i hela Spanien. Detta är en extra avgift för att täcka kostnaden för insamling och bortforsling av skräp. Vem som betalar denna skatt beror på var du bor. På vissa ställen är det hyresvärdens ansvar, medan det på andra ställen är hyresgästens. Så om du är hyresvärd eller hyresgäst, kontakta ditt lokala stadshus för att ta reda på vem som är ansvarig för att betala i ditt område.

Ändringar av fastighetsskattesatser i Spanien

Fastighetsägare i Spanien måste betala en årlig fastighetsskatt som kallas IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Det belopp du betalar beror på värdet på din fastighet och de skattesatser som fastställs av din region. År 2025 ändras dessa skattesatser i många delar av Spanien. De flesta av de största städerna kommer att se en ökning av IBI, men i Madrid går den faktiskt ner. Nytt för 2025 är en tilläggsavgift för tomma fastigheter på IBI. Detta förslag riktar sig till fastigheter som har stått tomma i mer än två år och där minst fyra sådana fastigheter ägs. Förslaget innebär en höjning av den tillhörande IBI-skatten med 150%. Återigen är det bäst att kontrollera med ditt lokala kommunhus för att se hur dessa förändringar påverkar din skattefaktura.

Nya regler för turistuthyrning (korttidsuthyrning) i Spanien

Med den växande populariteten för plattformar som Airbnb har den spanska regeringen infört nya regler för turistuthyrning 2025. Dessa regler syftar till att förhindra att alltför många bostäder används för korttidsuthyrning och att se till att det finns tillräckligt med fastigheter tillgängliga för långtidsuthyrning.

Här är de viktigaste ändringarna:

• Godkännande av gemenskapen: Innan en fastighet hyrs ut till turister måste ägarna nu ha tillstånd från sin ägargrupp. Det innebär att grannarna får säga sitt om huruvida en fastighet får användas för korttidsuthyrning eller inte.
• Strängare regler och högre skatter: Hyresvärdar som hyr ut till turister har nu strängare regler och måste betala mer skatt. Det innebär bland annat att fastigheten registreras i en nationell databas och att man får ett tillstånd.
• Osäker överförbarhet: Det är ännu inte klart om tillståndet att hyra ut till turister (VUT) automatiskt kan överföras till en ny ägare om fastigheten säljs. Detta är något som potentiella köpare måste vara medvetna om.

Dessa nya regler är utformade för att kontrollera marknaden för korttidsuthyrning och säkerställa att den inte påverkar tillgången till långtidsuthyrning negativt.

Nya lagar om husockupation och vräkning i Spanien 2025

En anmärkningsvärd utveckling under 2025 är den nya lagen om husockupanter, som syftar till att ta itu med det ökande problemet med olagliga ockupanter, kända som "okupas." Denna lag, som godkändes den 19 december 2024, inför en snabb rättegångsprocess för avhysning av husockupanter, vilket avsevärt förkortar tidsfristerna. Fall av olaga intrång (allanamiento de morada) och egendomsintrång (usurpación de vivienda) kan nu lösas på så kort tid som 15 dagar, vilket står i skarp kontrast till genomsnittet för de två föregående åren. Detta innebär att gripna skandalösa personer ska infinna sig i domstol inom 72 timmar, med rättegångar planerade inom 15 dagar och domar utfärdade inom tre dagar efter rättegången, vilket förbättrar effektiviteten för fastighetsägare.

Detta tack vare att lagen gör det tydligare när polisen kan ingripa och avlägsna husockupanter, särskilt inom de första 48 timmarna av den olagliga ockupationen. Denna nya spanska lag är ett positivt steg mot att skydda äganderätten i Spanien. Det bör ge hyresvärdarna större förtroende och uppmuntra dem att hyra ut sina fastigheter, vilket kan leda till att fler fastigheter blir tillgängliga och potentiellt lägre hyrespriser.

För allmänna vräkningar av hyresgäster, i synnerhet för utebliven hyresbetalning, fortsätter processen att styras av 2023 års bostadslag, utan några betydande nya förändringar under 2025. Hyresvärdar rekommenderas att söka juridisk rådgivning för att säkerställa efterlevnad och undvika att anspråk avvisas.

Köpa fastighet i Spanien år 2025

För dem som överväger att köpa fastighet i Spanien 2025, behåller processen bekanta steg men innehåller en anmärkningsvärd förändring med avvecklingen av Golden Visa-programmet. Detta visum, som gjorde det möjligt för icke-EU-medborgare att få uppehållstillstånd genom att investera 500.000 euro i spanska fastigheter, kommer att upphöra den 3 april 2025, vilket kan påverka investeringsbesluten. Denna förändring kan få köpare att utforska alternativa visumalternativ, till exempel Digital Nomad Visa, även om det inte är direkt kopplat till fastighetstransaktioner.

Föreslagna restriktioner för fastighetsköpare från länder utanför EU i Spanien

I början av 2025 föreslog den spanska premiärministern Pedro Sánchez en skatt på 100% på fastighetsköp av personer bosatta utanför EU. Syftet var att minska de utländska investeringarna och göra bostäderna mer prisvärda för de spanska invånarna. Detta förslag har dock utvecklats och regeringen överväger nu ett totalförbud för utlänningar från länder utanför EU att köpa fastigheter i Spanien om inte de själva eller deras familjer bor i landet.

Detta förslag har vållat stor debatt. Vissa tror att det kommer att bidra till att kontrollera bostadspriserna, medan andra oroar sig för att det kommer att avskräcka utländska investeringar och skada ekonomin utan att egentligen göra någon större skillnad för tillgången på bostäder.

Det är viktigt att komma ihåg att detta fortfarande är ett förslag, och att det kanske inte blir lag. Premiärministern leder en koalitionsregering och behöver stöd från andra partier för att få igenom denna lagstiftning. Dessutom har de regionala regeringarna i Spanien mycket makt, och många av dem, särskilt i områden som är populära bland utländska köpare, kanske inte går med på förbudet.

Det är intressant att notera att andra länder har försökt införa liknande restriktioner för utländska köpare, till exempel Schweiz, Singapore, Nya Zeeland och Kanada. Men när man tittar på vad som hände med bostadspriserna i dessa länder verkar det som om dessa restriktioner inte riktigt fungerade. Till exempel förbjöd Nya Zeeland utländska köpare under 2018, men huspriserna fortsatte att stiga. Detta tyder på att saker som räntor, antalet tillgängliga bostäder, ekonomisk tillväxt och befolkningsförändringar har en större inverkan på bostadspriserna än bara vem som får köpa dem. Läs vår guide för att förstå vilka skatter som för närvarande är tillämpliga vid köp av en fastighet i Spanien.

Överväganden inför 2025 års ändringar av fastighetslagstiftningen i Spanien

Förändringarna 2025 återspeglar en bredare satsning på bostäder till rimliga priser, skydd för hyresgäster och rättigheter för fastighetsägare. För hyresvärdar ger den förlängda kontraktstiden och det nya hyresindexet förutsägbarhet, men strängare regler i stressade områden kan begränsa flexibiliteten. Hyresgästerna gynnas av begränsade hyreshöjningar och förbättrade skydd, till exempel att hyresvärdar är skyldiga att täcka fastighetsavgifter och hålla fastigheterna i gott skick. Den snabba processen för avhysning av husockupanter är en trygghet för ägare av fritidshus, särskilt i kustområden där husockupationer har varit vanligt förekommande.

Sammanfattningsvis måste man förstå dessa uppdateringar för att kunna fatta välgrundade beslut när man ska navigera i spansk fastighetsrätt 2025. Oavsett om du hyr, köper eller förvaltar fastigheter är det avgörande att du följer de senaste reglerna för att få en smidig upplevelse på Spaniens dynamiska fastighetsmarknad. För att hitta experter som kan ge råd om fastighetsrätt, besök vår katalog.