Mutui fissi, variabili e misti: come scegliere l’opzione migliore

uando si pianifica di acquistare un immobile in Spagna, una delle principali decisioni da prendere è scegliere il giusto tipo di mutuo per finanziare l’acquisto. Se hai bisogno di optare per questo tipo di prodotto, è importante comprendere le differenze tra mutui a tasso fisso, a tasso variabile e a tasso misto a tua disposizione. Ogni tipo è più adatto a diverse situazioni finanziarie e obiettivi a lungo termine.

Di seguito, analizzeremo le diverse opzioni disponibili sul mercato, i loro vantaggi e svantaggi e altri fattori rilevanti per aiutarti a prendere una decisione ben informata.

Tipi di mutui per immobili

Come abbiamo detto, ci sono tre possibilità. Il primo tipo è il mutuo a tasso fisso, che offre un tasso di interesse che rimane costante per tutta la durata del prestito. Ciò significa che i versamenti mensili non cambieranno, tranne nel caso di cancellazioni anticipate. Grazie a questo, avrai più stabilità e una previsione più chiara di quali saranno le tue spese a lungo termine, il che potrebbe aiutarti a gestire meglio il tuo budget.

Il mutuo a tasso variabile ha un tasso di interesse che fluttua in base alle condizioni di mercato. Questo tasso è solitamente collegato a un indice di riferimento, come l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate) in Europa, insieme a un margine concordato con l’entità finanziaria.

Infine, il mutuo a tasso misto combina le caratteristiche dei mutui a tasso fisso e variabile. Inizialmente, vedremo che il tasso di interesse è fisso per un periodo predeterminato, di solito tra 3 e 10 anni. Dopo questo periodo, il mutuo passa a un tasso variabile fino a quando il debito non viene ripagato.

Vantaggi e svantaggi dei diversi modelli di mutuo in Spagna

Ciascuno dei suddetti tipi di mutui ti porterà diversi vantaggi che si adatteranno meglio alle varie circostanze che hai come acquirente di un immobile. Dobbiamo anche considerare le loro potenziali debolezze, che dipenderanno principalmente dai tuoi interessi e obiettivi.

Vantaggi dei mutui fissi

• I pagamenti mensili sono prevedibili, in quanto il loroimporto non varia nel tempo a meno che non vengano effettuati versamenti anticipati. Il tasso di interesse a cui sono legati sarà sempre lo stesso.
• Sono una salvaguardia contro gli aumenti dei tassi di interesse globali.
• Il budget e la pianificazione finanziaria sono più facili da gestire.

Svantaggi dei mutui fissi

• Rispetto ai mutui variabili, hanno tassi di interesse più elevati nei loro primi anni e, se il mercato tende al ribasso, dovrai pagare un importo più elevato. Dovresti considerare se sarebbe più appropriato pagare rate più basse almeno per il periodo di rimborso iniziale.
• A causa del punto precedente, hanno molta meno flessibilità per approfittare dei cali dei tassi di interesse che possono verificarsi.
• Il loro costo totale è potenzialmente più alto se i tassi di mercato rimangono bassi.

Vantaggi dei mutui variabili

• I versamenti iniziali saranno inferiori a causa dei tassi di interesse più bassi rispetto ai mutui a tasso fisso.
• Offrono un buon potenziale di risparmio a lungo termine se i tassi di interesse collegati diminuiscono nel periodo di rimborso del prestito.
• Offrono una certa flessibilità nel versamento. Infatti, è più comune trovare mutui variabili con penali più basse per il versamento anticipato, che ti permetteranno di rimborsare il prestito più rapidamente se la tua situazione finanziaria migliora.

Svantaggi dei mutui variabili

• Dovrai presumere che i tuoi pagamenti mensili siano imprevedibili a causa delle fluttuazioni dei tassi di interesse.
• Comportano un rischio finanziario più elevato se si verifica un aumento significativo dei tassi di interesse di mercato.
• Troverai più complesso pianificare le tue finanze a lungo termine.

Vantaggi dei mutui misti

• I mutui a tasso misto combinano stabilità e flessibilità per quanto riguarda i tassi di interesse. Il periodo iniziale a tasso fisso (in genere da 5 a 15 anni) fornisce stabilità e prevedibilità nei pagamenti mensili, consentendo di proteggersi dalle fluttuazioni dei tassi di interesse. Dopo tale periodo, il tasso variabile può ridurre i versamenti se i tassi di mercato scendono.
• Sono più flessibili per adattarsi a diverse situazioni finanziarie. A breve termine, forniscono stabilità perché il periodo a tasso fisso è più vantaggioso se hai bisogno di sicurezza finanziaria e hai intenzione di rivalutare le tue opzioni ipotecarie dopo alcuni anni.
• Sono interessanti per una migliore pianificazione finanziaria. Oltre a sapere cosa pagherai nel periodo iniziale a tasso fisso, i mutui misti spesso hanno opzioni di rimborso anticipato o rifinanziamento.

Svantaggi dei mutui misti

• Dopo il periodo iniziale a tasso fisso, il mutuo diventa variabile, il che introduce incertezza nei pagamenti mensili futuri e influisce sul budget che hai.
• Il periodo iniziale a tasso fisso in un mutuo misto può avere un tasso di interesse più elevato rispetto ai mutui completamente variabili. Questo li rende meno attraenti se vuoi ridurre al minimo le tue spese più immediate.
• Infine, se il mercato indica possibili diminuzioni dei tassi di interesse a breve e medio termine, cioè durante il periodo fisso del mutuo, non sarà possibile beneficiarne fino a quando il mutuo non cambierà in variabile.

Differenze tra mutui fissi e variabili

In Spagna, i mutui più comuni sono variabili e fissi, ma quale dovresti scegliere? I punti precedenti ti hanno permesso di vedere i loro vantaggi e svantaggi. Ecco un riepilogo delle principali differenze:

La scelta di un mutuo: i principali fattori

Quando selezioni il tuo mutuo, considera questi tre fattori chiave:

1. Stabilità finanziaria: questo sarà il primo fattore determinante. Se preferisci pagamenti stabili e una solida pianificazione finanziaria, un mutuo fisso potrebbe essere il più adatto.
2. Condizioni di mercato: valutare le tendenze attuali e le previsioni degli esperti sull’andamento dei tassi di interesse. Dovresti anche considerare la tua tolleranza al rischio finanziario.
3. Piani di utilizzo dell’immobile: è importante considerare come si desidera utilizzare l’immobile. Se hai intenzione di venderlo o rifinanziarlo dopo alcuni anni, un mutuo misto potrebbe essere un’opzione equilibrata.

Passaggio da un mutuo variabile a un mutuo a tasso fisso

In un mutuo variabile, il tasso di interesse è solitamente legato all’ Euribor, che è il tasso al quale le banche europee si prestano denaro a vicenda. Questo dato viene rivisto periodicamente, normalmente ogni 6 o 12 mesi (in Spagna, la revisione dei mutui fissi è più comune su base annua). Quindi, se l’Euribor sale o scende, il tasso di interesse del mutuo e i rimborsi mensili saranno adeguati di conseguenza.

Quando i tassi aumentano continuamente, aumentando di volta in volta ciò che devi pagare alla banca, è normale chiedersi se sia possibile cambiare il tuo mutuo variabile con uno fisso. La risposta è “sì”, ed è abbastanza comune in Spagna.

Per farlo, devi chiedere al soggetto finanziario che ha esteso il prestito di effettuare un processo noto come “surroga”. Consiste nel rifinanziare il tuo mutuo in corso, stabilendo il tasso fisso che, da quel momento in poi, verrà applicato al resto delle rate da pagare.

Tuttavia, è importante considerare le possibili commissioni e penali per il pagamento anticipato in cui potresti incorrere. A seconda di come si negoziano le condizioni del mutuo, questo pagamento anticipato può sempre comportare un addebito percentuale o, al contrario, può essere gratuito, almeno dal secondo anno del prestito in poi. Dovresti anche valutare le nuove condizioni offerte dalla banca per essere sicuro che l’operazione sia vantaggiosa.

Costi del mutuo ipotecario in Spagna

È importante sapere che tutti i mutui hanno costi specifici associati in Spagna.

• Commissioni di accordo ipotecario: normalmente tra lo 0,5% e l’1,5% dell’importo del prestito. Ad esempio, Banco Santander in genere addebita l’1% per le commissioni di accordo ipotecario, mentre BBVA può addebitare circa lo 0,5%. Tuttavia, vale la pena notare che molte banche non addebitano una commissione di accordo ipotecario. Ad esempio, ING Direct offre spesso mutui senza alcuna commissione di accordo ipotecario.
• Spese di perizia: tra 300 e 600 euro.
• Imposta di registro: rappresenta circa lo 0,2% dell’importo del prestito. La registrazione viene effettuata presso il Catasto, ente pubblico la cui funzione principale è quella di registrare e notificare atti e contratti relativi a beni immobili e diritti su beni immobili. Sebbene istituzioni simili esistano nella maggior parte dei paesi europei, ci sono anche notevoli differenze in Spagna rispetto ai sistemi stabiliti in Francia, Austria, Paesi Bassi e Francia.
• Commissioni per estinzione anticipata del finanziamento: non sempre esistono, ma a seconda di ciò che negozi, se hai queste commissioni, possono arrivare fino allo 0,5% per i mutui a tasso variabile e fino al 2% per i mutui a tasso fisso.

Quasi tutte le banche spagnole ti forniranno l’accesso a simulatori per stimare i costi del tuo mutuo. Inoltre, abbiamo anche un simulatore sulle nostre pagine dei dettagli della proprietà per aiutarti a stimare le tue spese ipotecarie in modo più accurato.

Per tua informazione, ecco una stima approssimativa per il seguente caso: acquisto di una proprietà di seconda mano a Valencia per un valore di 250.000 euro. Se contribuisci al 30% del suo valore e finanzi solo il restante 70% (circa 175.000 euro), le tue spese generali saranno di circa 22.000 euro. Quale modello di mutuo ti richiede di pagare più rate e un importo totale più elevato oggi?

• Nel caso del tasso fisso, a un tasso di interesse stabile del 2,40%, bisognerebbe pagare poco più di 70.000 euro di interessi. Il tuo versamento mensile sarebbe di quasi 700 euro.
• Nel caso del tasso variabile, ad un tasso di interesse iniziale del 3,90%, si dovrebbero pagare quasi 120.000 euro di interessi. Inoltre, la tua rata mensile sarebbe di circa 900 euro. Tuttavia, il tasso di interesse può fluttuare verso il basso e ridurre questi importi.

Gli istituti finanziari spagnoli offrono solitamente una riduzione del tasso di interesse applicato se si sottoscrivono determinati prodotti collegati con la banca. Questi prodotti includono assicurazioni sulla vita (riducendo il rischio per la banca in caso di decesso del titolare del mutuo), assicurazioni sulla casa (proteggendo la casa ipotecata dai danni, in modo che la banca riduca il rischio), piani pensionistici, carte di credito e di debito, nonché altri prodotti di risparmio e di investimento, come fondi e depositi a tempo determinato.

L’obiettivo di questa strategia è garantire la fedeltà dei clienti e diversificare il reddito della banca. Puoi vedere il tuo tasso di interesse ridotto fino a un punto percentuale. Tuttavia, è necessario leggere attentamente le condizioni di questi prodotti, in quanto potrebbero includere impegni di permanenza o penali in caso di annullamento.

Ci sono differenze ipotecarie per residenti e non residenti in Spagna?

Tieni presente che le banche potrebbero considerare sfavorevole un rapporto prestito/valore o loan-to-value (LTV) per i non residenti in Spagna. I residenti possono normalmente chiedere un prestito fino all’80% del valore dell’immobile, mentre i non residenti sono solitamente limitati al 60-70%.

I non residenti possono anche affrontare tassi di interesse leggermente più elevati e dovranno essere preparati a fornire documentazione aggiuntiva, come la prova del reddito o del patrimonio nel loro paese d’origine.

Tuttavia, tieni presente che ci sono banche spagnole che offrono prodotti e servizi ipotecari su misura per i cittadini stranieri, inclusa la disponibilità di consulenti che possono parlare con te in inglese, nonché piattaforme online per gestire le applicazioni. Inoltre, alcune regioni del paese possono offrire incentivi o sovvenzioni per gli investimenti immobiliari, in particolare in aree volte a promuovere il turismo o a rivitalizzare le comunità locali. Considera tutte queste opportunità per prendere la decisione finale nel modo più adeguato possibile.

Se vuoi saperne di più su questo argomento, ti consigliamo di leggere il nostro articolo sui mutui ipotecari per non residenti in Spagna.