10 documentos a pedir ao vendedor antes de comprar um imóvel em Espanha

Antes de avançar com a compra de um imóvel em Espanha, há dez documentos que convém pedir diretamente ao vendedor. Estes documentos dizem respeito à situação jurídica, estrutural e financeira do próprio imóvel: a prova de propriedade, a confirmação de que não tem dívidas e a certificação de que cumpre os requisitos legais para ser habitado. Verificá-los bem, antes de assinar seja o que for, é uma das formas mais eficazes de evitar surpresas dispendiosas depois da conclusão da compra.

Este guia centra-se especificamente nos documentos relativos ao imóvel que cabe ao vendedor fornecer, e não na sua documentação pessoal, como o NIE, a documentação do crédito à habitação ou o que é necessário na assinatura do contrato de compra, temas que a nossa checklist essencial de documentos para comprar imóvel em Espanha aborda por completo. Muitos dos termos espanhóis usados ao longo do texto são explicados com mais detalhe no nosso glossário essencial de termos imobiliários.

Este guia pressupõe também que está a comprar um imóvel existente, já habitado anteriormente. Se estiver a comprar na planta ou um terreno para construir, o processo e a documentação são diferentes; consulte antes os nossos guias sobre a compra de imóvel na planta em Espanha e a compra de terreno e a construção de uma casa em Espanha.

1. Nota simple (extrato do Registo Predial)

A nota simple é um extrato do Registro de la Propiedad (Registo Predial) que confirma quem é o proprietário legal do imóvel e se este tem hipotecas, dívidas, ónus ou outros encargos. É o documento mais importante desta lista: sem ele, não é possível confirmar que o vendedor tem o direito de vender nem que o imóvel está livre de responsabilidades ocultas.

Para a pedir, normalmente precisará de:

• O CRU/IDUFIR (código único de registo), se o souber
• O nome completo e o NIF (número de identificação fiscal) do proprietário atual
• Os dados de registo do imóvel: província, município, conservatória e número da parcela
• Em alternativa, a morada do imóvel, caso os dados acima não estejam disponíveis

Pode pedir uma nota simple presencialmente na conservatória competente ou online, no site Registradores de España. Convém saber que a nota simple é apenas informativa: para uma prova oficial é necessária uma certificación registral, embora, nesta fase da análise, a nota simple seja geralmente suficiente. Confirme sempre que a nota simple não tem mais de alguns meses, porque a situação do imóvel pode mudar.

2. Recibo do último pagamento do IBI (imposto municipal sobre imóveis)

Se estiver a comprar um imóvel já habitado, peça ao vendedor o recibo mais recente do Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), o imposto municipal anual sobre imóveis. Este recibo confirma que os pagamentos estão em dia. A responsabilidade pelo IBI de todo o ano cabe a quem for proprietário a 1 de janeiro; por isso, se a compra for concluída a meio do ano, é prática comum o comprador reembolsar ao vendedor os meses proporcionais de propriedade a partir da data da conclusão. Este acordo deve constar por escrito no contrato de compra. Se ficar informal, o vendedor pode vir a reclamar judicialmente, depois da conclusão, o montante proporcional que ficou por pagar.

3. Certificado de eficiência energética (certificado energético)

O vendedor é legalmente obrigado a fornecer um certificado de eficiência energética, que classifica o desempenho energético do imóvel numa escala de A (mais eficiente) a G (menos eficiente), com recomendações para melhorar a classificação. Este documento tem impacto direto nas suas futuras faturas de energia e deve ser tido em conta em qualquer comparação entre imóveis.

4–5. Licencia de primera ocupación ou cédula de habitabilidad

A licencia de primera ocupación (licença de primeira ocupação) confirma que o imóvel foi construído de acordo com a respetiva licença de construção e cumpre os regulamentos de edificação. É emitida quando uma construção nova ou uma grande remodelação está concluída, sendo um requisito legal para que o imóvel possa ser habitado.

A cédula de habitabilidad (cédula de habitabilidade) tem uma função semelhante: confirma que o imóvel cumpre os requisitos mínimos de habitabilidade e segurança, e é necessária para registar a escritura e ligar serviços como a água e a eletricidade. Como os dois documentos se sobrepõem em grande medida, várias comunidades autónomas deixaram de exigir a cédula e passaram a considerar suficiente apenas a licencia. A cédula continua obrigatória nas Astúrias, nas Ilhas Baleares, na Cantábria, na Catalunha, na Comunidade Valenciana, na Extremadura, em La Rioja, na Múrcia e em Navarra. Nas restantes regiões, a licencia de primera ocupación é suficiente. Confirme qual se aplica na sua região e certifique-se de que o vendedor lhe fornece o documento correto.

6. Inspección Técnica de Edificios (ITE): inspeção técnica aos edifícios

A Inspección Técnica de Edificios (ITE) avalia se um edifício cumpre as normas de segurança, saúde e acessibilidade. É obrigatória para edifícios com mais de 30 a 50 anos (o limite exato depende do município) e deve ser renovada de 10 em 10 anos. Se estiver a comprar um imóvel mais antigo, peça o relatório mais recente da ITE: ele indicará se o edifício tem problemas estruturais pendentes ou obras em falta antes de assumir o compromisso.

7. Plantas do imóvel

Peça as plantas oficiais para confirmar a distribuição exata do imóvel e identificar eventuais alterações feitas desde a construção original. Compare as plantas com o que lhe está a ser mostrado: ampliações ou alterações interiores não registadas são comuns em Espanha e podem criar complicações jurídicas após a compra, sobretudo se mais tarde quiser vender ou remodelar.

8. Licencia de obra e certificado de final de obra

No caso de imóveis novos, peça a licencia de obra (licença de obra), emitida pela câmara municipal e que confirma que a construção foi autorizada, e o certificado de final de obra (certificado de conclusão da obra), que verifica se o edifício concluído corresponde aos projetos aprovados e à regulamentação em vigor. O certificado de conclusão é necessário para que o imóvel possa ser legalmente habitado e para o registo na conservatória.

9. Certificado de dívida e estatutos da comunidade de proprietários

Se o imóvel fizer parte de um edifício ou urbanização com uma comunidade de proprietários (comunidad de vecinos), peça um certificado que confirme que o vendedor não tem quotas de condomínio em dívida. Este é um documento exigido pelo notário. Ao abrigo da lei espanhola, as dívidas comunitárias em aberto podem, em determinadas circunstâncias, transmitir-se ao novo proprietário, por isso esta verificação é importante. Pergunte especificamente sobre eventuais derramas (contribuições extraordinárias para obras ou reparações), que passam a ser devidas por quem for proprietário do imóvel quando o pagamento vencer, independentemente da data em que as obras foram aprovadas.

Vale também a pena pedir uma cópia dos estatutos da comunidade. Não é obrigatório obtê-los, mas definem as regras que se aplicarão a si como proprietário, e convém lê-las antes de se comprometer, e não depois.

10. Últimas faturas de serviços públicos

Peça as faturas recentes da água, da eletricidade e do gás para confirmar que as contas do vendedor estão em dia e para ter uma ideia realista do que estes custos representarão quando assumir a propriedade. Isto é útil tanto para o orçamento como para evitar litígios sobre saldos em dívida após a conclusão da compra.

Reunir tudo

Pedir e verificar estes dez documentos antes de se comprometer com a compra é uma das formas mais eficazes de se proteger como comprador em Espanha. Um advogado independente pode pedi-los e analisá-los em seu nome, assinalar o que for invulgar e garantir que nada falta antes de assinar o contrato de arras ou avançar para a conclusão da compra.

Estes dez documentos dizem respeito especificamente ao próprio imóvel. Se ainda estiver no início do processo e quiser uma visão mais completa, incluindo o seu NIE, a documentação do crédito à habitação e o que é exigido na assinatura do contrato de compra e no registo do imóvel, a nossa checklist essencial de documentos para comprar imóvel em Espanha acompanha todo o percurso, do início ao fim.