Les concepts immobiliers que vous devez connaître avant d’acheter votre propriété en Espagne

Si vous êtes dans le processus d’achat de votre nouvelle maison en Espagne, il est possible que vous ayez rencontré de nombreux termes qui vous sont peut-être inconnus et dont la signification peut vous causer une certaine incertitude. Il est essentiel de comprendre ces concepts pour interpréter correctement le contrat de vente et garantir une expérience harmonieuse. Dans cet article, nous expliquons quelques concepts clés que nous considérons comme fondamentaux pour acquérir une meilleure connaissance du processus d’achat :

Contrato de arras

Le contrato de arras (compromis de vente) est un accord entre le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier, dans lequel les deux parties s’engagent à formaliser la vente dans un délai déterminé. Ce contrat implique le versement d’une somme d’argent par l’acheteur au vendeur. Il sert à garantir la transaction et à engager les deux parties jusqu’à ce qu’elles concluent le contrat d’achat définitif.

Contrato de compraventa

Le contrato de compraventa (contrat de vente) est un accord privé entre l’acheteur et le vendeur qui précise les termes et conditions de la transaction. Ce document définit les obligations et les droits des deux parties dans le cadre de la vente de la propriété. Il peut contenir des informations telles que le prix de la propriété, la description de l’immeuble et d’autres clauses et conditions. Il n’est pas obligatoire de conclure ce contrat devant notaire pour formaliser l’achat. Toutefois, pour pouvoir inscrire le logement à votre nom, il est obligatoire que ce contrat privé soit rédigé devant un notaire.

Escritura pública de compraventa

L’escritura pública de compraventa (acte de vente) est un document public qui formalise le transfert de propriété d’un immeuble. En Espagne, il s’agit du document juridique attestant de la propriété d’un bien immobilier. Il est rédigé et signé par un notaire et comporte plusieurs éléments clés qui garantissent la validité et la légalité de la transaction. Il précise les coordonnées de l’acheteur et du vendeur, le prix convenu et les modalités de paiement, entre autres. La signature de l’acte devant un notaire est la dernière étape du processus de vente. Une fois l’acte signé et les taxes correspondantes payées, il doit être enregistré au registre foncier.

Catastro

Le catastro (registre foncier) est un registre administratif géré par les autorités publiques espagnoles, qui a pour objet d’identifier et de décrire les biens immobiliers situés dans un territoire déterminé, ainsi que de déterminer leur valeur cadastrale. Il s’agit d’un instrument fondamental pour la gestion et l’administration du territoire, car il fournit des informations détaillées sur le bien immobilier et sa situation juridique et fiscale.

Le catastro est géré par des organismes publics spécifiques et son objectif principal est de garantir la transparence, la sécurité juridique et une base solide pour le recouvrement des impôts liés au bien immobilier.

Valor catastral

La valor catastral (valeur cadastrale) est une valeur administrative attribuée aux biens immobiliers par l’administration fiscale de chaque pays. Elle est utilisée principalement pour le règlement des impôts comme l’impôt foncier IBI.

La valeur cadastrale est déterminée en tenant compte de différents facteurs tels que l’emplacement du bien, ses caractéristiques physiques (surface construite, type de construction, etc.) et les valeurs de marché de référence. Il est important de noter que la valeur catastrale et la valeur de marché d’un bien peuvent être différentes, car la valeur catastrale est fixée en fonction de critères fiscaux et administratifs.

Actos Jurídicos Documentados (AJD)

L’impuesto AJD (impôt AJD) est une taxe sur les actes notariés, administratifs et commerciaux. Cet impôt est dévolu aux communautés autonomes et se compose d’une part fixe et d’une part variable. Dans le cadre de la vente et de l’achat d’un bien immobilier, l’AJD s’applique aux actes notariés de la transaction (acte de vente et acte hypothécaire).

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

L’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (impôt sur les transmissions patrimoniales) est un impôt indirect sur le transfert de biens et de droits de propriété, comme l’achat de biens immobiliers d’occasion (et non neufs). Lors d’une transaction immobilière, il vous incombe, en tant qu’acheteur, de payer l’ITP. Le taux applicable varie en fonction de la Communauté autonome, car chacune est compétente pour fixer ses propres taux d’imposition. Nous vous en disons plus sur l’ITP et l’AJD dans notre article Les impôts que vous devrez régler lors de l’achat d’un logement.

Base imponible

La base imponible (assiette fiscale) est la valeur sur laquelle les impôts sont calculés. Il s’agit de la base sur laquelle un pourcentage est appliqué et le montant de l’impôt devra être payé. Pour la vente et l’achat des biens immobiliers, l’assiette fiscale est la valeur du bien prise comme référence. Cette référence peut être la valeur cadastrale du bien, son prix de marché ou le prix convenu lors de l’achat, selon le type de taxe.

Par exemple, pour l’ITP, l’assiette fiscale est le prix convenu entre l’acheteur et le vendeur. Le pourcentage correspondant s’applique à cette référence. En d’autres termes, si un prix de 200 000 € a été convenu et que l’ITP est de 10 %, vous devrez payer 20 000 € d’impôts. Dans le cas de l’IBI, l’assiette fiscale est la valeur cadastrale du bien, le pourcentage sera donc appliqué à cette valeur.

Vivienda de obra nueva

En général, les viviendas de obra nueva (logements neufs) sont ceux qui sont livrés pour la première fois et qui n’ont donc pas été possédés ou habités. Toutefois, certains logements rénovés ou ayant déjà eu un locataire peuvent également être considérés comme neufs. La définition de la construction neuve étant plus complexe et incluant d’autres situations spécifiques, nous vous recommandons d’en savoir plus en lisant notre article Acheter du neuf ou de l’occasion ? Clés pour décider quelle maison acheter.

Metros construidos y metros útiles

Les termes metros construidos (mètres carrés construits) et metros útiles (mètres carrés utilisables) renvoient à des concepts spécifiques liés aux dimensions et à l’agencement d’un bien immobilier. Les deux concepts étant souvent utilisés, il est essentiel de connaître les différences et la signification de chacun d’entre eux pour connaître la taille réelle d’un logement.

• Mètres construits : il s’agit de la surface totale d’une propriété, y compris tous les éléments constructifs. Cela comprend à la fois les zones habitables (telles que les salons, les chambres, les cuisines…) et les zones non habitables (murs, plafonds, cloisons…).
• Mètres utilisables : il s’agit des mètres carrés qui peuvent être effectivement utilisés et parcourus dans un logement, c’est-à-dire l’espace de vie ou l’espace fonctionnel. L’espace occupé par les murs ou les cloisons est exclu.

Plusvalía

La plusvalía (plus-value) est un concept clé du marché immobilier espagnol. Il s’agit de l’augmentation de la valeur d’un bien pendant la période où il a été en possession de son propriétaire. En d’autres termes, il s’agit de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente après déduction des frais liés à la vente.

Nuda propiedad et usufructo

La nuda propiedad (nue-propriété) et l’usufructo (usufruit) sont deux concepts juridiques qui constituent ensemble la pleine propriété d’un bien. Ils sont utilisés pour diviser les droits de propriété d’un bien immobilier entre deux parties différentes :

• La nue-propriété est le droit de propriété sur un bien sans le droit de l’utiliser et de profiter de ses avantages. En d’autres termes, le propriétaire détient le titre de propriété de l’immeuble, mais ne peut pas l’utiliser.
• L’usufruit est le droit d’utiliser et de profiter d’un bien immobilier sans en être le propriétaire. L’usufruitier peut habiter le bien, le louer et en tirer des revenus, mais il ne peut pas vendre la nue-propriété.

Dans certains cas, il peut arriver que l’on vende la propriété nue, mais pas l’usufruit. Si vous vous trouvez dans cette situation, le titulaire de l’usufruit pourra continuer à jouir du bien, tandis que vous, en tant qu’acheteur, n’en acquerrez que la propriété.

Cargas et gravámenes

Les cargas (charges) qui pèsent sur un bien immobilier sont tout type d’obligation ou de responsabilité qui affecte un bien et qui peut en limiter l’usage, la jouissance ou la libre disposition. Les charges comprennent les hypothèques, les droits d’usufruit ou les procès en cours liés à la propriété, comme dans le cas d’une succession.

Le terme gravamen(sûreté) se réfère à un type particulier de charge où le bien immobilier est utilisé comme garantie pour assurer l’exécution d’une obligation, généralement une dette. Les sûretés comprennent notamment les hypothèques et les privilèges. Une sûreté donne au créancier le droit de réclamer le bien en cas de défaillance du débiteur.

C’est pourquoi il est recommandé d’inclure dans le contrat d’achat une clause attestant que l’objet est exempt de charegs et sûretés.

Nota simple et Registro de la Propiedad

La nota simple (rapport du registre foncier) est un document délivré par le registre foncier qui fournit des informations pertinentes sur une propriété enregistrée. Le registre de la propriété est une institution publique qui s’occupe de l’inscription et de la certification des droits de propriété sur les biens immobiliers en Espagne.

La nota simple est utile pour connaître la situation juridique et administrative d’un bien immobilier avant d’effectuer un achat, une vente ou tout autre type de transaction impliquant ce bien. Grâce à la nota simple, vous pouvez connaître le titre de propriété de l’immeuble et savoir s’il existe des charges qui peuvent affecter le logement. Dans cet article, nous expliquons comment inscrire un logement au Registre de la propriété en Espagne.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad (certificat d’habitabilité) est un document officiel qui certifie qu’un bien immobilier est conforme aux exigences minimales d’habitabilité établies par la réglementation locale. Ce certificat est essentiel pour garantir qu’un logement est sûr, sain et apte à être occupé.

Certificado energético

Le certificado energético (certificat d’efficacité énergétique) est un document officiel qui évalue et classifie l’efficacité énergétique d’un bâtiment ou d’un logement. Son objectif est de fournir des informations claires sur la consommation d’énergie et l’impact environnemental de la propriété.

La nota simple, la carte d’habitabilité et le certificat énergétique sont quelques-uns des documents que le vendeur doit vous remettre lors de l’achat. Obtenez plus d’informations sur ces documents et d’autres dans notre article 10 documents à demander avant d’acheter une propriété en Espagne.