Ihr Weg zum Kauf einer Off-Plan-Immobilie in Spanien

Der Kauf einer Off-Plan-Immobilie in Spanien bietet Hausbesitzern und Investoren eine verlockende Gelegenheit: Sie erhalten so Zugang zu neuen Immobilien, oft zu günstigen Preisen, mit individuellen Gestaltungsmöglichkeiten und strukturiertem Zahlungsplan. Dieser Ansatz ist angesichts des begrenzten Angebots auf dem spanischen Wiederverkaufsmarkt besonders attraktiv.

Das spanische Recht bietet dem Käufer umfangreichen Schutz, besonders durch obligatorische Bankgarantien. Für eine erfolgreiche Abwicklung ist jedoch eine sorgfältige Prüfung der Details und die Beratung durch einen unabhängigen spanischen Juristen erforderlich. Dieser Leitfaden hilft den Käufern, wichtige Sicherheitsvorkehrungen und potenzielle Probleme zu erkennen.

Off-Plan-Immobilien in Spanien sind im Bau befindliche Immobilien, von Wohnungen in Neubaugebieten bis hin zu Renovierungsprojekten oder Grundstücken für individuelle Projekte. Jeder Typ hat seine eigenen Merkmale, Genehmigungen und Zeitpläne.

Vorteile des Kaufs von Off-Plan-Immobilien in Spanien

Die Vorteile beim Kauf von Off-Plan-Immobilien können erheblich sein:

• Attraktive Preise: In der Regel 15-20 % niedriger als bei fertigen Projekten, was zu Kapitalgewinnen führen kann.
• Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten: Die Käufer können die Inneneinrichtung, Oberflächen und Ausstattungen individuell gestalten.
• Günstige Zahlungsbedingungen: Strukturierte Zahlungspläne über die Bauzeit (Monate oder Jahre) bieten finanzielle Flexibilität.
• Nagelneuer Zustand: Nagelneuer Zustand: Die Immobilien werden im Neuzustand übergeben, sodass der unmittelbare Reparaturbedarf gering ist.
• Hoher Kapitalwertzuwachs und hohe Mietrendite: Die konstante Nachfrage nach Immobilien in Spanien, besonders in Küsten- und Stadtgebieten, kann zu erheblichen Mietrenditen und Wertsteigerungen führen.

Spaniens verschärfte Käuferschutzgesetze, besonders 2024, erhöhen die Transparenz und Sicherheit bei Transaktionen ab Plan und vermindern die damit verbundenen Risiken, wenn sie korrekt umgesetzt werden. Weitere Informationen über das spanische Immobilienrecht finden Sie in unserem Artikel über die Änderungen im Jahr 2025.

So kaufen Sie eine Off-Plan Immobilie in Spanien

Der Erwerb einer Immobilie ab Plan in Spanien umfasst mehrere Phasen, die jeweils eine sorgfältige Prüfung der rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen erfordern.

1. Anfängliche Due-Diligence-Prüfung und Reservierung

Diese Phase legt den Grundstein für eine sichere Transaktion.

• Beauftragen Sie einen spanischen Anwalt und prüfen Sie den Bauunternehmer

Die Beauftragung eines seriösen, unabhängigen spanischen Anwalts ist der entscheidende erste Schritt, ehe Sie eine Reservierungsvereinbarung oder einen privaten Kaufvertrag unterzeichnen und bevor Sie irgendwelche Zahlungen leisten. Der Anwalt wird alle Unterlagen sorgfältig prüfen, zu den Vertragsbedingungen beraten und die rechtlichen Absicherungen gewährleisten. Die frühzeitige Einschaltung eines Anwalts hilft bei der Identifizierung und Klärung von Fragen zum Grundstückseigentum, zur Baugenehmigung oder zur finanziellen Leistungsfähigkeit des Bauträgers und verhindert kostspielige Streitigkeiten.

Käufer sollten sich über den Ruf des Bauträgers informieren, einschließlich seiner Erfolgsbilanz, der Qualität früherer Bauten, der Einhaltung von Fristen und der Kundenzufriedenheit.

• Prüfung des Landbesitzes und der Baugenehmigung (Licencia de construcción/edificación, cédula urbanística)

Der Anwalt muss prüfen, ob das Grundstück rechtmäßig auf den Namen des Bauträgers eingetragen ist. Vor Vertragsunterzeichnung ist unbedingt zu bestätigen, dass die örtlichen Behörden eine Baugenehmigung (Licencia de construcción/edificación) für das gesamte Bauvorhaben erteilt haben. Mit dieser Genehmigung wird sichergestellt, dass das Projekt rechtmäßig ist und sich nicht auf geschütztem Land befindet.

Das Katasteramt kann prüfen, ob das künftige Gebäude eingetragen ist, d. h. ob eine Genehmigung vorliegt und mit dem Bau begonnen wurde. Ist dies nicht der Fall, muss das Gemeindeamt konsultiert werden, um die Klassifizierung des Grundstücks zu bestätigen. Für ländliche oder nicht klassifizierte Grundstücke ist eine zusätzliche Bestätigung durch die Regionalregierung sehr ratsam. Eine cédula urbanística des Stadtplanungsamtes liefert wichtige Informationen über Baubeschränkungen und zukünftige Infrastrukturpläne.

Die Prüfung der Baugenehmigung vor jeder finanziellen Zusage ist von größter Wichtigkeit, da die gesetzliche Verpflichtung für Bauherren, Bankgarantien zu stellen, erst mit Erteilung der Baugenehmigung beginnt.

• Die Reservierungsvereinbarung

Der Prozess beginnt normalerweise mit einer Reservierungsvereinbarung und einer ersten Zahlung (in der Regel 3.000 € bis 5.000 €), die dann vom Endpreis abgezogen wird, um die Immobilie offiziell zu reservieren.

2. Der private Kaufvertrag und Abschlagszahlungen

Nach der Reservierung wird ein privater Kaufvertrag unterzeichnet. Der private Kaufvertrag (contrato de compraventa) ist rechtsverbindlich und muss von einem Anwalt gründlich geprüft werden. Er sollte Folgendes enthalten:

1. Detaillierte Pläne und Spezifikationen (planos and memoria de calidades): Umfassende Dokumente mit Angaben zu bebauten, nutzbaren und Gesamtflächen sowie technische Pläne.
2. Außenanlagen und Gemeinschaftsbereiche: Eindeutige Dokumentation der Verpflichtung des Bauträgers zur Fertigstellung der Gemeinschaftsbereiche, am besten in den von der Stadt genehmigten Plänen enthalten.
3. Infrastruktur: Angaben zu den Versorgungsleitungen (Wasser, Strom, Telefon, Gas) und Überprüfung anhand der vom Rathaus genehmigten Pläne.
4. Grundstücksklassifizierung und Eigentumsrechte des Bauträgers: Nachprüfung der Klassifizierung des Baulands und der Eigentumsrechte des Bauträgers, Prüfung auf Schulden oder Belastungen.
5. Klare Zahlungsbedingungnen: Genaue Aufstellung der Zahlungen, Fälligkeitstermine und des entsprechenden Baufortschritts, mit vollständiger Angabe der Bankverbindung.
6. Liefertermine und Vertragsstrafen: Ein fester Termin zur Fertigstellung mit Vertragsstrafen für Verzögerungen und das Recht des Käufers auf volle Rückerstattung plus Zinsen, wenn die Fristen nicht eingehalten werden.
7. Angaben zur Versicherung/Bankgarantie im Vertrag: Der private Kaufvertrag muss ausdrücklich umfassende Angaben zur Versicherungspolice oder Bankgarantie enthalten, einschließlich des Finanzinstituts und der Policennummer.

Wie man eine Off-Plan Immobilie in Spanien bezahlt

Käufe ab Plan folgen normalerweise einem strukturierten Zahlungsplan:

1. Reservierung: Anfängliche Zahlung zur Sicherung der Immobilie (in der Regel 3.000 € bis 5.000 €).
2. Kaufvertrag: Erste größere Zahlung (7-10% plus Steuern) nach Erhalt der Baugenehmigung und Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags.
3. Zahlungsplan: Die folgenden Zahlungen (gewöhnlich weitere 10% plus Steuern) werden in monatlichen Raten über die Bauzeit (20-24 Monate) verteilt.
4. Hypothek/Abschlusszahlung: Der Restsaldo wird mit Abschluss und Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde beglichen.

Die zentrale Rolle von Bankgarantien (Aval bancario)

Bankgarantien sind die Basis des Käuferschutzes bei Off-Plan Immobilienkäufen in Spanien. Dies sind die wichtigsten Punkte, die Sie über Bankgarantien in Spanien wissen sollten:

• Gesetzliches Mandat: Seit 1968 müssen Bauträger nach spanischem Recht (Gesetz 57/68) für alle Zahlungen des Käufers vor Übergabe der Immobilie eine Bankgarantie oder Versicherungspolice vorlegen. Dies schützt vor Ausfällen des Bauträgers.
• Deckung: Die Bürgschaft deckt die gesamte Anzahlung und alle Abschlagszahlungen ab, einschließlich Mehrwertsteuer und gesetzlicher Zinsen.
• Getrennte Treuhandkonten: Die Zahlungen müssen auf ein spezielles, separates Bankkonto eingezahlt werden, das ausschließlich für den Bau der jeweiligen Immobilie verwendet wird.
• Keine Kosten für den Käufer: Die Garantie wird ohne zusätzliche Kosten für den Käufer ausgestellt.
• Kein Verfallsdatum: Die Bürgschaft darf kein Verfallsdatum haben und bleibt bis zur Ausstellung der Erstbezugsgenehmigung gültig.
• Individuelle Garantien: Bauträger müssen individuelle Garantien für einzelne Käufer bereitstellen.

Dieser solide Rahmen verlagert das finanzielle Risiko vom Käufer auf ein reguliertes Finanzinstitut. Kommt der Bauträger seinen Verpflichtungen nicht nach, hat der Käufer das Recht, das gesamte gezahlte Geld zuzüglich Zinsen zurückzufordern, wobei die Ansprüche nach 15 Jahren verjähren. Die Käufer haben gewöhnlich 2 Jahre Zeit, die Garantie in Anspruch zu nehmen, sobald der Bauträger in Verzug gerät.

3. Baufertigstellung und -übergabe

Je näher der Bauabschluss, desto wichtiger werden die wichtigsten Dokumente und Prozesse.

• Bauabnahmebescheinigung (Certificado de final de obras): Vor der Unterzeichnung öffentlicher Urkunden muss der Verkäufer den Abschluss der Bauarbeiten durch eine von einem eingetragenen Architekten ausgestellte Bescheinigung über die Fertigstellung der Arbeiten nachweisen. Ohne diese Bescheinigung sollte der Käufer keine Abschlusszahlung leisten.
• Die Erstbezugsgenehmigung (LFO/LPO): Die Erstbezugsgenehmigung (Licencia de primera ocupación oder Cédula de habitabilidad) ist ein wichtiges Dokument für neu gebaute Immobilien.
• Zweck: Ausgestellt vom örtlichen Rathaus, bescheinigt sie die Einhaltung der Bauvorschriften, des Planungsrechts und die rechtliche Eignung der Immobilie für Wohnzwecke.
• Unerlässlich für: Versorgungsanschlüsse (Wasser, Strom, Gas), Genehmigung von Hypotheken, legale Registrierung für touristische Vermietungen und zukünftigen Wiederverkauf.
• Zeitrahmen: Die Erlangung einer LFO kann 3 bis 9 Monate dauern. Ohne diese Genehmigung können Bauherren die Abnahme nicht forcieren.
• Versorgungsanschlüsse: Von den Bauträgern wird generell erwartet, dass vor Übergabe die Versorgungseinrichtungen vorhanden sind. Käufer benötigen eine NIE, ein spanisches Bankkonto, eine Wohnsitzbescheinigung und Eigentumsnachweis, um einen Vertrag über Dienstleistungen abzuschließen. Für Strom und Gas sind spezielle Installationszertifikate erforderlich. Auch wenn die Infrastruktur bereits vorhanden ist, kann es zu Verzögerungen bei der Inbetriebnahme der Dienste kommen.
• Mängelbehebung und Baugarantien: Vor Fertigstellung eines Neubaus sollten Käufer eine „Mängelliste“ für kleinere Mängel erstellen. Die Bauträger gewähren in der Regel eine Frist von 15-30 Tagen für die Beseitigung der Mängel. Die Beauftragung eines Bauexperten für diese Prüfung ist sehr ratsam.

Neubauten in Spanien sind durch gesetzliche Verbraucherrechte und Baugarantien geschützt:

4. Fertigstellung, Steuern und Grundbucheintrag

Diese letzte Phase umfasst die rechtliche Übertragung und die formelle Eintragung des Eigentums.

• Unterzeichnung der öffentlichen Urkunden (Escritura Pública): Dies ist der letzte Schritt, bei dem der Restbetrag bezahlt und das Eigentum vor einem Notar legal übertragen wird. Der Anwalt des Käufers sorgt für das Entfernen etwaiger Hypotheken des Bauträgers, um einen einwandfreien Titel zu garantieren.
• Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen: Nach Unterzeichnung der öffentlichen Urkunden kümmert sich der Anwalt um die Steuerzahlungen und die formale Eintragung der Immobilie im Grundbuchamt.
• Verständnis der Grundsteuer für Neubauten: Für neu gebaute Immobilien gelten besondere Steuern:
  • Mehrwertsteuer (IVA): Generell 10 % des Kaufpreises (7 % IGIC auf den Kanarischen Inseln).
  • Stempelgebühr (AJD - Actos Jurídicos Documentados): Im Allgemeinen 1,2 %, variiert je nach autonomer Region.
  • Bauträgerbezogene Kosten: Im Vertrag sollte festgelegt sein, dass der Bauträger die Notarkosten für die Meldung des Neubaus und die plusvalía (lokale Kapitalertragssteuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks) übernimmt.
  • Laufende jährliche Stuern: Nach der Registrierung sind die Käufer zur Zahlung der örtlichen Grundsteuer (IBI) und der Müllabfuhrgebühren verpflichtet.

Weitere Überlegungen für Off-Plan-Käufer

Trotz Bankgarantien bleibt die Insolvenz des Bauträgers ein Risiko, das diese Garantien auslöst. Das rechtliche Verfahren zur Inanspruchnahme einer Bankgarantie kann nach wie vor juristischen Beistand erfordern und zu Verzögerungen führen. Eine Insolvenz des Bauträgers ist zwar ein Risiko, aber nicht der einzige Fallstrick. Bei Off-Plan-Immobilien ergeben sich auch praktische Herausforderungen:

• Bauverzögerungen: Oft aufgrund unvorhergesehener Faktoren; Verträge erlauben oft nicht verhandelbare Verlängerungen (bis zu sechs Monaten).
• Projektabweichungen: Es kann zu Änderungen des ursprünglichen Projekts oder der Spezifikationen kommen, die der Käufer nicht beeinflussen kann.
• Schwierigkeit, das fertige Haus zu visualisieren: Es ist schwierig, sich das Endprodukt vorzustellen, was zu nicht erfüllten Erwartungen führen kann.
• Marktunsicherheit: Schwankungen während der Bauphase können den Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Fertigstellung verändern.

Der Kauf einer Off-Plan Immobilie in Spanien ist weiterhin eine attraktive Investition, die wettbewerbsfähige Preise, individuelle Gestaltung und ein brandneues Haus in begehrter Lage bietet. Zwar gibt es einige Schwierigkeiten, aber der solide spanische Rechtsrahmen, vor allem die obligatorischen Bankgarantien, bieten dem Käufer einen bedeutenden Schutz.

Der Schlüssel zum erfolgreichen und sicheren Kauf ab Plan liegt in einer sorgfältigen Due-Diligence-Prüfung, umfassendem Verständnis der gesetzlichen Vorschriften und der Unterstützung durch einen kompetenten, spanischen Immobilienanwalt. Wer diese Maßnahmen beachtet und sich über die rechtlichen Bestimmungen informiert, kann sich auf dem Off-Plan-Markt sicher bewegen und den Traum vom eigenen Haus in Spanien verwirklichen. Sind Sie noch unsicher, lesen Sie einfach unseren Artikel über die.wichtigsten Faktoren beim Kauf eines Neubaus oder einer gebrauchten Immobilie.