Fastighetsbegrepp du bör känna till innan du köper en bostad i Spanien

Om du redan är i färd med att köpa ditt nya hem i Spanien kan du ha stött på ett antal termer som du kanske inte känner till och vars innebörd kan orsaka viss osäkerhet. Det är viktigt att förstå dessa begrepp för att kunna tolka köpeavtalet korrekt och säkerställa en smidig upplevelse. I den här artikeln kommer vi att förklara några nyckelbegrepp som vi anser vara grundläggande för att du ska få en bättre förståelse för köp- och säljprocessen:

Handpenningsavtal

Depositionsavtalet är ett avtal mellan köparen och säljaren av en fastighet, där båda parter förbinder sig att genomföra försäljningen inom en viss tid. Detta avtal innebär att köparen betalar en handpenning till säljaren. Detta avtal tjänar till att säkra transaktionen och binder båda parter tills det slutliga köpekontraktet har undertecknats.

Försäljningsavtal

Köpekontraktet är ett privat avtal mellan köparen och säljaren som innehåller villkoren för transaktionen. I detta dokument anges de skyldigheter och rättigheter som båda parter har i samband med köpet och försäljningen av fastigheten. Den innehåller vanligtvis information som priset på fastigheten, beskrivningen av fastigheten och andra villkor. Det är inte obligatoriskt att underteckna detta avtal inför en notarie för att formalisera försäljningen. För att kunna registrera fastigheten i ditt namn måste dock det privata kontraktet omvandlas till en offentlig handling inför en notarie.

Offentligt köpebrev

Köpebrevet är en offentlig handling som formaliserar överlåtelsen av äganderätten till en fastighet. I Spanien är det ett juridiskt dokument som bekräftar äganderätten till en fastighet. Det upprättas och undertecknas av en notarius publicus och innehåller flera viktiga delar som garanterar transaktionens giltighet och laglighet. Den innehåller bland annat uppgifter om köparen och säljaren, det avtalade priset och betalningsuppgifter. Undertecknandet av köpebrevet inför en notarie är det sista steget i köpprocessen. När det har undertecknats och motsvarande skatter har betalats måste det registreras i fastighetsregistret.

Fastighetsregistret

Fastighetsregistret är ett administrativt register som förvaltas av de spanska offentliga myndigheterna och vars syfte är att identifiera och beskriva fastigheter som ligger i ett visst territorium samt att fastställa deras kadastrala värde. Det är ett grundläggande instrument för förvaltning och administration av territoriet, eftersom det ger detaljerad information om fastigheter och deras juridiska och skattemässiga situation.

Fastighetsregistret förvaltas av särskilda offentliga organ och dess huvudsyfte är att tillhandahålla transparens, rättssäkerhet och en solid grund för uppbörd av skatter relaterade till fastigheter.

Kadastralt värde

Kadastralvärdet är ett administrativt värde som tilldelas fastigheter av skatteförvaltningen i varje land. Detta används främst för avräkning av skatter, t.ex. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Fastighetsvärdet fastställs genom att man tar hänsyn till olika faktorer, t.ex. fastighetens läge, dess fysiska egenskaper (golvyta, typ av konstruktion etc.) och referensmarknadsvärden. Det är viktigt att komma ihåg att fastighetens taxeringsvärde och marknadsvärde kan skilja sig åt, eftersom taxeringsvärdet fastställs för skattemässiga och administrativa ändamål.

Dokumenterade rättshandlingar (AJD)

AJD-skatten är en skatt på notariella, administrativa och kommersiella dokument. Denna skatt är decentraliserad till de autonoma regionerna och består av en fast och en rörlig kvot. Vid köp och försäljning av en fastighet tillämpas AJD på de notariella handlingarna för transaktionen (köpebrev och pantbrev).

Skatt på överlåtelser (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales - ITP)

Överföringsskatten (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) är en indirekt skatt på överföring av tillgångar och äganderätt, till exempel köp av begagnade (inte nya) fastigheter. Vid en fastighetsaffär är det ditt ansvar som köpare att betala ITP. Den tillämpliga skattesatsen varierar beroende på den autonoma regionen, eftersom varje region är behörig att fastställa sina egna skattesatser. Vi berättar mer om ITP och AJD i vår artikel Detta är de skatter du betalar när du köper en fastighet.

Skattebas

Skattebasen är det värde som skatten beräknas på. Det vill säga, det är den grund på vilken en procentsats tillämpas och hur mycket skatt som måste betalas. För fast egendom och dess försäljning och köp är det beskattningsbara beloppet värdet på den egendom som används som referens. Denna referens kan vara fastighetens kadastrala värde, dess marknadspris eller det pris som avtalades vid köpet, beroende på typ av skatt.

Till exempel för ITP är det beskattningsbara beloppet det pris som överenskommits mellan köparen och säljaren. Motsvarande procentsats skall tillämpas på denna referens. Det vill säga, om ett pris på 200.000 euro har avtalats och ITP är 10 %, måste du betala 20.000 euro i skatt. När det gäller IBI är den beskattningsbara basen fastighetens kadastrala värde, så procentsatsen kommer att tillämpas på detta värde.

Nya bostäder

I allmänhet är nya bostäder sådana som levereras för första gången och som därför inte har haft någon ägare och inte har varit bebodda. Vissa renoverade bostäder eller bostäder som redan har haft en hyresgäst kan dock också betraktas som nya. Eftersom definitionen av nybyggnation är mer komplex och inkluderar andra specifika situationer rekommenderar vi att du läser mer i vår artikel Ny eller begagnad?. Nycklar till att bestämma vilken fastighet du ska köpa.

Byggda och användbara meter

Begreppen "byggda meter" och "användbara meter" avser specifika begrepp relaterade till en fastighets mått och utformning. Båda begreppen används ofta, så det är viktigt att känna till skillnaderna och innebörden av dem för att veta hur stor en bostad verkligen är.

• Metrar byggda: Avser den totala ytan på en fastighet inklusive alla byggnadsdelar. Detta inkluderar både bostadsområden (som vardagsrum, sovrum, kök ...) och icke-bostadsområden (väggar, tak, skiljeväggar ...).
• Användbara meter: Detta är de kvadratmeter som faktiskt kan användas och beträdas i en bostad, dvs. bostads- eller funktionsytan. Utrymme som upptas av väggar eller skiljeväggar är exkluderat.

Realisationsvinster

Reavinst är ett nyckelbegrepp på den spanska fastighetsmarknaden. Avser värdeökningen på en fast egendom under den tid som den har varit i ägarens besittning. Det vill säga skillnaden mellan köpeskillingen och försäljningspriset efter avdrag för de kostnader som är relaterade till försäljningen.

Äganderätt och nyttjanderätt

Äganderätt och nyttjanderätt är två juridiska begrepp som tillsammans utgör den fulla äganderätten till en tillgång. De används för att dela upp äganderätten till en fastighet mellan två olika parter:

• nuda propiedad är äganderätten till en tillgång utan rätt att använda den och åtnjuta dess fördelar. Med andra ord har ägaren äganderätt till fastigheten, men kan inte använda den.
• usufruct är rätten att använda och njuta av annans egendom utan att vara ägaren. Nyttjanderättshavaren kan bo i fastigheten, hyra ut den och få inkomster från den, men kan inte sälja äganderätten.

I vissa fall kan det hända att bara äganderätten säljs, men inte nyttjanderätten. Om du hamnar i den här situationen kommer den som har nyttjanderätten att kunna fortsätta att njuta av fastigheten, medan du som köpare endast kommer att förvärva äganderätten.

Avgifter och inteckningar

En belastning på en fastighet är alla typer av förpliktelser eller ansvar som påverkar en fastighet och som kan begränsa användningen, njutningen eller det fria förfogandet över fastigheten. Belastningar kan till exempel vara inteckningar, nyttjanderätter eller pågående fastighetsrelaterade processer, till exempel vid arv.

Termen lien avser en särskild typ av panträtt där egendom används som säkerhet för att säkerställa fullgörandet av en förpliktelse, vanligtvis en skuld. Belastningar inkluderar bland annat inteckningar och panträtter. En panträtt ger fordringsägaren rätt att återkräva egendomen om gäldenären inte fullgör sina skyldigheter.

Av denna anledning är det lämpligt att i köpekontraktet ta in en klausul om att fastigheten är fri från panträtter och inteckningar.

Nota simple och fastighetsregistret

Nota simple är ett dokument som utfärdas av fastighetsregistret och som innehåller relevant information om en registrerad fastighet. Landregistret är en offentlig institution som ansvarar för registrering och certifiering av äganderätt till fastigheter i Spanien.

Nota simple är användbar för att känna till den juridiska och administrativa situationen för en fastighet innan man gör ett köp, en försäljning eller någon annan typ av transaktion som involverar den. Tack vare den enkla notan kan du kontrollera äganderätten till fastigheten och om det finns några belastningar som kan påverka fastigheten. I den här artikeln förklarar vi hur man ansöker om en nota simple hos fastighetsregistret.

Intyg om beboelighet

Cédula de habitabilidad är ett officiellt dokument som certifierar att en fastighet uppfyller de minimikrav på beboelighet som fastställs i lokala bestämmelser. Detta certifikat är nödvändigt för att säkerställa att en bostad är säker, hälsosam och lämplig att bo i.

Energicertifikat

Energicertifikatet är ett officiellt dokument som utvärderar och klassificerar energieffektiviteten i en byggnad eller bostad. Den syftar till att ge tydlig information om fastighetens energiförbrukning och miljöpåverkan.

Nota simple, cédula de habitabilidad och energicertifikat är några av de dokument som säljaren måste förse dig med under köp- och säljprocessen. Läs mer om dessa och andra dokument i vår artikel 10 dokument som du bör ansöka om innan du köper ditt nya hem i Spanien.