Cosa devi sapere per acquistare una seconda casa in Spagna

L'acquisto di una seconda casa in Spagna è un'impresa entusiasmante, sia che tu sia attratto dalle coste soleggiate, dai vivaci centri culturali o dalla serena campagna. Tuttavia, questo processo comporta diverse considerazioni importanti per garantire un investimento di successo. Comprendere gli aspetti finanziari, i requisiti legali e i potenziali benefici è fondamentale.

Che tu voglia trascorrere lunghi periodi in Spagna o generare reddito da locazione, questa guida ti illustrerà i fattori chiave da considerare. Dai costi di acquisto di una seconda casa in Spagna e le implicazioni fiscali al processo di acquisto graduale, miriamo a fornirti informazioni complete per aiutarti a prendere una decisione informata.

Considerazioni chiave per l'acquisto di una seconda casa

Il processo di acquisto di una seconda casa in Spagna non differisce in modo significativo da quello di acquisto di una prima casa. Ciò che è molto importante è identificare lo scenario iniziale, poiché dovrai essere molto chiaro su alcune domande preliminari per prendere la decisione migliore per i tuoi interessi.

Innanzitutto, considera la destinazione d'uso dell'immobile. Se hai intenzione di usarlo per scopi personali, dovrai prestare molta attenzione ad aspetti legati alle sue caratteristiche, come dimensioni, numero di stanze e se ha un garage, tra le altre cose. Inoltre, ti interesserà sapere quali servizi si trovano nelle vicinanze, le opzioni per il tempo libero e l'intrattenimento e se ci sono buoni collegamenti con i mezzi pubblici. In definitiva, tutto ciò si tradurrà in un maggiore comfort per te.

Tuttavia, se consideri questa seconda casa come un'opportunità di investimento, dovresti considerare il suo valore potenziale nel tempo e il profilo dei potenziali inquilini. Questi inquilini possono essere turisti, inquilini per soggiorni di breve durata o inquilini per soggiorni di lunga durata. La domanda varierà in base alle loro caratteristiche e sarà più alta o più bassa a seconda dell'area della Spagna che stai considerando. Se in seguito decidi di vendere l'immobile, ricorda che il suo valore non deve necessariamente rimanere stabile o aumentare nel corso degli anni. Anche una buona manutenzione svolgerà un ruolo importante.

Inoltre, potresti chiederti se una seconda casa può essere utilizzata come residenza principale. La risposta è "sì". Ricorda che la tua seconda casa può effettivamente diventare la tua residenza principale se decidi di trasferirti definitivamente.

Tuttavia, questo cambiamento comporta la notifica alle autorità locali e l'aggiornamento del tuo stato di residenza. I cittadini non UE potrebbero dover modificare di conseguenza il visto o il permesso di soggiorno.

Considerazioni finanziarie e ipotecarie per una seconda casa

Senza dubbio, uno degli aspetti più importanti dell'acquisto di una seconda casa è l'aspetto finanziario dell'operazione. Nella maggior parte dei casi, dovrai finanziare parte del costo dell'acquisto, per il quale dovrai richiedere un mutuo a una banca. Cosa devi considerare in questo caso?

In primo luogo, dovrai avere più risparmi di quanti ne avresti bisogno per acquistare una prima casa. In Spagna, le banche in genere finanziano solo tra il 50 e il 70% del valore della proprietà per le seconde case, rispetto all'80% per le residenze primarie. Ciò significa che dovrai avere una riserva di risparmio più ampia per l'acconto e altri costi iniziali.

Ad esempio, se volessi acquistare un immobile del valore di 250.000 euro e la banca ti offrisse un mutuo del 50%, avresti bisogno di risparmiare più di 125.000 euro. Ricorda che, oltre alla parte non coperta dal mutuo, dovrai assumere altre spese, come la valutazione dell'immobile o l'Imposta sull'acquisto di immobili (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) se la casa è di seconda mano.

D'altra parte, assumendo un mutuo più piccolo, i periodi di rimborso saranno anche più brevi. I mutui per le seconde case spesso prevedono pagamenti mensili più elevati. Preparati a questo maggiore impegno finanziario, in quanto richiederà una maggiore stabilità finanziaria nel tempo.

Inoltre, è essenziale che, nel calcolo dei costi, non si dimentichino quelli derivanti dalla gestione e manutenzione dell'immobile. Se non hai intenzione di risiedere in Spagna a tempo pieno, considera il costo dell'assunzione di una società di gestione immobiliare per gestire la manutenzione e persino la gestione degli affitti se hai intenzione di utilizzare l'immobile a tale scopo. In quest'ultimo caso, e se stai pensando di utilizzare l'immobile per affitti turistici, l'ottenimento di una licenza per affitti turistici comporta costi aggiuntivi. Tali costi dipenderanno dal comune in cui si trova l'immobile. Possono variare in modo significativo non solo tra le città, ma anche all'interno della stessa città, a seconda di diversi fattori di calcolo.

Implicazioni fiscali dell'acquisto e del possesso di una seconda casa in Spagna

Il processo di acquisto di una casa, sia che si tratti di una residenza principale o di una seconda casa, comporta una serie di costi e tasse associati. Puoi consultare tutti i dettagli sul nostro articolo sulle spese e le tasse per l'acquisto di un immobile in Spagna.

In ogni caso, ricorda che i non residenti che possiedono un immobile in Spagna devono pagare varie tasse. Nel grafico seguente troverai un riepilogo delle principali tariffe esistenti e la percentuale che rappresentano rispetto al costo dell'alloggio:

È importante concentrarsi sull'ultimo punto di questa tabella: il pagamento delle tasse per i non residenti. Troverai notevoli differenze a seconda della destinazione d'uso della tua seconda casa.

Se affitti la tua seconda casa, devi dichiarare il reddito da locazione ogni anno. Se non sei residente in Spagna, l'Agenzia delle Entrate spagnola (AEAT) applicherà un'aliquota forfettaria del 24% sul reddito lordo da locazione se la tua residenza si trova al di fuori dell'Unione Europea, nonché in Norvegia e Islanda. In caso contrario, sarai tassato con un'aliquota del 19%. Potrai anche dedurre alcune spese relative all'affitto. Assicurati di tenere registri dettagliati delle transazioni e delle spese di affitto.

Tuttavia, se hai intenzione di utilizzare l'immobile per il tuo uso personale e non sei residente, devi comunque pagare un'imposta sul reddito imputata basata sull'1,1% del valore catastale dell'immobile. Se il valore catastale non è stato rivisto negli ultimi 10 anni, la percentuale di calcolo sarà del 2%. Come nel caso precedente, questo deve essere dichiarato annualmente.

Passaggi di base per l'acquisto di una seconda casa

Ora che abbiamo visto gli aspetti principali che devi considerare, esaminiamo i passaggi che dovrai seguire per acquistare una seconda casa in Spagna:

• Trovare l'immobile giusto:
  • Utilizza filtri per gli immobili come quelli che offriamo per le ricerche mirate.
  • Se preferisci, rivolgiti ad agenti immobiliari affidabili che hanno familiarità con la zona, così come con la tua lingua, o almeno con l'inglese. La fiducia e la trasparenza sono fondamentali.
• Garantire il finanziamento:
  • I non residenti possono ottenere mutui dalle banche spagnole, in genere finanziando fino al 70% del valore della proprietà. Tuttavia, per una seconda casa, i prestiti sono solitamente più bassi.
  • Essere consapevoli dei tassi di interesse più elevati e dei periodi di ammortamento più brevi di conseguenza.
• Conduzione della due diligence legale:
  • Assicurarsi che non ci siano debiti o vincoli in sospeso sulla proprietà. La due diligence legale è fondamentale per evitare complicazioni future.
• Sottoscrizione dei contratti:
  • Inizia con un contratto preliminare (Contrato de arras) e prosegui con l'atto di acquisto finale (Escritura pública) davanti a un notaio.
• Gestione e manutenzione dell'immobile:
  • Chiedi ai professionisti di occuparsi della gestione e della manutenzione dell'immobile. Questo può significare più comfort e tranquillità, come spiegato di seguito.

Gestione dell'immobile e considerazioni sull'affitto

L'ultimo dei punti precedenti è particolarmente importante, perché il tuo contatto diretto con questa seconda casa sarà normalmente occasionale, soprattutto se la affitti. Avere le giuste risorse per gestirlo ti darà tranquillità e sicurezza.

Naturalmente, rivolgersi a una società di gestione immobiliare può gestire le operazioni quotidiane, la manutenzione e le interazioni con gli inquilini, offrendo tranquillità se non risiedi in Spagna a tempo pieno.

Se hai preso in considerazione l'opzione di affittare l'immobile, sia per uso turistico, uso a lungo termine o come casa, assicurati che soddisfi tutte le normative locali in materia di affitti, incluso l'ottenimento di una licenza per affitti turistici, se necessario.

In quest'ultimo caso, non dimenticare di commercializzare la tua locazione. Utilizza foto professionali e pubblica il tuo immobile su piattaforme di affitti turistici popolari per attirare gli inquilini. Strategie di marketing efficaci possono aumentare significativamente la domanda di affitto.

Investire in una seconda casa in Spagna è una buona mossa finanziaria?

La risposta a questa domanda dipende da tre fattori che elimineranno ogni dubbio:

• Potenziale di reddito da locazione:
  • La popolarità della Spagna come destinazione turistica significa un alto potenziale di reddito da locazione, soprattutto nelle zone costiere e nelle principali città. Considera sia gli affitti turistici a breve termine che i contratti di locazione a lungo termine.
• Apprezzamento:
  • Gli immobili situati in posizioni privilegiate tendono ad apprezzarsi nel tempo, garantendo plusvalenze a lungo termine. Dal 2014, l'indice dei prezzi delle case in Spagna ha mostrato una crescita costante sia per gli immobili nuovi che per quelli di seconda mano.
• Piacere personale:
  • Oltre ai vantaggi finanziari, possedere una seconda casa in Spagna offre un rifugio personale, migliorando la qualità della vita con l'accesso a splendidi paesaggi e alla ricca cultura.

Investire in una seconda casa in Spagna può essere sia finanziariamente gratificante che personalmente appagante. Tuttavia, richiede un'attenta pianificazione, una conoscenza approfondita del mercato e la disponibilità a soddisfare gli obblighi finanziari e legali coinvolti. Considerando gli aspetti unici dell'acquisto di una seconda casa, puoi prendere una decisione ben informata che si allinea con i tuoi obiettivi finanziari e le tue aspirazioni di stile di vita.

Se stai cercando una seconda casa e hai bisogno di aiuto per trovare l'immobile giusto, consulta le nostre guide e articoli su come trovare l'immobile perfetto in Spagna.