Nuova costruzione o seconda mano? Chiavi per decidere quale casa acquistare

Decidere quale tipo di casa acquistare in Spagna è uno dei primi passi che dovrai compiere nel tuo processo di ricerca. La scelta tra una casa di nuova costruzione e una di seconda mano è un dubbio molto comune tra gli acquirenti. È meglio acquistare una casa nuova o di seconda mano? La realtà è che non esiste una risposta unica. Entrambe le opzioni hanno vantaggi e svantaggi, quindi la scelta dipenderà solo dalle tue esigenze e dai tuoi desideri.

Secondo i dati dell'ine (Instituto Nacional de Estadística - Istituto Nazionale di Statistica), nel 2024 sono state acquistate 134.338 case di nuova costruzione e 506.063 di seconda mano. Ciò significa che, del totale delle case acquistate lo scorso anno in Spagna, l'80% era di seconda mano e il 20% era di nuova costruzione. Ci sono diversi fattori che possono influenzare questa decisione. Ecco perché, in questo articolo, vogliamo darti le informazioni necessarie per aiutarti a prendere la decisione più giusta per te.

Cosa si considera una casa di nuova costruzione e quali sono di seconda mano?

In termini generali:

• Immobile usato (di seconda mano): una casa che ha già avuto almeno un proprietario precedente o che è stata abitata in passato.
• Immobile di nuova costruzione: una casa venduta per la prima volta all'acquirente, che non è mai stata abitata né posseduta da altri.

Tuttavia, la classificazione legale e fiscale di un immobile come “nuovo” può variare a seconda di alcune circostanze specifiche. In generale, un immobile è considerato di nuova costruzione quando:

• È una casa di nuova costruzione acquistata direttamente dall’impresa costruttrice o dal promotore immobiliare.
• Viene acquistato sulla carta, ovvero prima dell’inizio dei lavori.
• È stato affittato dal promotore per meno di due anni dopo il completamento dei lavori, a condizione che l'acquirente sia lo stesso inquilino. In questo caso, l’Agenzia delle Entrate spagnola (Agencia Tributaria) lo considera una prima cessione ai fini fiscali. Se l’immobile è stato utilizzato per due anni o più da persone diverse dall’acquirente, non sarà più considerato una prima cessione.
• Ha subito importanti lavori di ristrutturazione strutturale, ad esempio, l’aggiunta di un nuovo piano. In questi casi è possibile formalizzare una dichiarazione di nuova costruzione per ristrutturazione, in modo da registrare le modifiche presso il Registro della Proprietà. Tuttavia, ciò non implica necessariamente un trattamento fiscale diverso.

Acquistare nuova costruzione o seconda mano in Spagna: differenze, vantaggi e svantaggi

Quando si discutono i vantaggi e gli svantaggi dell'acquisto di una casa di nuova costruzione o di seconda mano, è importante tenere presente che ogni acquirente ha esigenze diverse. Ciò che può essere considerato un vantaggio da un acquirente, può essere visto come un inconveniente da un altro. Per questo motivo, vogliamo presentarti diversi fattori che possono essere decisivi nella scelta di una casa o di un'altra.

Posizione dell'immobile

Se vuoi vivere nel centro di una città o in un quartiere specifico, è probabile che l'opzione migliore per te sia acquistare una casa di seconda mano, poiché troverai una maggiore offerta in quelle aree. Questo perché in Spagna le costruzioni di nuova costruzione vengono solitamente eseguite alla periferia delle città, dove è disponibile più terreno per la costruzione. Tuttavia, se preferisci vivere in una zona residenziale lontana dal trambusto e dai rumori della città, troverai molte più opzioni per acquistare una casa di nuova costruzione.

Tempo di attesa per entrare a vivere

Hai bisogno di trasferirti subito in una casa o non ti dispiace aspettare un po'? Anche il tempo che sei disposto o puoi aspettare per abitare la tua nuova casa sarà cruciale nella tua decisione. Di solito, le case di seconda mano sono pronte per essere abitate. Tuttavia, nel caso di nuove costruzioni, è probabile che siano ancora in costruzione o addirittura esistano solo su carta. Ciò significa che dovrai aspettare alcuni mesi, o addirittura anni, perché siano pronti. Pertanto, se hai bisogno di trasferirti nella tua nuova casa, le case di seconda mano saranno un'opzione migliore per te.

Progettazione e possibili riforme

Per alcune persone, una ristrutturazione è l'occasione ideale per progettare la propria casa a proprio piacimento. Se sei una di queste persone e ti piace la fase di ristrutturazione, le case di seconda mano saranno perfette per te. Tuttavia, se preferisci evitare qualsiasi tipo di ristrutturazione, l'opzione migliore per te sarebbe acquistare una casa di nuova costruzione. Queste case sono nuove di zecca, con materiali nuovi e più moderni e senza alcun danno causato dall'uso. Tuttavia, se acquisti una casa di seconda mano, le possibilità di dover fare qualche ristrutturazione, per quanto piccola, aumentano.

È probabile che tu voglia dipingere le pareti, rinnovare un bagno o una cucina obsoleti, cambiare il pavimento, rimuovere una parete o molte altre cose. Non tutte le case di seconda mano avranno bisogno delle stesse ristrutturazioni, ma è importante sapere quali lavori dovrai svolgere prima di acquistare la proprietà. Per questo, è consigliabile essere preparati durante le visite e sapere a cosa dovresti prestare attenzione quando visiti una casa per la prima volta. Se il tuo obiettivo è trasferirti senza dover effettuare ristrutturazioni, è meglio cercare una casa di nuova costruzione.

Le ristrutturazioni possono riguardare anche i lavori e la manutenzione richiesti in un edificio. In un edificio con un'età di 20 o 30 anni, potrebbe essere necessario eseguire ulteriori lavori di ristrutturazione che comportano una spesa aggiuntiva.

Distribuzione e aree comuni

La distribuzione delle case di nuova costruzione e di seconda mano tende ad essere molto diversa. Con il cambiamento delle esigenze e dello stile di vita, anche la distribuzione e le dimensioni delle case si sono evolute. In generale, le case più vecchie di solito avevano più stanze e corridoi più lunghi. Tuttavia, al giorno d'oggi, le case di solito offrono camere più spaziose, cucine aperte sul soggiorno, bagni en-suite, terrazze più ampie e spazi meglio illuminati.

Inoltre, è comune che le case di nuova costruzione abbiano aree comuni più ampie rispetto alle case più vecchie. Queste aree possono includere piscina, parco giochi, campi da padel e persino palestra. Per coloro che sono interessati a sfruttare queste strutture, questo può essere un grande vantaggio. Tuttavia, è importante tenere presente che maggiori sono i servizi offerti dal condominio, maggiori saranno le spese. Questo può essere poco conveniente per coloro che non desiderano utilizzare nessuna di queste aree. Pertanto, come accennato in precedenza, tutto dipenderà dai gusti e dalle esigenze dell'acquirente.

Efficienza energetica

Anche se all'inizio abbiamo detto che ciò che può essere vantaggioso per un venditore, può essere svantaggioso per un altro, questo non accadrebbe nel caso dell'efficienza energetica. In questo senso, le case di nuova costruzione hanno un chiaro vantaggio, poiché tutti i nuovi edifici devono essere conformi alle misure dell'Unione Europea per ridurre il consumo di energia. Questi immobili devono soddisfare i criteri stabiliti nel Código Técnico de la Edificación (CTE) - Codice dell'Edilizia, con il risultato di immobili meglio isolati, impianti più efficienti e consumi ridotti.

È più costoso acquistare una casa di nuova costruzione o una di seconda mano in Spagna?

Anche le spese che comportano l'acquisto di una casa nuova o di seconda mano possono essere un fattore determinante nella scelta dell'una o dell'altra. Ci sono due cose che influenzeranno tali spese: il prezzo al metro quadrato e le tasse da pagare per la vendita.

Differenze nel prezzo al metro quadrato

Il prezzo di una casa è, senza dubbio, uno degli aspetti più importanti che ogni acquirente considera quando cerca una nuova casa. Determinare qual è il budget disponibile e cosa può essere acquistato con esso è il primo passo del processo. Non sorprende quindi che il prezzo al metro quadrato diventi un fattore decisivo nella scelta tra una casa nuova o una di seconda mano.

Secondo i dati del Colegio de Registradores de España - Registro immobiliare della Spagna, il prezzo medio delle vendite registrate nel secondo trimestre del 2025 è stato di 2.251 €/m². Il prezzo medio della casa di seconda mano è stato di 2.215 €/m², rispetto ai 2.396 €/m² raggiunti dalla nuova casa. Ciò indica che il prezzo al metro quadrato nella nuova casa è quasi il 14% più alto rispetto alla casa di seconda mano. Per illustrare questo con un chiaro esempio, una casa di seconda mano di 100 m ², avrebbe un prezzo di 221.500 €, mentre una nuova casa di quelle stesse dimensioni raggiungerebbe i 239.600 €.

Differenze nelle imposte sulla compravendita

Esistono tre imposte che si applicano all'acquisto di una casa: IVA (Imposta sul Valore Aggiunto), ITP (Imposta Patrimoniale) e AJD (Atti Giuridici Documentati). Il pagamento di ciascuno di essi dipenderà dal tipo di casa acquistata:

• Acquisto di una casa di nuova costruzione: pagherai IVA e AJD. L'IVA è del 10% sul valore nominale della proprietà ed è comune in tutta la Spagna. A questo bisognerà aggiungere l'AJD, che oscillerà tra lo 0,5 e l'1,5% a seconda della comunità autonoma.
• Acquisto di una casa di seconda mano: verrà applicato l'ITP. A seconda della comunità autonoma in cui viene acquistata la casa, verrà pagato tra il 6% e il 10% sul valore della casa.

Ti diciamo di più su queste tasse nel nostro articolo Ecco le tasse che pagherai quando acquisti una casa.

Con tutto questo, vogliamo aiutarti a capire che la scelta tra una casa o un'altra dipenderà da diversi fattori. La cosa fondamentale è avere chiaro fin dall'inizio qual è il tuo budget, la posizione in cui vuoi vivere e le caratteristiche che vorresti che la tua nuova casa avesse. Da lì, puoi avviare la ricerca e confrontare diverse proprietà per trovare quella più adatta alle tue esigenze. Se hai bisogno di aiuto per iniziare la tua ricerca su thinkSPAIN, ti consigliamo di leggere il nostro articolo Come trovare la tua proprietà ideale con thinkSPAIN.