10 dokumenter du bør be selgeren om før du kjøper eiendom i Spania

Før du forplikter deg til å kjøpe eiendom i Spania, finnes det ti dokumenter du bør be selgeren om direkte. De dekker den juridiske, bygningsmessige og økonomiske statusen til selve eiendommen: eierskap, bekreftelse på at eiendommen er fri for gjeld, og dokumentasjon på at den oppfyller kravene for å være lovlig beboelig. Å sjekke dem grundig før du signerer noe, er et av de mest effektive grepene for å unngå en kostbar overraskelse etter overtakelsen.

Denne guiden tar for seg dokumentene om eiendommen som selgeren er ansvarlig for å levere, ikke dine egne papirer som NIE, lånedokumenter eller det som kreves ved signering av kjøpekontrakten. Vår sjekkliste med sentrale dokumenter for kjøp av eiendom i Spania dekker dette fullstendig. Mange av de spanske begrepene som brukes i denne guiden, forklares nærmere i vår ordliste med sentrale eiendomsbegreper.

Guiden forutsetter også at du kjøper en eksisterende eiendom som har hatt tidligere eiere. Kjøper du eiendom på tegning eller tomt for å bygge, er prosessen og papirarbeidet annerledes. Se i stedet våre guider om kjøp av eiendom på tegning i Spania og kjøp av tomt og bygging av hjem i Spania.

1. Nota simple (utdrag fra eiendomsregisteret)

Nota simple er et utdrag fra Registro de la Propiedad (eiendomsregisteret) som bekrefter hvem som juridisk eier eiendommen, og om den har pantelån, gjeld, heftelser eller andre byrder. Det er det viktigste dokumentet på denne listen. Uten det kan du ikke bekrefte at selgeren har rett til å selge, eller at eiendommen er fri for skjulte forpliktelser.

For å be om en nota simple trenger du vanligvis:

• CRU/IDUFIR (unik registreringskode), hvis den er kjent
• Den nåværende eierens fulle navn og NIF (skatte-ID)
• Eiendommens registerdetaljer: provins, kommune, registerkontor og tomtenummer
• Eiendommens adresse, hvis ovennevnte opplysninger ikke er tilgjengelige

Du kan be om en nota simple personlig ved det aktuelle eiendomsregisteret, eller på nettet via Registradores de España-nettstedet. Merk at en nota simple bare er informativ. For juridisk sertifisert bevis kreves det i stedet en certificación registral. En nota simple er likevel vanligvis tilstrekkelig for due diligence på dette stadiet. Kontroller alltid at en nota simple du får, ikke er eldre enn noen få måneder, fordi eiendommens status kan endre seg.

2. Kvittering for siste betaling av IBI (eiendomsskatt)

Kjøper du en eiendom som tidligere har vært i bruk, be selgeren om den siste kvitteringen for Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), den årlige kommunale eiendomsskatten. Den bekrefter at betalingene er à jour. IBI for hele året faller på den som eier eiendommen 1. januar. Fullfører du kjøpet midt i året, er det vanlig at kjøperen refunderer selgeren for månedene selgeren eide eiendommen, fra overtakelsesdatoen og ut året. Avtal dette skriftlig som del av kjøpekontrakten. Hvis det ikke gjøres formelt, kan et ubetalt beløp føre til et krav fra selgeren etter overtakelsen.

3. Certificado de eficiencia energética (energiattest)

Selgere er lovpålagt å levere en energiattest, som vurderer eiendommens energieffektivitet fra A (mest effektiv) til G (minst effektiv), sammen med anbefalinger for å forbedre vurderingen. Dette påvirker strømregningene dine direkte og bør tas med i vurderingen når du sammenligner eiendommer.

4–5. Licencia de primera ocupación eller cédula de habitabilidad

Licencia de primera ocupación (tillatelse til første gangs bruk) bekrefter at en eiendom er bygget i samsvar med reguleringstillatelsen sin og oppfyller byggeforskriftene. Den utstedes når et nybygg eller en større renovering er ferdigstilt, og den er et lovkrav for at eiendommen kan tas i bruk.

Cédula de habitabilidad (beboelsesattest) har et lignende formål. Den bekrefter at eiendommen oppfyller minimumskravene til beboelighet og sikkerhet, og den kreves for å tinglyse skjøtet og koble til strøm og vann. Siden de to dokumentene i stor grad overlapper hverandre, har flere autonome regioner fjernet cédula og beholdt licencia alene. Cédula er fortsatt obligatorisk i Asturias, Balearøyene, Cantabria, Katalonia, Valencia-regionen, Extremadura, La Rioja, Murcia og Navarra. I andre regioner er licencia de primera ocupación tilstrekkelig. Sjekk hvilken regel som gjelder i din region, og sørg for at selgeren leverer riktig dokument.

6. Inspección Técnica de Edificios (ITE) – teknisk bygningsinspeksjon

ITE vurderer om en bygning oppfyller krav til sikkerhet, helse og tilgjengelighet. Den er obligatorisk for bygninger som er 30 til 50 år gamle (den nøyaktige aldersgrensen avhenger av kommunen), og den må fornyes hvert tiende år. Kjøper du en eldre eiendom, be om den nyeste ITE-rapporten. Den viser om bygningen har uløste strukturelle problemer eller arbeider som må utføres før du forplikter deg.

7. Plantegninger av eiendommen

Be om de offisielle plantegningene for å bekrefte den nøyaktige planløsningen og for å se hvilke endringer som er gjort siden den opprinnelige byggingen. Sammenlign tegningene med det du faktisk blir vist. Uregistrerte tilbygg og innvendige endringer er vanlige i Spania, og de kan skape juridiske problemer etter kjøpet, særlig hvis du senere ønsker å selge eller pusse opp.

8. Licencia de obra og certificado de final de obra

For nybygg, be om licencia de obra (byggetillatelse), som utstedes av kommunehuset og bekrefter at byggingen var godkjent, og certificado de final de obra (ferdigattest), som bekrefter at den ferdige bygningen samsvarer med de godkjente planene og gjeldende forskrifter. Ferdigattesten kreves for at eiendommen skal være lovlig beboelig, og for tinglysing i eiendomsregisteret.

9. Certificado de deuda og estatutos for eierforeningen

Hvis eiendommen er en del av en bygning eller et boligprosjekt med en beboerforening (comunidad de vecinos), be om en attest som bekrefter at selgeren ikke har utestående fellesutgifter. Dette er et obligatorisk dokument hos notaren. Etter spansk lov kan ubetalt fellesgjeld i visse tilfeller gå over til den nye eieren, så denne sjekken er viktig. Spør spesifikt om eventuelle derramas (særskilte bidrag til arbeider eller reparasjoner). Disse må betales av den som eier eiendommen når betalingen forfaller, uansett når arbeidene ble vedtatt.

Det er også verdt å be om en kopi av foreningens estatutos (vedtekter). Du har ikke krav på å få dem, men de fastsetter reglene som vil gjelde for deg som eier. Det er nyttig å gå gjennom dem før du forplikter deg, ikke etterpå.

10. Siste regninger for strøm, vann og gass

Be om nylige kvitteringer for vann, strøm og gass for å bekrefte at selgerens kontoer er à jour, og for å få et realistisk bilde av hva disse kostnadene blir når du overtar eiendommen. Dette er nyttig både for budsjettering og for å unngå tvister om ubetalte saldoer etter overtakelsen.

Oppsummering

Å be om og kontrollere disse ti dokumentene før du forplikter deg, er et av de mest effektive grepene for å beskytte deg som kjøper i Spania. En uavhengig advokat kan be om og gå gjennom alle dokumentene på dine vegne, peke på det som er uvanlig og sørge for at ingenting mangler før du signerer contrato de arras eller går videre til overtakelse.

Disse ti dokumentene gjelder spesifikt for selve eiendommen. Er du fortsatt tidlig i prosessen og vil ha det fullstendige bildet, inkludert din egen NIE, lånepapirer og hva som kreves ved signering av kjøpekontrakten og tinglysing av eiendommen, dekker vår sjekkliste med dokumenter for kjøp av eiendom i Spania hele prosessen fra start til slutt.