10 dokumenter, du skal bede sælgeren om, før du køber bolig i Spanien

Før du forpligter dig til at købe en bolig i Spanien, er der ti dokumenter, du bør bede sælgeren om direkte. De dækker boligens juridiske, bygningsmæssige og økonomiske status – ejerskab, dokumentation for at boligen er gældfri og bekræftelse af, at den opfylder kravene til at blive brugt som bolig. At gennemgå dem grundigt, før du skriver under på noget, er en af de mest effektive måder at undgå en dyr overraskelse efter overtagelsen.

Denne guide handler udelukkende om de dokumenter om boligen, som sælgeren skal skaffe – ikke dine egne papirer, som dit NIE-nummer, låneaftaler eller det, der kræves ved underskrivelsen af købsaftalen. Dem gennemgår vores dokumenttjekliste til køb af bolig i Spanien i detaljer. Mange af de spanske begreber, der bruges i guiden, forklares nærmere i vores ordliste med de vigtigste ejendomsbegreber.

Guiden går også ud fra, at du køber en eksisterende bolig, der tidligere har haft en ejer. Hvis du køber på tegning (off-plan) eller køber en grund for at bygge hus, er processen og papirarbejdet anderledes – se i stedet vores guides til at købe bolig på tegning i Spanien og at købe grund og bygge hus i Spanien.

1. Nota simple (uddrag fra ejendomsregistret)

En nota simple er et uddrag fra Registro de la Propiedad (ejendomsregistret), som bekræfter, hvem der juridisk ejer boligen, og om den er behæftet med realkreditlån, gæld, udlæg eller andre hæftelser. Det er det vigtigste dokument på listen – uden det kan du ikke bekræfte, at sælgeren har ret til at sælge, eller at boligen er fri for skjulte forpligtelser.

For at bestille en nota simple skal du typisk bruge:

• CRU/IDUFIR (unik registreringskode), hvis den er kendt
• Den nuværende ejers fulde navn og NIF (skatte-ID)
• Boligens registreringsoplysninger – provins, kommune, registerkontor og finca-nummer
• Alternativt boligens adresse, hvis ovenstående oplysninger ikke er tilgængelige

Du kan bestille en nota simple personligt på det relevante registerkontor eller online via Registradores de Españas hjemmeside. Bemærk, at en nota simple kun er vejledende. Hvis du har brug for en juridisk gyldig attest, skal du i stedet bruge en certificación registral, men en nota simple er som regel nok til at undersøge boligen på dette tidspunkt. Tjek altid, at en nota simple, du får udleveret, ikke er mere end et par måneder gammel, da boligens status kan ændre sig.

2. Kvittering for seneste betaling af IBI (ejendomsskat)

Hvis du køber en bolig, der tidligere har haft en ejer, så bed sælgeren om den seneste kvittering for Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) – den årlige kommunale ejendomsskat. Den bekræfter, at betalingerne er ajour. IBI for hele året påhviler den, der ejer boligen den 1. januar. Hvis du overtager boligen midt på året, er det almindelig praksis, at køberen refunderer sælgeren for de måneder, der svarer til tiden fra overtagelsen og året ud. Få denne aftale skriftligt som en del af købsaftalen. Er den uformel, kan et ubetalt forholdsmæssigt beløb føre til et krav fra sælgeren efter overtagelsen.

3. Certificado de eficiencia energética (energicertifikat)

Sælgere er retligt forpligtet til at fremlægge et energicertifikat, som vurderer boligens energieffektivitet fra A (mest effektiv) til G (mindst effektiv), samt anbefalinger til at forbedre klassificeringen. Det påvirker direkte dine fremtidige forbrugsregninger og er værd at tage med i betragtning, når du sammenligner boliger.

4–5. Licencia de primera ocupación eller cédula de habitabilidad

Licencia de primera ocupación (ibrugtagningstilladelse) bekræfter, at en bolig er bygget i overensstemmelse med sin byggetilladelse og lever op til byggereglerne. Den udstedes, når et nybyggeri eller en større renovering er færdig, og den er et lovkrav, før boligen må tages i brug.

Cédula de habitabilidad (beboelsesattest) har et lignende formål – den bekræfter, at boligen opfylder minimumskravene til beboelse og sikkerhed – og er påkrævet for at tinglyse skødet og tilslutte forsyninger som vand og el. Da de to dokumenter i høj grad overlapper, har flere autonome regioner afskaffet cédula til fordel for licencia alene. Cédula er stadig obligatorisk i Asturien, på Baleariske Øer, i Cantabrien, Catalonien, Valencia-regionen, Extremadura, La Rioja, Murcia og Navarra. I andre regioner er licencia de primera ocupación tilstrækkelig. Undersøg, hvad der gælder i din region, og sørg for, at sælgeren leverer det rigtige dokument.

6. Inspección Técnica de Edificios (ITE) – teknisk bygningsinspektion

ITE vurderer, om en bygning opfylder kravene til sikkerhed, sundhed og tilgængelighed. Den er obligatorisk for bygninger, der er 30 til 50 år gamle (den præcise aldersgrænse afhænger af kommunen), og den skal fornys hvert 10. år. Hvis du køber en ældre bolig, så bed om den seneste ITE-rapport. Den fortæller dig, om bygningen har uløste konstruktionsmæssige problemer eller nødvendige arbejder, før du forpligter dig.

7. Boligens plantegninger

Bed om de officielle plantegninger for at bekræfte den præcise indretning og finde ændringer, der er foretaget siden det oprindelige byggeri. Sammenlign tegningerne med det, du faktisk bliver vist. Uregistrerede tilbygninger og indvendige ændringer er almindelige i Spanien og kan give juridiske komplikationer efter købet, især hvis du senere vil sælge eller renovere.

8. Licencia de obra og certificado de final de obra

Ved nybyggede boliger skal du bede om licencia de obra (byggetilladelse), som udstedes af rådhuset og bekræfter, at byggeriet var godkendt, og certificado de final de obra (færdigattest), som bekræfter, at den færdige bygning svarer til de godkendte tegninger og de gældende regler. Færdigattesten er påkrævet, for at boligen lovligt må bebos, og for at kunne tinglyse den i ejendomsregistret.

9. Certificado de deuda og ejerforeningens estatutos

Hvis boligen er en del af en bygning eller et boligkompleks med en ejerforening (comunidad de vecinos), bed om en attest, der bekræfter, at sælgeren ikke har udestående fællesudgifter. Det er et dokument, notaren kræver. Efter spansk lov kan ubetalt fællesgæld i visse tilfælde overgå til den nye ejer, så denne kontrol har betydning. Spørg specifikt om eventuelle udestående derramas (ekstraordinære bidrag til arbejder eller reparationer). De betales af den, der ejer boligen, når betalingen forfalder, uanset hvornår arbejdet blev godkendt.

Det er også værd at bede om en kopi af ejerforeningens estatutos (vedtægter). Det er ikke obligatorisk at få dem, men de fastsætter de regler, der gælder for dig som ejer. Det er nyttigt at gennemgå dem, før og ikke efter, du forpligter dig.

10. Seneste forsyningsregninger

Bed om de seneste kvitteringer for vand, el og gas for at bekræfte, at sælgerens konti er ajour, og for at få et realistisk billede af, hvad udgifterne bliver, når du overtager boligen som ejer. Det er nyttigt både til budgettering og for at undgå tvister om ubetalte restancer efter overtagelsen.

Samlet set

At indhente og kontrollere disse ti dokumenter, før du forpligter dig til et køb, er en af de mest effektive måder at beskytte dig selv som køber i Spanien. En uafhængig advokat kan anmode om og gennemgå alle dokumenterne på dine vegne, gøre opmærksom på alt usædvanligt og sikre, at intet mangler, før du skriver under på contrato de arras eller gennemfører overtagelsen.

Disse ti dokumenter vedrører specifikt selve boligen. Hvis du er tidligt i processen og ønsker det fulde billede – inklusive dit eget NIE-nummer, låneaftaler og det, der kræves ved underskrivelsen af købsaftalen og tinglysningen af boligen – dækker vores dokumenttjekliste til køb af bolig i Spanien hele forløbet fra start til slut.