Immobilienbegriffe, die Sie vor dem Kauf eines Hauses in Spanien kennen sollten

Wenn Sie dabei sind, ein neues Haus in Spanien zu kaufen, sind Sie möglicherweise auf eine Vielzahl von Begriffen gestoßen, deren Bedeutung Ihnen unklar sein könnte. Ein adäquates Verständnis dieser Begriffe ist entscheidend, um den Kaufvertrag korrekt zu interpretieren und einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten. In diesem Artikel erklären wir Ihnen einige Schlüsselbegriffe, die wir für Ihr umfassendes Verständnis des Kauf- und Verkaufsprozesses als besonders wichtig erachten.

Anzahlungsvertrag

Der Anzahlungsvertrag (contrato de arras) ist eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer einer Immobilie, bei der sich beide Parteien verpflichten, den Verkauf innerhalb einer festgelegten Frist abzuschließen. Im Rahmen dieses Vertrags leistet der Käufer eine Anzahlung an den Verkäufer. Dieser Vertrag dient dazu, die Transaktion zu sichern und beide Parteien zu binden, bis der endgültige Kaufvertrag unterzeichnet wird.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag (contrato de compraventa) ist eine private Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, die die Bedingungen und Konditionen der Transaktion detailliert festlegt. Dieses Dokument definiert die Rechte und Pflichten beider Parteien im Rahmen des Kaufs der Immobilie. Es enthält in der Regel Informationen wie den Preis der Immobilie, eine Beschreibung des Objekts sowie weitere Klauseln und Bedingungen. Es ist nicht erforderlich, diesen Vertrag notariell zu beurkunden, um den Kauf formal abzuschließen. Allerdings muss der private Vertrag in eine öffentliche Urkunde beim Notar überführt werden, um die Immobilie auf Ihren Namen im Grundbuch eintragen zu lassen.

Öffentliche Kaufurkunde

Die Kaufurkunde (escritura de compraventa) ist ein offizielles Dokument, das die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie rechtlich besiegelt. In Spanien stellt sie das verbindliche Dokument dar, das den Eigentumserwerb an einer Immobilie nachweist. Sie wird von einem Notar erstellt und unterzeichnet und enthält alle wesentlichen Informationen, die die Gültigkeit und Rechtmäßigkeit der Transaktion garantieren. Dazu gehören die Angaben zu Käufer und Verkäufer, der vereinbarte Kaufpreis sowie Details zur Zahlung und weitere relevante Informationen. Die Unterzeichnung der Urkunde durch den Notar bildet den finalen Schritt des Kaufprozesses. Nach der Unterzeichnung und der Zahlung der entsprechenden Steuern muss das Dokument im Grundbuch eingetragen werden, um den Eigentumsübergang offiziell zu vollziehen.

Kataster

Das Kataster (catastro) ist ein von den spanischen Behörden geführtes Verwaltungsregister, das darauf abzielt, Immobilien innerhalb eines bestimmten Gebiets zu identifizieren und zu beschreiben sowie deren Katasterwert zu ermitteln. Es ist ein wesentliches Instrument für das Management und die Verwaltung des Territoriums, da es detaillierte Informationen über Immobilien sowie deren rechtliche und steuerliche Situation bereitstellt.

Das Kataster wird von spezialisierten öffentlichen Stellen verwaltet und dient insbesondere der Gewährleistung von Transparenz, Rechtssicherheit und einer soliden Grundlage für die Erhebung von Grundsteuern.

Katasterwert

Der Katasterwert (valor catastral) ist ein administrativer Wert, der von der Steuerverwaltung für Immobilien festgelegt wird. Er dient hauptsächlich der Berechnung von Steuern, wie der Grundsteuer (impuesto sobre bienes inmuebles – IBI).

Zur Bestimmung des Katasterwerts werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, darunter die Lage der Immobilie, ihre physikalischen Merkmale (wie Grundstücksgröße und Bauart) sowie Marktreferenzwerte. Es ist wichtig zu beachten, dass der Katasterwert und der Marktwert einer Immobilie unterschiedlich sein können, da der Katasterwert für steuerliche und administrative Zwecke festgelegt wird.

Stempelsteuer

Die Stempelsteuer (impuesto sobre actos jurídicos documentados – AJD) wird auf notarielle, administrative und kaufmännische Dokumente erhoben. Diese Steuer ist den autonomen Gemeinschaften zugewiesen und setzt sich aus einem festen und einem variablen Anteil zusammen. Beim Verkauf einer Immobilie wird die Stempelsteuer auf die notariellen Urkunden der Transaktion (Kaufvertrag und Hypothekenurkunde) angewendet.

Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen

Die Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (impuesto sobre transmisiones patrimoniales – ITP) ist eine indirekte Steuer, die auf die Übertragung von Vermögenswerten und Eigentumsrechten erhoben wird, beispielsweise beim Kauf von gebrauchten (nicht neuen) Immobilien. Im Rahmen einer Immobilientransaktion sind Sie als Käufer für die Zahlung dieser Steuer verantwortlich. Der anzuwendende Steuersatz variiert je nach Autonomer Gemeinschaft, da jede von ihnen die Befugnis hat, ihre eigenen Steuersätze festzulegen. Weitere Informationen zur ITP und zur AJD finden Sie in unserem Artikel „Diese Steuern werden beim Immobilienkauf fällig“.

Steuerbemessungsgrundlage

Die Steuerbemessungsgrundlage (base imponible) ist der Wert, auf dem die Steuer berechnet wird. Sie bildet die Basis für die Berechnung der zu entrichtenden Steuer, indem ein Prozentsatz auf diesen Wert angewendet wird. Bei Immobilien und deren Kauf oder Verkauf ist die Steuerbemessungsgrundlage der Wert der Immobilie, der als Referenz dient. Dieser Bezugswert kann je nach Steuerart der Katasterwert, der Marktwert oder der beim Kauf und Verkauf vereinbarte Preis sein.

Bei der Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen (ITP) ist die Steuerbemessungsgrundlage der zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Preis. Der entsprechende Prozentsatz wird auf diesen Wert angewandt. Wenn beispielsweise ein Preis von 200.000 € vereinbart wurde und der ITP-Satz 10 % beträgt, müssen 20.000 € an Steuern gezahlt werden. Bei der Grundsteuer(IBI) ist die Steuerbemessungsgrundlage der Katasterwert der Immobilie, auf den der Prozentsatz angewandt wird.

Neubauten

Im Allgemeinen bezeichnen Neubauten (viviendas de obra nueva) Immobilien, die erstmals übergeben werden und daher noch nicht bewohnt waren. Es kann jedoch auch vorkommen, dass renovierte oder bereits bewohnte Immobilien als Neubauten gelten. Da die Definition des Begriffs „Neubau“ komplex ist und verschiedene spezifische Situationen umfasst, empfehlen wir Ihnen, unseren Artikel „Neu oder gebraucht? Die wichtigsten Kriterien für den Kauf einer Immobilie“ zu lesen.

Grundfläche und Nutzfläche

Die Begriffe Grundfläche (metros construidos) und Nutzfläche (metros útiles) beziehen sich auf spezifische Konzepte in Bezug auf die Maße und die Nutzung einer Immobilie. Das Verständnis dieser Begriffe ist entscheidend, um die tatsächliche Größe einer Wohnung oder eines Hauses korrekt einschätzen zu können.

• Grundfläche: Dieser Begriff bezeichnet die gesamte Fläche einer Immobilie, einschließlich aller baulichen Elemente. Dazu zählen sowohl die bewohnbaren Bereiche (wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche) als auch die nicht bewohnbaren Flächen (wie Wände, Decken, Trennwände).
• Nutzfläche: Hierbei handelt es sich um die tatsächlich nutzbare Fläche innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses. Das umfasst den Raum, der tatsächlich begehbar und funktional ist, wobei Flächen, die durch Wände oder Trennwände eingenommen werden, nicht berücksichtigt werden.

Wertzuwachs

Der Wertzuwachs (plusvalía) ist ein zentraler Begriff auf dem spanischen Immobilienmarkt. Er beschreibt die Steigerung des Wertes einer Immobilie während des Besitzes durch den Eigentümer. Dies entspricht der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis nach Abzug der beim Verkauf anfallenden Kosten.

Bloßes Eigentum und Nutzungsrecht

Das bloße Eigentum (nuda propiedad) und das Nutzungsrecht (usufructo) sind zwei rechtliche Konzepte, die gemeinsam das volle Eigentum an einer Immobilie ausmachen. Diese werden verwendet, um die Eigentumsrechte einer Immobilie auf zwei verschiedene Parteien aufzuteilen:

• Das bloße Eigentum ist das Recht, eine Immobilie zu besitzen, jedoch ohne das Recht, sie zu nutzen oder von ihren Vorteilen zu profitieren. Der Eigentümer hat zwar den rechtlichen Titel der Immobilie, darf diese aber nicht selbst nutzen.
• Das Nutzungsrecht gewährt einer Person das Recht, eine fremde Immobilie zu nutzen und daraus Vorteile zu ziehen, ohne deren Eigentümer zu sein. Der Nutzungsberechtigte (usufructuario) kann in der Immobilie wohnen, sie vermieten und Erträge erzielen, jedoch nicht das bloße Eigentum veräußern.

In manchen Fällen kann das bloße Eigentum verkauft werden, während das Nutzungsrecht bestehen bleibt. In einer solchen Situation hat der Nutzungsberechtigte weiterhin das Recht, die Immobilie zu nutzen, während der Käufer lediglich die rechtliche Inhaberschaft erwirbt.

Belastungen und Pfandrechte

Belastungen (cargas) auf einer Immobilie sind Verpflichtungen oder Verbindlichkeiten, die das Objekt betreffen und die Nutzung oder die freie Verfügbarkeit einschränken können. Zu den Belastungen gehören unter anderem Hypotheken, Nutzungsrechte oder anhängige Gerichtsverfahren in Verbindung mit der Immobilie, wie beispielsweise Erbstreitigkeiten.

Pfandrechte (gravámenes) hingegen beziehen sich auf eine spezielle Art der Belastung, bei der die Immobilie als Sicherheit zur Erfüllung einer Verpflichtung, in der Regel einer Schuld, dient. Zu den Pfandrechten zählen Hypotheken und gerichtliche Anordnungen zur Zwangsvollstreckung. Ein Pfandrecht verleiht dem Gläubiger das Recht, die Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls des Schuldners einzufordern.

Daher ist es ratsam, eine Klausel in den Kaufvertrag aufzunehmen, die bestätigt, dass die Immobilie frei von Belastungen und Pfandrechten ist.

Nota Simple und Grundbuchamt

Die Nota Simple ist ein vom Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) ausgestelltes Dokument, das wichtige Informationen über eine eingetragene Immobilie enthält. Das Registro de la Propiedad ist eine öffentliche Einrichtung, die für die Registrierung und Beurkundung von Eigentumsrechten an Immobilien in Spanien zuständig ist.

Die Nota Simple ist hilfreich, um sich einen Überblick über die rechtliche und verwaltungstechnische Situation einer Immobilie zu verschaffen, bevor Sie eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung oder eine andere Transaktion in Betracht ziehen. Sie ermöglicht es, die Eigentumsverhältnisse zu prüfen und festzustellen, ob Belastungen vorliegen, die die Immobilie beeinträchtigen könnten. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie Sie eine Nota Simple beim Grundbuchamt beantragen können.

Bewohnbarkeitsbescheinigung

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) ist ein offizielles Dokument, das bestätigt, dass eine Immobilie die in den örtlichen Vorschriften festgelegten Mindestanforderungen für die Bewohnbarkeit erfüllt. Dieses Dokument stellt sicher, dass die Immobilie sicher, gesundheitlich unbedenklich und bezugsfertig ist.

Energiezertifikat

Das Energiezertifikat (certificado de eficiencia energética) ist ein offizielles Dokument, das die Energieeffizienz eines Gebäudes oder einer Wohnung bewertet und klassifiziert. Es liefert klare Informationen über den Energieverbrauch und die Umweltauswirkungen der Immobilie.

Die Nota Simple, die Bewohnbarkeitsbescheinigung und das Energiezertifikat sind einige der Dokumente, die Ihnen der Verkäufer während des Kauf- und Verkaufsprozesses aushändigen muss. Weitere Informationen zu diesen und anderen wichtigen Dokumenten finden Sie in unserem Artikel „10 Dokumente, die Sie vor dem Kauf Ihres neuen Hauses in Spanien anfordern sollten“.