Checklist dei documenti essenziali per l’acquisto di un immobile in Spagna

L’acquisto di un immobile è sempre un compito poliedrico che va oltre la semplice ricerca della casa ideale. Una volta identificata la tua casa, è fondamentale assicurarsi di avere tutti i documenti necessari per completare l’acquisto. Sia il venditore che l’acquirente svolgono un ruolo chiave in questo processo, con ciascuna parte responsabile di una documentazione specifica. Questa guida ti aiuterà a comprendere i documenti essenziali richiesti in ogni fase del processo e ti offrirà consigli per rendere la tua esperienza di acquisto di proprietà in Spagna molto più agevole.

NIE: Il documento essenziale per l’acquisto di una proprietà in Spagna come straniero

L’unico documento necessario per acquistare una proprietà come straniero in Spagna (in termini legali) è il NIE (Número de Identificación de Extranjero). Questo è un numero di identificazione univoco per gli stranieri. Il NIE è necessario quando si acquista un immobile, sia che si provenga dall’Unione Europea o da un paese al di fuori dell’UE, sia che si sia residenti o meno. Per richiedere il tuo NIE, avrai bisogno dei seguenti documenti:

• Modulo di domanda EX-15 compilato
• Originale e copia del passaporto valido
• Due fototessere recenti (se richiesto in Spagna)
• Documentazione che giustifica la richiesta (ad esempio, pre-contratto per la proprietà)
• Modulo 790, codice 12, e pagamento della tariffa corrispondente (se applicabile in Spagna)
• Procura notarile (se si utilizza un rappresentante)

Se non sei residente in Spagna, è altamente consigliabile aprire un conto bancario spagnolo. Questo rende più facile la gestione degli addebiti diretti per tasse e spese di utenza. Inoltre, se il tuo reddito non è in euro, ti invitiamo ad aprire un conto bancario spagnolo. Soprattutto se hai intenzione di stipulare un mutuo spagnolo. Per fare questo, dovrai fornire:

• Passaporto o carta d’identità nazionale valida
• Numero NIE.
• Dimostrazione dell’indirizzo al di fuori della Spagna (ad esempio, bolletta, estratto conto bancario)
• Certificato di non residenza (Certificado de No Residente)
• Dimostrazione dello stato di occupazione o della fonte di reddito (ad es. buste paga, dichiarazioni dei redditi)
• Deposito iniziale minimo (potrebbe essere richiesto da alcune banche)

Documenti chiave di cui hai bisogno prima di acquistare la tua proprietà spagnola

La due diligence e i controlli legali sono essenziali. Coinvolgi il tuo avvocato spagnolo qualificato per condurre indagini approfondite. Ciò comprende la verifica dello status giuridico dell’immobile presso il Catasto, l’accertamento dell’assenza di debiti o gravami e la conferma della conformità alle norme urbanistiche. L’avvocato verificherà anche l’eventuale presenza di tasse arretrate, oneri comunitari e potenziali controversie legali. Questo passaggio cruciale protegge te e il tuo investimento da problemi imprevisti e garantisce una transazione immobiliare sicura. Il venditore dovrà fornire i seguenti documenti per assicurarsi di acquistare una proprietà legale:

• Nota semplice (estratto del registro di proprietà): per verificare la proprietà e controllare i gravami
• Atto di proprietà (Escritura Pública): per confermare la proprietà legale del venditore
• Informazioni catastali: numero di riferimento catastale
• Licenze e permessi di costruzione (Licencia de primera ocupación): per garantire la legalità della costruzione
• Certificato di completamento (Certificado de fin de obra): per costruzione recente.
• Certificato di abitabilità (Cédula de Habitabilidad): per confermare che la proprietà è legalmente abitabile
• Ricevute per Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): per verificare la presenza di pagamenti aggiornati
• Documentazione della comunità dei proprietari (se applicabile): statuto comunitario (estatutos de la comunidad) e certificato di assenza di commissioni in sospeso
• Bollette recenti: per verificare lo stato del pagamento
• Certificato di efficienza energetica
• Certificato DAFO (Declaración de Asimilación al Régimen de Fuera de Ordenación, se applicabile, per le proprietà rurali): un certificato che chiarisce lo stato e la legalità della proprietà, particolarmente rilevante per le proprietà su terreni rustici.
• Certificato ITE (applicabile solo per edifici di età superiore a 45 anni): per confermare l’integrità strutturale
• Certificato di debito ipotecario in essere (se applicabile): se il venditore ha un’ipoteca

Documenti di cui avrai bisogno quando richiedi un mutuo ipotecario spagnolo

Se vuoi finanziare la tua proprietà spagnola con un mutuo, inizia a raccogliere la documentazione necessaria e a contattare le banche spagnole o i broker ipotecari. Preparati a una valutazione approfondita della tua situazione finanziaria, poiché le banche spagnole sono in genere prudenti. Una volta approvata, la banca condurrà una valutazione della proprietà e il tuo avvocato esaminerà il contratto di mutuo per garantire che i tuoi interessi siano protetti.

• Identificazione personale: passaporto e NIE validi
• Attestato di reddito:
  • Buste paga (ultimi 3-6 mesi)
  • Dichiarazioni dei redditi (potenzialmente ultimi 3 anni)
  • Estratti conto bancari (ultimi 3-12 mesi)
  • Contratto di lavoro o lettera del datore di lavoro
  • Per i lavoratori autonomi: dichiarazioni dei redditi delle società, estratti conto bancari aziendali, lettera del commercialista
  • Per i pensionati: dimostrazione dei pagamenti della pensione
• Debiti esistenti: documentazione di altri prestiti o impegni finanziari
• Prova dei fondi: prova dell’acconto e dei costi associati
• Documenti della proprietà:
  • Contratto di guadagno (contrato de arras) o contratto di prenotazione
  • Certificato di valutazione della proprietà (tasación): qui puoi vedere un esempio di valutazione
  • Nota catastale (Nota Simple)
  • Contratto di acquisto formale (Contrato de compra de la vivienda)
• Altri documenti:
  • Rapporto di credito recente
  • Certificato che conferma la non residenza in Spagna (se sei un non residente)
  • Documentazione che conferma lo stato civile
  • Certificato di residenza fiscale
  • Ultime tre ricevute di eventuali debiti saldati di recente (potenzialmente)

Documenti necessari alla firma del contratto d’acquisto immobiliare in Spagna

Il contratto di acquisto o escritura pública in Spagna è un atto pubblico autenticato fondamentale per le transazioni legali, in particolare le vendite di immobili. Il notaio garantisce la legalità e la comprensione prima che l’acquirente e il venditore firmino, trasferendo ufficialmente la proprietà. Questo documento, contenente i dettagli della proprietà e i termini della transazione, viene quindi registrato presso il Catasto, fornendo sicurezza legale e stabilendo la proprietà ufficiale dell’acquirente. Per tua informazione, ecco un esempio di contratto di acquisto spagnolo. È un passaggio fondamentale per convalidare e registrare i trasferimenti di proprietà in Spagna.

• Documenti dell’acquirente:
  • Documento d’identità valido (passaporto e NIE)
  • Documentazione che conferma lo stato civile
  • Documentazione del regime patrimoniale tra coniugi
  • Prova dell’indirizzo di residenza attuale
  • Contratto di guadagno: vedi esempio di contrato de arras
  • Ricevuta di pagamento del prezzo di acquisto concordato (ad esempio, conferma del bonifico bancario)
  • Procura (se applicabile)
  • Certificati di debito e addebito (se applicabile)
• Documenti del venditore:
  • ID valido
  • Documentazione che conferma lo stato civile
  • Prova dell’indirizzo di residenza attuale
  • Atto di proprietà dell’immobile
  • Certificato di efficienza energetica
  • Certificato di abitabilità
  • Ricevuta dell’ultimo pagamento IBI
  • Certificato di aggiornamento sulle spese comunitarie (se applicabile)
  • Ultime bollette pagate
  • Certificato DAFO (se applicabile)
  • Certificato di debito ipotecario in essere (se applicabile)
  • Procura (se applicabile)

Documenti richiesti per la registrazione della tua proprietà presso il catasto spagnolo

Dopo la firma della escritura pública, la fase successiva prevede la registrazione del tuo immobile presso il Registro immobiliare (Registro de la Propiedad). Questo passaggio cruciale registra ufficialmente la tua proprietà, rendendola di dominio pubblico e fornendo protezione legale contro i reclami. Il notaio in genere facilita questo processo presentando l’atto pubblico di vendita e pagando le spese di registrazione associate. Questa registrazione stabilisce il tuo titolo legale, conferma lo stato dell’immobile e garantisce che eventuali transazioni future siano registrate correttamente.

• Copia autenticata dell’atto pubblico di vendita (Escritura Pública de Compraventa)
• Modulo di autovalutazione che conferma il pagamento dell’imposta sul trasferimento di proprietà (ITP) o dell’imposta sul valore aggiunto (IVA)
• Ricevuta di pagamento dell’imposta comunale sulle plusvalenze (plusvalía municipal)
• Documenti di identificazione dell’acquirente (NIE e passaporto)

Considerazioni importanti per gli acquirenti stranieri in Spagna

• Traduzione ufficiale di documenti: qualsiasi documento non in spagnolo dovrà essere tradotto ufficialmente da un traduttore certificato.
• Legalizzazione o apostilla dei documenti: a seconda del paese di origine, potrebbe essere necessario legalizzare o apostillare i documenti per essere validi in Spagna.

Questa checklist, sebbene dettagliata, è una guida generale e i requisiti specifici possono variare a seconda della regione autonoma in Spagna, della proprietà specifica, delle circostanze individuali e dell’istituto finanziario coinvolto. Essere ben preparati con i documenti e i consigli giusti può garantire una transazione senza intoppi e salvaguardare il tuo investimento. Quando decidi di acquistare un immobile in Spagna, ti consigliamo vivamente di consultare un avvocato qualificato specializzato in diritto immobiliare spagnolo. Ciò ti garantirà di avere tutta la documentazione necessaria per la tua situazione specifica. Sfoglia la nostra directory se stai cercando un esperto legale che ti assista nell’acquisto della tua proprietà spagnola.