10 dokument du bör begära innan du köper en fastighet i Spanien

Att köpa en fastighet är en process som kräver stor omsorg. Oavsett om du letar efter ett fritidshus, en investeringsfastighet eller ett nytt hem att bo i är det viktigt att du ser till att transaktionen är smidig och säker. För att göra detta bör du begära och kontrollera olika dokument innan du avslutar försäljningen. Dessa dokument kommer att säkerställa att fastigheten är i gott skick, laglig och skuldfri. På så sätt kan du undvika obehagliga överraskningar när du blir ägare.

Eftersom vi är medvetna om att denna process kan vara komplicerad har vi skapat en lista så att du inte glömmer några av de viktiga dokumenten.

1. Nota simple (egendomsrapport)

Egendomsrapporten från det spanska fastighetsregistret är ett dokument som innehåller information om den fastighet du ska köpa. Genom att inhämta egendomsrapporten kan du kontrollera att säljaren är den verkliga ägaren till fastigheten och att fastigheten är fri från inteckningar, skulder eller avgifter.

För att begära egendomsrapporten behöver du ange några av följande uppgifter:

• CRU/IDUFIR (unik registreringskod/unik identifierare för den registrerade egendomen)
• Uppgifter om den nuvarande ägaren: fullständigt namn och NIF (skatte-ID).
• Fastighetens registeruppgifter: provins, kommun, register- och tomtnummer
• Fastighetens läge om du inte känner till ovanstående uppgifter

Du kan begära en fastighetsrapport både personligen och via webbplatsen Registradores de España (fastighetsregistret).

2. Kvitto från den senaste betalningen av IBI:s fastighetsskatt

Om du köper en begagnad fastighet bör säljaren lämna över det senaste kvittot på Impuesto sobre Bienes Inmuebles (fastighetsskatt) (IBI) som bevis på att betalningarna är aktuella. Denna skatt är obligatorisk för alla fastighetsägare i Spanien och blir den nya ägarens ansvar när fastigheten har köpts.

Den person som är ansvarig för att betala IBI för inköpsåret är den person som står som ägare till fastigheten den 1 januari. Det är troligt att säljaren vid tidpunkten för köpet redan har betalat beloppet för det året. Av denna anledning är det normalt att båda parter kommer överens om att köparen ska betala det proportionella beloppet för de månader som denne kommer att vara fastighetsägare. Om försäljningen till exempel slutförs i maj ska köparen betala det belopp som motsvarar perioden maj-december. För ökad säkerhet är det tillrådligt att göra detta avtal skriftligt.

Om ni inte kommer överens och köparen vägrar att betala det proportionella beloppet, kan säljaren lämna in ett rättsligt anspråk för att återfå beloppet.

3. Certificado de Eficiencia Energética (Energicertifikat)

Energicertifikatet (CEE på spanska) är ett dokument som säljaren eller byggherren måste tillhandahålla köparen. Med detta certifikat kan du ta reda på nivån på energiförbrukningen och energieffektiviteten i fastigheten, utöver de förbättringar som rekommenderas för att öka klassificeringen. Den erhållna klassificeringen kommer att påverka de månatliga energiräkningarna och kan vara en viktig faktor för att välja en fastighet framför en annan.

Klassificeringen varierar från kategori A, som är den mest effektiva, till kategori G, som är den minst effektiva.

4. Licencia de primera ocupación (tillstånd för första innehav)

Det första innehavstillståndet intygar att fastigheten har byggts i enlighet med den plan som beskrivs i bygglovet och uppfyller bygg- och stadsplaneringsbestämmelserna. Detta tillstånd utfärdas när en nybyggnad eller omfattande renovering av en fastighet har slutförts. Det är ett rättsligt krav att tillåta boende och användning av fastigheten.

5. Cédula de habitabilidad (intyg om beboelighet)

Intyget om beboelighet intygar att fastigheten uppfyller de boendestandarder och säkerhetskrav som fastställts av lokala myndigheter. Syftet är att garantera att fastigheten är lämplig att bo i. Detta dokument är nödvändigt för att registrera och överföra lagfarten på fastigheten, och även för att ansluta grundläggande tjänster som vatten och el.

Men eftersom detta dokument är mycket likt det första innehavstillståndet har vissa autonoma regioner beslutat att avskaffa det. För närvarande är intyg om beboelighet obligatoriskt i Asturien, Balearerna, Kantabrien, Katalonien, Valencianska regionen, Extremadura, La Rioja, Murcia och Navarra. I de övriga autonoma regionerna krävs endast första innehavstillstånd. Se till att säljaren eller byggherren förser dig med ett första innehavstillstånd eller ett giltigt intyg om beboelighet.

6. Inspección Técnica de Edificios (Teknisk byggnadsinspektion) (ITE)

Teknisk byggnadsinspektion, mer känd som ITE på spanska, är en bedömning som utförs för att kontrollera om en byggnad uppfyller kraven på säkerhet, hälsa och tillgänglighet. Denna inspektion är obligatorisk för byggnader som är äldre än 30 eller 50 år (beroende på kommun) och måste upprepas vart 10:e år. Om du köper en fastighet i denna ålder är det tillrådligt att be ägaren om ITE-rapporten. På så sätt kan du kontrollera om byggnaden är i gott skick, om det finns några brister eller om arbete behöver utföras.

7. Planritningar över fastigheten

Att begära planritningar över fastigheten är viktigt för att ta reda på den exakta utformningen och för att identifiera eventuella ändringar som gjorts efter den ursprungliga byggnaden. Du bör se till att planerna stämmer överens med det du köper och att det inte finns några betydande skillnader.

8. Licencia de obra (byggtillstånd) och certificado de final de obra (intyg om slutligt färdigställande)

Innan du köper en ny fastighet är det viktigt att se till att projektet har ett bygglov. Bygglovet är ett dokument som utfärdas av kommunfullmäktige och som godkänner uppförandet av byggnaden. Att begära en kopia av detta tillstånd är grundläggande, eftersom det garanterar att konstruktionen är i sin ordning och uppfyller lokala bestämmelser.

Slutbeviset verifierar å sin sida att byggnaden har färdigställts i enlighet med den godkända planen och gällande bestämmelser. Detta certifikat är krävs för att fastigheten ska vara lagligt beboelig och för att kunna registrera den i fastighetsregistret.

9. Certificado de deuda (skuldcertifikat) och estatutos (stadgar) för comunidad de vecinos (bostadsrättsföreningen)

Om du ska köpa en begagnad fastighet i en byggnad eller ett bostadsområde bör du be om skuldintyg från bostadsrättsföreningen. Detta intyg bevisar att säljaren är i fas med sina betalningar och inte har några skulder till bostadsrättsföreningen. Det är obligatoriskt att lämna in detta intyg till notarien under köpprocessen. Tänk på att om säljaren har skulder kan köparen ärva dessa skulder när han eller hon blir ny ägare.

Det är också tillrådligt att be om information om de senaste "derramas" eller bidrag som godkänts för att se till att det inte finns några pågående. Det är viktigt att komma ihåg att avgifter ska betalas av den person som är fastighetsägare vid tidpunkten för betalningen. Detta innebär att om du köper en fastighet med ett tidigare godkänt bidrag som ännu inte har betalats, kommer du att vara ansvarig för att bära kostnaden som den nya ägaren.

I stadgarna anges de regler som gäller för bostadsrättsföreningen. Det är inte obligatoriskt, men det är tillrådligt att be om en kopia från säljaren för att ta reda på vilka regler som gäller för fastigheten.

10. Senaste elräkningarna

När du köper en begagnad fastighet är det bra att be om kvitton för vatten, el och gas för att kontrollera att de är uppdaterade. Att känna till dessa kostnader hjälper dig att förstå vad ditt ekonomiska ansvar kommer att vara när du blir ägare. Se till att du vet vilka kostnader som är förknippade med dessa tjänster så att du kan budgetera rätt.

Att begära och kontrollera dessa dokument är avgörande för att skydda dina intressen som köpare. Det är också tillrådligt att rådfråga en advokat för att säkerställa att alla juridiska aspekter är i sin ordning och för att besvara eventuella frågor under köpprocessen. Med rätt information och vägledning kommer du att kunna njuta av din nya fastighet i Spanien med sinnesro och säkerhet. Om du behöver mer information om köpprocessen rekommenderar vi att du läser artikeln där vi förklarar de steg du bör ta för att köpa en fastighet.