Cos’è e come funziona una comunità di proprietari in Spagna?

Chi pulisce le scale del tuo condominio o si occupa della manutenzione della piscina comunale in un complesso residenziale in Spagna? Chi paga e quanto? Potrebbe non esserti venuto in mente che qualcuno deve fare queste cose. O forse hai sentito parlare del concetto di comunidad de propietarios (“comunità di proprietari”) e di come sia responsabile di questi e altri problemi di manutenzione, ma non sei sicuro di come funzioni.

In breve, chi possiede una proprietà che prevede spazi o strutture condivise con altri proprietari dovrà tenere conto delle “spese di comunità”, o gastos de comunidad, nel momento in cui si mettono a bilancio le spese domestiche. Solo il proprietario, mai l’inquilino, le paga, anche se un proprietario può tenere conto del costo quando imposta le spese di affitto.

È nel tuo interesse sapere come vengono calcolati questi costi, cosa coprono, chi decide tutto e il quadro legale che copre tutto, compresi i tuoi diritti e doveri.

Cos’è una comunidad de propietarios (comunità di proprietari)?

Una comunidad è gestita da, e per, i proprietari di case o aziende, per coprire i costi di manutenzione e riparazione di qualsiasi elemento comune (condiviso) e l’aggiunta di nuovi elementi.

Una comunità di proprietari è una persona giuridica e ha personalità giuridica, le sue azioni sono coperte dalla legislazione e la percentuale dei costi che paghi come commissioni regolari e straordinarie è indicata negli atti del tuo immobile.

A seconda del Paese d’origine, è possibile che sia in vigore un sistema simile: una copropriété, in Francia; un condomínio in Portogallo; un condominio o un’associazione di proprietari di casa (HOA) negli Stati Uniti o in Canada, e una freehold o una commonhold nel Regno Unito.

La creazione di una comunidad de propietarios è richiesta dalla legge sui complessi residenziali o in condomini con cinque o più proprietari e cinque o più proprietà. Più proprietari di una singola proprietà o un singolo proprietario di più proprietà contano come un unico proprietario.

Gli isolati o i complessi residenziali con meno di cinque proprietari e meno di cinque proprietà possono comunque costituire una comunità se lo desiderano, ma nella maggior parte dei casi si tratterà semplicemente di accordi informali tra vicini.

Cosa coprono i costi condominiali per una proprietà spagnola?

In un condominio, le tue commissioni copriranno la pulizia regolare e le eventuali riparazioni necessarie per le scale, i corridoi, l’ingresso anteriore (inclusa la porta e le sue serrature, i campanelli e i sistemi di accesso al citofono), le bollette elettriche per le luci del corridoio e, se applicabile, qualsiasi lavoro necessario su terrazze sul tetto condivise, ascensori, garage con parcheggi, sistemi di allarme antintrusione, piscina comune e giardini.

Per un complesso di ville o un complesso residenziale, le tariffe potrebbero coprire anche campi da golf, campi da tennis e strade private, se si tratta di caratteristiche condivise. In entrambi i casi, le tasse coprono l’assicurazione degli edifici per i danni alle aree comuni, che include automaticamente l’assicurazione di responsabilità civile dei proprietari di immobili e le spese legali per la Comunità nel suo complesso.

Se gli affari della comunità sono gestiti da una società di gestione immobiliare separata, il tuo contributo finanzierà le loro commissioni per il servizio. Nei complessi residenziali più grandi, potresti dover pagare gli stipendi delle guardie di sicurezza. A seconda delle dimensioni del complesso residenziale, della regione in cui si trova la tua proprietà e delle sue leggi specifiche, le piscine comunali potrebbero richiedere bagnini e le tasse comunitarie copriranno anche i loro salari.

Tieni presente che se affitti la tua proprietà, non puoi utilizzare strutture comuni non essenziali, anche se stai pagando per esse. Sono i tuoi inquilini che ottengono il diritto d’uso come parte del pagamento dell’affitto.

Quali costi comunitari non sono coperti

Il seguente elenco non è esaustivo, ma, in generale:

• Non dovrai pagare alcuna riparazione, manutenzione o servizio nelle aree pubbliche del tuo complesso residenziale, ad esempio strade accessibili ai non residenti, i loro marciapiedi o lampioni. Questi sono di competenza del comune locale e sono finanziati attraverso l’IBI o la tassa comunale sui proprietari di immobili.
• Le tasse comunitarie non coprono le riparazioni o la manutenzione di alcuna parte della tua proprietà privata: non sono un abbonamento per finanziare il tuo giardinaggio o la pulizia della piscina, né per le riparazioni della tua recinzione o del muro di cinta, ad esempio.
• Non devi pagare per le strutture gestite commercialmente sul tuo complesso residenziale, anche se le usi. Ad esempio, non ti verranno addebitate le spese per la riparazione del tetto del ristorante in loco o per la riverniciatura della facciata del negozio, in quanto non ne sei comproprietario. Allo stesso modo, se il campo da golf o il campo da tennis del tuo complesso residenziale sono un’attività separata basata sulla tua proprietà e non un elemento in comproprietà, non saranno sostenuti dalle tasse comunitarie.
• È importante sottolineare che la polizza assicurativa sugli edifici della comunità non protegge la tua proprietà individuale, né prevede spese legali private o la responsabilità dei proprietari di immobili. Sia che si tratti di una villa indipendente o di un appartamento in un condominio, è necessario stipulare una propria polizza assicurativa per il fabbricato, mentre la polizza comunitaria riguarda solo le parti comuni.

Come vengono calcolati i costi comunitari?

Le commissioni da pagare e gli aumenti delle commissioni saranno in base alla percentuale indicata negli atti di proprietà e nessun membro della comunità o dirigente è autorizzato a modificare questa percentuale. Sarà stato calcolato in base al tipo di proprietà, alle sue dimensioni e al valore di mercato, il che significa che, se possiedi un appartamento con una camera da letto, non ti può essere chiesto di pagare lo stesso importo della persona che possiede l’attico con sei camere da letto.

I proprietari che non rispettano le loro tariffe mettono a dura prova tutti gli altri. Per questo motivo, non dovresti trascurare di pagare ciò che devi. In caso contrario,potresti incorrere in spese per interessi, embarghi sui tuoi conti bancari o persino sulla tua proprietà, ritrovarti in tribunale e vederti negare i voti.Potrebbe persino esserti negato l’uso di strutture comuni non essenziali, sebbene al momento la posizione giuridica al riguardo non sia chiara, quindi potrebbe, in teoria, essere contestata.

Se sei un proprietario, la comunità non può rifiutare o limitare l’uso o l’accesso per i tuoi inquilini a causa del tuo mancato pagamento e qualsiasi azione legale o promemoria di pagamento sarà indirizzata a te, non a loro.

Cosa dice la legge spagnola sulle comunità di proprietari?

La figura di una comunidad de propietarios è stata creata dalla “Legge della proprietà orizzontale” (Ley de Propiedad Horizontal, o LPH). Le proprietà all’interno di un“regime orizzontale” condividono terreni o strutture con altre proprietà di altri soggetti. Inoltre:

• La legge stabilisce che tali proprietari sono obbligati a “contribuire alle spese generali” necessarie per “sostenere adeguatamente l’edificio, i suoi servizi, oneri e passività” laddove questi non possano essere considerati parte della proprietà privata di nessuno o “suscettibili di responsabilità individuale”.
• La LPH richiede che ogni comunità di proprietari abbia i propri statuti che definiscono chiaramente le regole per l’utilizzo delle aree condivise, il pagamento delle commissioni e i diritti e gli obblighi di tutti.
• La LPH chiarisce ciò che ciascuna parte possiede effettivamente. In un condominio, possiedi il tuo appartamento individuale e la corrispondente porzione di terreno su cui si trova, così come la percentuale dichiarata di scale, terrazza, corridoio, ascensore e altri elementi condivisi.

Ruoli nella comunità e assegnazione dei compiti

Alcuni compiti chiave devono essere svolti all’interno della comunità, come la preparazione dei conti, la fatturazione di spese straordinarie, l’invio di circolari e inviti a riunioni e l’organizzazione di riparazioni e manutenzione. La LPH prevede come questi sono divisi, e i doveri e le responsabilità legali di coloro che li eseguono, come segue:

• Un presidente o una presidente (presidente o presidenta) è richiesto dalla legge.
• Un manager (amministratore/a) e un segretario (segretario/a), uno o entrambi dei quali fungeranno da tesoriere. Lo scenario più comune è quello in cui iruoli di manager e segretario sono svolti da una società di gestione immobiliare autorizzata (Administración de Fincas colegiada), ma il presidente deve essere uno dei proprietari di casa.
• Un vicepresidente (vicepresidente o vicepresidenta) può, facoltativamente, essere nominato in caso di futura assenza o incapacità del presidente.
• Tutti gli altri proprietari costituiscono il Consiglio dei proprietari di immobili (Junta de Propietarios), che funziona come un consiglio di amministrazione della società.

Gli elementi non standard relativi alle modalità di assegnazione dei ruoli e alla durata del mandato devono essere inclusi negli statuti, ma la LPH stabilisce un termine obbligatorio di un anno. Chiunque detenga una delle posizioni chiave può essere rieletto per un numero illimitato di volte, purché accetti di rimanervi oltre il primo anno.

Quando la posizione del presidente della comunità si presenta per il rinnovo, ogni proprietario deve nominare un nuovo candidato a meno che negli statuti non sia contenuto un sistema alternativo, come la rotazione programmata per numeri di porta.

Chiunque non voglia essere presidente ma sia stato nominato dalla maggioranza può fare poco per evitarlo: un presidente programmato o eletto è richiesto dalla legge per svolgere il ruolo. Le valide ragioni legali per non ricoprire la posizione sono normalmente limitate a gravi condizioni di salute o disabilità gravi che rendono impossibile l’esercizio del ruolo.

Il voto è richiesto per ogni decisione non già eseguita dalla legge o dagli statuti.Nessun individuo o gruppo di individui può imporre decisioni unilaterali agli altri proprietari. Come spendere le commissioni contribuite, le spese extra per lavori essenziali o non essenziali, gli aumenti delle commissioni, le modifiche alle regole e le date e gli orari delle riunioni devono essere votati da tutti i proprietari.

Come sono definiti i voti nella legge sulla proprietà orizzontale

I voti a favore necessari per l’approvazione di una proposta da parte della Giunta o del Consiglio dei proprietari di immobili sono indicati nell’LPH. Possono essere all’unanimità, a maggioranza o a maggioranza semplice:

• Una “maggioranza” è definita come un “sì” da almeno il 60% dei proprietari e dai proprietari i cui compensi costituiscono almeno il 60% dei contributi annuali. Se l’80% vota a favore ma collettivamente paga solo il 50% delle tasse, non sono la maggioranza; allo stesso modo, se uno o due proprietari pagano il 95% delle tasse ma gli altri 20 votano contro, la mossa non andrà a buon fine. Questo è a volte indicato come “maggioranza 3/5”, basata su tre proprietari su cinque che contribuiscono con 3 € ogni 5 € come minimo.
• Una “maggioranza semplice” significa più voti “sì” che voti “no”. I pagamenti delle commissioni non vengono presi in considerazione e non è necessaria alcuna percentuale specifica dei voti dei proprietari. Ciò significa che se, ad esempio, due proprietari votano “sì” e uno vota “no”, ma gli altri 30 si astengono, la proposta sarà comunque approvata.
• Un voto “unanime” significa che ogni singolo proprietario deve dire “sì”. Non solo tutti i proprietari che votano, ma tutti coloro che ne hanno diritto. Se, su 15 proprietari, 14 votano a favore e uno si astiene, la proposta sarà respinta.

In alcuni casi, è sufficiente un voto di minoranza. In altri, una “maggioranza” può essere considerata come il 50% dei proprietari di case più una persona in più. I tre scenari sopra definiti sono, tuttavia, i più comunemente richiesti.

Cosa sono le spese straordinarie (derramas)?

Le spese aggiuntive che costituiscono una derrama obligatoria (“costo aggiuntivo obbligatorio”) sono quelle necessarie per il mantenimento o il ripristino di condizioni preesistenti, che vanno da un’emergenza puramente estetica a un’emergenza critica dal punto di vista temporale.

Richiedono la convocazione di un’assemblea e il voto favorevole, se c’è tempo per farla. In caso contrario, un’assemblea e un voto devono essere convocati non appena ragionevolmente possibile affinché la spesa sia approvata retroattivamente. In tutti i casi, il voto della maggioranza è vincolante per tutti e il pagamento è obbligatorio.

I costi straordinari che non si qualificano come derrama obligatoria includono lavori o servizi che comportano miglioramenti o aggiornamenti piuttosto che riportare una struttura o un impianto alle sue normali condizioni. In genere sarebbero considerati una derrama de mejoras (“miglioramento”). Qui, se il pagamento richiesto supera i tre mesi delle normali tariffe di un proprietario, non può essere applicato su di lui se ha votato contro.

In generale, anche se non sempre, un voto unanime “sì”, con nessuno che si astenga, è legalmente richiesto per eventuali spese straordinarie relative a lavori o servizi non essenziali. Ciò si applica quando:

• I lavori andrebbero a beneficio solo di alcuni proprietari piuttosto che potenzialmente di tutti, anche se la maggior parte ne trarrebbe beneficio (ad esempio, l’installazione di un’area giochi per bambini quando molti proprietari non hanno figli)
• I lavori non comportano riparazioni essenziali necessarie per mantenere le strutture esistenti (ad esempio, il fissaggio di un apparecchio su un parco per bambini che era già lì sarebbe considerato essenziale)
• I lavori che coinvolgono nuove strutture che non tutti sono in grado o desiderano utilizzare
• I lavori non affrontano le esigenze specifiche di un proprietario, come gli adattamenti della disabilità.

Se voti contro una spesa aggiuntiva e sei annullato dalla maggioranza a favore, non puoi rifiutarti di pagare in linea di principio. Se ritieni di avere buoni motivi per farlo, tuttavia, puoi presentare ricorso per iscritto, fornendo le tue ragioni, entro 30 giorni dalla votazione. Se questo non dà i suoi frutti, potresti rivolgerti al tribunale per rivedere la situazione e prendere una decisione.

I dubbi e le domande più comuni della comunità di proprietari

Nonostante si stimi che in Spagna esistano 1,2 milioni di Comunità di proprietari, il quadro normativo è così ampio e complesso che non sono solo gli acquirenti stranieri a confondersi. Ecco alcune delle domande più comuni.

Regole della piscina comune: quali sono?

Le regole relative all’uso della piscina – o all’uso di eventuali strutture o spazi comuni – sono stabilite nello statuto comunitario. Le regole tipiche riguardano il divieto di nuotare completamente vestiti, il numero di persone ammesse in piscina contemporaneamente e gli orari in cui la piscina non può essere utilizzata, se limitati.

Un elenco di regole semplificato, ma chiaro, deve essere esposto in modo ben visibile nell’area della piscina e un kit di pronto soccorso deve essere immediatamente disponibile quando necessario, con la sua posizione espressamente indicata.

Gli statuti comunitari non possono vietare alcuna azione consentita – o non espressamente vietata – dalla legge, né possono consentire alcun comportamento espressamente vietato dalla legge. Ciò significa che la comunità non può “votare” i suoi obblighi legali, come una corretta pulizia e disinfezione giornaliera della piscina o la presenza del bagnino dove la legge regionale lo specifica. Tuttavia, la Comunità può introdurre restrizioni maggiori di quelle consentite dalla legislazione, purché la maggioranza dei proprietari voti a favore.

Le domande più frequenti riguardano il nuoto e l’abbronzatura in topless e il fumo nelle aree comuni all’aperto, come la piscina. Neanche la legge spagnola lo vieta, quindi la comunità non può farlo per statuto. Un divieto può essere introdotto solo se la maggioranza dei proprietari di casa vota a favore. Tuttavia, il fumo è contrario alla legge nei luoghi pubblici chiusi e nelle aree specificamente progettate per i bambini, come i parchi giochi o le piscine per bambini, quindi anche un voto unanime per consentirlo non ha valore.

Accesso ai disabili per le aree comuni: è obbligatorio e tutti pagano?

La comunità non può “votare” l’obbligo di finanziare le funzionalità di accesso per disabili dove richiesto. Qualsiasi proprietario di età superiore ai 70 anni o che sia fisicamente disabile può richiedere adattamenti all’edificio, alla piscina e all’area della piscina o ad altre strutture condivise per consentirne l’utilizzo e l’accesso. La comunità non può rifiutare.

Laddove l’accessibilità si riferisce ad aree comuni essenziali, anche alcuni non proprietari possono richiederlo – over 70 o persone fisicamente disabili che sono inquilini, o che lavorano o svolgono attività di volontariato, nel blocco o nel complesso residenziale.

La comunità è, tuttavia, autorizzata a limitare il costo di queste opere per ciascun proprietario a 12 mesi dei loro pagamenti standard. Eventuali spese aggiuntive dovrebbero essere coperte dalla parte che richiede gli adattamenti, a meno che ogni singolo altro proprietario voti a favore del pagamento di un importo maggiore. In effetti, l’accesso per disabili è obbligatorio se anche una sola persona ne ha bisogno, ma gli aumenti della tassa comunitaria per finanziarlo non possono superare il 100%.

Posso rifiutarmi di pagare per l’installazione di un ascensore?

L’installazione di un ascensore è un argomento particolarmente controverso per i proprietari di case, anche se ciò potrebbe aumentare significativamente il valore della tua proprietà. I proprietari del piano terra sono spesso riluttanti a pagare perché in realtà non lo useranno mai. Ma una decisione in entrambi i casi richiede solo un voto a maggioranza, non all’unanimità.

Se l’installazione è richiesta per l’accesso ai disabili, come specificato sopra, i proprietari non sono obbligati a pagare più del 100% delle loro tasse abituali. Ma se si tratta di una questione di “comodità” e la maggioranza vota a favore, allora tutti devono pagare la loro parte dei costi totali.

Indipendentemente dalla quota di voto, ogni condominio di sei o più piani è tenuto per legge a installare un ascensore.

Posso rifiutarmi di pagare per l’installazione di pannelli solari?

L’installazione di pannelli solari per alimentare le aree comuni o l’intero isolato richiede un voto di maggioranza di 3/5 per andare avanti. I proprietari che votano contro sono tenuti a pagare, ma nessuno può essere obbligato a contribuire per più di un ulteriore 75%, o nove mesi, delle loro quote annuali standard. La natura obbligatoria di un contributo limitato funziona sulla base del fatto che tutti ne beneficeranno, quindi tutti dovrebbero pagare.

Se un singolo proprietario vuole installare pannelli solari a proprie spese su un terreno comune, ha bisogno di una minoranza di un terzo per votare a favore (almeno il 33% dei proprietari le cui tasse collettive costituiscono almeno il 33% del totale). Se un individuo desidera installare pannelli solari su una parte privata della sua proprietà, non visibile o utilizzata da altri, non ha bisogno di un voto favorevole, ma deve presentare i piani alla comunità almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori, per dare tempo a eventuali obiezioni scritte. Un voto sarebbe tuttavia necessario se il processo di installazione potesse causare danni o rischi alla struttura o all’aspetto di un’area comune o del condominio.

Una comunità può vietare ai turisti di entrare?

Le comunità di proprietari hanno poteri molto più ampi per impedire le locazioni per vacanze, grazie ai recenti emendamenti alla LPH. Tuttavia, anche in questo caso, qualsiasi proposta di vietare l’uso di case nel blocco o nel complesso residenziale come alloggi turistici deve essere approvata a maggioranza (3/5).

Se il divieto è concordato, tuttavia, può essere applicato legalmente solo in futuro, non retroattivamente. Impedirebbe a qualsiasi proprietà di acquisire nuovi permessi per le vacanze, ma non influirebbe sugli affitti turistici esistenti: ciò potrebbe potenzialmente privare i loro proprietari del loro sostentamento.

Invece di votare contro le case vacanza, le comunità spesso decidono di autorizzarle, ma di applicare un supplemento alle tariffe standard dei proprietari, in considerazione dell’uso più intenso e della potenziale usura delle strutture comunali.

Posso rifiutarmi di pagare per le riparazioni in garage se non possiedo un’auto?

Se acquisti una proprietà con servizi comuni esistenti come un ascensore, un parcheggio, un parco giochi per bambini o una piscina, non puoi rifiutarti di pagare la manutenzione ordinaria o le riparazioni necessarie solo perché non li usi. È possibile presentare un’obiezione formale solo se le spese sono derramas de mejoras, per aggiornamenti piuttosto che per reintegri, e se costano più del 25% o di tre mesi del canone annuale abituale.

I tuoi diritti e doveri legali come parte di una comunità di proprietari

La LPH riguarda anche la trasparenza, il calcolo delle tariffe, il pagamento e il mancato pagamento, come segue:

• Obblighi di bilancio annuali

Un bilancio per l’anno successivo deve essere redatto e presentato ad ogni assemblea generale annuale (AGM), specificando l’intera somma necessaria per il blocco o il complesso residenziale e ciò che verrà speso. Gli aumenti delle commissioni devono essere giustificati e l’importo dell’aumento suddiviso e spiegato.

Oltre a coprire i costi noti e previsti, le tasse comunitarie addebitate devono includere una contingenza del 10% in aggiunta alla cifra del budget completo. Ogni proprietario, quindi, pagherà la propria quota fissa di spese comunali più un supplemento del 10% per eventuali costi imprevisti.

Tieni presente che la comunità non è autorizzata a trarre profitto dalle commissioni. Eventuali eccedenze una volta coperte le spese possono essere trattenute come fondi di emergenza orisparmi per future ristrutturazioni o rimborsate aiproprietari paganti, direttamente o attraverso una riduzione delle tasse dell’anno successivo. Qualunque cosa si faccia con l’eccedenza, tuttavia, deve essere votata da tutti coloro che pagano.

È necessario un voto di maggioranza per approvare il budget e qualsiasi aumento della commissione non standard. Se un proprietario è assente all’assemblea, non si può ritenere che si sia astenuto o abbia rinunciato al diritto di voto: è necessario prevedere alcune disposizioni per registrare la sua decisione.

• Diritto all’informazione

I proprietari possono vedere e ricevere copie di dettagli finanziari come bilanci, preventivi e ricevute, bilanci proposti (approvati o meno), fatture e relazioni. Lo stesso vale per i contratti di lavoro e dei dipendenti comunitari e per i verbali delle riunioni, indipendentemente dal fatto che abbiano partecipato o meno.

La comunità deve conservare questi documenti per almeno cinque anni; i proprietari hanno il diritto di accedere a qualsiasi documento da quel periodo, anche da prima che possedessero l’immobile.

Si consiglia vivamente di farloprima di acquistare un immobile o fare un’offerta per una casacon spazi e servizi condivisi. In questo modo, è possibile controllare i modelli di aumenti delle commissioni precedenti, le spese straordinarie ricorrenti (derramas) che riflettono una manutenzione in corso o un problema strutturale, o se è probabile che siano in cantiere riparazioni o ristrutturazioni aggiuntive.

Come proprietario, hai il diritto di visualizzare l’ordine del giorno, il preventivo proposto e qualsiasi altro documento di supporto prima e dopo qualsiasi riunione e di presentare proposte o modifiche.

• Diritto di partecipazione

Hai il diritto di assistere e partecipare pienamente alle riunioni. Ciò significa che è possibile votare a favore o contro qualsiasi proposta, fare domande o contestazioni e ricevere una risposta soddisfacente, nonché presentare proposte proprie da sottoporre a votazione. Se non sei soddisfatto di alcune regole - diverse da quelle dello statuto, che sono riservate - puoi proporre delle modifiche e chiedere una votazione. Tutti hanno il diritto di esprimere le proprie opinioni.

Le tasse comunitarie sono una delle spese principali che dovresti mettere in conto quando acquisti una casa in Spagna, ma per conoscere le altre spese di cui dovrai tenere conto, dai un’occhiata ai costi fissi che pagherai come proprietario di un immobile in Spagna.