Hipotecas fijas, variables y mixtas: cómo elegir la mejor opción

A la hora de comprar una vivienda, una de las principales decisiones que hay que tomar es elegir el tipo de hipoteca adecuado para financiar la compra. Si necesitas optar por este tipo de producto, es importante que conozcas las diferencias entre las hipotecas a tipo fijo, a tipo variable y a tipo mixto que tienes a tu disposición. Cada tipo se adapta mejor a diferentes situaciones financieras y objetivos a largo plazo.

A continuación, analizaremos las distintas opciones disponibles en el mercado, sus ventajas e inconvenientes y otros factores relevantes para ayudarte a tomar una decisión bien informada.

Tipos de hipotecas para inmuebles

Como hemos mencionado, hay tres posibilidades. El primer tipo es la hipoteca a tipo fijo, que ofrece un tipo de interés que se mantiene constante durante todo el plazo del préstamo. Esto significa que las cuotas mensuales no cambiarán, salvo en caso de cancelación anticipada. De este modo, tendrás más estabilidad y una previsión más clara de cuáles serán tus gastos a largo plazo, lo que podría ayudarte a gestionar mejor tu presupuesto.

La hipoteca de tipo variable tiene un tipo de interés que fluctúa en función de las condiciones del mercado. Este tipo suele estar vinculado a un índice de referencia, como el Euribor (Euro Interbank Offered Rate) en Europa, junto con un margen acordado con la entidad financiera.

Por último, la hipoteca a tipo mixto combina características de las hipotecas a tipo fijo y variable. Inicialmente, veremos que el tipo de interés es fijo durante un periodo predeterminado, normalmente entre 3 y 10 años. Tras este periodo, la hipoteca pasa a tener un tipo variable hasta que se salda la deuda.

Ventajas e inconvenientes de los distintos modelos de hipoteca en España

Cada uno de los tipos de hipotecas anteriores te aportará diferentes ventajas que se adaptarán mejor a las distintas circunstancias que tengas como comprador de un inmueble. También debemos considerar sus posibles puntos débiles, que dependerán sobre todo de tus intereses y objetivos.

Ventajas de las hipotecas fijas

• Los pagos mensuales son previsibles, ya que suimporte no varía con el tiempo a menos que se realicen amortizaciones anticipadas. El tipo de interés al que están vinculados será siempre el mismo.
• Son una garantía contra las subidas de los tipos de interés mundiales.
• Los presupuestos y la planificación financiera son más fáciles de gestionar.

Desventajas de las hipotecas fijas

• En comparación con las hipotecas variables, tienen tipos de interés más altos en sus primeros años y, si el mercado tiende a la baja, tendrás que devolver una cantidad mayor. Conviene plantearse si sería más adecuado pagar cuotas más bajas, al menos durante el periodo inicial de amortización.
• Debido al punto anterior, tienen mucha menos flexibilidad para aprovechar las bajadas de tipos de interés que puedan producirse.
• Su coste total es potencialmente más elevado si los tipos de mercado se mantienen bajos.

Ventajas de las hipotecas variables

• Las cuotas iniciales serán más bajas debido a los tipos de interés más bajos en comparación con las hipotecas a tipo fijo.
• Ofrecen un buen potencial de ahorro a largo plazo si los tipos de interés vinculados disminuyen a lo largo del periodo de amortización del préstamo.
• Ofrecen cierta flexibilidad en la amortización. De hecho, es más habitual encontrar hipotecas variables con menores penalizaciones por amortización anticipada, lo que te permitirá devolver el préstamo más rápidamente si tu situación financiera mejora.

Desventajas de las hipotecas variables

• Tendrás que asumir que tus pagos mensuales son impredecibles debido a las fluctuaciones de los tipos de interés.
• Implican un mayor riesgo financiero si se produce una subida significativa de los tipos de interés del mercado.
• Te resultará más complejo planificar tus finanzas a largo plazo.

Ventajas de las hipotecas mixtas

• Las hipotecas de tipo mixto combinan estabilidad y flexibilidad en cuanto a los tipos de interés. El periodo inicial de tipo fijo (normalmente de 5 a 15 años) proporciona estabilidad y previsibilidad en los pagos mensuales, lo que te permite protegerte de las fluctuaciones de los tipos de interés. Después de ese periodo, el tipo variable puede reducir las cuotas si bajan los tipos de mercado.
• Son más flexibles para adaptarse a diferentes situaciones financieras. A corto plazo, proporcionan estabilidad, ya que el periodo de tipo fijo es más beneficioso si necesitas seguridad financiera y piensas reevaluar tus opciones hipotecarias al cabo de unos años.
• Son interesantes para una mejor planificación financiera. Además de saber lo que vas a pagar en el periodo inicial a tipo fijo, las hipotecas mixtas suelen tener opciones de amortización anticipada o refinanciación.

Desventajas de las hipotecas mixtas

• Tras el periodo inicial de tipo fijo, la hipoteca pasa a ser variable, lo que introduce incertidumbre en las mensualidades futuras y afecta al presupuesto del que dispones.
• El periodo inicial a tipo fijo en una hipoteca mixta puede tener un tipo de interés más alto en comparación con las hipotecas variables puras. Esto las hace menos atractivas si quieres minimizar tus gastos más inmediatos.
• Por último, si el mercado apunta a posibles bajadas de los tipos de interés a corto y medio plazo, es decir, durante el periodo fijo de la hipoteca, no podrás beneficiarte de ello hasta que la hipoteca cambie a variable.

Diferencias entre hipotecas fijas y variables

En España, las hipotecas más habituales son las variables y las fijas, pero ¿cuál deberías elegir? Los puntos anteriores te han permitido ver sus ventajas e inconvenientes. He aquí un resumen de las principales diferencias:

Elegir una hipoteca: principales factores

A la hora de elegir tu hipoteca, ten en cuenta estos tres factores clave:

1. Estabilidad financiera: este será el primer factor determinante. Si prefieres pagos estables y una planificación financiera sólida, una hipoteca fija puede ser la más adecuada.
2. Condiciones del mercado: evaluar las tendencias actuales y las previsiones de los expertos sobre la evolución de los tipos de interés. También debes considerar tu tolerancia al riesgo financiero.
3. Planes de uso de la propiedad: es importante considerar cómo deseas usar la propiedad. Si piensas venderla o refinanciarla al cabo de unos años, una hipoteca mixta podría ser una opción equilibrada.

Cambio de una hipoteca variable a una hipoteca de tipo fijo

En una hipoteca variable, el tipo de interés suele estar vinculado al Euribor, que es el tipo al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Esta cifra se revisa periódicamente, normalmente cada 6 o 12 meses (en España, la revisión de las hipotecas fijas es más habitual con carácter anual). Así, si el Euribor sube o baja, el tipo de interés de tu hipoteca y las cuotas mensuales se ajustarán en consecuencia.

Cuando los tipos suben continuamente, aumentando lo que debes pagar al banco cada cierto tiempo, es normal preguntarse si es posible cambiar tu hipoteca variable por una fija. La respuesta es «sí», y es bastante común.

Para ello, debes solicitar a la entidad financiera que te ha concedido el préstamo que lleve a cabo un proceso conocido como «subrogación». Consiste en refinanciar tu hipoteca actual, estableciendo el tipo fijo que, a partir de ese momento, se aplicará al resto de cuotas a pagar.

Sin embargo, es importante que tengas en cuenta las posibles comisiones y penalizaciones por amortización anticipada en las que puedes incurrir. Dependiendo de cómo negocies las condiciones de la hipoteca, esta amortización anticipada puede conllevar siempre un recargo porcentual o, por el contrario, puede ser gratuita, al menos a partir del segundo año del préstamo. También debes evaluar las nuevas condiciones que te ofrece el banco para estar seguro de que la operación será ventajosa.

Costes hipotecarios en España

Es importante ser consciente de que todas las hipotecas tendrán costes específicos asociados.

• Comisiones de apertura: normalmente entre el 0,5 % y el 1,5 % del importe del préstamo. Por ejemplo, el Banco Santander suele cobrar un 1 % en concepto de comisiones de apertura, mientras que el BBVA puede cobrar en torno al 0,5 %. Sin embargo, cabe señalar que muchos bancos no cobran comisión de apertura. Por ejemplo, ING Direct suele ofrecer hipotecas sin comisiones de apertura.
• Tasas de tasación: entre 300 y 600 euros.
• Gastos de registro: suponen aproximadamente el 0,2 % del importe del préstamo. El registro se lleva a cabo en el Registro de la propiedad, una institución pública cuya función principal es inscribir y notificar los actos y contratos relativos a bienes inmuebles y derechos sobre los mismos. Aunque existen instituciones similares en la mayoría de los países europeos, también hay diferencias notables en España con respecto a los sistemas establecidos en Francia, Austria, Países Bajos y Francia.
• Comisiones por amortización anticipada: no siempre existen, pero dependiendo de lo que negocies, si tienes estas comisiones, pueden ser de hasta el 0,5 % para hipotecas a tipo variable y de hasta el 2 % para hipotecas a tipo fijo.

Casi todos los bancos españoles te facilitarán el acceso a simuladores para estimar los costes de tu hipoteca. Además, también disponemos de un simulador en nuestras páginas de detalles de la propiedad para ayudarte a estimar tus gastos hipotecarios con mayor precisión.

A título orientativo, a continuación, se ofrece una estimación aproximada para el siguiente caso: compra de una vivienda de segunda mano en Valencia por valor de 250 000 euros. Si aportas el 30 % de su valor y solo financias el 70 % restante (unos 175 000 euros), tus gastos generales serán de unos 22 000 euros. ¿Qué modelo de hipoteca te obliga a pagar más cuotas y un importe total más elevado a día de hoy?

• En el caso del tipo fijo, a un tipo de interés estable del 2,40 %, tendrías que pagar algo más de 70 000 euros en intereses. Tu cuota mensual sería de casi 700 euros.
• En el caso del tipo variable, con un tipo de interés inicial del 3,90 %, tendrías que pagar casi 120 000 euros de intereses. Tu cuota mensual también rondaría los 900 euros. Sin embargo, el tipo de interés puede fluctuar a la baja y reducir estos importes.

Las entidades financieras en España suelen ofrecer una reducción del tipo de interés aplicado si contratas con el banco determinados productos vinculados. Estos productos incluyen seguros de vida (que reducen el riesgo para el banco en caso de fallecimiento del titular de la hipoteca), seguros de hogar (que protegen la vivienda hipotecada contra daños, de modo que el banco reduce su riesgo), planes de pensiones, tarjetas de crédito y débito, así como otros productos de ahorro e inversión, como fondos y depósitos a plazo fijo.

El objetivo de esta estrategia es fidelizar a la clientela y diversificar los ingresos del banco. El tipo de interés puede reducirse hasta un punto porcentual. No obstante, debes leer atentamente las condiciones de estos productos, ya que pueden incluir compromisos de permanencia o penalizaciones en caso de cancelación.

¿Existen diferencias hipotecarias para residentes y no residentes en España?

Debes tener en cuenta que los bancos pueden considerar una relación préstamo-valor o LTV desfavorable para los no residentes en España. Los residentes normalmente pueden pedir prestado hasta el 80 % del valor de la propiedad, mientras que los no residentes suelen estar limitados al 60-70 %.

Los no residentes también pueden enfrentarse a tipos de interés ligeramente más altos y tendrán que estar preparados para aportar documentación adicional, como justificantes de ingresos o de activos en su país de origen.

Sin embargo, ten en cuenta que hay bancos españoles que ofrecen productos y servicios hipotecarios adaptados a los extranjeros, incluida la disponibilidad de asesores que pueden hablar contigo en inglés, así como plataformas en línea para gestionar las solicitudes. Además, algunas regiones del país pueden ofrecer incentivos o subvenciones para la inversión inmobiliaria, especialmente en zonas destinadas a impulsar el turismo o revitalizar las comunidades locales. Considera todas estas opciones para que tu decisión final sea lo más adecuada posible.