Concetti immobiliari che dovresti conoscere prima di acquistare la tua casa in Spagna

Se sei già in procinto di acquistare la tua nuova casa in Spagna, potresti aver incontrato numerosi termini che potrebbero esserti sconosciuti e il cui significato potrebbe causarti qualche incertezza. Comprendere questi concetti è essenziale per interpretare correttamente il contratto di compravendita e garantire un'esperienza senza intoppi. In questo articolo, ti spiegheremo alcuni concetti chiave che riteniamo fondamentali per acquisire una maggiore conoscenza del processo di compravendita:

Contratto di caparra

Il contratto di caparra è un accordo tra l'acquirente e il venditore di un immobile, in cui entrambe le parti si impegnano a formalizzare la vendita entro un determinato termine. Questo contratto prevede il pagamento di una somma di denaro a titolo di caparra o acconto da parte dell'acquirente al venditore. Il presente contratto serve a garantire la transazione e a impegnare entrambe le parti fino alla firma del contratto di compravendita definitivo.

Contratto di compravendita

Il contratto di vendita è un accordo privato tra l'acquirente e il venditore che specifica i termini e le condizioni della transazione. Il presente documento stabilisce gli obblighi e i diritti di entrambe le parti nella compravendita della proprietà. Di solito include informazioni come il prezzo della proprietà, la descrizione dell'immobile e altre clausole e condizioni. Non è obbligatorio firmare il presente contratto davanti a un notaio per formalizzare la compravendita. Tuttavia, per poter registrare la casa a tuo nome, sarà obbligatorio che tale contratto privato diventi un atto pubblico davanti a un notaio.

Atto pubblico di compravendita

L'atto di compravendita è un documento pubblico che formalizza il trasferimento della proprietà di un immobile. In Spagna, è il documento legale che attesta la proprietà di un bene immobile. È redatta e firmata da un notaio pubblico e ha diversi elementi chiave che garantiscono la validità e la legalità della transazione. In essa sono dettagliati, tra le altre cose, i dati dell'acquirente e del venditore, il prezzo concordato e i dettagli sul pagamento. La firma dell'atto davanti a un notaio è l'ultimo passo del processo di compravendita. Una volta firmata e pagate le tasse corrispondenti, è necessario iscriversi al Registro Immobiliare.

Catasto

Il catasto è un registro amministrativo gestito dalle autorità pubbliche spagnole, che ha lo scopo di identificare e descrivere i beni immobili situati in un determinato territorio, nonché di determinarne il valore catastale. È uno strumento fondamentale per la gestione e l'amministrazione del territorio, poiché fornisce informazioni dettagliate sulla proprietà immobiliare e sulla sua situazione giuridica e fiscale.

Il catasto è gestito da specifici enti pubblici e il suo obiettivo principale è quello di fornire trasparenza, certezza del diritto e una solida base per la riscossione delle imposte relative agli immobili.

Valore catastale

Il valore catastale è un valore amministrativo assegnato ai beni immobili dall'amministrazione fiscale di ciascun paese. Questo viene utilizzato principalmente per la liquidazione delle tasse, come l' Imposta sugli Immobili (IBI).

Il valore catastale è determinato considerando diversi fattori come la posizione dell'immobile, le sue caratteristiche fisiche (superficie costruita, tipo di costruzione, ecc.) e i valori di mercato di riferimento. È importante ricordare che il valore catastale e il valore di mercato di un immobile possono essere diversi, poiché il valore catastale è stabilito a fini fiscali e amministrativi.

Atti Legali Documentati (AJD)

La tassa AJD è un tributo che grava sui documenti notarili, amministrativi e commerciali. Questa imposta è ceduta alle comunità autonome ed è composta da una quota fissa e una quota variabile. Nella compravendita di un immobile, l'AJD si applica sugli atti notarili dell'operazione (atto di compravendita e atto di ipoteca).

Imposta sui Trasferimenti Patrimoniali (ITP)

L'Imposta sui Trasferimenti Patrimoniali (ITP) è un' imposta indiretta che grava sul trasferimento di beni e diritti patrimoniali, come l'acquisto di immobili usati (non nuovi). In una transazione immobiliare, sarà tua responsabilità come acquirente pagare l'ITP. L'aliquota applicabile varia a seconda della comunità autonoma, poiché ciascuna ha la competenza per fissare le proprie aliquote fiscali. Ti diciamo di più su ITP e AJD nel nostro articolo Ecco le tasse che pagherai quando acquisti una casa.

Base imponibile

La base imponibile è il valore su cui vengono calcolate le imposte. Cioè, è la base su cui viene applicata una percentuale e viene calcolato quanto dovrà essere pagato in tasse. Per i beni immobili e la loro vendita, la base imponibile è il valore della proprietà da prendere come riferimento. Questo riferimento può essere il valore catastale della proprietà, il suo prezzo di mercato o il prezzo concordato nella vendita, a seconda del tipo di imposta.

Ad esempio, per l'ITP, la base imponibile è il prezzo concordato tra l'acquirente e il venditore. Su tale riferimento verrà applicata la percentuale corrispondente. Cioè, se è stato concordato un prezzo di 200.000 € e l'ITP è del 10%, dovranno essere pagati 20.000 € in tasse. Nel caso dell'IBI, la base imponibile è il valore catastale della casa, quindi la percentuale verrà applicata su tale valore.

Casa di nuova costruzione

In generale, le case di nuova costruzione sono quelle che vengono consegnate per la prima volta e quindi non hanno avuto alcun proprietario o sono state abitate. Tuttavia, alcune case ristrutturate o che hanno già avuto un inquilino possono anche essere considerate nuove. Poiché la definizione di nuova costruzione è più complessa e include altre situazioni specifiche, ti consigliamo di saperne di più nel nostro articolo Nuova costruzione o seconda mano? Chiavi per decidere quale casa acquistare.

Metri costruiti e metri utili

I termini "metri costruiti" e "metri utili" si riferiscono a concetti specifici relativi alle dimensioni e alla distribuzione di un immobile. Entrambi i concetti sono spesso utilizzati, quindi conoscere le differenze e il significato di ciascuno è essenziale per conoscere le dimensioni reali di una casa.

• Metri costruiti: si riferisce alla superficie totale di una proprietà compresi tutti gli elementi costruttivi. Ciò include sia le aree abitative (come salotti, camere da letto, cucina...) che le aree non abitative (pareti, soffitti, pareti divisorie...).
• Metri utili: sono i metri quadrati che possono effettivamente essere utilizzati e calpestati all'interno di un'abitazione, cioè lo spazio abitabile o funzionale. È escluso lo spazio occupato da pareti o pareti divisorie.

Plusvalenza

La plusvalenza è un concetto chiave nel mercato immobiliare spagnolo. Si riferisce all'aumento del valore di un bene immobile durante il periodo in cui è stato in possesso del suo proprietario. Cioè, è la differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita dopo aver dedotto le spese relative alla vendita.

Nuda proprietà e usufrutto

La nuda proprietà e l'usufrutto sono due concetti giuridici che insieme costituiscono la piena proprietà di un bene. Sono utilizzati per dividere i diritti di proprietà di un bene immobile tra due parti distinte:

• La nuda proprietà è il diritto di proprietà su un bene senza il diritto di usarlo e goderne i benefici. Cioè, il proprietario ha la proprietà dell'immobile, ma non può utilizzarlo.
• L'usufrutto è il diritto di usare e godere di un bene altrui senza esserne il proprietario. L'usufruttuario può vivere nell'immobile, affittarlo e trarne profitto, ma non può vendere la nuda proprietà.

In alcuni casi, può accadere che venga venduta la nuda proprietà, ma non l'usufrutto. Se ti trovi in questa situazione, la persona che ha l'usufrutto può continuare a godere della casa, mentre tu come acquirente acquisirai solo la proprietà.

Oneri e gravami

Gli oneri su una casa sono qualsiasi tipo di obbligo o responsabilità che colpisce una proprietà e che può limitarne l'uso, il godimento o la libera disposizione della stessa. Gli oneri includono ipoteche, diritti di usufrutto o sentenze pendenti relative alla proprietà, come nel caso delle successioni testamentarie.

Da parte sua, il termine onere si riferisce a un particolare tipo di onere in cui il bene immobile viene utilizzato come garanzia per garantire l'adempimento di un'obbligazione, generalmente un debito. I vincoli includono ipoteche e pignoramenti, tra gli altri. Un gravame dà al creditore il diritto di reclamare il bene in caso di inadempimento da parte del debitore.

Pertanto, è consigliabile che il contratto di vendita includa una clausola che affermi che l'immobile è esente da oneri e gravami.

Nota semplice e Registro Immobiliare

La nota di trascrizione catastale è un documento rilasciato dal Registro Immobiliare che fornisce informazioni rilevanti su un immobile registrato. Il Registro Immobiliare è un'istituzione pubblica che si occupa dell'iscrizione e della certificazione dei diritti di proprietà su beni immobili in Spagna.

La nota di trascrizione catastale è utile per conoscere la situazione legale e amministrativa di un bene immobile prima di effettuare un acquisto, una vendita o qualsiasi altro tipo di transazione che lo coinvolga. Grazie alla nota di trascrizione catastale, è possibile verificare la proprietà dell'immobile e se ci sono oneri che possono influenzare la casa. In questo articolo ti spieghiamo come richiedere una nota di trascrizione catastale nel Registro Immobiliare.

Certificato di abitabilità

Il certificato di abitabilità è un documento ufficiale che certifica che un immobile è conforme ai requisiti minimi di abitabilità stabiliti dalle normative locali. Questo certificato è essenziale per garantire che una casa sia sicura, sana e adatta ad essere occupata.

Attestato energetico

L'attestato di prestazione energetica è un documento ufficiale che valuta e classifica la prestazione energetica di un edificio o di un'abitazione. Il suo obiettivo è fornire informazioni chiare sul consumo di energia e sull'impatto ambientale della proprietà.

La nota di trascrizione catastale, il certificato di abitabilità e il certificato energetico sono alcuni dei documenti che il venditore dovrà fornirti durante il processo di compravendita. Scopri di più su questi e altri documenti nel nostro articolo 10 documenti che dovresti richiedere prima di acquistare la tua nuova casa in Spagna.