Navigera i köpet av din bostad på ritning i Spanien

Att köpa en fastighet på ritning i Spanien är en lockande möjlighet för husägare och investerare, som får tillgång till nya bostäder, ofta till förmånliga priser, med möjligheter till personlig anpassning och strukturerade betalningsplaner. Denna strategi är särskilt attraktiv med tanke på det begränsade utbudet på Spaniens återförsäljningsmarknad.

Den spanska lagstiftningen ger köparen ett betydande skydd, framför allt genom obligatoriska bankgarantier. För att lyckas med detta krävs dock noggrann uppmärksamhet på detaljerna och vägledning av en oberoende spansk jurist. Denna guide syftar till att bättre utrusta köpare genom att belysa viktiga skyddsåtgärder och potentiella utmaningar.

Fastigheter på ritning i Spanien är i praktiken fastigheter under uppförande, allt från lägenheter i nybyggnadsprojekt till renoveringsprojekt eller tomter för specialbyggnation. Varje typ har olika egenskaper, licenser och tidsramar.

Fördelar med att köpa fastighet på ritning i Spanien

Fördelarna med att köpa på ritning kan vara betydande:

• Attraktivt pris: Vanligtvis 15–20% lägre än färdigställda projekt, vilket potentiellt kan leda till kapitalvinster.
• Möjlighet till kundanpassning: Köparna kan anpassa inredning, ytbehandlingar och beslag.
• Gynnsamma betalningsvillkor: Strukturerade betalningsscheman under byggtiden (månader eller år) ger finansiell flexibilitet
• Helt nytt skick: Fastigheterna levereras nya, vilket minimerar behovet av omedelbara reparationer.
• Hög kapitaltillväxt och god hyresavkastning: Spaniens ständiga efterfrågan på fastigheter, särskilt i kust- och stadsområden, kan ge betydande hyresavkastning och värdeökning.

Spaniens stärkta lagar om skydd för köpare, särskilt 2024, ökar transparensen och säkerheten i transaktioner utanför planen och minskar de inneboende riskerna när de navigeras på rätt sätt. För att veta mer om Spaniens fastighetslagstiftning läs vår artikel om förändringar för 2025.

Hur man köper en fastighet på ritning i Spanien

Att förvärva en fastighet utanför planen i Spanien omfattar flera steg, som vart och ett kräver noggrann uppmärksamhet på juridiska och ekonomiska åtaganden.

1. Inledande due diligence och reservering

Denna grundläggande fas skapar förutsättningar för en säker transaktion.

• Anlita en spansk advokat och undersök byggherren

Att anlita en ansedd, oberoende spansk advokat är det viktigaste första steget, innan du undertecknar något bokningsavtal eller privat köpekontrakt, och innan du gör några betalningar. Advokaten kommer att noggrant granska all dokumentation, ge råd om avtalsvillkor och se till att rättsliga garantier finns på plats. Tidig juridisk involvering hjälper till att identifiera och hantera frågor som rör markägande, bygglov eller byggherrens finansiella ställning, vilket förebygger kostsamma tvister.

Köpare måste undersöka utvecklarens rykte, inklusive deras meritlista, kvalitet på tidigare byggnationer, efterlevnad av tidslinjer och kundnöjdhet.

• Verifiera markägande och bygglov (Licencia de construcción/edificación, cédula urbanística)

Advokaten måste kontrollera att marken är lagligt registrerad i byggherrens namn. Det är viktigt att bekräfta att de lokala myndigheterna har utfärdat en bygglicens (Licencia de construcción/edificación) för hela projektet innan något kontrakt undertecknas. Denna licens säkerställer att projektet är lagligt och att det inte sker på skyddad mark.

Fastighetsregistret kan bekräfta om den framtida byggnaden är registrerad, vilket indikerar att licensen finns och att byggandet har påbörjats. Om den inte är registrerad bör det lokala stadshuset kontaktas för att bekräfta markklassificeringen. För landsbygd eller oklassificerad mark är ytterligare bekräftelse från den regionala regeringen mycket tillrådligt. En cédula urbanística från stadsplaneringsavdelningen ger viktig information om byggnadsrestriktioner och framtida infrastrukturplaner.

Att verifiera bygglovet innan något ekonomiskt åtagande görs är av största vikt, eftersom den lagstadgade skyldigheten för byggherrar att tillhandahålla bankgarantier börjar först när bygglovet har utfärdats.

• Reservationsavtalet

Processen börjar vanligtvis med ett bokningsavtal och en initialbetalning (vanligtvis 3 000–5 000 euro) för att formellt reservera fastigheten, som sedan dras av från det slutliga priset.

2. Det privata köpekontraktet och etappbetalningar

Efter bokningen undertecknas ett privat köpekontrakt. Det privata köpeavtalet (contrato de compraventa) är juridiskt bindande och måste noggrant granskas av en advokat. Det bör inkludera:

1. Detaljerade planer och specifikationer (planos och memoria de calidades): Omfattande dokument som specificerar byggda, användbara och totala ytor samt tekniska planer.
2. Omgivningar och gemensamma faciliteter: Tydlig dokumentation av byggherrens åtagande att färdigställa gemensamma områden, helst inkluderad i planer som godkänts av stadshuset.
3. Infrastruktur: Detaljer om allmännyttiga tjänster (vatten, el, telefon, gas) och verifiering mot planer som godkänts av stadshuset.
4. Markklassificering och byggherrens äganderätt: Omverifiering av klassificering av bostadsmark och byggherrens ägande, kontroll av skulder eller avgifter.
5. Tydliga betalningsvillkor: Exakt beskrivning av betalningsbelopp, förfallodagar och motsvarande byggnadsförlopp, med fullständiga bankkontouppgifter.
6. Leveransdatum och påföljder: Ett fast datum för färdigställande med fastställda påföljder vid förseningar och köparens rätt till full återbetalning plus ränta om tidsfristerna inte hålls.
7. Uppgifter om försäkring/bankgaranti i kontraktet: Det privata köpeavtalet måste uttryckligen innehålla fullständiga uppgifter om försäkringspolicyn eller bankgarantin, inklusive finansinstitut och policynummer.

Hur man betalar för en fastighet på ritning i Spanien

Köp av bostäder på ritning följer vanligtvis en strukturerad betalningsplan:

1. Reserv: Inledande betalning för att säkra fastigheten (vanligtvis 3 000–5 000 euro).
2. Avtal om försäljning: Första betydande betalningen (7–10% plus skatt) efter erhållande av bygglicens och undertecknande av det privata köpekontraktet.
3. Betalningsplan: Efterföljande betalningar (vanligtvis ytterligare 10% plus skatter) delas upp i månatliga delbetalningar under byggperioden (20–24 månader).
4. Bostadslån/slutbetalning: Resterande belopp regleras när den offentliga lagfarten har slutförts och undertecknats.

Den kritiska rollen för bankgarantier (Aval bancario)

Bankgarantier är hörnstenen i köparens skydd vid köp utanför plan i Spanien. Här är de viktigaste punkterna att förstå om bankgarantier i Spanien:

• Juridiskt mandat: Sedan 1968 föreskriver spansk lag (lag 57/68) att byggherrar ska tillhandahålla en bankgaranti eller försäkring för alla betalningar som köparen gör före överlämnandet av fastigheten. Detta skyddar mot fel hos utvecklaren.
• Täckning: Garantin täcker hela depositionen och alla etappbetalningar, inklusive moms och lagstadgad ränta.
• Separata spärrkonton: Betalningar måste göras på ett särskilt, separat bankkonto som uteslutande används för byggandet av det specifika projektet.
• Ingen kostnad för köparen: Garantin utfärdas utan extra kostnad för köparen.
• Ej utgångsdatum: Garantin får inte ha något utgångsdatum och gäller tills intyg om Första inflyttning utfärdas.
• Individuella garantier: Byggherrar måste tillhandahålla individuella garantier för enskilda köpare.

Detta robusta ramverk flyttar den finansiella risken från köparen till ett reglerat finansinstitut. Om utvecklaren inte uppfyller sina skyldigheter har köparen rätt att återfå alla betalda pengar plus ränta, med en preskriptionstid på 15 år för krav. Köpare har vanligtvis två år på sig att göra anspråk på garantin när byggherren inte fullgör sina skyldigheter.

3. Färdigställande och överlämnande av byggnationen

När bygget närmar sig sitt slut blir viktiga dokument och processer av största vikt.

• Intyg om att arbetena är slutförda (Certificado de final de obras): Innan de offentliga handlingarna undertecknas måste säljaren tillhandahålla bevis på att byggnaden är färdigställd genom ett intyg om färdigställande av arbeten, utfärdat av en registrerad arkitekt. Köpare bör aldrig göra slutbetalningar utan detta.
• Första inflyttningslicensen (LFO/LPO)Första inflyttningslicensen (Licencia de primera ocupación eller Cédula de habitabilidad) är ett viktigt dokument för nybyggda fastigheter.
• Syfte: Det utfärdas av det lokala stadshuset och bekräftar att fastigheten uppfyller byggregler, planeringslagar och är juridiskt lämplig för boende.
• Väsentligt för: Anslutningar till allmännyttiga tjänster (vatten, el, gas), godkännande av hypotekslån, juridisk registrering för turistuthyrning och framtida återförsäljning.
• Tidsram: Att erhålla en LFO kan ta 3 till 9 månader. Byggherren kan inte tvinga fram ett färdigställande utan denna licens.
• Anslutningar till elnätet: Byggherrar förväntas i allmänhet säkerställa att allmännyttiga tjänster finns på plats före leverans. Köpare behöver en NIE, ett spanskt bankkonto, ett intyg om bosättning och bevis på äganderätt för att avtala tjänster. För el och gas krävs särskilda installationsintyg. Förseningar i aktiveringen av tjänster kan uppstå även när infrastrukturen är på plats.
• Felförteckningsprocess och byggnadsgarantier: Innan ett nytt projekt färdigställs bör köparen upprätta en "åtgärdslista" för mindre fel. Utvecklare ger vanligtvis 15–30 dagar för korrigering. Det är mycket lämpligt att anlita en byggnadsspecialist för denna inspektion.

Nybyggda fastigheter i Spanien skyddas av lagstadgade konsumenträttigheter och byggnadsgarantier:

4. Slutförande, skatter och fastighetsregistrering

Detta sista steg innebär en laglig överföring av äganderätten och formell registrering av fastigheten.

• Signera de offentliga handlingarna (Escritura Pública): Detta är det sista steget, under vilket det återstående beloppet betalas och äganderätten överförs juridiskt inför en notarie. Köparens advokat ser till att eventuella byggherrelån tas bort, vilket garanterar en klar äganderätt.
• Fastighetsregistrering i ditt namn: Efter att ha undertecknat de offentliga handlingarna hanterar advokaten skattebetalningar och formell fastighetsregistrering vid Egendomsregistret.
• Förståelse fastighetsskatt för nybyggnation: Särskilda skatter gäller för nyproducerade fastigheter:
  • MOMS (IVA): Vanligtvis 10% av köpeskillingen (7% IGIC på Kanarieöarna).
  • Stämpelskatt (AJD - Actos Jurídicos Documentados): Generellt 1,2%, varierande beroende på autonom region.
  • Utvecklingsrelaterade kostnader: I kontraktet bör det anges att byggherren står för notariekostnader för att deklarera nybyggnation och plusvalía (lokal reavinstskatt på ökning av markvärdet).
  • Löpande årliga skatter: När köparna har registrerat sig är de skyldiga att betala lokal fastighetsskatt (IBI) och sophämtningsavgifter.

Övriga överväganden för köpare av bostäder på ritning

Trots bankgarantier är byggherrens insolvens fortfarande en risk som utlöser dessa garantier. Den rättsliga processen för att ta en bankgaranti i anspråk kan fortfarande kräva juridisk hjälp och orsaka förseningar. Oförmåga hos byggherren, även om det är en risk, är dock inte den enda fallgropen. Praktiska utmaningar kan uppstå med fastigheter som ännu inte är färdigbyggda:

• Förseningar i byggandet: Vanligt på grund av oförutsedda faktorer; kontrakten tillåter ofta icke förhandlingsbara förlängningar (upp till sex månader).
• Projektvariationer: Ändringar av det ursprungliga projektet eller specifikationerna kan ske utanför köparens kontroll.
• Svårigheter att visualisera det färdiga hemmet: Utmanande att föreställa sig slutprodukten, vilket kan leda till att förväntningarna inte uppfylls.
• Marknadens osäkerhet: Fluktuationer under byggtiden kan förändra fastighetens värde vid färdigställandet.

Att köpa en fastighet utanför plan i Spanien är fortfarande en attraktiv investering som erbjuder konkurrenskraftiga priser, personlig anpassning och ett helt nytt hem i ett eftertraktat läge. Även om det finns komplexa frågor ger Spaniens robusta regelverk, särskilt de obligatoriska bankgarantierna, ett betydande skydd för köparen.

Nyckeln till ett framgångsrikt och säkert köp utanför planen ligger i en noggrann due diligence, en omfattande förståelse för den juridiska processen och ett orubbligt stöd från en oberoende spansk fastighetsadvokat. Genom att följa dessa säkerhetsåtgärder och hålla sig informerad om regeländringar kan köpare tryggt navigera på marknaden för bostäder på ritning och förverkliga sina drömmar om att äga en fastighet i Spanien. Om du fortfarande är osäker, varför inte läsa vår artikel om de nyckelfaktorer för att bestämma om du ska köpa nybyggd eller begagnad fastighet?