Was ist eine Eigentümergemeinschaft in Spanien und wie funktioniert sie?

Wer reinigt die Treppen in Ihrem Wohnblock oder wartet den Gemeinschaftspool in einem Wohnkomplex in Spanien? Wer bezahlt dafür und wie viel? Vielleicht ist Ihnen noch nicht bewusst, dass jemand diese Aufgaben übernehmen muss. Oder vielleicht wissen Sie bereits von dem Konzept einer comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft) und wissen, dass diese für diesen Punkte und sonstigen Wartungsbedarf zuständig ist, wissen aber nicht, wie das funktioniert.

Kurz gesagt: Jeder Immobilienbesitzer, welcher Räume oder Einrichtungen mit anderen Eigentümern teilt, muss bei der Planung seiner Haushaltsausgaben die „Gemeinschaftskosten“ (gastos de comunidad) berücksichtigen. Diese Kosten werden ausschließlich vom Eigentümer und niemals vom Mieter bezahlt – allerdings kann der Vermieter diese Kosten bei der Festlegung der Miete einbeziehen.

Es ist wichtig zu wissen, wie diese Gebühren berechnet werden, was sie abdecken, welche Instanz das Ganze entscheidet und wie der rechtliche Rahmen aussieht – einschließlich Ihrer eigenen Rechte und Pflichten.

Was ist eine comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft)?

Eine comunidad wird von und für Eigentümer von Wohnungen oder Geschäften betrieben, um die Kosten für die Wartung und Reparatur gemeinschaftlicher (gemeinsam genutzter) Einrichtungen sowie für neue Anlagen zu decken.

Eine Eigentümergemeinschaft ist eine juristische Person und verfügt über Rechtspersönlichkeit. Ihre Handlungen unterliegen gesetzlichen Bestimmungen, und der Prozentsatz der Kosten, den Sie als regelmäßige und außerordentliche Gebühren zahlen, ist in der Eigentumsurkunde Ihrer Immobilie festgelegt.

Je nach Herkunftsland haben Sie eventuell ein ähnliches System: Eine Copropriété in Frankreich, ein condomínio in Portugal, ein Condominium oder eine Homeowners' Association (HOA) in den USA oder Kanada und ein Freehold oder Commonhold in Großbritannien.

Die Gründung einer comunidad de propietarios ist in Urbanisationen oder Mehrfamilienhäusern mit fünf oder mehr Eigentümern sowie fünf oder mehr Immobilien gesetzlich vorgeschrieben. Mehrere Eigentümer einer einzigen Immobilie oder ein Eigentümer mehrerer Immobilien gelten als ein Eigentümer,

Blöcke oder Wohnkomplexe mit weniger als fünf Eigentümern von weniger als fünf Immobilien können auf Wunsch dennoch eine Gemeinschaft gründen, aber oft wird es lediglich zu informellen Vereinbarungen zwischen Nachbarn kommen.

Was umfassen die Gemeinschaftsgebühren für eine spanische Immobilie?

In einem Mehrfamilienhaus decken Ihre Gebühren die regelmäßige Reinigung und alle notwendigen Reparaturen an Treppen, Fluren, dem Hauseingang (einschließlich der Tür und ihrer Schlösser, Klingeln und Sprechanlagen), die Stromrechnungen für die Beleuchtung der Flure und wenn nötig, Arbeiten an gemeinsamen Dachterrassen, Aufzügen, Garagen mit Stellplätzen, der Alarmanlage, dem Gemeinschaftspool und den Gärten ab.

Bei einem Villenkomplex oder einer Urbanisation können die Gebühren auch Golfplätze, Tennisplätze und Privatwege abdecken, wenn es sich um Gemeinschaftseinrichtungen handelt. In beiden Fällen decken die Gebühren die Gebäudeversicherung für Schäden an den Gemeinschaftsbereichen ab, die automatisch auch die Haftpflichtversicherung der Eigentümer und die Rechtsschutzversicherung für die Gemeinschaft als Ganzes umfasst.

Falls die Angelegenheiten der Gemeinschaft von einer externen Hausverwaltungsgesellschaft verwaltet werden, finanzieren Sie mit Ihrem Beitrag deren Servicegebühren. In größeren Wohnkomplexen müssen Sie möglicherweise für die Löhne des Wachpersonals aufkommen. Je nach Größe der Urbanisation, der Region, in der sich Ihre Immobilie befindet, und den dort geltenden Gesetzen sind für den Gemeinschaftspool möglicherweise Rettungsschwimmer erforderlich, deren Gehalt ebenfalls durch Ihre Gemeinschaftsbeiträge abgedeckt wird.

Achten Sie darauf, dass Sie bei Vermietung Ihrer Immobilie keine nicht wesentlichen Gemeinschaftsbereiche nutzen können, auch wenn Sie dafür bezahlen. Ihre Mieter erhalten das Nutzungsrecht als Teil ihrer Mietzahlungen an Sie.

Was die Gemeinschaftsgebühren nicht abdecken

Die folgende Liste ist nicht vollständig, aber in etwa erklär:

• Sie müssen nicht für Reparaturen, Wartung oder Dienstleistungen in öffentlichen Bereichen der Siedlung aufkommen - zum Beispiel für Straßen, die für Nicht-Anwohner zugänglich sind, deren Gehwege oder Straßenbeleuchtung. Diese fallen in die Zuständigkeit der Stadtverwaltung und werden über IBI oder die Gemeindesteuer der Grundstückseigentümer finanziert.
• Die Gemeinschaftsgebühren decken keine Reparaturen oder Wartungsarbeiten an Ihrem Privateigentum ab - sie sind kein Beitrag zur Finanzierung eigener Gartenarbeit oder der Reinigung Ihres Pools und auch nicht für Reparaturen an Ihrem Zaun oder Ihrer Grenzmauer.
• Für gewerblich betriebene Einrichtungen in Ihrer Wohnanlage müssen Sie nicht zahlen, auch wenn Sie sie nutzen. So werden Ihnen z. B. keine Kosten für die Reparatur des Daches des Restaurants auf dem Gelände oder für den Anstrich der Ladenfront berechnet, da Sie nicht der Miteigentümer dieser Einrichtungen sind. Ist der Golf- oder Tennisplatz Ihrer Urbanisation ein separates Unternehmen, das auf Ihrem Grundstück liegt und nicht zu Ihrem Miteigentum gehört, werden diese Kosten auch nicht von der Gemeinschaft getragen.
• Wichtig ist, dass die gemeinschaftliche Gebäudeversicherung weder Ihr eigenes, individuelles Eigentum schützt, noch für private Rechtsschutzkosten oder die Haftpflicht der Eigentümer aufkommt. Ob es sich bei Ihrer Immobilie um eine freistehende Villa oder eine Wohnung im Wohnblock handelt, müssen Sie eine eigene Gebäudeversicherung abschließen - die Gemeinschaftsversicherung gilt nur für die gemeinsam genutzten Bereiche.

Wie werden die Gemeinschaftsgebühren berechnet?

Die zu zahlenden Gebühren und Gebührenerhöhungen basieren auf dem Prozentsatz, der in den Eigentumsurkunden erfasst ist, und kein Mitglied der Gemeinschaft oder der Verwaltung darf diesen Prozentsatz ändern. Die Rate wird nach der Art Ihrer Immobilie - Größe und Marktwert - berechnet. Das bedeutet, dass Sie als Eigentümer einer Ein-Zimmer-Wohnung nicht denselben Betrag zahlen müssen wie der Eigentümer eines Penthouses mit sechs Zimmern.

Eigentümer, die mit ihren Gebühren in Verzug geraten, belasten alle anderen finanziell zusätzlich. Daher sollten Sie nicht vergessen, die Forderungen zu begleichen. Sonst drohen Zinsbelastungen, Kontosperrungen oder sogar Vermögenssperrungen, Gerichtsverfahren und Stimmrechtsentzug. Möglicherweise wird Ihnen sogar die Nutzung nicht notwendiger Gemeinschaftsflächen verweigert, obwohl die Rechtslage in diesem Fall derzeit unklar ist und theoretisch angefochten werden könnte.

Sind Sie Vermieter, kann die Gemeinschaft Ihren Mietern die Nutzung oder den Zugang nicht verweigern oder einschränken, weil Sie selbst nicht gezahlt haben, und etwaige rechtliche Schritte oder Zahlungserinnerungen richten sich gegen Sie, nicht gegen sie.

Was sagt das spanische Recht über Eigentümergemeinschaften?

Die besagte comunidad de propietarios wurde durch das „Gesetz über horizontales Eigentum“ (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) initiiert. Immobilien in einem „waagrechten Modell“ teilen sich ein Grundstück oder eine Struktur mit anderen Immobilien, die anderen Parteien gehören. Darüber hinaus:

• Das Gesetz sieht vor, dass diese Eigentümer verpflichtet sind, „zu den allgemeinen Kosten“ beizutragen, die „zur angemessenen Erhaltung des Gebäudes, seiner Dienstleistungen, Lasten und Verbindlichkeiten“ erforderlich sind, sofern diese nicht als Teil des Privateigentums einer Person angesehen werden können oder „einer individuellen Haftung unterliegen“.
• Das LPH verlangt eine eigene Satzung für jede Eigentümergemeinschaft, in der die Regeln für die Nutzung der Gemeinschaftsbereiche, die Gebührenzahlung und die Rechte und Pflichten jedes Einzelnen klar festgelegt sind.
• Das LPH definiert, was jeder Partei tatsächlich gehört. In einem Mehrfamilienhaus sind Sie Eigentümer Ihrer Wohnung und des dazugehörigen Teils des Grundstücks, auf dem sie liegt, sowie des festgelegten Anteils an Treppe, Terrasse, Flur, Aufzug und anderen gemeinschaftlichen Elementen.

Rollen und Aufgabenverteilung in der Gemeinschaft

Bestimmte wichtige Aufgaben müssen innerhalb der Gemeinschaft erledigt werden, wie z. B. das Erstellen von Konten, die Abrechnung außerordentlicher Ausgaben, der Versand von Rundschreiben und Einladungen zu Versammlungen sowie die Organisation von Reparaturen und der Wartung. Das LPH regelt die Aufteilung dieser Aufgaben sowie die gesetzlichen Pflichten und Verantwortlichkeiten der ausführenden Personen wie folgt:

• Ein Vorsitzender oder Vorsitzende (presidente oder presidenta) ist gesetzlich vorgeschrieben.
• Ein Verwalter (administrador/a) und ein Sekretär (secretario/a), von denen einer oder beide als Kassenwart fungieren. Meist führt eine Hausverwaltung (Administración de Fincas colegiada) die Aufgaben des Verwalters und des Sekretärs durch, aber der Vorsitzende muss einer der Hausbesitzer sein.
• Ein stellvertretender Vorsitzender (vicepresidente oder vicepresidenta) kann bei Abwesenheit oder Verhinderung des Vorsitzenden ernannt werden.
• Alle anderen Eigentümer bilden die Eigentümerversammlung (Junta de Propietarios), die wie ein Unternehmensvorstand funktioniert.

Nicht standardisierte Elemente, die sich auf die Verteilung der Funktionen und die Amtszeit beziehen, müssen in die Satzung aufgenommen werden, aber das LPH legt eine obligatorische Amtszeit von einem Jahr fest. Wer eines der Schlüsselämter innehat, kann jedoch unbegrenzt oft wiedergewählt werden, sofern er nach dem ersten Jahr in diesem Amt bleiben will.

Steht der Vorsitz zur Neubesetzung an, muss jeder Eigentümer einen neuen Kandidaten vorschlagen, es sei denn, die Satzung sieht ein anderes System vor, wie z. B. eine planmäßige Rotation nach Türnummern.

Wer nicht Vorsitzender sein will, aber von einer Mehrheit nominiert wurde, kann wenig tun, um dies zu vermeiden - ein vorgesehener oder gewählter Vorsitzender ist gesetzlich verpflichtet, die Aufgabe zu übernehmen. Zulässige rechtliche Gründe, das Amt nicht auszuüben, beschränken sich generell auf ernste gesundheitliche Probleme oder eine schwere Behinderung, die die Ausübung des Amtes unmöglich machen.

Für jeden Beschluss, der nicht bereits durch Gesetz oder Satzung verlangt wird, ist eine Abstimmung erforderlich. Weder eine Einzelperson noch eine Gruppe von Personen kann den anderen Eigentümern einseitige Entscheidungen aufzwingen. Wofür die eingezahlten Beiträge verwendet werden, zusätzliche Ausgaben für notwendige oder nicht notwendige Arbeiten, Gebührenerhöhungen, Regeländerungen sowie Versammlungsdaten und -zeiten müssen alle Eigentümer beschließen.

So sind Abstimmungen im LPH definiert

Die für die Genehmigung eines Vorschlags durch die Junta oder den Eigentümerrat erforderlichen Ja-Stimmen sind im LPH festgelegt. Sie können einstimmig, mit Mehrheit oder mit einfacher Mehrheit erfolgen:

• Eine „Mehrheit“ ist definiert als ein „Ja“ von mindestens 60 % der Eigentümer und von jenen, deren Beiträge mindestens 60 % der Jahresbeiträge ausmachen. Wenn 80 % dafür stimmen, aber zusammen nur 50 % der Gebühren zahlen, ist dies keine Mehrheit. Genauso ist der Beschluss nicht zustande gekommen, wenn ein oder zwei Eigentümer 95 % der Gebühren zahlen, aber die anderen 20 dagegen stimmen. Das wird manchmal als „3/5-Mehrheit“ bezeichnet, basierend darauf, dass drei von fünf Eigentümern mindestens 3 € von 5 € beisteuern.
• Eine „einfache Mehrheit“ bedeutet mehr ‚Ja‘- als „Nein“-Stimmen. Zahlungen werden nicht berücksichtigt, und es ist kein bestimmtes Verhältnis der Stimmen der Eigentümer erforderlich. Damit ist der Vorschlag auch dann angenommen, wenn z. B. zwei Eigentümer mit „Ja“ und einer mit „Nein“ stimmen, während sich die anderen 30 Eigentümer der Stimme enthalten.
• Eine „einstimmige“ Abstimmung heißt, dass jeder einzelne Eigentümer „Ja“ sagen muss. Nicht nur jeder Eigentümer, der abstimmt, sondern jeder, der dazu berechtigt ist. Wenn von 15 Eigentümern 14 mit „Ja“ stimmen und einer sich der Stimme enthält, wird der Vorschlag abgelehnt.

Bei manchen Fällen reicht eine Minderheit aus. In anderen Fällen gilt als „Mehrheit“ eine Mehrheit von 50 % der Wohnungseigentümer plus eine weitere Person. Die drei oben beschriebenen Szenarien sind jedoch die am häufigsten geforderten.

Was sind außerordentliche Ausgaben (derramas)?

Zusatzkosten, die derrama obligatoria (obligatorische Mehrkosten) sind, sind solche, die für die Erhaltung oder Reparatur eines bereits bestehenden Zustands erforderlich sind und von rein kosmetischen Maßnahmen bis hin zu einem zeitkritischen Notfall reichen.

Sie erfordern die Einberufung einer Sitzung und eine Abstimmung dazu, wenn dafür noch Zeit ist. Ist dies nicht der Fall, muss so schnell wie möglich eine Sitzung mit Abstimmung einberufen werden, damit die Ausgaben rückwirkend genehmigt werden können. In jedem Fall ist ein Mehrheitsbeschluss für alle verbindlich und die Zahlung ist obligatorisch.

Zu außerordentlichen Kosten, die nicht als derrama obligatoria gelten, zählen Arbeiten oder Dienstleistungen, die eher Verbesserungen oder Aktualisierungen als die Wiederherstellung eines Zustands von Bauwerk oder Struktur beinhalten. Sie würden in der Regel als derrama de mejoras („Verbesserung“) gelten. Übersteigt die geforderte Zahlung drei Monate der üblichen Gebühren eines Eigentümers, so kann sie ihm nicht auferlegt werden, wenn er dagegen gestimmt hat.

In der Regel, wenn auch nicht immer, ist ein einstimmiges „Ja“ ohne Stimmenthaltung für alle außerordentlichen Ausgaben für nicht wesentliche Arbeiten oder Dienstleistungen gesetzlich vorgeschrieben. Dies ist der Fall, wenn:

• Die Arbeiten würden nur einigen Eigentümern nutzen und nicht potenziell allen, selbst wenn die Mehrheit davon profitieren würde (z. B. Einrichtung eines Kinderspielplatzes, obwohl viele Eigentümer keine Kinder haben)
• Bei den Arbeiten geht es nicht um wesentliche Reparaturen, die zur Erhaltung bestehender Strukturen erforderlich sind (z. B. würde die Fixierung von Geräten auf einem bereits vorhandenen Spielplatz als wesentlich angesehen werden)
• Die Arbeiten umfassen neue Anlagen, die nicht jeder nutzen kann oder möchte
• Die Arbeiten gehen nicht auf besondere Bedürfnisse eines Eigentümers ein, wie z. B. behindertengerechte Anpassungen.

Stimmen Sie gegen eine zusätzliche Ausgabe und werden Sie von einer Mehrheit überstimmt, können Sie die Zahlung nicht grundsätzlich verweigern. Sofern Sie aber der Meinung sind, gute Gründe dafür zu haben, können Sie innerhalb von 30 Tagen nach der Abstimmung schriftlich Einspruch einlegen und Ihre Gründe darlegen. Bleibt dies erfolglos, können Sie die Prüfung der Situation und eine Entscheidung des Gerichts beantragen.

Die häufigsten Bedenken und Fragen zu Eigentümergemeinschaften

Obwohl es in Spanien schätzungsweise 1,2 Millionen Eigentümergemeinschaften gibt, ist der rechtliche Rahmen so umfassend und komplex, dass nicht nur ausländische Immobilienkäufer verwirrt sind. Hier sind einige der häufigsten Fragen.

Regeln für Gemeinschaftspools: Wie funktionieren sie?

Die Regeln für die Nutzung des Schwimmbads - oder anderer Gemeinschaftseinrichtungen oder -bereiche - sind in der Gemeindesatzung festgelegt. Typische Regeln umfassen, dass das Baden in voller Kleidung verboten ist, wie viele Personen sich zugleich im Pool aufhalten dürfen und zu welchen Zeiten das Schwimmbad, falls eingeschränkt, nicht benutzt werden darf.

Eine vereinfachte, aber klare Liste der Regeln muss gut sichtbar im Poolbereich ausgehängt sein, und ein Erste-Hilfe-Kasten muss im Bedarfsfall sofort verfügbar sein, sein Standort muss klar angegeben sein.

Eine Gemeindesatzung kann weder Handlungen untersagen, die gesetzlich erlaubt - oder nicht ausdrücklich verboten - sind, noch kann sie Handlungen erlauben, die gesetzlich ausdrücklich verboten sind. Somit kann die Gemeinschaft ihre gesetzlichen Pflichten nicht „abwählen“, wie z. B. die ordnungsgemäße tägliche Reinigung und Desinfektion des Beckens oder einen Rettungsschwimmer, wenn das regionale Recht dies vorschreibt. Die Gemeinschaft kann jedoch umfassendere Beschränkungen als gesetzlich vorgesehen einführen, sofern die Eigentümer mehrheitlich dafür stimmen.

Häufig gestellte Fragen betreffen das Oben-ohne-Schwimmen und Sonnenbaden sowie das Rauchen in Gemeinschaftsbereichen im Freien, z. B. am Pool. Beides ist nach spanischem Recht nicht verboten, sodass die Gemeinschaft dies nicht per Gesetz regeln kann. Das Verbot kann nur mit einer Mehrheit der Eigentümer eingeführt werden. Allerdings ist das Rauchen in öffentlichen Innenräumen und in speziell für Kinder bestimmten Bereichen, wie z. B. Spielplätze, in oder an Kinderpools, gesetzlich verboten, sodass selbst ein einstimmiges Votum dafür keinen Wert hat.

Behindertengerechter Zugang zu Gemeinschaftsbereichen: Ist dies erforderlich, und zahlt jeder dafür?

Die Gemeinschaft kann die Pflicht der Finanzierung von behindertengerechten Einrichtungen nicht „abwählen“, wenn dies erforderlich ist. Jeder Eigentümer, der über 70 Jahre alt oder körperlich beeinträchtigt ist, kann Anpassungen des Gebäudes, des Pools und des Poolbereichs oder anderer gemeinschaftlicher Anlagen beantragen, damit er diese nutzen und betreten kann. Die Gemeinschaft darf dies nicht ablehnen.

Wenn sich die Barrierefreiheit auf wesentliche Gemeinschaftsbereiche bezieht, können sie sogar bestimmte Nichteigentümer verlangen - Personen über 70 Jahre oder körperlich Behinderte, die Mieter sind oder im Gebäude oder der Siedlung arbeiten oder ehrenamtlich tätig sind.

Die Gemeinschaft kann die Kosten für diese Arbeiten jedoch für jeden Eigentümer auf 12 Monate der regulären Zahlungen begrenzen. Etwaige Zusatzkosten wären von demjenigen zu tragen, der die Anpassungen beantragt, es sei denn, alle anderen Eigentümer stimmen für höhere Zahlungen. Der behindertengerechte Zugang ist obligatorisch, wenn auch nur eine einzige Person ihn benötigt, aber die von der Gemeinschaft durchgesetzten Gebührenerhöhungen zur Finanzierung dürfen 100 % nicht überschreiten.

Kann ich mich gegen den Einbau eines Aufzugs wehren?

Der Einbau eines Aufzugs ist für Eigentümer ein schwieriges Thema, obwohl er den Wert der Immobilie erheblich steigern könnte. Eigentümer im Erdgeschoss sind oft nicht bereit, für den Aufzug zu zahlen, da sie ihn nie benutzen werden. Ein Beschluss muss jedoch nur mehrheitlich und nicht einstimmig gefasst werden.

Wird die Installation aus Gründen der Barrierefreiheit beantragt (siehe oben), sind die Eigentümer nicht verpflichtet, mehr als 100 % ihrer normalen Gebühren dafür zu zahlen. Handelt es sich jedoch um „Bequemlichkeit“ und stimmt die Mehrheit dafür, dann muss jeder seinen Anteil an den Gesamtkosten zahlen.

Unabhängig von der Stimmenverteilung ist jeder Wohnblock mit sechs oder mehr Stockwerken gesetzlich verpflichtet, einen Aufzug einzubauen.

Kann ich mich gegen die Installation von Solarzellen weigern?

Für die Installation von Solarzellen zur Stromversorgung von Gemeinschaftsbereichen oder des gesamten Wohnblocks ist eine 3/5-Mehrheit erforderlich. Eigentümer, die dagegen stimmen, sind zur Zahlung verpflichtet, aber niemand kann zur Zahlung von mehr als 75 % bzw. neun Monatsbeiträgen seiner normalen Jahresgebühren verpflichtet werden. Der verpflichtende Charakter eines gedeckelten Beitrags beruht darauf, dass alle davon profitieren, also sollten auch alle zahlen.

Möchte ein einzelner Eigentümer auf eigene Kosten Solarzellen auf Gemeinschaftsflächen anbringen, benötigt er eine Ein-Drittel-Minderheit, die dafür stimmt (mindestens 33 % der Eigentümer, die mindestens 33 % der Gesamtgebühren aufbringen). Möchte eine Einzelperson auf einem privaten Teil ihres Grundstücks, der weder einsehbar ist noch von anderen genutzt wird, eine Solaranlage errichten, braucht sie kein Votum, sondern muss die Pläne mindestens 30 Tage vor Beginn der Arbeiten der Gemeinschaft vorlegen, um Zeit für etwaige schriftliche Einwände zu haben. Ein Votum ist jedoch erforderlich, wenn die Installation Schäden oder Risiken für die Struktur oder das Erscheinungsbild eines Gemeinschaftsbereichs oder des Wohnblocks verursachen könnte.

Kann eine Gemeinschaft die Vermietung an Touristen verbieten?

Die Eigentümergemeinschaften haben aufgrund der jüngsten Änderungen des LPH weitaus mehr Befugnisse zur Unterbindung von Ferienunterkünften. Aber auch hier gilt, dass alle Anträge auf ein Verbot der Nutzung von Wohnungen im Block oder in der Urbanisation als Touristenunterkunft mit einer Mehrheit (3/5) beschlossen werden müssen.

Wird das Verbot jedoch beschlossen, kann es rechtlich nur für die Zukunft und nicht rückwirkend gelten. Neue Genehmigungen für Ferienvermietungen dürften dann nicht mehr erteilt werden. Bestehende Ferienwohnungen wären davon jedoch nicht betroffen, da dies die Eigentümer möglicherweise um ihre Existenzgrundlage bringen könnte.

Anstatt gegen die Ferienvermietung zu stimmen, entscheiden sich die Gemeinden oft für deren Genehmigung, berechnen aber einen Aufschlag auf die normalen Gebühren der Eigentümer, um die stärkere Nutzung und den möglichen Verschleiß der Gemeinschaftsanlagen zu berücksichtigen.

Kann ich mich für Reparaturen in der Garage weigern, wenn ich kein Auto besitze?

Beim Kauf einer Immobilie mit vorhandenen Gemeinschaftsanlagen wie Aufzug, Parkplatz, Kinderspielplatz oder Schwimmbad können Sie sich nicht weigern, für die normale Instandhaltung oder notwendige Reparaturen zu zahlen, nur weil Sie sie nicht nutzen. Sie können nur dann förmlich Einspruch erheben, wenn es sich dabei um derramas de mejoras handelt, d. h. um Modernisierungen und nicht um Instandsetzungen, die Sie mehr als 25 % oder drei Monatsbeträge Ihrer üblichen Jahresgebühren kosten.

Ihre Rechte und Pflichten als Teil einer Eigentümergemeinschaft

Das LPH umfasst auch die Bereiche Transparenz, Gebührenberechnung, Zahlung und Nichtzahlung, wie folgt:

• Jährliche Budgetverpflichtung

Für jedes Jahr ist ein Haushaltsplan zu erstellen und auf jeder Jahreshauptversammlung vorzulegen, in dem der für den Block oder die Urbanisation benötigte Gesamtbetrag und die dafür vorgesehenen Ausgaben aufgeführt sind. Gebührenerhöhungen sind zu begründen und die Höhe der Erhöhung aufzuschlüsseln und zu erläutern.

Zusätzlich zur Deckung bekannter und voraussichtlicher Kosten müssen die Gebühren der Gemeinschaft einen Zuschlag von 10% auf den Gesamtbetrag des Budgets enthalten. Jeder Eigentümer zahlt also seinen eigenen Anteil an den Gemeinschaftskosten zuzüglich eines Zuschlags von 10% für mögliche unvorhergesehene Kosten.

Die Gemeinschaft darf aus den Gebühren keinen Gewinn erzielen. Ein eventueller Überschuss nach Deckung der Kosten kann als Notreserve oder als Ersparnis für künftige Renovierungen einbehalten oder den zahlenden Eigentümern zurückerstattet werden - entweder direkt oder durch eine Senkung der Gebühren für das folgende Jahr. Über die Verwendung des Überschusses muss jedoch von allen Beitragszahlern abgestimmt werden.

Für die Genehmigung des Haushaltsplans und etwaiger unüblicher Gebührenerhöhungen ist eine Mehrheitsentscheidung erforderlich. Ist ein Eigentümer bei der Versammlung abwesend, gilt dies nicht als Stimmenthaltung oder Verzicht auf sein Stimmrecht - es müssen Vorkehrungen getroffen werden, damit er seine Entscheidung mitteilen kann.

• Recht auf Information

Alle Eigentümer haben das Recht, Finanzdaten wie Bilanzen, Kostenvoranschläge und Quittungen, Budgetvorschläge (ob genehmigt oder nicht), Rechnungen und Berichte einzusehen und Kopien zu erhalten. Das Gleiche gilt für Verträge mit Bauunternehmern und Angestellten der Gemeinschaft sowie für Sitzungsprotokolle, ob sie teilgenommen haben oder nicht.

Die Gemeinschaft muss diese Unterlagen mindestens fünf Jahre lang aufbewahren; die Eigentümer haben ein Recht auf Zugang zu allen Unterlagen aus diesem Zeitraum, auch wenn sie noch nicht Eigentümer der Immobilie waren.

Wir empfehlen dringend, dies vor dem Kauf einer Immobilie oder der Abgabe eines Angebots für eine Wohnung mit Gemeinschaftsflächen und -anlagen zu tun. So können Sie prüfen, ob es frühere Gebührenerhöhungen gegeben hat, wiederkehrende außerordentliche Ausgaben (derramas), die ein laufendes Wartungs- oder Strukturproblem zeigen, oder ob zusätzliche Reparaturen oder Renovierungen geplant sind.

Als Eigentümer haben Sie das Recht, die Tagesordnung, den vorgeschlagenen Haushaltsplan und alle anderen unterstützenden Dokumente vor und nach jeder Sitzung einzusehen und Vorschläge oder Änderungen einzureichen.

• Recht auf Teilnahme

Sie haben das Recht, an Sitzungen teilzunehmen und sich umfassend zu beteiligen. Sie können für oder gegen Vorschläge stimmen, diese hinterfragen oder anfechten und eine zufriedenstellende Antwort erhalten sowie eigene Vorschläge zur Abstimmung einreichen. Sind Sie mit bestimmten, nicht in der Satzung enthaltenen Regeln unzufrieden, können Sie Änderungen vorschlagen und eine Abstimmung beantragen. Jeder hat das Recht, seine Meinung zu äußern.

Die Gemeinschaftsgebühren sind eine der wichtigsten Ausgaben, die Sie beim Kauf einer spanischen Immobilie bedenken sollten. Weitere Kosten, die Sie beachten sollten, erfahren Sie unter Fixkosten, die Sie als Immobilienbesitzer in Spanien zahlen müssen.