Fasta, rörliga och blandade bolån: Hur man väljer det bästa alternativet

När du planerar att köpa en fastighet i Spanien är ett av de viktigaste besluten att välja rätt typ av bolån för att finansiera köpet. Om du behöver välja den här typen av produkt är det viktigt att förstå skillnaderna mellan bolån med fast ränta, rörlig ränta och blandad ränta som är tillgängliga för dig. Varje typ är bättre lämpad för olika ekonomiska situationer och långsiktiga mål.

Nedan kommer vi att analysera de olika alternativen som finns på marknaden, deras fördelar och nackdelar och andra relevanta faktorer för att hjälpa dig att fatta ett välinformerat beslut.

Typer av inteckningar för fastigheter

Som vi har nämnt finns det tre möjligheter. Den första typen är bolån med fast ränta, som ger en ränta som förblir konstant under hela lånets löptid. Detta innebär att de månatliga återbetalningarna inte kommer att ändras, förutom vid förtida avbokningar. Tack vare detta kommer du att ha mer stabilitet och en tydligare prognos för vad dina långsiktiga utgifter kommer att bli, vilket kan hjälpa dig att bättre hantera din budget.

Bolånet med rörlig ränta har en ränta som fluktuerar beroende på marknadsförhållandena. Denna ränta är vanligtvis kopplad till ett referensindex, t.ex. Euribor (Euro Interbank Offered Rate) i Europa, tillsammans med en marginal som överenskommits med den finansiella enheten.

Slutligen kombinerar hypotekslån med blandad ränta egenskaper hos både bolån med fast och rörlig ränta. Inledningsvis kommer vi att se att räntan är fast under en förutbestämd period, vanligtvis mellan 3 och 10 år. Efter denna period ändras bolånet till en rörlig ränta tills skulden är betald.

För- och nackdelar med de olika bolånemodellerna i Spanien

Var och en av ovanstående typer av bolån kommer att ge dig olika fördelar som bättre kommer att anpassa sig till de olika omständigheter som du har som köpare av en fastighet. Vi måste också ta hänsyn till deras potentiella svagheter, som främst beror på dina intressen och mål.

Fördelar med fasta bolån

• Månadsbetalningar är förutsägbara, eftersom deras belopp inte varierar över tiden om inte förtida återbetalningar görs. Räntan som de är kopplade till kommer alltid att vara densamma.
• De är ett skydd mot höjningar av de globala räntorna.
• Budgetering och ekonomisk planering är lättare att hantera.

Nackdelar med fasta bolån

• Jämfört med rörliga bolån har de högre räntor under första åren och om marknaden trendar nedåt måste du betala tillbaka ett högre belopp. Det lönar sig att fundera på om det vore lämpligare att betala de lägre raterna åtminstone för den inledande återbetalningsperioden.
• På grund av den föregående punkten har de mycket mindre flexibilitet att dra nytta av räntesänkningar som kan uppstå.
• Deras totala kostnad är potentiellt högre om marknadsräntorna förblir låga.

Fördelar med rörliga bolån

• De initiala återbetalningarna kommer att vara lägre på grund av lägre räntor jämfört med bolån med fast ränta.
• De erbjuder en god potential för långsiktigt sparande om de kopplade räntorna sjunker under lånets återbetalningstid.
• De erbjuder en viss flexibilitet vid återbetalning. Faktum är att det är vanligare att hitta rörliga bolån med lägre straffavgifter för förtida återbetalning, vilket gör att du kan betala tillbaka lånet snabbare om din ekonomiska situation förbättras.

Nackdelar med rörliga bolån

• Du måste anta att dina månatliga betalningar är oförutsägbara på grund av räntefluktuationer.
• De innebär en högre finansiell risk om det sker en betydande ökning av marknadsräntorna.
• Du kommer att tycka att det är mer komplicerat att planera din ekonomi på lång sikt.

Fördelar med blandade bolån

• Bolån med blandad ränta kombinerar stabilitet och flexibilitet när det gäller räntor. Den initiala perioden med fast ränta (vanligtvis 5 till 15 år) ger stabilitet och förutsägbarhet i månatliga betalningar, vilket gör att du kan skydda dig mot räntefluktuationer. Efter den perioden kan den rörliga räntan minska återbetalningarna om marknadsräntorna sjunker.
• De är mer flexibla för att anpassa sig till olika ekonomiska situationer. På kort sikt ger de stabilitet eftersom perioden med fast ränta är mer fördelaktig om du behöver ekonomisk trygghet och planerar att omvärdera dina bolånealternativ efter några år.
• De är intressanta för bättre ekonomisk planering. Förutom att veta vad du ska betala under den första perioden med fast ränta, har blandade bolån ofta alternativ för förtida återbetalning eller refinansiering.

Nackdelar med blandade bolån

• Efter den första perioden med fast ränta blir bolånet rörligt, vilket skapar osäkerhet i framtida månadsbetalningar och påverkar den budget du har.
• Den initiala perioden med fast ränta i ett blandat bolån kan ha en högre ränta jämfört med rena rörliga bolån. Detta gör dem mindre attraktiva om du vill minimera dina mer omedelbara utgifter.
• Slutligen, om marknaden pekar på möjliga sänkningar av räntorna på kort och medellång sikt, dvs. under den fasta perioden för bolånet, kommer du inte att kunna dra nytta av detta förrän bolånet ändras till rörligt.

Skillnader mellan fasta och rörliga bolån

I Spanien är de vanligaste bolånen rörliga och fasta, men vilket ska du välja? De tidigare punkterna har gjort det möjligt för dig att se deras fördelar och nackdelar. Här är en sammanfattning av de viktigaste skillnaderna:

Att välja ett bolån: huvudfaktorer

När du väljer ditt bolån bör du tänka på dessa tre nyckelfaktorer:

1. Finansiell stabilitet: Detta kommer att vara den första avgörande faktorn. Om du föredrar stabila betalningar och sund ekonomisk planering kan ett fast bolån vara det mest lämpliga.
2. Marknadsförhållanden: Bedöm aktuella trender och expertprognoser för ränteutvecklingen. Du bör också tänka på din tolerans för finansiell risk.
3. Planer för fastighetsanvändning: Det är viktigt att tänka på hur du vill använda fastigheten. Om du planerar att sälja den eller refinansiera den efter några år kan ett blandat bolån vara ett balanserat alternativ.

Byta från ett lån med variabel till en fast ränta

I ett rörligt bolån är räntan vanligtvis kopplad till Euribor, vilket är den ränta till vilken europeiska banker lånar ut pengar till varandra. Denna siffra revideras med jämna mellanrum, normalt var 6:e eller 12:e månad (i Spanien är det vanligare att fasta bolån revideras på årsbasis). Så om euriborräntan stiger eller sjunker kommer din bolåneränta och dina månatliga amorteringar att justeras i enlighet med detta.

När räntorna stiger kontinuerligt, vilket ökar vad du måste betala till banken då och då, är det normalt att undra om det är möjligt att ändra ditt rörliga bolån till ett fast. Svaret är "ja", och det är ganska vanligt i Spanien.

För att göra det måste du be den finansiella enhet som har beviljat lånet att genomföra en process som kallas "subrogation". Detta består av att refinansiera ditt nuvarande bolån och fastställa den fasta räntan som från och med det ögonblicket kommer att tillämpas på resten av avbetalningarna som ska betalas.

Det är dock viktigt att du överväger eventuella avgifter och påföljder för förtidsåterbetalning som du kan ådra dig. Beroende på hur du förhandlar om villkoren för bolånet kan denna förtida återbetalning alltid medföra en procentuell avgift eller tvärtom vara kostnadsfri, åtminstone från och med det andra året av lånet. Du bör också utvärdera de nya villkor som banken erbjuder för att vara säker på att operationen kommer att vara fördelaktig.

Kostnader för bolån i Spanien

Det är viktigt att vara medveten om att alla bolån kommer att ha specifika kostnader förknippade med dem i Spanien.

• Uppläggningsavgifter: Normalt mellan 0,5 % och 1,5 % av lånebeloppet. Till exempel tar Banco Santander vanligtvis ut 1 % för arrangemangsavgifter, medan BBVA kan ta ut cirka 0,5 %. Det är dock värt att notera att många banker inte tar ut någon uppläggningsavgift. Till exempel erbjuder ING Direct ofta bolån utan några arrangemangsavgifter.
• Värderingsavgifter: mellan 300 och 600 euro.
• Registreringsavgifter: dessa är cirka 0,2 % av lånebeloppet. Registreringen sker vid Fastighetsregistret, en offentlig institution vars huvuduppgift är att registrera och delge handlingar och avtal som rör fast egendom och rättigheter till fast egendom. Även om liknande institutioner finns i de flesta europeiska länder finns det också betydande skillnader i Spanien när det gäller de system som inrättats i Frankrike, Österrike, Nederländerna och Frankrike.
• Avgifter för förtida återbetalning: Dessa finns inte alltid, men beroende på vad du förhandlar om kan du ha dessa avgifter vara upp till 0,5 % för bolån med rörlig ränta och upp till 2 % för bolån med fast ränta.

Nästan alla spanska banker ger dig tillgång till simulatorer för att uppskatta kostnaderna för ditt bolån. Dessutom har vi också en simulator på våra fastighetsdetaljsidor för att hjälpa dig att uppskatta dina bolånekostnader mer exakt.

För din vägledning, här är en grov uppskattning för följande fall: att köpa en begagnad fastighet i Valencia för ett värde av 250 000 euro. Om du bidrar med 30 % av dess värde och endast finansierar de återstående 70 % (cirka 175 000 euro) blir dina allmänna kostnader cirka 22 000 euro. Vilken bolånemodell kräver att du betalar fler avbetalningar och ett högre totalbelopp idag?

• Vid den fasta räntan, med en stabil ränta på 2,40 %, skulle du behöva betala drygt 70 000 euro i ränta. Din månatliga amortering skulle vara nästan 700 euro.
• När det gäller den rörliga räntan skulle du med en initial ränta på 3,90 % behöva betala nästan 120 000 euro i ränta. Din månatliga amortering skulle också vara cirka 900 euro. Räntan kan dock fluktuera nedåt och minska dessa belopp.

Finansinstitut i Spanien erbjuder vanligtvis en sänkning av den tillämpade räntan om du tecknar vissa länkade produkter med banken. Dessa produkter inkluderar livförsäkring (som minskar risken för banken i händelse av låntagarens död), hemförsäkring (som skyddar den belånade bostaden mot skador, så att banken minskar sin risk), pensionsplaner, kredit- och betalkort samt andra spar- och investeringsprodukter, t.ex. fonder och tidsbundna insättningar.

Syftet med denna strategi är att säkerställa kundlojalitet och diversifiera bankens intäkter. Du kan se din ränta sänkt med upp till en procentenhet. Du bör dock läsa villkoren för dessa produkter noggrant, eftersom de kan innehålla åtaganden om varaktighet eller straffavgifter i händelse av avbeställning.

Finns det skillnader i bolån för residenta och icke-residenta i Spanien?

Du bör komma ihåg att banker kan anse att en belåningsgrad eller LTV-förhållande är ogynnsamt för personer som inte är bosatta i Spanien. Invånare kan normalt låna upp till 80 % av fastighetens värde, medan icke-bosatta vanligtvis är begränsade till 60-70 %.

Personer som inte är bosatta i landet kan också få något högre räntor och måste vara beredda att tillhandahålla ytterligare dokumentation, t.ex. bevis på inkomst eller bevis på tillgångar i hemlandet.

Observera dock att det finns spanska banker som erbjuder bolåneprodukter och tjänster som är skräddarsydda för utländska medborgare, inklusive tillgången till rådgivare som kan prata med dig på engelska, samt onlineplattformar för att hantera ansökningar. Dessutom kan vissa regioner i landet erbjuda incitament eller subventioner för fastighetsinvesteringar, särskilt i områden som syftar till att öka turismen eller vitalisera lokalsamhällena. Överväg alla dessa möjligheter för att fatta ditt slutliga beslut så lämpligt som möjligt.

Om du vill veta mer om detta ämne rekommenderar vi att du läser vår artikel om bolån för icke-residenta i Spanien.