Espanjalaiset kiinteistötermit: sanasto ostajille Espanjassa

Kiinteistön ostaminen Espanjassa tuo mukanaan joukon oikeudellisia, verotuksellisia ja hallinnollisia termejä, joille ei ole suoraa vastinetta englannin kielessä. Osa niistä, kuten escritura tai catastro, esiintyy lähes jokaisessa kaupassa. Toiset, kuten nuda propiedad tai plusvalía, tulevat esiin tietyissä tilanteissa. Kun termit ovat tuttuja jo ennen kuin ne tulevat vastaan sopimuksessa tai keskustelussa, prosessi tuntuu huomattavasti vähemmän pelottavalta.

Sanasto etenee ostoprosessin vaiheiden mukaan: kukin termi on sijoitettu siihen kohtaan, jossa se yleensä tulee vastaan. Koko prosessin yleiskuvan saatte askel askeleelta -oppaasta kiinteistön ostamiseen Espanjassa, jossa jokainen vaihe käydään läpi yksityiskohtaisesti.

Ennen ostamista: tunnistautuminen ja oikeudellinen valmistelu

Näihin termeihin törmäätte jo ennen kuin olette löytäneet kiinteistön, valmistelun ja oikeudellisten järjestelyjen vaiheessa.

NIE — Número de Identidad de Extranjero — ulkomaalaisen henkilöllisyysnumero

NIE on verotunnus, joka myönnetään kaikille Espanjassa oleskeleville ulkomaalaisille. Ilman sitä ette voi allekirjoittaa sopimusta, maksaa veroja tai saattaa kiinteistökauppaa loppuun. NIE on haettava hyvissä ajoin, sillä prosessi voi kestää useita viikkoja. Kaikki NIE:stä, myös hakeminen ulkomailta, löytyy erillisestä oppaasta.

Abogado — kiinteistöasianajaja

Pätevä asianajaja, joka on rekisteröity alueelliseen asianajajaliittoon (Colegio de Abogados). Kiinteistöostoissa abogado tekee oikeudellisen huolellisuustarkastuksen (due diligence), tarkistaa sopimukset, selvittää kiinteistörekisterin tiedot ja suojaa etujanne koko kaupan ajan. Asianajajan palkkaamista suositellaan vahvasti ennen kuin allekirjoitatte mitään. Erillisessä oppaassa selitetään, mikä on abogadon ja gestorin ero ja milloin tarvitsette kumpaakin.

Gestor / gestoría — hallinnollinen asiamies / hallinnollinen palvelutoimisto

Gestor on lisensoitu hallinnollinen ammattilainen, joka hoitaa puolestanne viranomaisasioita, kuten NIE-hakemuksia, veroilmoituksia ja ajoneuvorekisteröintejä. Gestoría on toimisto, jossa gestorit työskentelevät. Kiinteistökaupoissa gestoría hoitaa tyypillisesti luovutusveron maksamisen ja omistusasiakirjan rekisteröinnin kaupan päätyttyä. Gestor ei ole asianajaja: hän hoitaa vakiintuneita hallinnollisia menettelyjä, kun taas asianajaja vastaa oikeudellisista riskeistä ja sopimuksista.

Poder notarial — valtakirja

Oikeudellinen asiakirja, jolla valtuutatte toisen henkilön, tyypillisesti asianajajanne, toimimaan puolestanne tietyssä asiassa. Kiinteistökaupoissa poder notarialia käytetään usein siihen, että asianajajanne voi allekirjoittaa escrituran notaarin edessä teidän puolestanne, jos ette pääse olemaan Espanjassa kaupan päivänä. Valtakirja on pätevä vain, jos se on allekirjoitettu notaarin edessä.

Kiinteistön etsiminen: mitä ilmoituksissa näkyy

Nämä termit esiintyvät säännöllisesti kiinteistöilmoituksissa ja -kuvauksissa.

Metros construidos — rakennettu pinta-ala

Kiinteistön kokonaispinta-ala, mukaan lukien kaikki rakenteelliset osat, kuten seinät, väliseinät ja asumiseen käyttämättömät tilat, esimerkiksi portaikot. Rakennettu pinta-ala on yleensä suurempi kuin käytettävissä oleva pinta-ala, ja se on kiinteistöilmoituksissa useimmin esitetty luku. Tarkistakaa aina, kumpaa pinta-alaa ilmoituksessa tarkoitetaan, sillä ero voi olla merkittävä.

Metros útiles — käytettävissä oleva pinta-ala

Kiinteistön todellinen asuinpinta-ala eli tila, jolla voitte liikkua ja jota voitte käyttää, lukuun ottamatta seiniä ja rakenteellisia osia. Käytettävissä oleva pinta-ala on tyypillisesti 15–20 % pienempi kuin rakennettu pinta-ala. Kohteita vertaillessanne varmistakaa, että vertailun kohteena on sama pinta-ala.

Vivienda de obra nueva — uudisrakennus

Kiinteistö, jota ei ole aiemmin omistettu tai asuttu ja joka luovutetaan ensimmäistä kertaa. Uudisrakennuksiin sovelletaan IVA-arvonlisäveroa (10 %) ITP-luovutusveron sijaan. Jotkin perusteellisesti remontoidut tai aiemmin vuokratut kiinteistöt voidaan verotuksessa katsoa myös uudisrakennuksiksi. Luokituksesta saatte tarkemmat tiedot asianajajaltanne.

Finca rústica / finca urbana — maaseutumaa / kaupunkimaa

Finca rústica on maa, joka on luokiteltu maaseutu- tai maatalousmaaksi, eikä sitä tavanomaisten kaavoitussääntöjen mukaan ole tarkoitettu asuinrakentamiseen. Finca urbana on kaupunkimaaksi luokiteltu maa tai kiinteistö, jolla asuin- tai liiketoimintakäyttö on sallittu. Ero on ratkaiseva: maaseutumaalla rakentamista rajoitetaan merkittävästi, ja laittomat rakennelmat ovat joillakin Espanjan alueilla yleisiä. Tarkistuttakaa maan luokitus asianajajallanne ennen ostoa.

Sopimukset ja ennakkomaksut

Nämä termit kohtaatte, kun olette löytäneet kiinteistön ja etenette kohti sitoutumista.

Reserva — varausmaksu

Pieni vakuusmaksu, tyypillisesti 3 000–6 000 €, jolla kiinteistö poistetaan myynnistä oikeudellisten tarkastusten ajaksi. Reserva maksetaan yleensä ennen contrato de arrasia, ja se on suhteellisen epävirallinen sitoumus. Antakaa asianajajanne aina tarkistaa mahdollinen reserva-sopimus ennen sen allekirjoittamista tai maksamista.

Contrato de arras — esisopimus / talletussopimus

Ostajan ja myyjän välinen tärkein yksityinen sopimus, joka allekirjoitetaan oikeudellisten tarkastusten aikana. Kun allekirjoitatte contrato de arrasin, maksatte tyypillisesti 10 %:n talletuksen suoraan myyjälle. Jos peruutatte kaupan, menetätte talletuksen. Jos myyjä peruuttaa, hänen on maksettava se teille takaisin kaksinkertaisena. Automaattista harkinta-aikaa ei ole, eikä myöskään automaattista asuntolainalauseketta. Molemmat on neuvoteltava erikseen. Miten contrato de arras toimii, mukaan lukien eri tyypit ja huomioitavat seikat, käydään läpi perusteellisesti erillisessä oppaassa.

Contrato de compraventa — yksityinen kauppasopimus

Ostajan ja myyjän välinen yksityinen sopimus, jossa määritellään myynnin kaikki ehdot, kuten hinta, kiinteistön kuvaus, luovutuspäivä ja mahdolliset ehdot. Vaikka asiakirja sitoo osapuolia oikeudellisesti, sitä ei voi sellaisenaan rekisteröidä kiinteistörekisteriin. Jotta omistusoikeus siirtyisi virallisesti, sopimus on muutettava notaarin edessä julkiseksi asiakirjaksi (escritura).

Due diligence: kiinteistön tarkastaminen

Näitä termejä asianajajanne käyttää tarkistaessaan kiinteistön ennen kuin sitoudutte kauppaan.

Registro de la Propiedad — kiinteistörekisteri

Virallinen julkinen rekisteri, johon kiinteistön omistus sekä siihen rekisteröidyt kiinnitykset, asuntolainat tai panttioikeudet kirjataan. Asianajajanne tarkistaa Registro de la Propiedadin vahvistaakseen myyjän laillisen omistuksen ja selvittääkseen avoimet velat ennen kuin allekirjoitatte contrato de arrasin. Huomatkaa, että Registro de la Propiedad ei ole sama kuin catastro. Ne ovat kaksi erillistä laitosta, joilla on eri tehtävät.

Catastro — katasteri

Espanjan veroviranomaisten hallinnoima virallinen hallintorekisteri, johon kaikki kiinteistöt kirjataan ja jossa ne kuvataan verotusta varten. Catastro antaa jokaiselle kiinteistölle referencia catastralin (katastriviitenumero) ja valor catastralin (katastriarvo), jonka perusteella lasketaan kiinteistöverot, kuten IBI. Catastro on tarkoitettu verotukseen, ja Registro de la Propiedad on laillisen omistuksen rekisteri. Tiedot eivät aina täsmää keskenään. Ilmoitetussa pinta-alassa tai rajoissa on usein eroja, ja ne kannattaa nostaa esiin asianajajallenne.

Valor catastral — katastriarvo

Catastron kiinteistölle määrittämä virallinen hallinnollinen arvo. Sitä käytetään useiden kiinteistöverojen laskemiseen, mukaan lukien IBI (vuotuinen kiinteistövero) ja joissakin tapauksissa ITP (luovutusvero). Katastriarvo on tyypillisesti 30–50 % alhaisempi kuin kiinteistön markkina-arvo. Kiinteistönne katastriarvon löydätte mistä tahansa aiemmasta IBI-laskusta tai Catastron verkkopalvelusta.

Nota simple — kiinteistörekisterinote

Asiakirja, jonka Registro de la Propiedad antaa ja joka tiivistää rekisteröidyn kiinteistön keskeiset oikeudelliset tiedot: kuka kiinteistön omistaa, sen rekisteröity kuvaus sekä mahdolliset kirjatut kiinnitykset, asuntolainat tai panttioikeudet. Nota simple on yksi ensimmäisistä asiakirjoista, jonka asianajajanne pyytää huolellisuustarkastuksessa, ja voitte pyytää sitä myös itse verkossa Registro de la Propiedadilta. Täydellinen luettelo asiakirjoista, jotka kannattaa pyytää ennen kiinteistön ostamista, löytyy oppaastamme 10 asiakirjaa, jotka kannattaa pyytää ennen kiinteistön ostamista Espanjassa.

Cargas y gravámenes — rasitteet ja panttioikeudet

Cargas (rasitteet) ovat velvoitteita tai vastuita, jotka vaikuttavat kiinteistöön ja voivat rajoittaa sen käyttöä tai luovuttamista. Näitä ovat esimerkiksi kiinnitykset, hyötykäyttöoikeudet tai vireillä olevat oikeudelliset vaatimukset. Gravámenes (panttioikeudet) ovat tietynlaisia rasitteita, joissa kiinteistöä käytetään vakuutena velasta. Jos velkaa ei makseta, velkoja voi periä saatavansa kiinteistöstä. Asianajajanne tarkistaa nota simplen mahdolliset cargas- ja gravámenes-merkinnät ennen kuin jatkatte.

Cédula de habitabilidad — asumiskelpoisuustodistus

Virallinen todistus, joka vahvistaa, että kiinteistö täyttää vähimmäisvaatimukset asuinkäyttöön. Se on pakollinen Kataloniassa ja useilla muilla itsehallintoalueilla, ja sitä tarvitaan kiinteistön liittämiseen palveluihin sekä joissakin tapauksissa asuntolainan saamiseksi. Jos kiinteistöllä ei ole voimassa olevaa cédula de habitabilidadia, siinä ei välttämättä saa laillisesti asua.

Certificado de eficiencia energética — energiatehokkuustodistus

Pakollinen asiakirja, joka arvioi kiinteistön energiatehokkuuden asteikolla A (tehokkain) – G (vähiten tehokas). Myyjän on lain mukaan toimitettava tämä todistus. Heikko luokitus tarkoittaa korkeampia käyttökustannuksia, mikä vaikuttaa sekä omaan käyttöön että vuokrausmahdollisuuksiin.

Verot ja kustannukset

Nämä ovat verotermejä, jotka määrittävät, mitä maksatte kaupan päättyessä ja myöhemmin omistajana.

ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — luovutusvero

Tärkein vero, joka maksetaan käytettyä kiinteistöä ostettaessa Espanjassa. ITP:n maksaa ostaja, ja se lasketaan prosenttiosuutena ostohinnasta. Verokanta määräytyy itsehallintoalueittain, ja se on tyypillisesti 6–11 % alueesta riippuen. Vero on maksettava 30 päivän kuluessa escrituran allekirjoittamisesta.

IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido — arvonlisävero

Uudisrakennuksiin sovelletaan IVA:a ITP:n sijaan. Asuinkiinteistöjen normaali verokanta on 10 %. Liikekiinteistöihin sovelletaan 21 %:n IVA:a. Uudisrakennuksen ostossa IVA:n lisäksi maksetaan myös AJD-leimavero.

AJD — Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados — leimavero

Veroa sovelletaan notaariasiakirjoihin, kuten kauppakirjaan ja kiinnityskirjaan. AJD koskee sekä käytettyjen kiinteistöjen että uudisrakennusten ostoja, mutta se on yleensä merkittävin uudisrakennuskaupoissa, joissa se maksetaan IVA:n ohella. Verokannat vaihtelevat itsehallintoalueittain, yleensä 0,5–1,5 % ostohinnasta.

IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles — vuotuinen kiinteistövero

Vuotuinen kunnallinen kiinteistövero, jonka kaikki Espanjan kiinteistönomistajat maksavat, olivatpa he Espanjassa asuvia tai eivät. Vero lasketaan prosenttiosuutena katastriarvosta, ja sen asettaa paikallinen ayuntamiento (kunta). Verokannat ovat yleensä 0,4–1,1 % katastriarvosta. IBI maksetaan kerran vuodessa, yleensä elo–marraskuun aikana.

Plusvalía — kunnallinen arvonnousuvero

Kunnallinen vero, jonka myyjä maksaa maan arvonnoususta omistusaikanaan. Vero lasketaan maan katastriarvosta (ei rakennuksen) ja omistusvuosien määrästä. Ostajana teidän ei tarvitse maksaa plusvalíaa. Kannattaa kuitenkin tarkistaa, että myyjä on maksanut kaikki erääntyneet plusvalía-verot ennen kaupan päättymistä, sillä maksamattomat verot voivat vaikuttaa kiinteistöön.

Base imponible — veron perusta

Määrä, johon verokanta sovelletaan veron laskemiseksi. ITP:ssä veron perusta on sovittu ostohinta, IBI:ssä katastriarvo. Kunkin veron perusteen tunteminen auttaa laskemaan kokonaisostokustannukset tarkasti.

Kaupan päättäminen: viimeinen vaihe

Näihin termeihin törmäätte kaupan päivänä tai sen lähellä.

Notario — notaari

Espanjan valtion nimittämä julkinen virkamies, joka vahvistaa oikeudelliset asiakirjat ja varmistaa kaupan osapuolten henkilöllisyyden. Kiinteistökaupassa notaari laatii ja vahvistaa escrituran, lukee sen ääneen molemmille osapuolille ja varmistaa, että kaikki oikeudelliset vaatimukset täyttyvät. Notaari ei neuvo kumpaakaan osapuolta, sillä hän on puolueeton julkinen virkamies. Ainoa tapa varmistaa, että joku ajaa yksinomaan teidän etuanne, on palkata oma asianajaja.

Escritura pública de compraventa — julkinen kauppakirja

Virallinen asiakirja, jolla kiinteistön omistusoikeuden siirto vahvistetaan. Notaari laatii sen, ostaja ja myyjä (tai heidän edustajansa) allekirjoittavat sen, ja se sisältää kaupan kaikki yksityiskohdat: osapuolet, kiinteistön kuvauksen, sovitun hinnan ja maksuehdot. Kun asiakirja on allekirjoitettu ja asianmukaiset verot on maksettu, escritura on rekisteröitävä Registro de la Propiedadiin, jotta omistusoikeuden siirto saadaan päätökseen.

Cheque bancario — pankkishekki

Kauppahinta maksetaan Espanjassa yleensä espanjalaisen pankin myöntämällä pankkishekillä, joka luovutetaan escrituran allekirjoituspäivänä. Joissakin kaupoissa käytetään myös pankkisiirtoa, ja asianajajanne vahvistaa maksutavan etukäteen. Molemmissa tapauksissa varojen on oltava espanjalaisella pankkitilillä ennen allekirjoitusaikaa. Kansainvälisiin siirtoihin kannattaa varata riittävästi aikaa.

Gestoría (kaupan päättyessä) — hallinnollinen asiamies

Kun escritura on allekirjoitettu, gestoría hoitaa luovutusveron (ITP tai IVA) maksamisen, asiakirjan rekisteröinnin Registro de la Propiedadiin ja muut siihen liittyvät paperityöt. Rekisteröity escritura palautetaan teille tyypillisesti neljän–kahdeksan viikon kuluessa kaupasta.

Omistusoikeuden käsitteet

Nämä termit liittyvät kiinteistön omistusrakenteeseen, ja niitä kohtaa useimmin perintö-, perhe- tai erikoisjärjestelyissä.

Nuda propiedad — paljas omistusoikeus

Kiinteistön omistusoikeus ilman oikeutta käyttää tai hyödyntää sitä. Paljaalla omistajalla on laillinen omistusoikeus kiinteistöön, mutta hän ei voi asua siinä eikä hyötyä siitä, kun usufructo on voimassa. Paljasta omistusoikeutta myydään joskus erillään käyttöoikeudesta, useimmin perinnön tai omaisuusjärjestelyjen yhteydessä.

Usufructo — hyötykäyttöoikeus

Oikeus käyttää ja hyödyntää kiinteistöä ilman sen täyttä omistamista. Hyötykäyttöoikeuden haltija voi asua kiinteistössä, vuokrata sen ja saada siitä tuloja, mutta ei voi myydä paljasta omistusoikeutta. Hyötykäyttöoikeuksia kohtaa useimmin perintötilanteissa, joissa puoliso voi saada hyötykäyttöoikeuden kiinteistöön, kun lapset omistavat paljaan omistusoikeuden.

Sanaston käyttäminen

Yllä olevat termit kattavat yleisimmät tilanteet tavallisessa espanjalaisessa kiinteistökaupassa. Monimutkaisempien kauppojen, kuten perintöjen, uudisrakennuskohteiden ennen valmistumista tai kiinteistöjen, joissa on kaavoitusongelmia, kohdalla voi tulla vastaan erikoistuneempaa termistöä. Kiinteistöoston ja muuton kokonaiskustannukset Espanjassa käsittelevät taloudellista puolta kokonaisuudessaan, ja oppaamme talous, oikeudelliset asiat ja verotus syventävät tiettyjä aiheita.