Vad är en ägargemenskap i Spanien och hur fungerar den?

Vem städar trapporna i ditt hyreshus eller underhåller den gemensamma poolen i en urbanisering i Spanien? Vem betalar för det, och hur mycket? Det kanske inte har slagit dig att någon måste göra de här sakerna. Eller så har du kanske hört talas om begreppet comunidad de propietarios ('ägargemenskap') och hur det ansvarar för dessa och andra underhållsfrågor, men är inte säker på hur det fungerar.

Kort sagt, alla som äger en fastighet som innefattar utrymme eller faciliteter som delas med andra ägare måste ta hänsyn till "gemensamma avgifter", eller gastos de comunidad, när de budgeterar för hushållskostnader. Enbart ägaren, aldrig hyresgästen, betalar dessa - även om en hyresvärd kan ta hänsyn till kostnaden när de fastställer hyran.

Det ligger i ditt eget intresse att veta hur dessa avgifter beräknas, vad de täcker, vem som får bestämma allt och den rättsliga ramen som täcker allt - inklusive dina egna rättigheter och skyldigheter.

Vad är en comunidad de propietarios (ägargemenskap)?

En comunidad är driven av och för ägare av bostäder eller företag, för att täcka kostnaderna för underhåll och reparation av alla gemensamma (delade) funktioner och tillägg av nya funktioner.

En ägargrupp är en juridisk enhet och har juridisk personlighet, dess handlingar omfattas av lagstiftning, och den procentandel av kostnaderna som du betalar som vanliga och extraordinära avgifter är angiven i lagfarten till din fastighet..

Beroende på ditt ursprungsland kan du ha ett liknande system på plats: En copropriété, i Frankrike; condomínio i Portugal; en condominium eller homeowners' association (HOA) i USA eller Kanada, och en freehold eller commonhold i Storbritannien.

Att skapa en comunidad de propietarios är lagstadgat i urbaniseringar eller i flerbostadshus med fem eller fler ägare och fem eller fler fastigheter. Flera ägare av en och samma fastighet, eller en enskild ägare av flera fastigheter, räknas som en ägare.

Kvarter eller bostadskomplex med färre än fem ägare till färre än fem fastigheter kan fortfarande inrätta en gemenskap om de vill, men i de flesta fall kommer det bara att finnas informella avtal mellan grannar.

Vad täcker samhällsavgifter på en spansk fastighet?

I ett bostadshus kommer dina avgifter att täcka regelbunden städning av och eventuella reparationer som behövs för trappor, korridorer, frontentré (inklusive dörren och dess lås, dörrklockor och porttelefonsystem), elräkningar för hallbelysning, och, om tillämpligt, allt nödvändigt arbete på gemensamma takterrasser, hissar, garage med parkeringsplatser, inbrottslarmsystem, gemensam swimmingpool och trädgårdar.

För ett villaområde eller bostadskomplex kan avgifterna också täcka golfbanor, tennisbanor och privata vägar, om dessa är gemensamma funktioner. I båda fallen täcker avgifterna byggnadsförsäkring för skador på gemensamma utrymmen - vilket automatiskt inkluderar fastighetsägarens ansvarsförsäkring och juridiska kostnader för gemenskapen som helhet.

Om de gemensamma angelägenheterna hanteras av ett separat fastighetsförvaltningsbolag, kommer ditt bidrag att finansiera deras avgifter för tjänsten. I större städer kan du behöva betala för säkerhetsvakternas löner. Beroende på komplexets storlek, vilken region din fastighet ligger i och dess specifika lagar kan gemensamma pooler kräva livräddare, och dina gemensamma avgifter täcker även deras löner.

Observera att om du hyr ut din fastighetfår du inte använda icke-väsentliga gemensamma faciliteter, även om du betalar för dem. Det är dina hyresgäster som får nyttjanderätten som en del av sina hyresbetalningar till dig.

Vad gemenskapsavgifterna inte täcker

Följande lista är inte uttömmande, men i stort sett:

• Du kommer inte att behöva betala för reparationer, underhåll eller tjänster i allmänna områden i ditt bostadskomplex - till exempel vägar som är tillgängliga för icke-boende, deras trottoarer eller gatubelysning. Dessa är kommunfullmäktiges ansvar och finansieras genom din IBI eller fastighetsägarnas kommunalskatt.
• Samfällighetsavgifter omfattar inte reparationer eller underhåll av någon del av din privata egendom - de är inte en prenumeration för att finansiera din egen trädgårdsskötsel eller poolrengöring, inte heller för reparationer av ditt staket eller gränsvägg, till exempel.
• Du behöver inte betala för några kommersiellt drivna anläggningar i ditt bostadsområde, även om du använder dem. Till exempel kommer du inte att debiteras för att reparera taket på restaurangen på plats eller för att måla om butikens fasad, eftersom du inte är delägare i dessa. På samma sätt, om din urbaniserings golfbana eller tennisbana är en separat verksamhet baserad på din egendom snarare än en samägd funktion, kommer dessa inte att stödjas av dina gemenskapsavgifter.
• Viktigt är att försäkringen för kollektiva byggnader inte skyddar din egen, enskilda egendom och inte heller ersätter privata juridiska kostnader eller fastighetsägarens ansvar. Oavsett om din fastighet är en fristående villa eller en lägenhet i ett kvarter, måste du teckna din egen byggnadsförsäkring för den - den gemensamma försäkringen gäller endast för de gemensamma delarna.

Hur beräknas avgifterna till samhället?

Avgifter som ska betalas, och avgiftshöjningar, kommer att vara i enlighet med den procentsats som anges i dina fastighetshandlingar, och ingen medlem i föreningen eller ledningsperson får ändra denna procentsats. Det kommer att ha beräknats enligt din fastighetstyp - dess storlek och marknadsvärde - vilket innebär att om du äger en lägenhet med ett sovrum kan du inte bli ombedd att betala samma belopp som den person som äger en takvåning med sex sovrum.

Ägare som inte betalar sina avgifter lägger en extra ekonomisk börda på alla andra. Av denna anledning bör du inte försumma att betala vad du är skyldig. Annars kan du drabbas av räntekostnader, embargo på dina bankkonton eller till och med din egendom, hamna i domstol och nekas röster.Du kan eventuellt till och med vägras användning av icke-väsentliga gemensamma faciliteter, även om den rättsliga ställningen för närvarande är oklar, så det kan i teorin ifrågasättas.

Om du är en hyresvärdkan samhället inte vägra eller begränsa användning eller åtkomst för dina hyresgäster på grund av din egen bristande betalning, och eventuella rättsliga åtgärder eller betalningspåminnelser kommer att riktas mot dig, inte dem.

Vad säger spansk lag om ägarkommuner?

Figuren av en comunidad de propietarios skapades av "Lagen om horisontell egendom" (Ley de Propiedad Horizontal, eller LPH). Fastigheter inom en"horisontell régime" delar mark eller struktur med andra fastigheter som ägs av andra parter. Dessutom..:

• Lagen säger att sådana ägare är skyldiga att "bidra till allmänna kostnader" som är nödvändiga för att "på lämpligt sätt upprätthålla byggnaden, dess tjänster, avgifter och skulder" där dessa inte kan anses vara en del av någons privata egendom eller "mottagliga för individuellt ansvar".
• LPH kräver att varje ägargrupp har sina egna stadgar som tydligt definierar regler för användning av gemensamma områden, avgiftsbetalning och allas rättigheter och skyldigheter.
• LPH förtydligar vad varje part faktiskt äger. I ett flerbostadshus äger du din individuella lägenhet och motsvarande del av marken som den ligger på, liksom den angivna andelen av trappan, terrassen, korridoren, hissen och andra gemensamma delar.

Gemenskapens roller och fördelning av uppgifter

Vissa nyckeluppgifter måste utföras inom samfundet, till exempel förbereda räkenskaper, fakturera för extraordinära utgifter, skicka ut cirkulär och mötesinbjudningar och organisera reparationer och underhåll. LPH föreskriver hur dessa delas upp, och juridiska skyldigheter och ansvar för dem som verkställer dem, enligt följande:

• En ordförande eller ordförande (presidente eller presidenta) krävs enligt lag.
• En administratör (administrador/a), och sekreterare (secretario/a), varav en eller båda kommer att fungera som kassör. Det vanligaste scenariot är att rollerna somförvaltare och sekreterare utförs av ett licensierat fastighetsförvaltningsbolag (Administración de Fincas colegiada), men ordföranden måste vara en av husägarna.
• En biträdande ordförande (vicepresidente eller vicepresidenta) kan, om så önskas, utses i händelse av ordförandens framtida frånvaro eller förhinder.
• Alla andra ägare utgör Styrelsen för fastighetsägare (Junta de Propietarios), som fungerar som en bolagsstyrelse.

Icke-standardiserade element som rör hur roller fördelas och mandatperiod måste inkluderas i stadgarna, men LPH anger en obligatorisk mandatperiod på ett år. Alla som innehar en av nyckelpositionerna kan dock omväljas obegränsat antal gånger, så länge de förbinder sig att stanna kvar efter det första året.

När posten som ordförande i gemenskapen skall förnyas måste varje ägare nominera en ny kandidat, såvida inte ett alternativt system föreskrivs i stadgarna, t.ex. en planerad rotation genom dörrnummer.

Den som inte vill vara ordförande men som har nominerats av en majoritet kan inte göra mycket för att undvika det - en planerad eller vald ordförande är enligt lag skyldig att göra jobbet. Giltiga juridiska skäl för att inte inneha befattningen är normalt begränsade till allvarliga hälsotillstånd eller större funktionshinder som gör det omöjligt att utöva rollen.

Röstning krävs för varje beslut som inte redan är verkställt enligt lag eller stadgar.Ingen enskild person eller grupp av enskilda personer kan påtvinga de andra ägarna ensidiga beslut. Hur de inbetalda avgifterna ska användas, extra kostnader för nödvändiga eller icke nödvändiga arbeten, avgiftshöjningar, regeländringar samt datum och tider för möten måste röstas igenom av alla ägare.

Hur röster definieras i den horisontella äganderättslagen

De röster som krävs för att ett förslag ska godkännas av Junta eller Fastighetsägarnas styrelse framgår av LPH. De kan vara enhälliga, en majoritet eller en enkel majoritet:

• En "majoritet" definieras som ett "ja" från minst 60% av ägarna och från ägare vars avgifter utgör minst 60% av de årliga bidragen. Om 80 procent röstar för men tillsammans bara betalar 50 procent av avgifterna utgör de inte en majoritet. Om en eller två ägare betalar 95 procent av avgifterna men de övriga 20 röstar emot kommer förslaget inte att gå igenom. Detta kallas ibland för en "3/5-majoritet", baserat på att tre av fem ägare bidrar med minst 3 euro av 5 euro.
• En "enkel majoritet" innebär fler ja-röster än nej-röster. Avgiftsbetalningar beaktas inte och ingen specifik andel av ägarnas röster behövs. Det innebär att om till exempel två ägare röstar ja och en röstar nej, men de övriga 30 avstår från att rösta, kommer förslaget ändå att godkännas.
• En "enhällig" omröstning innebär att varenda enskild ägare måste säga "ja". Inte bara varje ägare som röstar, utan alla som är berättigade att göra det. Om 14 av 15 ägare röstar för förslaget och en avstår från att rösta, kommer förslaget att förkastas.

I vissa fall räcker det med en minoritetsröst. I andra fall kan en "majoritet" anses vara 50 procent av husägarna plus ytterligare en person. De tre ovan definierade scenarierna är dock de som oftast krävs.

Vad är extraordinära kostnader (derramas)?

Tilläggskostnader som utgör en derrama obligatoria ("obligatorisk extrakostnad") är sådana som är nödvändiga för underhåll eller återställande av redan existerande förhållanden, allt från rent kosmetiska till en tidskritisk nödsituation.

De kräver att ett möte kallas och en röst för, om det finns tid att göra det. Om inte, måste ett möte och en omröstning sammankallas så snart som rimligen är möjligt för att utgiften ska kunna godkännas retroaktivt. I samtliga fall är en majoritetsomröstning bindande för alla och betalning är obligatorisk.

Extraordinära kostnader som inte kvalificerar sig som en derrama obligatoria inkluderar arbeten eller tjänster som innebär uppgraderingar eller uppdateringar snarare än att återställa en struktur eller anläggning till dess normala skick. De skulle typiskt sett betraktas som en derrama de mejoras ('förbättring'). Om den begärda betalningen överstiger tre månader av en ägares vanliga avgifter, kan den inte verkställas mot dem om de röstade emot den.

I allmänhet, men inte alltid, krävs ett enhälligt godkännande, utan att någon avstår från att rösta, enligt lag för alla extraordinära utgifter som avser icke-nödvändiga arbeten eller tjänster. Detta gäller när:

• Arbetena skulle bara gynna vissa ägare snarare än potentiellt alla, även om majoriteten skulle gynnas (t.ex. att installera en lekplats för barn när många ägare inte har barn)
• Arbetena omfattar inte väsentliga reparationer som behövs för att upprätthålla befintliga strukturer (t.ex. skulle det anses vara väsentligt att fixa en apparat på en barnpark som redan fanns där)
• Arbetena omfattar nya faciliteter som inte alla kan, eller vill, använda.
• Arbetena tillgodoser inte en ägares specifika behov, såsom handikappanpassningar.

Om du röstar mot en extra kostnad och blir överkörd av en majoritet som är för, kan du inte vägra att betala av princip. Om du anser att du har goda skäl att göra det kan du dock överklaga skriftligen, med angivande av dina skäl, inom 30 dagar efter omröstningen. Om detta inte ger resultat kan du ansöka om att domstolen ska granska situationen och fatta ett beslut.

De vanligaste bekymren och frågorna från ägarna

Trots att det finns uppskattningsvis 1,2 miljoner ägargrupper i Spanien är det juridiska ramverket så brett och komplext att det inte bara är utländska bostadsköpare som blir förvirrade. Här är några av de vanligaste frågorna.

Regler för gemensam pool: Hur fungerar de?

Regler för användning av pool - eller användning av andra gemensamma anläggningar eller utrymmen - anges i gemenskapsstatuterna. Typiska regler är att man inte får simma fullt påklädd, hur många som får vara i poolen samtidigt och under vilka timmar - om det finns begränsningar - poolen inte får användas.

En förenklad, men tydlig, lista med regler måste visas tydligt i poolområdet, och en första hjälpen-låda måste vara omedelbart tillgänglig vid behov, med dess placering uttryckligen angiven.

Gemenskapens stadgar kan inte förbjuda någon handling som är tillåten - eller inte specifikt förbjuden - enligt lag, och kan inte heller tillåta något beteende som uttryckligen är förbjudet enligt lag. Detta innebär att samhället inte kan "rösta bort" sina rättsliga skyldigheter, såsom riktig daglig rengöring och desinfektion av poolen, eller närvaro av livräddare där regional lag anger det. Gemenskapen kan dock införa större restriktioner än vad lagstiftningen tillåter, så länge som en majoritet av ägarna röstar för att göra det.

Vanliga frågor är bland annat bad och solning utan kläder och rökning i gemensamma utomhusområden, till exempel vid poolen. Spansk lag förbjuder inte heller, så samhället kan inte göra det genom stadga. Ett förbud kan endast införas om en majoritet av husägarna röstar för det. Rökning är dock mot lagen på offentliga platser inomhus och i områden specifikt utformade för barn, såsom lekparker, eller i eller runt barnpooler, så även en enhällig omröstning för att tillåta det har inget värde.

Handikappanpassning av gemensamma utrymmen: Är det obligatoriskt och betalar alla?

Samhället kan inte "rösta bort" skyldigheten att finansiera handikappanpassade funktioner där så krävs. Varje ägare över 70 år eller som är fysiskt nedsatt kan begära anpassningar av byggnaden, poolen och poolområdet eller andra gemensamma faciliteter för att möjliggöra för dem att använda och få tillgång till dem. Kommunen har inte rätt att vägra.

När tillgängligheten avser väsentliga gemensamma utrymmen kan även vissa icke-ägare kräva det - personer över 70 år eller fysiskt funktionshindrade som är hyresgäster, eller som arbetar eller utför frivilligarbete, i kvarteret eller i bostadskomplexet.

Samfälligheten har dock tillstånd att begränsa kostnaden för dessa arbeten för varje ägare till 12 månaders standardbetalningar. Eventuella extra kostnader måste täckas av den part som begär anpassningarna, såvida inte alla andra ägare röstar för att betala mer. I praktiken är handikappanpassning obligatorisk om bara en enda person behöver det, men de avgiftshöjningar som gemenskapen tvingats göra för att finansiera detta får inte överstiga 100 procent.

Kan jag vägra att betala för installation av en hiss?

Att installera en hiss är ett särskilt kontroversiellt ämne för husägare, även om det kan . öka värdet på din fastighet avsevärt. Grundplansägare är ofta ovilliga att betala eftersom de aldrig kommer att använda det. Men ett beslut i endera riktningen kräver endast en majoritet, inte en enhällig omröstning.

Om installationen är krävd för handikappanpassning enligt ovan, är ägarna inte skyldiga att betala mer än 100% av sina vanliga avgifter för den. Men om det är en "bekvämlighetsfråga" och en majoritet röstar för, då måste alla betala sin andel av de fulla kostnaderna.

Oavsett röstandel måste alla bostadshus med sex eller fler våningar enligt lag ha en hiss installerad .

Kan jag vägra att betala för montering av solpaneler?

Installation av solpaneler för att försörja antingen gemensamma utrymmen eller hela kvarteret kräver en 3/5 majoritetsomröstning för att gå vidare. Ägare som röstar emot skall betala, men ingen kan tvingas att bidra med mer än ytterligare 75%, eller nio månaders värde, av sina standardiserade årsavgifter. Den obligatoriska karaktären hos ett takbidrag bygger på att alla kommer att gynnas av det, så alla bör betala.

Om en enskild ägare vill installera solpaneler på egen bekostnad på gemensam mark, behöver de en tredjedels minoritet för att rösta för (minst 33% av ägarna vars kollektiva avgifter utgör minst 33% av totalen). Om en individ vill sätta upp solpaneler på en privat del av sin egendom som inte är synlig eller används av någon annan, de behöver inte en positiv röst, men måste presentera planerna för samhället minst 30 dagar innan arbetet påbörjas, för att ge tid för eventuella invändningar skriftligen. En omröstning skulle dock behöva som installationsprocessen kan orsaka skada eller risk för strukturen eller utseendet på ett gemensamt område eller flerbostadshuset.

Kan en kommun förbjuda turistuthyrning?

Ägargrupper har mycket större befogenheter att förhindra semesteruthyrning, på grund av nyligen genomförda ändringar av LPH. Men, återigen, alla förslag om att förbjuda bostäder i kvarteret eller i bostadskomplexet från att användas som turistboende måste godkännas genom majoritetsomröstning (3/5).

Om förbudet avtalas kan det dock juridiskt sett endast gälla framåt, inte retroaktivt. Det skulle hindra fastigheter från att förvärva nya semesteruthyrningslicenser, men skulle inte påverka befintliga turistuthyrningar - att göra det skulle potentiellt kunna beröva deras ägare deras försörjning.

I stället för att rösta mot semesterbostäder beslutar sig ofta kommuner för att tillåta dem, men tillämpa en tilläggsavgift till ägarnas standardavgifter som ett erkännande av den större användningen av och potentiella slitaget på gemensamma anläggningar.

Kan jag vägra att betala för reparationer i garaget om jag inte äger någon bil?

Om du köper en fastighet med befintliga gemensamma anläggningar såsom hiss, parkeringsplats, lekpark eller simbassäng,kan du inte vägra att betala vanligt underhåll eller nödvändiga reparationer på dessa bara för att du inte använder dem. Dukan endast göra en formell invändning om kostnaderna är derramas de mejoras, för uppgraderingar snarare än återställande, och kommer att kosta dig mer än 25% av eller tre månaders värde av dina vanliga årsavgifter.

Dina juridiska rättigheter och skyldigheter som en del av en ägargrupp

LPH omfattar även transparens, avgiftsberäkning, betalning och icke-betalning, på följande sätt:

• Årsbudget förpliktelser

En budget för det kommande året måste upprättas och läggas fram på varje årsstämma, med en detaljerad redogörelse för den totala summa som behövs för kvarteret eller urbaniseringen och vad den ska användas till. Avgiftshöjningar måste motiveras, och beloppet för höjningen måste specificeras och förklaras.

Förutom att täcka kända och förväntade kostnader, måste de avgifter som tas ut av samfundet inkludera en oförutsedd kostnad på 10% utöver hela budgetbeloppet. Varje ägare kommer därför att betala sin egen fastställda andel av de gemensamma kostnaderna plus ett påslag på 10% för eventuella oförutsedda kostnader.

Observera att samfälligheten inte får göra vinst på avgifterna. Eventuellt överskott när kostnaderna är täckta kan behållas som nödfonder eller besparingarför framtida renoveringar, eller återbetalas till betalande ägare - endera direkt eller genom en minskning av följande års avgifter. Vad som än görs med överskottet måste dock röstas om av alla som betalar.

En majoritetsomröstning krävs för att budgeten, och eventuella icke-standardiserade avgiftshöjningar, ska godkännas. Om en ägare är frånvarande vid stämman, kan de inte anses ha avstått eller avstått från sin rätt att rösta - någon möjlighet måste göras för att de ska kunna registrera sitt beslut.

• Rätt till information

Alla ägare har rätt att se och få kopior av finansiell information såsom balansräkningar, uppskattningar och kvitton, budgetförslag (oavsett om de godkänts eller inte), fakturor och rapporter. Detsamma gäller för anställningsavtal och kontrakt för anställda i gemenskapen och mötesprotokoll, oavsett om de deltagit eller inte.

Samfälligheten måste behålla dessa dokument i minst fem år; ägarna har rätt att få tillgång till alla papper från den perioden, även från tiden innan de ägde fastigheten.

Det är starkt rekommenderat att du gör dettainnan du köper en fastighet eller ger ett erbjudande på en bostadmed delade utrymmen och faciliteter. På så sätt kan du kontrollera mönster för tidigare avgiftshöjningar, återkommande extraordinära kostnader (derramas) som återspeglar ett löpande underhålls- eller strukturproblem, eller om några extra reparationer eller renoveringar sannolikt är på gång.

Som ägare har du rätt att se dagordningen, den föreslagna budgeten och alla andra stödjande dokument före och efter varje möte, och att lägga fram förslag eller ändringar.

• Rätt till medverkan

Du har rätt att närvara och delta fullt ut i möten. Detta innebär att du kan rösta för eller emot alla förslag, fråga eller utmana dessa och få ett tillfredsställande svar, och lämna in egna förslag som du kan rösta på. Om du inte är nöjd med vissa regler - andra än de som finns i stadgarna, som är öronmärkta - kan du föreslå ändringar och begära omröstning. Alla har rätt att uttrycka sina åsikter.

Samhällsavgifter är en viktig kostnad som du bör ta med i beräkningen när du köper ett spanskt hem, men för att ta reda på mer om andra du måste ta hänsyn till, ta en titt på Fasta kostnader som du kommer att betala som fastighetsägare i Spanien.