10 asiakirjaa, jotka on pyydettävä myyjältä ennen kiinteistön ostamista Espanjassa

Ennen kuin sitoudut kiinteistön ostoon Espanjassa, myyjältä kannattaa pyytää suoraan kymmenen asiakirjaa. Ne kertovat kiinteistön oikeudellisesta, rakenteellisesta ja taloudellisesta tilanteesta: kuka sen omistaa, onko siihen kohdistuvia velkoja ja täyttääkö se lain asettamat asumiskelpoisuusvaatimukset. Asiakirjat kannattaa tarkistaa huolellisesti ennen kuin allekirjoitat mitään, sillä se on yksi tehokkaimmista tavoista välttää kalliit yllätykset kaupanteon jälkeen.

Tämä opas keskittyy asiakirjoihin, jotka liittyvät itse kiinteistöön ja jotka myyjän kuuluu toimittaa. Se ei käsittele omia henkilökohtaisia papereitasi, kuten NIE-numeroa, asuntolainan asiakirjoja tai ostosopimuksen allekirjoittamisessa tarvittavia papereita. Niistä kerromme kattavasti olennaisten asiakirjojen tarkistuslistassamme kiinteistön ostamiseen Espanjassa. Monet tekstissä käytetyistä espanjankielisistä termeistä selitetään tarkemmin kiinteistöalan keskeisten termien sanastossamme.

Oppaassa oletetaan myös, että ostat olemassa olevan, aiemmin asutun kiinteistön. Jos ostat rakennusvaiheessa olevan kiinteistön tai tontin, jolle aiot rakentaa talon, prosessi ja asiakirjat ovat erilaiset. Tällöin kannattaa lukea oppaamme rakennusvaiheessa olevan kiinteistön ostamisesta Espanjassa ja maan ostamisesta ja talon rakentamisesta Espanjassa.

1. Nota simple (kiinteistörekisterin ote)

Nota simple on ote Registro de la Propiedad -kiinteistörekisteristä. Se kertoo, kuka kiinteistön laillinen omistaja on, ja onko kiinteistöön kohdistunut kiinnityksiä, velkoja, panttioikeuksia tai muita rasitteita. Se on tämän luettelon tärkein asiakirja. Sen avulla voit varmistaa, että myyjällä on oikeus myydä kiinteistö ja ettei siihen liity piilevää velkaa tai muita sitoumuksia.

Notaa pyydettäessä tarvitaan yleensä seuraavat tiedot:

• CRU/IDUFIR (yksilöllinen rekisteröintitunnus), jos se on tiedossa
• Nykyisen omistajan koko nimi ja NIF (veronumero)
• Kiinteistön rekisteritiedot: maakunta, kunta, rekisteritoimisto ja tonttinumero
• Vaihtoehtoisesti kiinteistön osoite, jos edellä mainittuja tietoja ei ole saatavilla

Notan voi pyytää henkilökohtaisesti asianomaisesta kiinteistörekisterin toimistosta tai verkossa Registradores de España -sivustolta. Nota simple on pelkästään tiedoksi annettava asiakirja. Oikeudellisesti pätevä todiste on certificación registral, mutta nota simple riittää yleensä tässä vaiheessa kiinteistön taustojen selvittämiseen. Tarkista aina, että nota on ajantasainen, sillä kiinteistön tilanne voi muuttua, eikä noton kannata olla kovin vanha.

2. Viimeisimmän IBI-maksun kuitti (kiinteistövero)

Jos ostat käytetyn kiinteistön, pyydä myyjältä viimeisin kuitti Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) -verosta, joka on kunnallinen vuosittainen kiinteistövero. Kuitti osoittaa, että maksut ovat ajan tasalla. Koko vuoden IBI-vero kuuluu sille, joka omistaa kiinteistön 1. tammikuuta. Jos kauppa tehdään kesken vuoden, on tavallista, että ostaja korvaa myyjälle sen osuuden, joka vastaa kaupanteosta alkavia omistuskuukausia. Tämä järjestely on kirjattava ostosopimukseen. Jos asiasta sovitaan vain suullisesti, maksamaton osuus voi johtaa siihen, että myyjä esittää korvausvaatimuksen kaupanteon jälkeen.

3. Energiatodistus (certificado de eficiencia energética)

Myyjän on lain mukaan toimitettava energiatodistus, joka arvioi kiinteistön energiatehokkuuden asteikolla A (tehokkain) – G (vähiten tehokas) ja sisältää suosituksia luokituksen parantamiseksi. Luokitus vaikuttaa suoraan tuleviin sähkö- ja lämmityslaskuihin, ja se kannattaa ottaa huomioon kiinteistöjä vertaillessasi.

4–5. Käyttöönottolupa (licencia de primera ocupación) tai asumiskelpoisuustodistus (cédula de habitabilidad)

Licencia de primera ocupación (käyttöönottolupa) vahvistaa, että kiinteistö on rakennettu rakennusluvan mukaisesti ja täyttää rakennusmääräykset. Se myönnetään, kun uudisrakennus tai suuri remontti on valmis, ja lain mukaan sitä vaaditaan, jotta kiinteistöä saa käyttää asumiseen.

Cédula de habitabilidad (asumiskelpoisuustodistus) on samankaltainen asiakirja. Se vahvistaa, että kiinteistö täyttää asumisen vähimmäisvaatimukset ja turvallisuusstandardit. Sitä tarvitaan kiinteistön rekisteröintiin sekä vesi- ja sähköliittymien tekemiseen. Koska nämä kaksi asiakirjaa menevät pitkälti päällekkäin, useat itsehallintoalueet ovat luopuneet cédulasta ja vaativat pelkän licenciaan. Cédula on edelleen pakollinen Asturiassa, Baleaareilla, Kantabriassa, Katalonian alueella, Valencian yhteisössä, Extremadurassa, La Riojassa, Murciassa ja Navarrassa. Muilla alueilla licencia de primera ocupación riittää. Selvitä, mikä koskee aluettasi, ja varmista, että myyjä toimittaa oikean asiakirjan.

6. Rakennuksen tekninen tarkastus (Inspección Técnica de Edificios, ITE)

ITE arvioi, täyttääkö rakennus turvallisuus-, terveys- ja esteettömyysvaatimukset. Se on pakollinen yli 30–50 vuotta vanhoille rakennuksille (tarkka ikäraja riippuu kunnasta), ja se on uusittava 10 vuoden välein. Jos ostat vanhemman kiinteistön, pyydä viimeisin ITE-raportti. Se kertoo, onko rakennuksessa ratkaisemattomia rakenteellisia ongelmia tai korjauksia, jotka on tehtävä ennen kuin sitoudut kauppaan.

7. Kiinteistön pohjapiirustukset

Pyydä viralliset pohjapiirustukset, jotta näet kiinteistön tarkan pohjaratkaisun ja voit tunnistaa alkuperäisen rakentamisen jälkeen tehdyt muutokset. Vertaa piirustuksia siihen, mitä sinulle todella näytetään. Rekisteröimättömät laajennukset ja sisäiset muutokset ovat Espanjassa yleisiä, ja ne voivat aiheuttaa oikeudellisia ongelmia kaupan jälkeen, erityisesti jos kiinteistö myydään tai sitä remontoidaan myöhemmin.

8. Rakennuslupa (licencia de obra) ja valmistumistodistus (certificado de final de obra)

Uudisrakennuksesta kannattaa pyytää licencia de obra (rakennuslupa), jonka kunta on myöntänyt ja joka vahvistaa, että rakentamiseen on ollut lupa, sekä certificado de final de obra (valmistumistodistus). Valmistumistodistus vahvistaa, että valmis rakennus vastaa hyväksyttyjä suunnitelmia ja voimassa olevia määräyksiä. Se on edellytys sille, että kiinteistö on laillisesti asuttavissa ja että se voidaan kirjata kiinteistörekisteriin.

9. Velkatodistus (certificado de deuda) ja taloyhtiön säännöt (estatutos)

Jos kiinteistö kuuluu rakennukseen tai kohteeseen, jolla on asukasyhdistys (comunidad de vecinos, suomeksi taloyhtiö), pyydä todistus siitä, ettei myyjällä ole maksamattomia yhtiövastikkeita. Tämä asiakirja on pakollinen notaarin edessä. Espanjan lain mukaan maksamattomat yhtiövelat voivat tietyissä tilanteissa siirtyä uudelle omistajalle, joten tarkistus on tärkeä. Kysy erityisesti mahdollisista derramas-maksuista (erityismaksuista korjauksia ja remontteja varten). Ne maksaa se, joka omistaa kiinteistön maksun erääntyessä, riippumatta siitä, milloin työt on hyväksytty.

Kannattaa myös pyytää kopio yhteisön estatutos-säännöistä. Niitä ei ole pakko saada, mutta ne määrittävät säännöt, joita omistajana noudatat. Ne kannattaa lukea ennen kuin sitoudut kauppaan, ei vasta sen jälkeen.

10. Viimeisimmät vesi-, sähkö- ja kaasulaskut

Pyydä viimeisimmät vesi-, sähkö- ja kaasulaskut. Näin varmistat, että myyjän maksut ovat ajan tasalla, ja saat realistisen kuvan siitä, mitä kulut tulevat olemaan, kun olet kiinteistön omistaja. Tästä on hyötyä sekä budjetoinnissa että siinä, ettei kaupanteon jälkeen synny riitaa maksamattomista summista.

Yhteenveto

Näiden kymmenen asiakirjan pyytäminen ja tarkistaminen ennen sitoutumista on yksi tehokkaimmista tavoista suojata itseään ostajana Espanjassa. Riippumaton asianajaja voi pyytää ja tarkistaa asiakirjat puolestasi, huomauttaa mahdollisista epätavallisista kohdista ja varmistaa, ettei mitään puutu, ennen kuin allekirjoitat contrato de arras -esisopimuksen tai etenet kaupanteon vaiheeseen.

Nämä kymmenen asiakirjaa liittyvät nimenomaan itse kiinteistöön. Jos olet vielä aiemmassa vaiheessa ja haluat kokonaiskuvan, mukaan lukien oman NIE-numerosi, asuntolainan paperit sekä ostosopimuksen allekirjoittamisessa ja kiinteistön rekisteröinnissä tarvittavat asiakirjat, olennaisten asiakirjojen tarkistuslistamme kiinteistön ostamiseen Espanjassa kattaa koko prosessin alusta loppuun.