Conceptos inmobiliarios que debes conocer antes de comprar tu casa

Si ya estás en el proceso de comprar tu nueva casa, es posible que te hayas encontrado con numerosos términos que quizás te sean desconocidos y cuyos significados puedan causarte cierta incertidumbre. Entender estos conceptos es esencial para interpretar correctamente el contrato de compraventa y garantizar una experiencia sin contratiempos. En este artículo, te explicaremos algunos conceptos clave que consideramos fundamentales para que adquieras un mayor conocimiento del proceso de compraventa:

Contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo entre el comprador y el vendedor de una propiedad, en el que ambas partes se comprometen a formalizar la compraventa en un plazo determinado. Este contrato implica el pago de una cantidad de dinero en concepto de arras o señal por parte del comprador al vendedor. Este contrato sirve para asegurar la transacción y comprometer a ambas partes hasta que se firme el contrato de compraventa definitivo.

Contrato de compraventa

El contrato de compraventa es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor que detalla los términos y condiciones de la transacción. Este documento establece las obligaciones y derechos de ambas partes en la compraventa de la propiedad. Suele incluir información como el precio de la propiedad, la descripción el inmueble y otras cláusulas y condiciones. No es obligatorio firmar este contrato ante notario para formalizar la compraventa. Sin embargo, para poder inscribir la vivienda a tu nombre, será obligatorio que dicho contrato privado pase a ser una escritura pública ante notario.

Escritura pública de compraventa

La escritura de compraventa es un documento público que formaliza la transferencia de propiedad de un inmueble. Es el documento legal que acredita la propiedad de un bien inmueble. Es elaborada y firmada por un notario público y tiene varios elementos clave que garantizan la validez y la legalidad de la transacción. En esta se detallan los datos del comprador y el vendedor, el precio acordado y detalles sobre el pago, entre otras cosas. La firma de la escritura ante notario es el último paso del proceso de compraventa. Una vez firmada y pagados los impuestos correspondientes, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Catastro

El catastro es un registro administrativo gestionado por las autoridades públicas, que tiene por objeto identificar y describir los bienes inmuebles situados en un determinado territorio, así como determinar su valor catastral. Es un instrumento fundamental para la gestión y administración del territorio, ya que proporciona información detallada sobre la propiedad inmobiliaria y su situación jurídica y fiscal.

El catastro es gestionado por organismos públicos específicos y su principal objetivo es proporcionar transparencia, seguridad jurídica y una base sólida para la recaudación de impuestos relacionados con la propiedad inmobiliaria.

Valor catastral

El valor catastral es un valor administrativo asignado a los bienes inmuebles por parte de la administración tributaria de cada país. Este se utiliza principalmente para la liquidación de impuestos, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

El valor catastral se determina considerando diferentes factores como la ubicación del inmueble, sus características físicas (superficie construida, tipo de construcción, etc.) y valores de mercado de referencia. Es importante recordar que el valor catastral y el valor de mercado de un inmueble pueden ser diferentes, ya que el valor catastral se establece con fines fiscales y administrativos.

Actos Jurídicos Documentados (AJD)

El impuesto AJD es un tributo que grava documentos notariales, administrativos y mercantiles. Este impuesto está cedido a las comunidades autónomas y está compuesto por una cuota fija y una cuota variable. En la compraventa de una vivienda, el AJD se aplica sobre las escrituras notariales de la operación (escritura de compraventa y escritura de hipoteca).

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un impuesto indirecto que grava la transmisión de bienes y derechos patrimoniales, como la compra de propiedades inmobiliarias usadas (no nuevas). En una transacción inmobiliaria, será tu responsabilidad como comprador pagar el ITP. La tasa aplicable varía según la comunidad autónoma, ya que cada una tiene competencia para fijar sus propios tipos impositivos. Te contamos más sobre el ITP y el AJD en nuestro artículo Estos son los impuestos que pagarás al comprar una vivienda.

Base imponible

La base imponible es el valor sobre el cual se calculan los impuestos. Es decir, es la base sobre la que se aplica un porcentaje y se calcula cuánto se tendrá que pagar en impuestos. Para los bienes inmuebles y su compraventa, la base imponible es el valor de la propiedad que se tome como referencia. Esta referencia puede ser el valor catastral de la propiedad, su precio de mercado o el precio acordado en la compraventa, dependiendo del tipo de impuesto.

Por ejemplo, para el ITP, la base imponible es el precio acordado entre el comprador y el vendedor. Sobre esa referencia se aplicará el porcentaje correspondiente. Es decir, si se ha acordado un precio de 200.000 € y el ITP es el 10 %, se tendrá que pagar 20.000 € en impuestos. En el caso del IBI, la base imponible es el valor catastral de la vivienda, por lo que el porcentaje se aplicará sobre dicho valor.

Vivienda de obra nueva

Por lo general, las viviendas de obra nueva son aquellas que se entregan por primera vez y, por tanto, no han tenido ningún propietario ni han sido habitadas. Sin embargo, algunas viviendas rehabilitadas o que ya han tenido un inquilino también pueden considerarse nuevas. Dado que la definición de obra nueva es más compleja e incluye otras situaciones específicas, te recomendamos obtener más información en nuestro artículo ¿Obra nueva o segunda mano? Claves para decidir qué vivienda comprar.

Metros construidos y metros útiles

Los términos "metros construidos" y "metros útiles" se refieren a conceptos específicos relacionados con las dimensiones y la distribución de un inmueble. A menudo se utilizan ambos conceptos, por lo que conocer las diferencias y el significado de cada uno es esencial para conocer el tamaño real de una vivienda.

• Metros construidos: Se refiere a la superficie total de una propiedad incluyendo todos los elementos constructivos. Esto incluye tanto las áreas habitables (como salas, dormitorios, cocina...) como las áreas no habitables (paredes, techos, tabiques...).
• Metros útiles: Son los metros cuadrados que realmente se pueden utilizar y pisar dentro de una vivienda, es decir, el espacio habitable o funcional. Se excluye el espacio ocupado por paredes o tabiques.

Plusvalía

La plusvalía es un concepto clave en el mercado inmobiliario. Se refiere al incremento en el valor de un bien inmueble durante el tiempo que ha estado en posesión de su propietario. Es decir, es la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta después de deducir los gastos relacionados con la venta.

Nuda propiedad y usufructo

La nuda propiedad y el usufructo son dos conceptos jurídicos que juntos conforman la plena propiedad de un bien. Se utilizan para dividir los derechos de propiedad de un bien inmueble entre dos partes distintas:

• La nuda propiedad es el derecho de propiedad sobre un bien sin el derecho de usarlo y disfrutar de sus beneficios. Es decir, el propietario tiene la titularidad del inmueble, pero no puede utilizarlo.
• El usufructo es el derecho de usar y disfrutar de un bien ajeno sin ser el propietario. El usufructuario puede vivir en el inmueble, alquilarlo y obtener rendimientos de él, pero no puede vender la nuda propiedad.

En algunos casos, puede suceder que se venda la nuda propiedad, pero no el usufructo. Si te encuentras en esta situación, la persona que tiene el usufructo podrá seguir disfrutando de la vivienda, mientras que tú como comprador únicamente adquirirás la titularidad.

Cargas y gravámenes

Las cargas sobre una vivienda son cualquier tipo de obligación o responsabilidad que afecta una propiedad y que puede limitar el uso, disfrute o libre disposición de la misma. Entre las cargas se incluyen hipotecas, derechos de usufructo o juicios pendientes relacionados con la propiedad, como en el caso de sucesiones testamentarias.

Por su parte, el termino gravamen se refiere a un tipo de carga particular donde el bien inmueble se utiliza como garantía para asegurar el cumplimiento de una obligación, generalmente una deuda. Los gravámenes incluyen hipoteca y embargos, entre otros. Un gravamen otorga al acreedor el derecho de reclamar el bien en caso de incumplimiento por parte del deudor.

Por esto, es recomendable que tu contrato de compraventa incluya una cláusula afirmando que el inmueble está libre de cargas y gravámenes.

Nota simple y Registro de la Propiedad

La nota simple es un documento emitido por el Registro de la Propiedad que proporciona información relevante sobre un inmueble registrado. El Registro de la Propiedad es una institución pública que se encarga de la inscripción y la certificación de los derechos de propiedad sobre bienes inmuebles.

La nota simple es útil para conocer la situación legal y administrativa de un bien inmueble antes de realizar una compra, venta o cualquier otro tipo de transacción que involucre el mismo. Gracias a la nota simple, podrás comprobar la titularidad del inmueble y si existen cargas que puedan afectar a la vivienda. En este artículo te explicamos cómo solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es un documento oficial que certifica que un inmueble cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos por las normativas locales. Este certificado es esencial para garantizar que una vivienda es segura, saludable y apta para ser ocupada.

Certificado energético

El certificado de eficiencia energética es un documento oficial que evalúa y clasifica la eficiencia energética de un edificio o vivienda. Su objetivo es proporcionar información clara sobre el consumo de energía y el impacto ambiental de la propiedad.

La nota simple, la cédula de habitabilidad y el certificado energético son algunos de los documentos que el vendedor tendrá que proporcionarte durante el proceso de compraventa. Obtén más información sobre estos y otros documentos en nuestro artículo 10 documentos que deberías solicitar antes de comprar tu nueva casa.