Feste, variable und gemischte Hypotheken: Wie Sie die beste Option wählen

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Spanien planen, ist eine der wichtigsten Entscheidungen, die Sie treffen müssen, die Wahl der richtigen Art von Hypothek zur Finanzierung des Kaufs. Wenn Sie sich für diese Art von Produkt entscheiden müssen, ist es wichtig, die Unterschiede zwischen Hypotheken mit festem Zinssatz, variablen Zinssätzen und gemischten Zinssätzen zu kennen, die Ihnen zur Verfügung stehen. Jeder Typ eignet sich jeweils besser für unterschiedliche finanzielle Situationen und langfristige Ziele.

Im Folgenden werden die verschiedenen auf dem Markt verfügbaren Optionen, deren Vor- und Nachteile sowie weitere relevante Faktoren analysiert, um Ihnen eine fundierte Entscheidung zu ermöglichen.

Arten von Hypotheken für Immobilien

Wie wir bereits erwähnt haben, gibt es drei Möglichkeiten. Die erste Variante ist die Festzinshypothek, bei der der Zinssatz während der gesamten Laufzeit des Darlehens konstant bleibt. Das bedeutet, dass sich die monatlichen Tilgungsrate, außer im Falle einer vorzeitigen Kündigung, nicht ändern. Dadurch gewinnen Sie mehr Stabilität sowie eine klarere Vorstellung von Ihren langfristigen Ausgaben, was Ihnen dabei helfen kann, Ihr Budget besser zu verwalten.

Die Hypothek mit variablem Zinssatz hat einen Zinssatz, der je nach Marktbedingungen schwankt. Dieser Zinssatz ist in der Regel an einen Referenzindex wie den Euribor (Euro Interbank Offered Rate) in Europa sowie an eine mit dem Finanzinstitut vereinbarte Marge gebunden.

Die Hypothek mit gemischtem Zinssatz schließlich kombiniert die Merkmale von Hypotheken mit festem und variablem Zinssatz. Zunächst wird der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, in der Regel zwischen 3 und 10 Jahren. Nach diesem Zeitraum wechselt die Hypothek zu einem variablen Zinssatz, bis die Schuld abbezahlt ist.

Vor- und Nachteile der verschiedenen Hypothekenmodelle in Spanien

Jede der oben genannten Arten von Hypotheken bringt Ihnen unterschiedliche Vorteile, die sich besser an die verschiedenen Umstände anpassen, die Sie als Käufer einer Immobilie haben. Wir müssen auch ihre potenziellen Schwächen berücksichtigen, die in erster Linie von Ihren Interessen und Zielen abhängen.

Vorteile von Festhypotheken

• Die monatlichen Zahlungen sind vorhersehbar, da sich ihre Höhe im Laufe der Zeit nicht ändert, es sei denn, es kommt zu vorzeitigen Rückzahlungen. Der Zinssatz, an den sie geknüpft sind, ist immer derselbe.
• Sie sind eine Absicherung gegen den Anstieg der weltweiten Zinssätze.
• Budgetierung und Finanzplanung sind einfacher zu handhaben.

Nachteile von Festhypotheken

• Im Vergleich zu variablen Hypotheken haben sie in den ersten Jahren höhere Zinssätze, und wenn sich der Markt nach unten entwickelt, müssen Sie einen höheren Betrag zurückzahlen. Sie sollten überlegen, ob es nicht sinnvoller wäre, zumindest in der ersten Zeit der Rückzahlung niedrigere Raten zu zahlen.
• Aufgrund des vorhergehenden Punktes haben sie viel weniger Flexibilität, um von möglichen Zinssenkungen zu profitieren.
• Ihre Gesamtkosten sind potenziell höher, sofern die Marktzinsen niedrig bleiben.

Vorteile der variablen Hypotheken

• Die anfänglichen Rückzahlungen sind aufgrund der niedrigeren Zinssätze im Vergleich zu Hypotheken mit festem Zinssatz geringer.
• Sie bieten ein gutes langfristiges Sparpotenzial, wenn die gebundenen Zinssätze während der Kreditrückzahlungszeit sinken.
• Sie bieten eine gewisse Flexibilität bei der Rückzahlung. Tatsächlich sind variable Hypotheken mit geringeren Vorfälligkeitsentschädigungen häufiger anzutreffen, so dass Sie das Darlehen schneller zurückzahlen können, wenn sich Ihre finanzielle Situation verbessert.

Nachteile von variablen Hypotheken

• Sie müssen damit rechnen, dass Ihre monatlichen Zahlungen aufgrund von Zinsschwankungen unvorhersehbar sind.
• Sie bergen ein höheres finanzielles Risiko, im Fall, dass die Marktzinsen deutlich steigen.
• Langfristig wird es für Sie schwieriger sein, Ihre Finanzen zu planen.

Vorteile von gemischten Hypotheken

• Hypotheken mit gemischtem Zinssatz kombinieren Stabilität und Flexibilität bei den Zinssätzen. Die anfängliche Festzinsperiode (in der Regel 5 bis 15 Jahre) bietet Stabilität und Vorhersehbarkeit der monatlichen Zahlungen, so dass Sie sich vor Zinsschwankungen schützen können. Nach diesem Zeitraum kann der variable Zinssatz die Rückzahlungen verringern, wenn die Marktzinsen fallen.
• Sie sind flexibler und können an unterschiedliche finanzielle Situationen angepasst werden. Kurzfristig bieten sie Stabilität, denn die Festzinsperiode ist vorteilhafter, wenn Sie finanzielle Sicherheit brauchen und planen, Ihre Hypothekenoptionen nach ein paar Jahren neu zu bewerten.
• Sie sind für eine bessere Finanzplanung interessant. Bei gemischten Hypotheken wissen Sie nicht nur, was Sie in der anfänglichen Festzinsperiode zahlen werden, sondern haben auch oft die Möglichkeit, vorzeitig zurückzuzahlen oder zu refinanzieren.

Nachteile von Mischhypotheken

• Nach der anfänglichen Festzinsperiode wird die Hypothek variabel, was zu Unsicherheiten bei den künftigen monatlichen Zahlungen führt und Ihr Budget beeinflusst.
• Die anfängliche Festzinsperiode einer gemischten Hypothek kann im Vergleich zu reinen variablen Hypotheken einen höheren Zinssatz aufweisen. Das macht sie weniger attraktiv, wenn Sie Ihre unmittelbaren Ausgaben minimieren wollen.
• Und wenn der Markt kurz- und mittelfristig, d. h. während der festen Laufzeit der Hypothek, auf mögliche Zinssenkungen hindeutet, können Sie erst dann davon profitieren, wenn die Hypothek auf eine variable Laufzeit umgestellt wird.

Unterschiede zwischen festen und variablen Hypotheken

In Spanien sind die gängigsten Hypotheken variabel und fest, aber welche sollten Sie wählen? Anhand der vorangegangenen Punkte konnten Sie die Vor- und Nachteile der beiden Varianten kennenlernen. Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung der wichtigsten Unterschiede:

Die Wahl einer Hypothek: die wichtigsten Faktoren

Bei der Auswahl Ihrer Hypothek sollten Sie diese drei Schlüsselfaktoren berücksichtigen:

1. Finanzielle Stabilität: Dies ist der erste entscheidende Faktor. Wenn Sie stabile Zahlungen und eine solide Finanzplanung bevorzugen, eignet sich eine Festhypothek womöglich am besten.
2. Marktbedingungen: Beurteilen Sie die aktuellen Trends und die Prognosen der Experten zur Zinsentwicklung. Sie sollten auch Ihre finanzielle Risikobereitschaft berücksichtigen.
3. Nutzungspläne für die Immobilie: Es ist wichtig zu überlegen, wie Sie die Immobilie nutzen wollen. Wenn Sie planen, sie zu verkaufen oder nach einigen Jahren zu refinanzieren, könnte sich eine gemischte Hypothek als ausgewogene Option anbieten.

Wechsel von einer variablen zu einer festen Hypothek

Bei einer variablen Hypothek ist der Zinssatz in der Regel an den Euribor gekoppelt, d. h. an den Zinssatz, zu dem sich die europäischen Banken untereinander Geld leihen. Dieser Wert wird regelmäßig überprüft, normalerweise alle 6 oder 12 Monate (in Spanien werden Festhypotheken in der Regel jährlich überprüft). Wenn also der Euribor steigt oder fällt, werden Ihr Hypothekenzinssatz und Ihre monatlichen Rückzahlungen entsprechend angepasst.

Wenn die Zinssätze ständig steigen und damit auch der Betrag, den Sie an die Bank zahlen müssen, von Mal zu Mal höher wird, ist es normal, sich zu fragen, ob es möglich ist, Ihre variable Hypothek in eine feste Hypothek umzuwandeln. Die Antwort lautet „ja“, und das ist in Spanien durchaus üblich.

Dazu müssen Sie das Finanzinstitut, das Ihnen das Darlehen gewährt hat, bitten, einen so genannten „Forderungsübergang“ vorzunehmen. Dabei handelt es sich um eine Refinanzierung Ihrer aktuellen Hypothek, bei der der feste Zinssatz festgelegt wird, der ab diesem Zeitpunkt auf die restlichen zu zahlenden Raten angewendet wird.

Es ist jedoch wichtig, dass Sie die möglichen Gebühren und Strafen für eine vorzeitige Rückzahlung berücksichtigen, die auf Sie zukommen können. Je nachdem, wie Sie die Konditionen der Hypothek aushandeln, kann diese vorzeitige Rückzahlung immer mit einer prozentualen Gebühr verbunden sein, oder sie kann im Gegenteil kostenlos sein, zumindest ab dem zweiten Jahr des Darlehens. Sie sollten auch die von der Bank angebotenen neuen Konditionen prüfen, um sicher zu sein, dass der Vorgang vorteilhaft ist.

Hypothekarkosten in Spanien

Es ist wichtig zu wissen, dass alle Hypotheken in Spanien mit spezifischen Kosten verbunden sind.

• Vermittlungsgebühren: In der Regel zwischen 0,5 % und 1,5 % des Kreditbetrags. Die Banco Santander beispielsweise berechnet in der Regel 1 % für Bearbeitungsgebühren, während die BBVA etwa 0,5 % berechnet. Es ist jedoch erwähnenswert, dass viele Banken keine Bearbeitungsgebühr verlangen. ING Direct beispielsweise bietet häufig Hypotheken ohne Bearbeitungsgebühren an.
• Schätzungsgebühren: zwischen 300 und 600 Euro.
• Eintragungsgebühren: Diese belaufen sich auf etwa 0,2 % des Darlehensbetrags. Die Eintragung erfolgt beim Grundbuchamt, einer öffentlichen Einrichtung, deren Hauptaufgabe darin besteht, Handlungen und Verträge in Bezug auf Immobilien und Rechte an Immobilien zu registrieren und zu melden. Obwohl es in den meisten europäischen Ländern ähnliche Einrichtungen gibt, gibt es in Spanien auch bemerkenswerte Unterschiede zu den Systemen in Frankreich, Österreich, den Niederlanden und Frankreich.
• Vorfälligkeitsentschädigungen: Diese gibt es nicht immer, aber je nachdem, was Sie aushandeln, können sie bei Hypotheken mit variablem Zinssatz bis zu 0,5 % und bei Hypotheken mit festem Zinssatz bis zu 2 % betragen.

Fast alle spanischen Banken bieten Ihnen Zugang zu Simulatoren, mit denen Sie die Kosten für Ihre Hypothek abschätzen können. Auch wir haben auf unseren Immobilien-Detailseiten einen Simulator, mit dem Sie Ihre Hypothekenkosten genauer abschätzen können.

Zu Ihrer Orientierung hier eine grobe Schätzung für den folgenden Fall: Sie kaufen eine gebrauchte Immobilie in Valencia im Wert von 250.000 Euro. Wenn Sie 30 % des Wertes beisteuern und nur die restlichen 70 % (ca. 175.000 Euro) finanzieren, belaufen sich Ihre allgemeinen Kosten auf etwa 22.000 Euro. Bei welchem Hypothekenmodell müssen Sie heute mehr Raten und einen höheren Gesamtbetrag zahlen?

• Bei der Festzinsvariante müssten Sie bei einem stabilen Zinssatz von 2,40 % etwas mehr als 70.000 Euro an Zinsen zahlen. Ihre monatliche Rückzahlung würde fast 700 Euro betragen.
• Im Falle des variablen Zinssatzes müssten Sie bei einem anfänglichen Zinssatz von 3,90 % fast 120.000 Euro an Zinsen zahlen. Ihre monatliche Rate würde zudem etwa 900 Euro betragen. Der Zinssatz kann jedoch nach unten schwanken und diese Beträge verringern.

Die Finanzinstitute in Spanien bieten in der Regel eine Senkung des Zinssatzes an, wenn Sie bestimmte damit verbundene Produkte bei der Bank abschließen. Zu diesen Produkten gehören Lebensversicherungen (die das Risiko für die Bank im Falle des Todes des Hypothekeninhabers verringern), Wohngebäudeversicherungen (die das mit der Hypothek belastete Haus vor Schäden schützen, so dass die Bank ihr Risiko verringert), Rentenpläne, Kredit- und Debitkarten sowie andere Spar- und Anlageprodukte wie Fonds und Festgeldanlagen.

Ziel dieser Strategie ist es, die Kunden zu binden und die Einnahmen der Bank zu diversifizieren. Sie können Ihren Zinssatz um bis zu einem Prozentpunkt senken. Sie sollten jedoch die Bedingungen dieser Produkte sorgfältig lesen, da sie Dauerzusagen oder Vertragsstrafen im Falle einer Kündigung enthalten können.

Gibt es Unterschiede bei Hypotheken für Residenten und Nicht-Residenten in Spanien?

Sie sollten bedenken, dass die Banken ein Beleihungsverhältnis (LTV ratio) für Nicht-Residenten in Spanien als ungünstig ansehen können. Residenten können in der Regel bis zu 80 % des Wertes der Immobilie beleihen, während Gebietsfremde in der Regel auf 60-70 % beschränkt sind.

Für Nicht-Residenten gelten unter Umständen etwas höhere Zinssätze, und sie müssen zusätzliche Unterlagen vorlegen, z. B. einen Einkommensnachweis oder den Nachweis von Vermögenswerten in ihrem Heimatland.

Beachten Sie jedoch, dass es spanische Banken gibt, die Hypothekenprodukte und -dienstleistungen anbieten, die auf ausländische Staatsangehörige zugeschnitten sind, einschließlich der Verfügbarkeit von Beratern, die mit Ihnen in englischer Sprache sprechen können, sowie Online-Plattformen zur Verwaltung von Anträgen. Darüber hinaus bieten einige Regionen des Landes Anreize oder Subventionen für Immobilieninvestitionen an, insbesondere in Gebieten, in denen der Tourismus gefördert bzw. die lokalen Gemeinden wiederbelebt werden sollen. Berücksichtigen Sie alle diese Möglichkeiten, um Ihre endgültige Entscheidung so passend wie möglich zu gestalten.

Wenn Sie mehr über dieses Thema erfahren möchten, empfehlen wir Ihnen, unseren Artikel über Hypotheken für Nichtansässige in Spanien zu lesen.