Come orientarsi nell’acquisto di un immobile off-plan in Spagna

L’acquisto di una proprietà off-plan in Spagna offre un’opportunità interessante per proprietari di case e investitori, consentendo l’accesso a nuove residenze, spesso a prezzi vantaggiosi, con opzioni di personalizzazione e piani di pagamento strutturati. Questo approccio è particolarmente interessante data l’offerta limitata nel mercato di rivendita della Spagna.

Il quadro giuridico spagnolo fornisce significative protezioni per l’acquirente, in particolare attraverso garanzie bancarie obbligatorie. Tuttavia, una navigazione di successo richiede una meticolosa attenzione ai dettagli e la guida di un professionista legale spagnolo indipendente. Questa guida si propone di preparare al meglio gli acquirenti, evidenziando le salvaguardie critiche e le potenziali sfide.

Le proprietà off-plan in Spagna sono di fatto unità immobiliari in costruzione, che vanno da appartamenti in nuovi complessi a progetti di ristrutturazione o terreni per costruzioni personalizzate. Ogni tipo ha caratteristiche, licenze e tempistiche distinte.

Vantaggi dell’acquisto di proprietà off-plan in Spagna

I vantaggi degli acquisti off-plan possono essere significativi:

• Prezzi interessanti: in genere sono inferiori del 15-20% rispetto ai progetti già completati, con potenziali guadagni in conto capitale.
• Potenziale di personalizzazione: gli acquirenti possono personalizzare l’interior design, le finiture e gli allestimenti.
• Termini di pagamento favorevoli: i programmi di pagamento strutturati durante il periodo di costruzione (mesi o anni) offrono flessibilità finanziaria
• Condizioni pari al nuovo: le proprietà vengono consegnate nuove, riducendo al minimo le esigenze di riparazione immediata.
• Alto apprezzamento del capitale e forti rendimenti da locazione: la costante domanda di proprietà in Spagna, soprattutto nelle aree costiere e urbane, può produrre rendimenti da locazione sostanziali e un apprezzamento del valore.

Le leggi spagnole rafforzate sulla protezione degli acquirenti, in particolare nel 2024, migliorano la trasparenza e la sicurezza nelle transazioni fuori piano, mitigando i rischi intrinseci se gestite correttamente. Per saperne di più sulle leggi spagnole sulla proprietà, leggi il nostro articolo sulle modifiche per il 2025.

Come acquistare una proprietà off-plan in Spagna

L’acquisizione di una proprietà off-plan in Spagna comporta più fasi, ognuna delle quali richiede un’accurata attenzione agli impegni legali e finanziari.

1. Due diligence iniziale e prenotazione

Questa fase fondamentale pone le basi per una transazione sicura.

• Coinvolgi un avvocato spagnolo e fai ricerche sul costruttore

Assumere un avvocato spagnolo rispettabile e indipendente è il primo passo più importante, prima di firmare qualsiasi accordo di prenotazione o contratto di acquisto privato e prima di effettuare qualsiasi pagamento. L’avvocato esaminerà meticolosamente tutta la documentazione, fornirà consulenza sui termini del contratto e garantirà che siano in vigore le garanzie legali. Il coinvolgimento legale precoce aiuta a identificare e affrontare le questioni relative alla proprietà della terra, al permesso di costruzione o alla posizione finanziaria del costruttore, prevenendo costose controversie.

Gli acquirenti devono documentarsi sulla reputazione del costruttore, compresi i suoi precedenti, la qualità delle costruzioni passate, il rispetto dei tempi e la soddisfazione dei clienti.

• Verifica della proprietà terriera e del permesso di pianificazione (Licencia de construcción/edificación, cédula urbanística)

L’avvocato deve verificare che il terreno sia legalmente registrato a nome del costruttore. È fondamentale confermare che le autorità locali abbiano rilasciato una licenza edilizia (Licencia de construcción/edificación) per l’intera costruzione prima della firma di qualsiasi contratto. Questa licenza garantisce la legalità della costruzione e che non si trovi su un terreno protetto.

Il catasto può confermare se il futuro edificio è registrato, indicando che la licenza esiste e la costruzione è iniziata. Se non registrato, il municipio locale dovrebbe essere consultato per confermare la classificazione del terreno. Per terreni rurali o non classificati, è altamente consigliabile un’ulteriore conferma da parte del governo regionale. Una cédula urbanística del Dipartimento di Urbanistica fornisce informazioni vitali sulle restrizioni edilizie e sui futuri piani infrastrutturali.

La verifica del permesso di pianificazione prima di qualsiasi impegno finanziario è fondamentale, poiché l’obbligo legale per i costruttori di fornire garanzie bancarie inizia solo una volta rilasciato il permesso di pianificazione.

• Il contratto di prenotazione

Il processo in genere inizia con un contratto di prenotazione e un pagamento iniziale (di solito da 3.000 a 5.000 €) per prenotare formalmente l’alloggio, che viene quindi detratto dal prezzo finale.

2. Il contratto di compravendita privato e i pagamenti a tappe

Dopo la prenotazione, viene firmato un contratto di compravendita privato. Il contratto di compravendita privato (contrato de compraventa) è legalmente vincolante e deve essere esaminato a fondo da un avvocato. Dovrebbe includere:

1. Piani e specifiche dettagliate (planos e memoria de calidades): Documenti completi che specificano le aree costruite, utilizzabili e totali, e piani tecnici.
2. Dintorni e strutture comuni: Documentazione chiara dell’impegno del costruttore a completare le aree comuni, idealmente inclusa in piani autorizzati dal municipio.
3. Infrastrutture: dettagli sulle utenze (acqua, elettricità, telefono, gas) e verifica rispetto ai piani approvati dal municipio.
4. Classificazione del terreno e titolo del costruttore: Riverifica della classificazione del terreno residenziale e della proprietà del costruttore, verifica di eventuali debiti o oneri.
5. Termini di pagamento chiari: schema preciso degli importi di pagamento, delle date di scadenza e dei relativi progressi di costruzione, con informazioni complete sul conto bancario.
6. Date di consegna e penali: Una data di completamento certa con penali stabilite per i ritardi e il diritto dell’acquirente a un rimborso completo più gli interessi se le scadenze non vengono rispettate.
7. Dettagli dell’assicurazione/garanzia bancaria nel contratto: il contratto di compravendita privato deve includere esplicitamente i dettagli completi della polizza assicurativa o della garanzia bancaria, inclusi l’istituto finanziario e il numero di polizza.

Come pagare una proprietà off-plan in Spagna

Gli acquisti off-plan in genere seguono un programma di pagamento strutturato:

1. Riserva: Pagamento iniziale per garantire la proprietà (di solito da 3.000 a 5.000 €).
2. Contratto di compravendita: primo pagamento significativo (7-10% più tasse) al momento dell’ottenimento della licenza di costruzione e della firma del contratto di compravendita privato.
3. Piano di pagamento: i pagamenti successivi (in genere un altro 10% più tasse) sono suddivisi in rate mensili durante il periodo di costruzione (20-24 mesi).
4. Mutuo/pagamento finale: il saldo rimanente viene regolato al completamento e alla firma dell’Atto Pubblico.

Il ruolo critico delle garanzie bancarie (Aval bancario)

Le garanzie bancarie sono la pietra miliare della protezione dell’acquirente per gli acquisti off-plan in Spagna. Ecco i punti chiave per capire le garanzie bancarie in Spagna:

• Mandato legale: dal 1968, la legge spagnola (legge 57/68) impone ai costruttori di fornire una garanzia bancaria o una polizza assicurativa per tutti i pagamenti effettuati dall’acquirente prima della consegna della proprietà. Ciò protegge dagli errori dei costruttori.
• Copertura: la garanzia copre l’intero deposito e tutti i pagamenti a rate, inclusi IVA e interessi legali.
• Conti di garanzia separati: i pagamenti devono essere depositati su un conto bancario speciale e separato, utilizzato esclusivamente per la costruzione del progetto specifico.
• Nessun costo per l’acquirente: la garanzia viene rilasciata senza costi aggiuntivi per l’acquirente.
• Nessuna scadenza: la garanzia non deve avere una data di scadenza e rimane valida fino al rilascio del Certificato di prima occupazione.
• Garanzie individuali: i costruttori devono fornire garanzie individuali per i singoli acquirenti.

Questo solido quadro sposta il rischio finanziario dall’acquirente a un istituto finanziario regolamentato. Se il costruttore non riesce a soddisfare gli obblighi, l’acquirente ha il diritto di recuperare tutto il denaro pagato, più gli interessi, con un periodo di prescrizione di 15 anni per i reclami. Gli acquirenti in genere hanno 2 anni per richiedere la garanzia una volta che il costruttore è inadempiente.

3. Completamento della costruzione e consegna

Man mano che la costruzione si avvicina al completamento, i documenti e i processi chiave diventano fondamentali.

• Certificato di completamento dei lavori (Certificado de final de obras): prima di firmare gli atti pubblici, il venditore deve fornire la prova del completamento della costruzione tramite un Certificato di completamento dei lavori, rilasciato da un architetto registrato. Gli acquirenti non dovrebbero mai effettuare il pagamento finale senza questo documento.
• La licenza di prima occupazione (LFO/LPO) La licenza di prima occupazione (Licencia de primera ocupación o Cédula de habitabilidad) è un documento fondamentale per le proprietà di nuova costruzione.
• Scopo: rilasciata dal municipio locale, conferma che la proprietà è conforme alle normative edilizie, alle leggi sulla pianificazione ed è legalmente adatta all’abitazione.
• Essenziale per: collegamenti di utenze (acqua, elettricità, gas), approvazioni di mutui, registrazione legale per affitti turistici e rivendita futura.
• Periodo di tempo: l’ottenimento di un LFO può richiedere da 3 a 9 mesi. I costruttori non possono forzare il completamento senza questa licenza.
• Connessioni alle utenze: i costruttori sono generalmente tenuti a garantire che le utenze siano in atto prima della consegna. Gli acquirenti hanno bisogno di un NIE, un conto bancario spagnolo, un certificato di residenza e una prova di proprietà per richiedere i servizi. Per l’energia elettrica e il gas sono necessari certificati di installazione specifici. I ritardi nell’attivazione dei servizi possono verificarsi anche in presenza di infrastrutture.
• Processo di correzione e garanzie edilizie: prima del completamento di un nuovo progetto, gli acquirenti dovrebbero preparare una “lista di correzioni” per i difetti minori. I costruttori in genere consentono 15-30 giorni per la rettifica. È altamente consigliabile coinvolgere un esperto di costruzioni per questa ispezione.

Le proprietà di nuova costruzione in Spagna sono protette dai diritti legali dei consumatori e dalle garanzie di costruzione:

4. Completamento, tasse e registrazione della proprietà

Questa fase finale prevede il trasferimento della proprietà legale e la registrazione formale della proprietà.

• Firma degli atti pubblici (Escritura Pública): questo è il passaggio finale, durante il quale viene pagato il saldo rimanente e la proprietà viene legalmente trasferita davanti a un notaio. L’avvocato dell’acquirente garantisce che qualsiasi mutuo per sviluppatori venga rimosso, garantendo un titolo chiaro.
• Registrazione della proprietà a tuo nome: dopo aver firmato gli atti pubblici, l’avvocato gestisce i pagamenti delle tasse e la registrazione formale della proprietà presso il Catasto.
• Comprendere le tasse di proprietà per le nuove costruzioni: le tasse specifiche si applicano alle proprietà di nuova costruzione:
  • IVA: in genere il 10% del prezzo di acquisto (7% IGIC nelle Isole Canarie).
  • Imposta di bollo (AJD - Actos Jurídicos Documentados): in genere 1,2%, variabile in base alla regione autonoma.
  • Costi relativi al costruttore: il contratto deve indicare che il costruttore si fa carico dei costi notarili per la dichiarazione di nuova costruzione e della plusvalenza (imposta locale sulle plusvalenze sull’aumento di valore del terreno).
  • Imposte annuali in corso: una volta registrati, gli acquirenti sono soggetti all’imposta locale sulla proprietà (IBI) e alle commissioni di raccolta dei rifiuti.

Altre considerazioni per gli acquirenti off-plan

Nonostante le garanzie bancarie, l’insolvenza dei costruttori rimane un rischio che attiva queste garanzie. Il procedimento legale per richiedere una garanzia bancaria può comunque richiedere assistenza legale e causare ritardi. Tuttavia, l’insolvenza del costruttore, sebbene sia un rischio, non è l’unica insidia. Possono sorgere sfide pratiche con proprietà off-plan:

• Ritardi nella costruzione: comunemente dovuti a fattori imprevisti; i contratti spesso prevedono proroghe non negoziabili (fino a sei mesi).
• Variazioni del progetto: le modifiche al progetto o alle specifiche originali possono verificarsi al di fuori del controllo dell’acquirente.
• Difficoltà nel visualizzare la casa finita: difficile immaginare il prodotto finale, che potrebbe portare a aspettative insoddisfatte.
• Incertezza del mercato: le fluttuazioni durante la costruzione potrebbero alterare il valore dell’immobile entro i tempi di completamento.

L’acquisto di una proprietà off-plan in Spagna rimane un investimento interessante, che offre prezzi competitivi, personalizzazione e una casa nuova di zecca in una posizione desiderabile. Sebbene esistano complessità, il solido quadro giuridico spagnolo, in particolare le garanzie bancarie obbligatorie, fornisce una significativa protezione dell’acquirente.

La chiave per un acquisto off-plan di successo e sicuro sta nella meticolosa due diligence, una comprensione completa del processo legale e il supporto incrollabile di un avvocato spagnolo indipendente. Aderendo a queste garanzie e rimanendo informati sugli sviluppi normativi, gli acquirenti possono navigare con sicurezza nel mercato off-plan e raggiungere le loro aspirazioni di proprietà in Spagna. Se non sei ancora sicuro, perché non leggi il nostro articolo sui fattori chiave per decidere se acquistare una proprietà di nuova costruzione o di seconda mano?