Was Sie über den Kauf eines Zweitwohnsitzes in Spanien wissen müssen

Der Kauf eines Zweithauses in Spanien ist ein aufregendes Unterfangen, unabhängig davon, ob es Sie an die sonnigen Küsten, die pulsierenden Kulturstädte oder die ruhigen Landschaften zieht. Dabei sind jedoch einige wichtige Aspekte zu beachten, um eine erfolgreiche Investition zu gewährleisten. Es ist wichtig, die finanziellen Aspekte, die rechtlichen Anforderungen und die möglichen Vorteile zu verstehen.

Ganz egal, ob Sie längere Zeit in Spanien verbringen oder Mieteinnahmen erzielen möchten, in diesem Leitfaden werden die wichtigsten zu berücksichtigenden Faktoren erläutert. Von den Kosten für den Kauf einer Ferienwohnung in Spanien über die steuerlichen Auswirkungen bis hin zum schrittweisen Kaufprozess möchten wir Ihnen umfassende Informationen an die Hand geben, damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können.

Wichtige Überlegungen beim Kauf einer Zweitimmobilie

Der Prozess des Kaufs einer Zweitwohnung in Spanien unterscheidet sich nicht wesentlich von dem des Kaufs einer Erstwohnung. Es ist sehr wichtig, das Ausgangsszenario zu ermitteln, da Sie sich über einige Vorfragen im Klaren sein müssen, um die beste Entscheidung für Ihre Interessen zu treffen.

Überlegen Sie zunächst, wofür Sie die Immobilie nutzen wollen. Wenn Sie sie für persönliche Zwecke nutzen wollen, müssen Sie auf die Eigenschaften der Immobilie achten, wie z. B. die Größe, die Anzahl der Zimmer und ob sie über eine Garage verfügt, um nur einige zu nennen. Außerdem werden Sie wissen wollen, welche Dienstleistungen es in der Nähe gibt, welche Freizeit- und Unterhaltungsmöglichkeiten bestehen und ob es eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel gibt. All dies wird Ihnen letztlich mehr Komfort bringen.

Wenn Sie diese Zweitwohnung jedoch als Investitionsmöglichkeit betrachten, sollten Sie ihren potenziellen Wert im Laufe der Zeit und das Profil der potenziellen Mieter berücksichtigen. Bei diesen Mietern kann es sich um Touristen, Kurzzeitmieter oder Langzeitmieter handeln. Die Nachfrage variiert je nach ihren Merkmalen und wird je nach der von Ihnen in Betracht gezogenen Region Spaniens höher oder niedriger sein. Wenn Sie später beschließen, die Immobilie zu verkaufen, denken Sie daran, dass ihr Wert nicht unbedingt stabil bleiben oder im Laufe der Jahre steigen muss. Eine gute Instandhaltung spielt ebenfalls eine wichtige Rolle.

Außerdem fragen Sie sich vielleicht, ob eine Zweitwohnung als Hauptwohnsitz genutzt werden kann. Die Antwort lautet "Ja". Denken Sie daran, dass Ihre Zweitwohnung tatsächlich zu Ihrem Hauptwohnsitz werden kann, wenn Sie sich dazu entschließen, dauerhaft umzuziehen.

Allerdings müssen Sie diesen Schritt bei den örtlichen Behörden anmelden und Ihren Aufenthaltsstatus aktualisieren. Nicht-EU-Bürger müssen möglicherweise ihr Visum oder ihre Aufenthaltsgenehmigung entsprechend anpassen.

Finanzielle und hypothekarische Überlegungen für einen Zweitwohnsitz

Einer der wichtigsten Aspekte beim Kauf eines Zweitwohnsitzes ist zweifellos der finanzielle Aspekt des Vorhabens. In den meisten Fällen müssen Sie einen Teil der Kosten für den Kauf finanzieren, wofür Sie eine Hypothek bei einer Bank aufnehmen müssen. Was müssen Sie in diesem Fall beachten?

Zunächst müssen Sie über mehr Ersparnisse verfügen, als Sie für den Kauf einer Erstwohnung benötigen würden. In Spanien finanzieren die Banken in der Regel nur zwischen 50 und 70 % des Immobilienwerts für Zweitwohnungen, während es bei Erstwohnsitzen bis zu 80 % sind. Das bedeutet, dass Sie eine größere Rücklage für die Anzahlung und andere Vorlaufkosten bilden müssen.

Wenn Sie zum Beispiel eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro kaufen möchten und die Bank Ihnen eine Hypothek von 50 % gewährt, müssen Sie mehr als 125.000 Euro zurücklegen. Denken Sie daran, dass Sie zusätzlich zu dem Teil, der nicht durch die Hypothek gedeckt ist, weitere Kosten tragen müssen, wie die Bewertung der Immobilie oder die Grunderwerbssteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP), wenn es sich um ein gebrauchtes Haus handelt.

Andererseits werden durch die Aufnahme einer kleineren Hypothek auch die Rückzahlungsfristen kürzer. Hypotheken für Zweitwohnungen sind oft mit höheren monatlichen Raten verbunden. Seien Sie auf diese höhere finanzielle Belastung vorbereitet, da sie im Laufe der Zeit eine größere finanzielle Stabilität erfordert.

Außerdem dürfen Sie bei der Kostenberechnung die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten der Immobilie nicht vergessen. Wenn Sie nicht vorhaben, ganzjährig in Spanien zu wohnen, sollten Sie die Kosten für die Beauftragung einer Hausverwaltung berücksichtigen, die sich um die Instandhaltung und sogar um die Vermietung kümmert, wenn Sie die Immobilie zu diesem Zweck nutzen wollen. Im letzteren Fall und wenn Sie die Immobilie für die Ferienvermietung nutzen wollen, fallen zusätzliche Kosten für die Erteilung einer Genehmigung für die touristische Vermietung an. Diese Kosten hängen von der Gemeinde ab, in der sich die Wohnung befindet. Sie können nicht nur von Stadt zu Stadt, sondern auch innerhalb ein und derselben Stadt erheblich variieren und hängen von verschiedenen Berechnungsfaktoren ab.

Steuerliche Auswirkungen des Kaufs und Besitzes einer Zweitwohnung in Spanien

Der Kauf einer Immobilie, sei es als Erst- oder als Zweitwohnsitz, ist mit verschiedenen Kosten und Steuern verbunden. Alle Einzelheiten können Sie in unserem Artikel über Kosten und Steuern beim Kauf einer Immobilie in Spanien nachlesen.

Denken Sie auf jeden Fall daran, dass Nicht-Residenten, die eine Immobilie in Spanien besitzen, verschiedene Steuern zahlen müssen. In der folgenden Tabelle finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten bestehenden Steuersätze und den Prozentsatz, den sie im Verhältnis zu den Wohnkosten ausmachen:

Es ist wichtig, sich auf den letzten Punkt dieser Tabelle zu konzentrieren: die Zahlung von Steuern für Nicht-Residenten. Je nach Verwendungszweck Ihrer Zweitwohnung gibt es erhebliche Unterschiede.

Wenn Sie Ihren Zweitwohnsitz vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen jährlich erklären. Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, wendet die spanische Steuerbehörde (AEAT) einen Pauschalsteuersatz von 24 % auf die Bruttomieteinnahmen an, wenn Ihr Wohnsitz außerhalb der Europäischen Union liegt, ebenso wie in Norwegen und Island. Andernfalls wird ein Steuersatz von 19 % erhoben. Bestimmte mietbezogene Kosten können Sie sogar absetzen. Achten Sie darauf, dass Sie genaue Aufzeichnungen über Ihre Mietgeschäfte und Ausgaben führen.

Wenn Sie die Immobilie für Ihren persönlichen Gebrauch nutzen und nicht ansässig sind, müssen Sie dennoch eine unterstellte Einkommenssteuer in Höhe von 1,1 % des Katasterwerts der Immobilie entrichten. Wenn der Katasterwert in den letzten 10 Jahren nicht revidiert wurde, beträgt der Prozentsatz der Berechnung 2 %. Wie im vorigen Fall muss dies jährlich gemeldet werden.

Grundlagen zum Kauf einer Zweitwohnung

Nachdem wir nun die wichtigsten zu beachtenden Aspekte kennengelernt haben, gehen wir nun die Schritte durch, die Sie beim Kauf einer Zweitwohnung in Spanien beachten müssen:

• Die Suche nach der richtigen Immobilie:
  • Nutzen Sie Immobilienfilter, wie wir sie für eine gezielte Suche anbieten.
  • Wenn Sie es vorziehen, wenden Sie sich an seriöse Immobilienmakler, die sich in der Gegend auskennen und auch Ihre Sprache oder zumindest Englisch beherrschen. Vertrauen und Transparenz sind das A und O.
• Sicherstellung der Finanzierung:
  • Gebietsfremde können bei spanischen Banken Hypotheken aufnehmen, die in der Regel bis zu 70 % des Immobilienwerts ausmachen. Für einen Zweitwohnsitz sind die Darlehen jedoch in der Regel niedriger.
  • Beachten Sie die höheren Zinssätze und die kürzeren Amortisationszeiten, die sich daraus ergeben.
• Durchführung einer rechtlichen Due-Diligence-Prüfung:
  • Vergewissern Sie sich, dass keine ausstehenden Schulden oder Pfandrechte auf der Immobilie bestehen. Die rechtliche Due-Diligence-Prüfung ist entscheidend, um Probleme in der Zukunft zu vermeiden.
• Unterzeichnung der Verträge:
  • Beginnen Sie mit einem Vorvertrag (Contrato de arras) und schließen Sie ihn mit dem endgültigen Kaufvertrag (Escritura pública) vor einem Notar ab.
• Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie:
  • Beauftragen Sie Fachleute für die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie. Dies bedeutet mehr Sicherheit und Bequemlichkeit, wie im Folgenden erläutert wird.

Überlegungen zur Immobilienverwaltung und Vermietung

Der letzte Punkt ist besonders wichtig, da Sie in der Regel nur gelegentlich unmittelbar mit Ihrem Zweitwohnsitz zu tun haben werden, insbesondere wenn Sie ihn vermieten. Wenn Sie über die richtigen Ressourcen für die Verwaltung verfügen, können Sie sich beruhigt zurücklehnen und Sicherheit erlangen.

Wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragen, können die täglichen Arbeiten, die Instandhaltung und der Kontakt mit den Mietern übernommen werden, so dass Sie sich keine Sorgen machen müssen, wenn Sie nicht dauerhaft in Spanien wohnen.

Wenn Sie die Möglichkeit in Betracht ziehen, die Immobilie zu vermieten, sei es für touristische Zwecke, zur langfristigen Nutzung oder als Wohnsitz, stellen Sie sicher, dass sie allen örtlichen Vermietungsvorschriften entspricht, einschließlich der Einholung einer Lizenz für touristische Vermietung, falls erforderlich.

Im letzteren Fall sollten Sie nicht vergessen, Ihre Immobilie zu vermarkten. Verwenden Sie professionelle Fotos und stellen Sie Ihr Objekt auf beliebten Vermietungsplattformen ein, um Mieter zu gewinnen. Effektive Marketingstrategien können die Mietnachfrage erheblich steigern.

Ist die Investition in eine Zweitwohnung in Spanien eine gute finanzielle Entscheidung?

Die Antwort auf diese Frage hängt von drei Faktoren ab, die alle Zweifel ausräumen:

• Das Potenzial für Mieteinnahmen:
  • Spaniens als beliebtes Reiseziel bietet ein hohes Potenzial für Mieteinnahmen, vor allem in Küstengebieten und Großstädten. Ziehen Sie sowohl kurzfristige touristische Vermietungen als auch langfristige Mietverträge in Betracht.
• Wertsteigerung:
  • Immobilien in erstklassigen Lagen tendieren dazu, im Laufe der Zeit an Wert zu gewinnen, was zu langfristigen Kapitalgewinnen führt. Seit 2014 zeigt der spanische Immobilienpreisindex ein stetiges Wachstum sowohl für neue als auch für gebrauchte Immobilien.
• Persönliches Vergnügen:
  • Abgesehen von den finanziellen Vorteilen bietet der Besitz eines Zweitwohnsitzes in Spanien einen persönlichen Rückzugsort, der Ihre Lebensqualität durch die Nähe zu wunderschönen Landschaften und reicher Kultur steigert.

Die Investition in eine Zweitwohnung in Spanien kann sowohl finanziell als auch persönlich sehr lohnend sein. Es erfordert jedoch eine sorgfältige Planung, ein gründliches Verständnis des Marktes und die Bereitschaft, die damit verbundenen finanziellen und rechtlichen Verpflichtungen zu erfüllen. Wenn Sie die besonderen Aspekte des Kaufs einer Zweitwohnung berücksichtigen, können Sie eine fundierte Entscheidung treffen, die mit Ihren finanziellen Zielen und Ihrem Lebensstil übereinstimmt.

Wenn Sie auf der Suche nach einem Zweitwohnsitz sind und Hilfe bei der Suche nach der richtigen Immobilie benötigen, lesen Sie unsere Leitfäden und Artikel zur Suche nach der perfekten Immobilie in Spanien.