Wat is een gemeenschap van eigenaren in Spanje en hoe werkt het?

Wie maakt de trappen schoon in uw appartementencomplex of wie onderhoudt het gemeenschappelijke zwembad op een urbanisatie in Spanje? Wie betaalt ervoor en hoeveel? Het is misschien niet bij u opgekomen dat iemand deze dingen moet doen. Of misschien heeft u gehoord van het concept van een comunidad de propietarios ('gemeenschap van eigenaren') en hoe deze verantwoordelijk is voor deze en andere onderhoudskwesties, maar weet u niet zeker hoe het werkt.

Kortom, iedereen die eigenaar is van een woning waarbij ruimte of faciliteiten gedeeld worden met andere eigenaren moet rekening houden met 'gemeenschapskosten', of gastos de comunidad, bij het begroten van huishoudelijke uitgaven. Alleen de eigenaar, nooit de huurder, betaalt deze kosten. Hoewel een verhuurder de kosten kan doorberekenen bij het vaststellen van de huurprijzen.

Het is in uw eigen belang om te weten hoe deze vergoedingen worden berekend, wat ze dekken, wie over alles beslist en het wettelijke kader dat dit alles dekt, inclusief uw eigen rechten en plichten.

Wat is een comunidad de propietarios (gemeenschap van eigenaren)?

Een comunidad wordt beheerd door en voor eigenaren van woningen of bedrijven, om de kosten van onderhoud en reparatie van gemeenschappelijke (gedeelde) voorzieningen en de toevoeging van nieuwe voorzieningen te dekken.

Een gemeenschap van eigenaren is een juridische entiteit en heeft rechtspersoonlijkheid, haar acties worden gedekt door wetgeving en het percentage van de kosten dat u betaalt als gewone en buitengewone lasten staat vermeld in de akten van uw vastgoed.

Afhankelijk van het land waar u vandaan komt, heeft u misschien een vergelijkbaar systeem: Een copropriété, in Frankrijk; condomínio in Portugal; een condominium of homeowners' association (HOA) in de VS of Canada, en een freehold of commonhold in het Verenigd Koninkrijk.

Het oprichten van een comunidad de propietarios is wettelijk verplicht in urbanisaties of in appartementencomplexen met vijf of meer eigenaren en vijf of meer woningen. Meerdere eigenaren van één woning, of een individuele eigenaar van meerdere woningen, tellen als één eigenaar.

Blokken of urbanisaties met minder dan vijf eigenaren van minder dan vijf woningen kunnen nog steeds een gemeenschap oprichten als ze dat willen, maar in de meeste gevallen zullen er alleen informele overeenkomsten zijn tussen buren.

Wat dekken de gemeenschapskosten op een Spaans vastgoed?

In een appartementencomplex dekken uw kosten de regelmatige schoonmaak van en eventuele reparaties aan de trappen, gangen, vooringang (inclusief de deur en de sloten, deurbellen en intercomsystemen), elektriciteitsrekeningen voor de verlichting in de hal en, indien van toepassing, noodzakelijke werkzaamheden aan gemeenschappelijke dakterrassen, liften, garages met parkeerplaatsen, inbraakalarmsystemen, het gemeenschappelijke zwembad en de tuinen.

Voor een villacomplex of urbanización kunnen de kosten ook betrekking hebben op golfbanen, tennisbanen en privéwegen, als dit gemeenschappelijke voorzieningen zijn. In beide gevallen dekken de kosten de opstalverzekering voor schade aan gemeenschappelijke ruimten, die automatisch ook de aansprakelijkheidsverzekering voor huiseigenaren en juridische kosten voor de gemeenschap als geheel omvat.

Als de gemeenschapszaken worden afgehandeld door een apart beheerbedrijf, dan financiert uw bijdrage hun kosten voor de service. In grotere urbanisaties moet u misschien betalen voor het loon van de bewakers. Afhankelijk van de grootte van de urbanisatie, de regio waarin uw woning zich bevindt en de specifieke wetten, kunnen gemeenschappelijke zwembaden badmeesters vereisen, en uw gemeenschapskosten zullen ook hun loon dekken.

Merk op dat als u uw woning verhuurt, u geen gebruik mag maken van niet-essentiële gemeenschappelijke voorzieningen, ook al betaalt u ervoor. Het zijn de huurders die het gebruiksrecht krijgen als onderdeel van hun huurbetalingen aan u.

Wat de gemeenschapskosten niet dekken

De volgende lijst is niet volledig, maar in grote lijnen wel:

• U hoeft niet te betalen voor reparaties, onderhoud of diensten in openbare delen van uw urbanisatie, bijvoorbeeld wegen die toegankelijk zijn voor niet-bewoners, hun trottoirs of straatverlichting. Deze vallen onder de verantwoordelijkheid van uw lokale gemeenteraad en worden gefinancierd via uw IBI of de gemeentebelasting van woningeigenaren.
• Gemeenschapsgelden dekken geen reparaties of onderhoud aan enig deel van uw privé-eigendom, het is geen abonnement om uw eigen tuinonderhoud of het schoonmaken van uw zwembad tefinancieren, noch voor reparaties aan bijvoorbeeld uw omheining of grensmuur.
• U hoeft niet te betalen voor commerciële voorzieningen op uw urbanisatie, zelfs niet als u er gebruik van maakt. Zo worden er bijvoorbeeld geen kosten in rekening gebracht voor het repareren van het dak van het restaurant op het terrein of het opnieuw schilderen van de winkelgevel, omdat u daar geen mede-eigenaar van bent. Ook als de golfbaan of tennisbaan van uw urbanisatie een apart bedrijf is op uw landgoed in plaats van een voorziening in mede-eigendom, worden deze niet ondersteund door uw gemeenschapskosten.
• Belangrijk is dat de verzekering voor gemeenschappelijke gebouwen uw eigen, individuele eigendommen niet beschermt en geen dekking biedt voor particuliere rechtsbijstandskosten of aansprakelijkheid van huiseigenaren. Of u woning nu een vrijstaande villa is of een appartement in een blok, u moet uw eigen opstalverzekering afsluiten, de gemeenschappelijke polis is alleen voor de gedeelde delen.

Hoe worden de gemeenschappelijke kosten berekend?

De te betalen kosten en verhogingen van kosten zijn in overeenstemming met het percentage dat vermeld staat op uw eigendomsbewijs en geen enkel lid van de gemeenschap of beheersfiguur mag dit percentage wijzigen. Het zal berekend zijn op basis van het type woning, de grootte en marktwaarde, wat betekent dat als u een flat met één slaapkamer bezit, u niet gevraagd kan worden om hetzelfde bedrag te betalen als de persoon die een penthouse met zes slaapkamers bezit.

Eigenaren die hun vergoedingen niet betalen, zetten alle anderen financieel extra onder druk. Daarom mag u niet nalaten te betalen wat u verschuldigd bent. Anders loopt u het risico dat u te maken krijgt met rentelasten, beslag op uw bankrekeningen of zelfs op uw eigendommen, dat u voor de rechter verschijnt en dat u geen stemrecht krijgt.Mogelijk wordt je zelfs het gebruik van niet-essentiële gemeenschappelijke voorzieningen ontzegd, hoewel de juridische positie hieromtrent momenteel onduidelijk is en dus in theorie kan worden aangevochten.

Als u een huisbaas bent, kan de gemeenschap het gebruik of de toegang voor uw huurders niet weigeren of beperken vanwege uw eigen wanbetalingen eventuele gerechtelijke stappen of betalingsherinneringen zullen op u gericht zijn, niet op hen.

Wat zegt de Spaanse wetgeving over gemeenschappen van eigenaren?

De figuur van een comunidad de propietarios werd gecreëerd door de 'Wet Horizontaal Eigendom' (Ley de Propiedad Horizontal, of LPH). Vastgoedobjecten binnen een ‘horizontaal regime’ delen grond of gebouwen met andere vastgoedobjecten die eigendom zijn van andere partijen. Daarnaast:

• De wet stelt dat dergelijke eigenaren verplicht zijn om 'bij te dragen aan de algemene kosten' die nodig zijn om 'het gebouw, zijn diensten, lasten en verplichtingen op passende wijze in stand te houden' wanneer deze niet kunnen worden beschouwd als onderdeel van iemands privé-eigendom of 'vatbaar voor individuele aansprakelijkheid'.
• Het LPH vereist dat elke gemeenschap van eigenaren haar eigen statuten heeft waarin de regels voor het gebruik van gemeenschappelijke ruimten, de betaling van vergoedingenen ieders rechten en plichten duidelijk zijn vastgelegd.
• Het LPH verduidelijkt wat elke partij daadwerkelijk bezit. In een appartementencomplex bent u eigenaar van uw eigen appartement en het bijbehorende stuk grond waarop het staat. Ook bent u eigenaar van het aangegeven percentage van de trap, het terras, de gang, de lift en andere gemeenschappelijke elementen.

Gemeenschapsrollen en taakverdeling

Bepaalde belangrijke taken moeten binnen de gemeenschap worden uitgevoerd, zoals het opstellen van rekeningen, factureren van buitengewone uitgaven, versturen van circulaires en uitnodigingen voor vergaderingen en het organiseren van reparaties en onderhoud. Het LPH bepaalt hoe deze worden verdeelden wat de wettelijke plichten en verantwoordelijkheden zijn van degenen die ze uitvoeren:

• Een voorzitter of voorzitster (presidente of presidenta) is wettelijk verplicht.
• Een manager (administrador/a) en secretaris (secretario/a), van wie er één of beiden als penningmeester zullen optreden. Het meest voorkomende scenario is wanneer derollen van beheerder en secretaris worden uitgevoerd door een erkend vastgoedbeheerbedrijf (Administración de Fincas colegiada), maar de voorzitter moet een van de huiseigenaren zijn.
• Er kan eventueel een vicevoorzitter (vicepresidente of vicepresidenta) worden benoemd in geval van toekomstige afwezigheid of onbekwaamheid van de voorzitter.
• Alle andere eigenaren vormen de Raad van Eigenaren (Junta de Propietarios), die functioneert als een raad van bestuur van een bedrijf.

Niet-standaardelementen met betrekking tot de rolverdeling en de ambtstermijn moeten in de statuten worden opgenomen, maar het LPH stelt een verplichte ambtstermijn van één jaar vast. Iedereen die een van de sleutelposities bekleedt, kan echter onbeperkt worden herkozen, zolang hij of zij ermee instemt ook na het eerste jaar in die functie te blijven.

Wanneer de positie van de voorzitter van de gemeenschap moet worden vernieuwd, moet elke eigenaar een nieuwe kandidaat voordragen, tenzij de statuten een alternatief systeem bevatten, zoals een roulatiesysteem op basis van de deurnummers.

Iemand die geen voorzitter wil zijn, maar door een meerderheid is genomineerd, kan weinig doen om dit te voorkomen, een geplande of gekozen voorzitter is wettelijk verplicht om deze taak uit te voeren. Geldige wettelijke redenen om de functie niet uit te oefenen zijn normaal beperkt tot ernstige gezondheidsproblemen of een zware handicap die het uitoefenen van de functie onmogelijk maken.

Stemmen is vereist voor elke beslissing die nog niet is afgedwongen door de wet of de statuten.Geen enkel individu, noch een groep individuen, kan eenzijdige beslissingen opleggen aan de andere eigenaren. Over de besteding van de bijdragen, extra kosten voor essentiële of niet-essentiële werkzaamheden, verhogingen van bijdragen, regelwijzigingen en vergaderdata en -tijden moet door alle eigenaren worden gestemd.

Hoe stemmen worden gedefinieerd in de horizontale eigendomswet

De stemmen die nodig zijn om een voorstel goed te laten keuren door de Junta of Raad van eigenaren staan vermeld in het LPH. Ze kunnen unaniem zijn, een meerderheid of een gewone meerderheid:

• Een 'meerderheid' wordt gedefinieerd als een 'ja' van minstens 60% van de eigenaren en van eigenaren wier bijdragen minstens 60% van de jaarlijkse bijdragen uitmaken. Als 80% voor stemt maar gezamenlijk slechts 50% van de vergoedingen betaalt, is er geen sprake van een meerderheid; evenzo geldt dat als één of twee eigenaren 95% van de vergoedingen betalen maar de overige 20 tegenstemmen, de verhuizing niet doorgaat. Dit wordt ook wel een '3/5 meerderheid'genoemd, gebaseerd op drie op de vijf eigenaren die minimaal € 3 bijdragen op elke € 5.
• Een 'gewone meerderheid' betekent meer 'ja'-stemmen dan 'nee'-stemmen. Er wordt geen rekening gehouden met vergoedingen en er is geen specifieke verhouding van stemmen van eigenaren nodig. Dit betekent dat als bijvoorbeeld twee eigenaren 'ja' stemmen en één 'nee' stemt, maar de andere 30 zich onthouden, het voorstel toch wordt goedgekeurd.
• Een 'unanieme' stemming betekent dat elke eigenaar 'ja' moet zeggen. Niet alleen elke eigenaar die stemt, maar iedereen die daarvoor in aanmerking komt. Als van de 15 eigenaren er 14 vóór stemmen en één zich onthoudt, wordt het voorstel verworpen.

In sommige gevallen is een minderheidsstem voldoende. In andere gevallen kan een 'meerderheid' worden opgevat als 50% van de huiseigenaren plus één extra persoon. De hierboven beschreven drie scenario's zijn echter de meest voorkomende.

Wat zijn buitengewone uitgaven (derramas)?

Bijkomende kosten die een derrama obligatoria ('verplichte extra kosten') vormen, zijn kosten die nodig zijn voor het onderhoud of herstel van reeds bestaande omstandigheden, variërend van zuiver cosmetisch tot een tijdskritische noodsituatie.

Ze vereisen dat er een vergadering wordt belegd en dat er vóór wordt gestemd, als daar tijd voor is. Zo niet, dan moet er zo snel als redelijkerwijs mogelijk is een vergadering en stemming worden belegd om de uitgave met terugwerkende kracht goed te keuren. In alle gevallen is een meerderheid van stemmen bindend voor iedereen en is betaling verplicht.

Buitengewone kosten die niet in aanmerking komen als derrama obligatoria omvatten werken of diensten die upgrades of updates inhouden in plaats van een structuur of faciliteit in zijn normale staat terug te brengen. Ze zouden typisch worden beschouwd als een derrama de mejoras ('verbetering'). Als de gevraagde betaling hoger is dan drie maanden van de gebruikelijke vergoedingen van een eigenaar, kan deze niet worden afgedwongen als ze tegen hebben gestemd.

In het algemeen, maar niet altijd, is er wettelijk een unanieme 'ja' vereist, waarbij niemand zich onthoudt, voor alle buitengewone uitgaven voor niet-essentiële werken of diensten. Dit is van toepassing wanneer:

• De werken zouden slechts enkele eigenaren ten goede komen in plaats van mogelijk iedereen, zelfs als de meerderheid er voordeel bij zou hebben (bijv. het installeren van een kinderspeelplaats terwijl veel eigenaren geen kinderen hebben)
• De werkzaamheden hebben geen betrekking op essentiële reparaties die nodig zijn om bestaande structuren in stand te houden (bijv. het repareren van een apparaat in een kinderpark dat er al stond, zou als essentieel worden beschouwd)
• De werken omvatten nieuwe faciliteiten die niet iedereen kan of wil gebruiken
• De werken hebben geen betrekking op de specifieke behoeften van een eigenaar, zoals aanpassingen voor mindervaliden.

Als u tegen een extra uitgave stemt en wordt overstemd door een meerderheid die voor is, kunt u niet weigeren om uit principe te betalen. Als u echter denkt dat u daar goede redenen voor heeft, kunt u binnen 30 dagen na de stemming schriftelijk beroep aantekenen met vermelding van uw redenen. Als dit geen vruchten afwerpt, kunt u de rechtbank vragen om de situatie opnieuw te bekijken en een beslissing te nemen.

Meest voorkomende community van eigenaren zorgen en vragen

Ondanks het feit dat er naar schatting 1,2 miljoen Gemeenschappen van eigenaren zijn in Spanje, is het wettelijke kader zo breed en complex dat niet alleen buitenlandse woningkopers in de war raken. Hier zijn enkele van de meest gestelde vragen.

Gemeenschappelijk zwembadreglement: hoe werken ze?

Regels voor het gebruik van het zwembad, of het gebruik van andere gemeenschappelijke faciliteiten of ruimtes, staan in de Gemeenschapsstatuten. Typische regels zijn dat u niet volledig gekleed mag zwemmen, hoeveel mensen er tegelijk in het zwembad mogen en tijdens welke uren, indien beperkt, het zwembad niet gebruikt mag worden.

Een vereenvoudigde, maar duidelijke lijst met regels moet goed zichtbaar worden opgehangen in het zwembad en een verbanddoos moet onmiddellijk beschikbaar zijn wanneer nodig, waarbij de locatie expliciet moet worden aangegeven.

Communautaire statuten kunnen geen acties verbieden die zijn toegestaan, of niet specifiek verboden, door de wet, noch kunnen ze gedrag toestaan dat uitdrukkelijk is verboden door de wet. Dit betekent dat de gemeenschap haar wettelijke verplichtingen, zoals het dagelijks schoonmaken en desinfecteren van het zwembad of de aanwezigheid van badmeesters waar de regionale wetgeving dit voorschrijft, niet kan 'wegstemmen'. De Gemeenschap kan echter grotere beperkingen invoeren dan de wetgeving toestaat, zolang een meerderheid van de eigenaren hiervoor stemt.

Veel gestelde vragen gaan over topless zwemmen en zonnebaden en roken in gemeenschappelijke ruimtes in de open lucht, zoals bij het zwembad. De Spaanse wet verbiedt geen van beide, dus de gemeenschap kan dit niet bij wet doen. Een verbod kan alleen worden ingevoerd als een meerderheid van de huiseigenaren ervoor stemt. Roken is echter tegen de wet in openbare binnenruimten en in ruimten die speciaal bedoeld zijn voor kinderen, zoals speeltuinenof in of rond kinderzwembaden, dus zelfs een unanieme stemming om het toe te staan heeft geen waarde.

Toegankelijkheid voor mindervaliden in gemeenschappelijke ruimten: is het verplicht en betaalt iedereen?

De gemeenschap kan de verplichting om voorzieningen voor gehandicapten te financieren niet 'wegstemmen' waar dat nodig is. Elke eigenaar die ouder is dan 70 of een lichamelijke beperking heeft, kan aanpassingen aan het gebouw, het zwembad en de zwembadzone of andere gedeelde faciliteiten aanvragen, zodat ze deze kunnen gebruiken en betreden. De gemeenschap mag niet weigeren.

Als de toegankelijkheid betrekking heeft op essentiële gemeenschappelijke ruimten, kunnen zelfs bepaalde niet-eigenaren dit vereisen, 70-plussers of lichamelijk gehandicapten die huurder zijn of die werken of vrijwilligerswerk doen in het woningenblok of op de urbanisatie.

De gemeenschap mag de kosten van deze werken voor elke eigenaar echter beperken tot 12 maanden van hun standaardbetalingen. Eventuele extra kosten zouden moeten worden gedekt door de partij die de aanpassingen aanvraagt, tenzij elke andere eigenaar ervoor stemt om meer te betalen. In feite is toegang voor gehandicapten verplicht als ook maar één persoon het nodig heeft, maar de gedwongen verhogingen van de communautaire bijdrage om dit te financieren mogen niet meer dan 100% bedragen.

Kan ik weigeren te betalen voor de installatie van een lift?

Het installeren van een lift is een bijzonder controversieel onderwerp voor huiseigenaren, ook al kan dit de waarde van uw woning aanzienlijk verhogen. Eigenaren van een begane grond willen vaak niet betalen omdat ze er nooit gebruik van zullen maken. Maar voor een beslissing is alleen een meerderheid nodig, geen unanieme stemming.

Als de installatie wordt aangevraagd voor toegankelijkheid voor gehandicapten zoals hierboven beschreven, zijn eigenaren niet verplicht om meer dan 100% van hun gebruikelijke kosten hiervoor te betalen. Maar als het een 'gemakskwestie' is en een meerderheid stemt voor, dan moet iedereen zijn deel van de volledige kosten betalen.

Ongeacht het stemrecht is het wettelijk verplicht om een lift te installeren in appartementencomplexen met zes of meer verdiepingen.

Kan ik weigeren te betalen voor het plaatsen van zonnepanelen?

Voor de installatie van zonnepanelen om gemeenschappelijke ruimtes of het hele blok van stroom te voorzien, is een 3/5 meerderheid van stemmen nodig. Eigenaren die tegenstemmen moeten betalen, maar niemand kan worden verplicht om meer dan 75% extra bij te dragen, of negen maanden van hun standaard jaarlijkse kosten. De verplichte aard van een gemaximeerde bijdrage gaat ervan uit dat iedereen ervan zal profiteren, dus moet iedereen betalen.

Als een individuele eigenaar op eigen kosten zonnepanelen wil installeren op gemeentegrond, heeft hij een minderheid van een derde nodig om vóór te stemmen (ten minste 33% van de eigenaren van wie de collectieve bijdragen ten minste 33% van het totaal vormen). Als een individu zonnepanelen wil plaatsen op een privégedeelte van zijn eigendom dat niet zichtbaar is of door iemand anders wordt gebruikt, heeft hij geen gunstige stemming nodig, maar moet hij de plannen minstens 30 dagen voor de start van de werkzaamheden aan de gemeenschap voorleggen , zodat er tijd is om schriftelijk bezwaar aan te tekenen. Een stemming is echter nodig als het installatieprocesschade of risico's kan veroorzaken aan de structuur of het uiterlijk van een gemeenschappelijke ruimte of het appartementencomplex.

Kan een gemeenschap toeristische verhuur verbieden?

Gemeenschappen van eigenaren hebben veel meer bevoegdheden om vakantieverhuur te voorkomen, dankzij recente wijzigingen in de LPH. Maar, nogmaals, elk voorstel om woningen in het woningenblok of op de urbanisatie te verbieden als toeristische accommodatie moet worden goedgekeurd door een meerderheid (3/5).

Maar als het verbod wordt goedgekeurd, kan het wettelijk alleen voor de toekomst gelden, niet met terugwerkende kracht. Het zou verhinderen dat eigendommen nieuwe vakantieverhuurvergunningen krijgen, maar het zou geen invloed hebben op de bestaande toeristische verhuur.

In plaats van tegen vakantieverhuur te stemmen, besluiten gemeenschappen vaak om ze toe te staan, maar een toeslag te vragen op de standaardtarieven van de eigenaren als erkenning voor het intensievere gebruik en de mogelijke slijtage van gemeenschappelijke voorzieningen.

Kan ik weigeren om te betalen voor garagereparaties als ik geen auto bezit?

Als u een woning koopt met bestaande gemeenschappelijke voorzieningen zoals een lift, parkeerplaats, kinderspeelplaats of zwembad,kunt u niet weigeren om gewoon onderhoud of noodzakelijke reparaties hieraan te betalen , alleen omdat u er geen gebruik van maakt. Ukunt alleen formeel bezwaar maken als de kosten derramas de mejoras zijn, voor upgrades in plaats van herinvoering en ze meer dan 25% van of drie maanden van uw gebruikelijke jaarlijkse kosten zullen kosten.

Uw wettelijke rechten en plichten als deel van een gemeenschap van eigenaren

Het LPH heeft ook betrekking op transparantie, de berekening van vergoedingen, betalingen niet-betaling:

• Jaarlijks budgetverplichtingen

Een budget voor het komende jaar moet worden opgesteld en gepresenteerd op elke jaarlijkse algemene vergadering (AVA), met daarin het volledige bedrag dat nodig is voor het blok of de urbanisatie en waar het aan zal worden besteed. Verhogingen van vergoedingen moeten worden gerechtvaardigd en het bedrag van de verhoging moet worden uitgesplitst en toegelicht.

Naast het dekken van bekende en verwachte kosten, moeten de aangerekende gemeenschapskosten een onvoorziene uitgave van 10% bovenop het volledige budget omvatten. Elke eigenaar betaalt daarom zijn eigen vaste deel van de gemeenschappelijke kosten plus een toeslag van 10% voor mogelijke onvoorziene kosten.

Merk op dat de gemeenschap geen winst mag maken uit vergoedingen. Een eventueel overschot nadat de kosten zijn gedekt , kan worden behouden als noodfonds of spaargeldvoor toekomstige renovaties, of worden terugbetaald aan betalende eigenaren, rechtstreeks of door een verlaging van de kosten voor het volgende jaar. Wat er ook met het overschot wordt gedaan, iedereen die betaalt moet erover stemmen.

Er is een meerderheid van stemmen nodig om de begrotingen eventuele niet-standaard tariefverhogingen goed te keuren. Als een eigenaar afwezig is op de vergadering, kan hij niet worden beschouwd als iemand die zich van stemming heeft onthouden of afstand heeft gedaan van zijn stemrecht, er moet een voorziening worden getroffen zodat hij zijn beslissing kan laten registreren.

• Recht op informatie

Alle eigenaren mogen financiële gegevens inzien en kopieën krijgen, zoals balansen, schattingen en ontvangsten, voorgestelde budgetten (al dan niet goedgekeurd), facturen en rapporten. Hetzelfde geldt voor contracten voor werken en werknemers van de Gemeenschap en voor notulen van vergaderingen, of ze die nu bijwoonden of niet.

De gemeenschap moet deze documenten minstens vijf jaar bewaren; eigenaren hebben recht op toegang tot al het papierwerk uit die periode, zelfs van voor ze eigenaar waren van het eigendom.

Het wordt sterk aanbevolen om dit te doenvoordat u een woning koopt of een bod uitbrengt op een woningmet gedeelde ruimtes en faciliteiten. Op die manier kunt u patronen van eerdere kostenstijgingen controleren, terugkerende buitengewone uitgaven (derramas) die een lopend onderhoud of structureel probleem weerspiegelen en of er waarschijnlijk extra reparaties of renovaties in de pijplijn zitten.

Als eigenaar heeft u het recht om de agenda, de voorgestelde begrotingen alle andere ondersteunende documenten voor en na elke vergadering in te zien en om voorstellen of wijzigingen in te dienen.

• Recht op deelname

U heeft het recht om vergaderingen bij te wonen en er volledig aan deel te nemen. Dit betekent dat u voor of tegen voorstellen kunt stemmen, vragen kunt stellen of deze kunt aanvechten en een bevredigend antwoord kunt krijgen en zelf voorstellen kunt indienen om over te stemmen. Als u niet tevreden bent met bepaalde regels, behalve die in de statuten, die afgeschermd zijn, kunt u wijzigingen voorstellen en vragen om een stemming. Iedereen heeft het recht om zijn mening te uiten.

Gemeenschapskosten zijn een van de belangrijkste kostenposten waar u rekening mee moet houden als u een Spaanse woning koopt, maar om meer te weten te komen over andere kosten waar u rekening mee moet houden, bekijkt u hier Vaste kosten die u moet betalen als eigenaar van een woning in Spanje.