Termos imobiliários espanhóis: glossário para compradores em Espanha

Comprar um imóvel em Espanha implica lidar com um conjunto de termos jurídicos, fiscais e administrativos que não têm equivalente direto em inglês. Alguns deles, como escritura ou catastro, surgem em quase todas as transações. Outros, como nuda propiedad ou plusvalía, aparecem em situações específicas. Conhecer o significado destes termos antes de os encontrar num contrato ou numa conversa torna o processo bastante menos intimidante.

Este glossário está organizado pela fase do processo de compra em que cada termo surge normalmente. Para uma visão geral completa de todo o processo, do início ao fim, o guia passo a passo para comprar um imóvel em Espanha explica cada etapa em pormenor.

Antes de comprar: identificação e preparação jurídica

Estes são os termos que surgem antes mesmo de encontrar um imóvel, durante a fase de preparação e de enquadramento jurídico.

NIE — Número de Identidad de Extranjero — número de identificação de estrangeiro

O NIE é um número de identificação fiscal atribuído a todos os cidadãos estrangeiros em Espanha. Não é possível assinar qualquer contrato, pagar impostos ou concluir a compra de um imóvel sem este número. É essencial pedi-lo logo no início do processo, já que pode demorar várias semanas. Tudo o que é preciso saber sobre o NIE, incluindo como o pedir a partir do estrangeiro, está explicado num guia à parte.

Abogado — advogado imobiliário

Advogado qualificado, inscrito numa ordem profissional regional (Colegio de Abogados). Nas compras de imóveis, o abogado realiza a verificação jurídica prévia, analisa os contratos, consulta o registo predial e protege os interesses do comprador ao longo de toda a transação. Antes de assinar qualquer documento, é vivamente recomendável contratar um abogado. A diferença entre um abogado e um gestor, e quando é preciso recorrer a cada um, é explicada num guia à parte.

Gestor / Gestoría — agente administrativo / empresa de serviços administrativos

O gestor é um profissional administrativo licenciado que trata de documentação oficial em nome do cliente: pedidos de NIE, declarações fiscais, registos de veículos e tarefas semelhantes. A gestoría é a empresa onde trabalha. Nas transações imobiliárias, a gestoría costuma tratar do pagamento do imposto de transmissões e do registo da escritura após a conclusão da compra. Não se confunde com um advogado: o gestor trata de processos administrativos conhecidos, ao passo que o abogado trata do risco jurídico e dos contratos.

Poder notarial — procuração

Documento jurídico pelo qual se autoriza outra pessoa, normalmente o advogado, a agir em nome do outorgante num assunto específico. Nas transações imobiliárias, o poder notarial é frequentemente utilizado para permitir que o advogado assine a escritura perante o notário em nome do comprador, caso este não possa estar presente em Espanha na data da conclusão. Tem de ser assinado perante notário para ser válido.

Encontrar um imóvel: o que aparece nos anúncios

Estes termos surgem com regularidade nos anúncios e nas descrições de imóveis.

Metros construídos — área construída

A superfície total de um imóvel, incluindo todos os elementos estruturais: paredes, divisórias e espaços não habitáveis, como as escadas comuns. A área construída é normalmente superior à área útil e é o valor mais citado nos anúncios. Convém verificar sempre se o anúncio indica área construída ou área útil, pois a diferença pode ser significativa.

Metros úteis — área útil

O espaço habitável efetivo de um imóvel: a área onde se pode circular e que se pode utilizar, excluindo paredes e elementos estruturais. A área útil é normalmente entre 15% e 20% inferior à área construída. Ao comparar imóveis, convém certificar-se de que se comparam realidades equivalentes.

Vivienda de obra nueva — imóvel novo

Imóvel entregue pela primeira vez, que nunca pertenceu a ninguém nem foi habitado. Os imóveis novos estão sujeitos a IVA (imposto sobre o valor acrescentado) de 10%, e não ao ITP (imposto sobre as transmissões patrimoniais). Alguns imóveis muito remodelados ou anteriormente arrendados podem também ser classificados como novos para efeitos fiscais. O advogado pode esclarecer a classificação específica de cada caso.

Finca rústica / Finca urbana — terreno rústico / terreno urbano

Uma finca rústica é um terreno classificado como rústico ou agrícola, não destinado a construção residencial ao abrigo das regras urbanísticas gerais. Uma finca urbana é um terreno ou imóvel classificado como urbano, com uso residencial ou comercial permitido. A distinção é fundamental: os terrenos rústicos têm restrições significativas à construção, e as construções ilegais em finca rústica são comuns em algumas zonas de Espanha. Convém confirmar sempre a classificação do terreno com o advogado antes da compra.

Contratos e sinais

Estes termos surgem depois de encontrar um imóvel, quando se avança para o compromisso de compra.

Reserva — sinal de reserva

Um pequeno depósito de reserva, normalmente entre 3 000 € e 6 000 €, pago para retirar o imóvel do mercado enquanto decorrem as verificações jurídicas. A reserva costuma ser paga antes do contrato de arras e constitui um compromisso relativamente informal. Convém que o advogado reveja qualquer acordo de reserva antes de o assinar ou de efetuar qualquer pagamento.

Contrato de arras — contrato-promessa / contrato de sinal

O principal contrato privado entre comprador e vendedor, assinado assim que as verificações jurídicas estão em curso. Ao assinar o contrato de arras, paga-se normalmente um sinal de 10% diretamente ao vendedor. Se o comprador desistir, perde o sinal. Se for o vendedor a desistir, tem de devolver o dobro. Não existe período automático de arrependimento nem cláusula hipotecária automática: ambos devem ser negociados explicitamente. Como funciona o contrato de arras, incluindo os diferentes tipos e os aspetos a acautelar, é explicado em pormenor num guia à parte.

Contrato de compraventa — contrato particular de compra e venda

Contrato privado entre comprador e vendedor que define as condições completas da venda: preço, descrição do imóvel, data de conclusão e eventuais condições. Embora seja juridicamente vinculativo, este documento não pode ser registado isoladamente no registo predial. Tem de ser convertido numa escritura pública perante notário para transmitir formalmente a propriedade legal.

Verificações prévias: confirmar o imóvel

Estes são os termos que o advogado utilizará ao verificar o imóvel antes de o comprador assumir qualquer compromisso.

Registro de la Propiedad — registo predial

O registo público oficial onde ficam inscritos a titularidade do imóvel e quaisquer encargos, hipotecas ou ónus registados sobre ele. O advogado consulta o Registro de la Propiedad para confirmar a titularidade legal do vendedor e identificar eventuais dívidas pendentes antes de assinar o contrato de arras. Atenção: o Registro de la Propiedad não é o mesmo que o Catastro. São duas instituições distintas, com finalidades diferentes.

Catastro — registo cadastral

O registo administrativo oficial gerido pelas autoridades fiscais espanholas, que regista e descreve todos os bens imobiliários para fins fiscais. O Catastro atribui a cada imóvel uma referencia catastral (número de referência cadastral) e um valor catastral (valor cadastral), que serve de base ao cálculo de impostos sobre o imóvel, como o IBI. O Catastro é usado para a administração fiscal, ao passo que o Registro de la Propiedad é o registo da titularidade legal. Os dois nem sempre coincidem: são comuns divergências na área ou nos limites registados, que devem ser sinalizadas pelo advogado.

Valor catastral — valor cadastral

O valor administrativo oficial atribuído a um imóvel pelo Catastro. É usado para calcular vários impostos sobre o imóvel, incluindo o IBI (imposto anual sobre imóveis) e, em alguns casos, o ITP. O valor catastral é normalmente entre 30% e 50% inferior ao valor de mercado do imóvel. Pode ser consultado em qualquer recibo anterior do IBI ou através do portal online do Catastro.

Nota simple — certidão do registo predial

Documento emitido pelo Registro de la Propiedad que resume as informações jurídicas essenciais sobre um imóvel registado: quem é o proprietário, a sua descrição registada e eventuais encargos, hipotecas ou ónus inscritos. A nota simple é um dos primeiros documentos que o advogado pede durante a verificação, e também pode ser solicitada online junto do Registro de la Propiedad. Pode consultar uma lista completa dos documentos a pedir antes da compra no nosso guia sobre 10 documentos a pedir antes de comprar um imóvel em Espanha.

Cargas y gravámenes — encargos e ónus

Cargas (encargos) são quaisquer obrigações ou responsabilidades que afetam um imóvel e podem limitar a sua utilização ou alienação, incluindo hipotecas, direitos de usufruto ou ações judiciais pendentes. Gravámenes (ónus) são um tipo específico de encargo em que o imóvel serve de garantia a uma dívida, conferindo ao credor o direito de reclamar o imóvel caso a dívida não seja paga. O advogado verificará a nota simple à procura de quaisquer cargas ou gravámenes antes de avançar.

Cédula de habitabilidad — certificado de habitabilidade

Certificado oficial que confirma que um imóvel cumpre os requisitos legais mínimos para ser utilizado como habitação. É obrigatório na Catalunha e em várias outras comunidades autónomas, sendo necessário para ligar os serviços públicos e, em alguns casos, para obter um crédito hipotecário. Se um imóvel não tiver uma cédula de habitabilidad válida, pode não ser legalmente habitável.

Certificado de eficiencia energética — certificado de desempenho energético

Documento obrigatório que classifica a eficiência energética de um imóvel numa escala de A (mais eficiente) a G (menos eficiente). Os vendedores são legalmente obrigados a fornecer este certificado. Uma classificação baixa significa custos de utilização mais elevados, o que é relevante tanto para uso pessoal como para o potencial de arrendamento.

Impostos e custos

Estes são os termos fiscais que determinam o que se paga na conclusão da compra e, depois, como proprietário.

ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — imposto sobre transmissões patrimoniais

O principal imposto devido na compra de um imóvel em segunda mão em Espanha. O ITP é pago pelo comprador e calculado como percentagem do preço de compra. As taxas são definidas por cada comunidade autónoma e variam tipicamente entre 6% e 11%, consoante a região. Deve ser pago no prazo de 30 dias após a assinatura da escritura.

IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido — imposto sobre o valor acrescentado

O IVA aplica-se aos imóveis novos em vez do ITP, à taxa normal de 10% para habitação. Os imóveis comerciais estão sujeitos a 21% de IVA. As compras de imóveis novos estão também sujeitas ao imposto de selo (AJD), além do IVA.

AJD — Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados — imposto de selo

Imposto aplicado aos documentos notariais, incluindo a escritura de compra e venda e a escritura de hipoteca. O AJD aplica-se tanto às compras de imóveis em segunda mão como às de imóveis novos, embora seja normalmente mais significativo nas transações de imóveis novos, onde é pago juntamente com o IVA. As taxas variam consoante a comunidade autónoma, situando-se geralmente entre 0,5% e 1,5% do preço de compra.

IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles — imposto anual sobre imóveis

Imposto municipal anual pago por todos os proprietários de imóveis em Espanha, residentes ou não residentes. É calculado como percentagem do valor catastral e fixado pela câmara municipal (ayuntamiento). As taxas situam-se tipicamente entre 0,4% e 1,1% do valor catastral. O IBI é pago uma vez por ano, normalmente entre agosto e novembro.

Plusvalía — imposto municipal sobre mais-valias

Imposto municipal pago pelo vendedor sobre o aumento do valor do terreno do imóvel durante o período de propriedade. É calculado com base no valor catastral do terreno (e não do edifício) e no número de anos de propriedade. Como comprador, não é responsável pela plusvalía, mas convém verificar que o vendedor pagou eventuais montantes em dívida antes da conclusão, já que encargos por liquidar podem afetar o imóvel.

Base imponible — base tributável

O montante sobre o qual se aplica a taxa de um imposto para calcular o imposto devido. No ITP, a base tributável é o preço de compra acordado. No IBI, é o valor catastral. Compreender a base tributável de cada imposto ajuda a calcular com rigor o custo total da compra.

Conclusão da compra: a etapa final

Estes são os termos que surgem no dia da conclusão da compra ou por volta dessa data.

Notario — notário

Oficial público nomeado pelo Estado espanhol para autenticar documentos jurídicos e verificar a identidade das partes numa transação. Numa compra de imóvel, o notário elabora e autentica a escritura, lê-a em voz alta para ambas as partes e garante o cumprimento de todos os requisitos legais. O notário não aconselha nenhuma das partes, pois é um oficial público neutro. Contratar um advogado próprio é a única forma de garantir que alguém trabalha exclusivamente no interesse do comprador.

Escritura pública de compraventa — escritura pública de compra e venda

O documento oficial que formaliza a transferência da propriedade de um imóvel. É elaborado pelo notário, assinado pelo comprador e pelo vendedor (ou pelos seus representantes) e contém todos os detalhes da transação: partes, descrição do imóvel, preço acordado e condições de pagamento. Uma vez assinada a escritura e pagos os impostos aplicáveis, tem de ser registada no Registro de la Propiedad para concluir a transferência da propriedade legal.

Cheque bancario — cheque bancário

Em Espanha, o pagamento na conclusão é normalmente feito através de cheque bancário sobre um banco espanhol, entregue no dia da assinatura da escritura. Algumas transações recorrem também a transferência bancária, com o método confirmado antecipadamente pelo advogado. Em qualquer caso, os fundos devem estar disponíveis numa conta bancária espanhola antes da data de assinatura, pelo que é necessário prever tempo suficiente para que as transferências internacionais sejam concluídas.

Gestoría (na conclusão) — empresa de serviços administrativos

Após a assinatura da escritura, a gestoría trata do pagamento do imposto de transmissões (ITP ou IVA), do registo da escritura no Registro de la Propiedad e de quaisquer outras formalidades associadas. A escritura registada é depois devolvida, normalmente no prazo de quatro a oito semanas após a conclusão.

Conceitos de propriedade

Estes termos dizem respeito à estrutura da propriedade e surgem sobretudo em heranças, acordos familiares ou compras em situações específicas.

Nuda propiedad — nua propriedade

O direito de propriedade sobre um imóvel sem o direito de o usar ou fruir. O nu-proprietário detém o título jurídico, mas não pode habitar nem beneficiar do imóvel enquanto existir um usufruto. A nua propriedade é por vezes vendida separadamente do direito de uso, sobretudo em heranças ou em planeamento sucessório.

Usufructo — usufruto

O direito de usar e fruir de um imóvel sem ser o seu proprietário pleno. O usufrutuário pode viver no imóvel, arrendá-lo e receber os respetivos rendimentos, mas não pode vender a nua propriedade. Os direitos de usufruto surgem sobretudo em situações de herança, em que o cônjuge sobrevivo pode ficar com o usufruto do imóvel enquanto os filhos detêm a nua propriedade.

Como utilizar este glossário

Os termos apresentados cobrem as situações mais comuns numa compra de imóvel em Espanha. Em transações mais complexas, como heranças, compras de imóveis novos na planta ou imóveis com questões urbanísticas, pode ser necessária terminologia especializada adicional. Os custos completos de comprar e mudar-se para Espanha abordam em pormenor a vertente financeira, e os nossos guias sobre finanças, questões jurídicas e impostos aprofundam temas específicos.