Vastgoedconcepten die u moet weten voordat u een woning koopt in Spanje

Als u al bezig bent met het kopen van uw nieuwe huis in Spanje, bent u misschien al een aantal termen tegengekomen die u misschien niet kent en waarvan de betekenis u enige onzekerheid kan bezorgen. Het begrijpen van deze concepten is essentieel om het verkoopcontract correct te interpreteren en een soepele ervaring te garanderen. In dit artikel leggen we een aantal belangrijke concepten uit die volgens ons van fundamenteel belang zijn om het koop- en verkoopproces beter te begrijpen:

Aanbetalingscontract

Het aanbetalingscontract is een overeenkomst tussen de koper en de verkoper van een vastgoed, waarin beide partijen zich ertoe verbinden om de verkoop binnen een bepaalde periode te formaliseren. Bij dit contract betaalt de koper een aanbetaling aan de verkoper. Dit contract dient om de transactie veilig te stellen en beide partijen te binden totdat het definitieve koopcontract is ondertekend.

Verkoopcontract

Het verkoopcontract is een particuliere overeenkomst tussen de koper en verkoper waarin de voorwaarden van de transactie worden beschreven. Dit document beschrijft de verplichtingen en rechten van beide partijen bij de koop en verkoop van het vastgoed. Het bevat meestal informatie zoals de prijs van de woning, de beschrijving van de woning en andere voorwaarden. Het is niet verplicht om dit contract voor een notaris te ondertekenen om de verkoop te formaliseren. Maar om het vastgoed op uw naam te kunnen registreren, moet het onderhandse contract voor een notaris worden omgezet in een openbare akte.

Openbare koopakte

De koopakte is een openbaar document dat de eigendomsoverdracht van een vastgoed formaliseert. In Spanje is dit het juridische document dat het eigendom van een vastgoed erkent. Het wordt opgesteld en ondertekend door een notaris en bevat verschillende belangrijke elementen die de geldigheid en wettigheid van de transactie garanderen. Het bevat onder andere de gegevens van de koper en verkoper, de overeengekomen prijs en betalingsgegevens. De ondertekening van de akte voor een notaris is de laatste stap in het verkoop- en aankoopproces. Nadat het is ondertekend en de bijbehorende belastingen zijn betaald, moet het worden geregistreerd in het eigendomsregister.

Kadaster

Het kadaster is een administratief register dat wordt beheerd door de Spaanse overheid en dat tot doel heeft het vastgoed in een bepaald gebied te identificeren en te beschrijven en de kadastrale waarde ervan te bepalen. Het is een fundamenteel instrument voor het beheer en de administratie van het grondgebied, omdat het gedetailleerde informatie geeft over vastgoed en de juridische en fiscale situatie ervan.

Het kadaster wordt beheerd door specifieke overheidsinstanties en heeft als hoofddoel transparantie, rechtszekerheid en een solide basis voor het innen van belastingen met betrekking tot vastgoed.

Kadastrale waarde

De kadastrale waarde is een administratieve waarde die door de belastingdienst van elk land aan vastgoed wordt toegekend . Dit wordt voornamelijk gebruikt voor de afrekening van belastingen, zoals de vastgoedbelasting (IBI).

De kadastrale waarde wordt bepaald door verschillende factoren in overweging te nemen, zoals de locatie van het vastgoed, de fysieke kenmerken (vloeroppervlakte, bouwtype, enz.) en referentiemarktwaarden. Het is belangrijk om te onthouden dat de kadastrale waarde en de marktwaarde van een vastgoed kunnen verschillen, omdat de kadastrale waarde wordt vastgesteld voor fiscale en administratieve doeleinden.

Gedocumenteerde rechtshandelingen (AJD)

De AJD-belasting is een belasting op notariële, administratieve en commerciële documenten. Deze belasting is overgedragen aan de autonome gemeenschappen en bestaat uit een vast en een variabel quotum. Bij de koop en verkoop van een woning wordt AJD toegepast op de notariële akten van de transactie (koopakte en hypotheekakte).

Overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales - ITP)

Overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) is een indirecte belasting op de overdracht van vastgoed en vastgoedrechten, zoals de aankoop van gebruikt (niet nieuw) vastgoed. In een vastgoedtransactie is het uw verantwoordelijkheid als koper om de ITP te betalen. Het toepasselijke tarief varieert naargelang de autonome gemeenschap, aangezien elke gemeenschap bevoegd is om haar eigen belastingtarieven vast te stellen. We vertellen u meer over ITP en AJD in ons artikel Dit zijn de belastingen die u betaalt als u een woning koopt.

Belastinggrondslag

De belastinggrondslag is de waarde waarop de belastingen worden berekend. Dat wil zeggen, het is de basis waarop een percentage wordt toegepast en hoeveel belasting er moet worden betaald. Voor vastgoed en de aan- en verkoop ervan is de maatstaf van heffing de waarde van het vastgoed als referentie. Deze referentie kan de kadastrale waarde van het vastgoed zijn, de marktprijs of de prijs die is overeengekomen op het moment van aankoop, afhankelijk van het type belasting.

Voor ITP is de maatstaf van heffing bijvoorbeeld de prijs die is overeengekomen tussen de koper en de verkoper. Het overeenkomstige percentage wordt toegepast op deze referentie. Dat wil zeggen, als er een prijs van € 200.000 is overeengekomen en de ITP is 10%, dan moet u € 20.000 aan belastingen betalen. In het geval van IBI is de belastbare grondslag de kadastrale waarde van het vastgoed, dus het percentage wordt op deze waarde toegepast.

Nieuwbouwwoningen

Over het algemeen zijn nieuwbouwwoningen woningen die voor het eerst worden opgeleverd en dus nog niet eerder zijn bewoond. Sommige gerenoveerde woningen of woningen die al een huurder hebben gehad, kunnen echter ook als nieuw worden beschouwd. Aangezien de definitie van nieuwbouw complexer is en andere specifieke situaties omvat, raden we u aan om meer te lezen in ons artikel Nieuw of tweedehands? De belangrijkste factoren bij het beslissen welk huis u gaat kopen.

Gebouwde en bruikbare meters

De termen ‘gebouwde meters’ en ‘bruikbare meters’ verwijzen naar specifieke concepten met betrekking tot de afmetingen en indeling van een woning. Beide begrippen worden vaak gebruikt, dus de verschillen en de betekenis van beide kennen is essentieel om de werkelijke grootte van een woning te kennen.

• Gebouwde meters: Verwijst naar de totale oppervlakte van een vastoged, inclusief alle bouwelementen. Dit omvat zowel bewoonbare ruimtes (zoals woonkamers, slaapkamers, keukens...) als nietbewoonbare ruimtes (muren, plafonds, scheidingswanden...).
• Bruikbare meters: Dit is de vierkante meter die daadwerkelijk gebruikt en belopen kan worden in een woning, d.w.z. de leef- of functionele ruimte. Ruimte ingenomen door muren of scheidingswanden is uitgesloten.

Meerwaarde

Meerwaarde is een belangrijk begrip in de Spaanse vastgoedmarkt. Dit verwijst naar de waardestijging van een vastgoed gedurende de tijd dat het in het bezit is van de eigenaar. Dit is het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs na aftrek van de kosten in verband met de verkoop.

Naakte eigendom en vruchtgebruik

De naakte eigendom en het vruchtgebruik zijn twee juridische concepten die samen de volledige eigendom van een goed vormen. Ze worden gebruikt om de eigendomsrechten van een stuk vastgoed te verdelen tussen twee verschillende partijen:

• De naakte eigendom is het vastgoedrecht op een goed zonder het recht om het te gebruiken en de voordelen ervan te genieten. Met andere woorden, de eigenaar heeft het vastgoed, maar kan het niet gebruiken.
• Vruchtgebruik is het recht om andermans vastgoed te gebruiken en ervan te genieten zonder de eigenaar te zijn. De vruchtgebruiker kan in het vastgoed wonen, het huren en er inkomsten uit halen, maar kan het naakte eigendom niet verkopen.

In sommige gevallen kan het gebeuren dat het naakte eigendom wordt verkocht, maar niet het vruchtgebruik. Als u zich in deze situatie bevindt, kan de persoon die het vruchtgebruik heeft van het eigendom blijven genieten, terwijl u als koper alleen het vastgoed verwerft.

Kosten en lasten

Lasten op een vastgoed is elk type verplichting of aansprakelijkheid die een vastgoed beïnvloedt en die het gebruik, het genot of de vrije beschikking over het vastgoed kan beperken. Tot lasten behoren onder meer hypotheken, vruchtgebruik of lopende rechtszaken met betrekking tot het vastgoed, zoals in het geval van testamentaire erfopvolgingen.

De term retentierecht verwijst naar een bepaald type last waarbij het vastgoed wordt gebruikt als onderpand om de nakoming van een verplichting, meestal een schuld, te waarborgen. Onder lasten vallen onder andere hypotheken en retentierechten. Een retentierecht geeft de schuldeiser het recht om het vastgoed op te eisen als de schuldenaar in gebreke blijft.

Daarom is het raadzaam om in uw koopcontract een clausule op te nemen waarin staat dat het eigendom vrij is van retentierechten en bezwaringen.

Nota simple en eigendomsregister

De nota simple is een document uitgegeven door het eigendomsregister dat relevante informatie geeft over een geregistreerd vastgoed. Het eigendomsregister is een openbare instelling die verantwoordelijk is voor de registratie en certificering van vastgoedrechten op vastgoed in Spanje.

De nota simple is handig om de juridische en administratieve situatie van een vastgoed te kennen voordat u tot aankoop, verkoop of een andere transactie overgaat. Dankzij de nota simple kunt u nagaan wie de eigenaar is van het vastgoed en of er lasten zijn die van invloed kunnen zijn op het vastgoed. In dit artikel leggen we uit hoe u een nota simple aanvraagt bij het eigendomsregister.

Bewoonbaarheidscertificaat

Het bewoonbaarheidscertificaat is een officieel document dat verklaart dat een woning voldoet aan de minimale bewoonbaarheidsvereisten die zijn vastgelegd in de lokale regelgeving. Dit certificaat is essentieel om ervoor te zorgen dat een woning veilig, gezond en geschikt voor bewoning is.

Energiecertificaat

Het energieprestatiecertificaat is een officieel document dat de energie-efficiëntie van een gebouw of woning evalueert en classificeert. Het doel is om duidelijke informatie te geven over het energieverbruik en de milieu-impact van de woning.

De nota simple, het bewoonbaarheidscertificaat en het energiecertificaat zijn enkele van de documenten die de verkoper u moet geven tijdens het koop- en verkoopproces. Lees meer over deze en andere documenten in ons artikel 10 documenten die u moet aanvragen voordat u uw nieuwe huis in Spanje koopt.