Vaste, variabele en gemengde hypotheken: hoe kiest u de beste optie?

Als u van plan bent om een woning te kopen in Spanje, is een van de belangrijkste beslissingen het kiezen van het juiste type hypotheek om de aankoop te financieren. Als u voor een dergelijk product moet kiezen, is het belangrijk om de verschillen te begrijpen tussen hypotheken met een vaste rente, een variabele rente en hypotheken met een gemengde rente. Elk type is beter geschikt voor verschillende financiële situaties en langetermijndoelen.

Hieronder analyseren we de verschillende opties op de markt, hun voor- en nadelen en andere relevante factoren om u te helpen een weloverwogen beslissing te nemen.

Soorten hypotheken voor vastgoed

Zoals we al zeiden, zijn er drie mogelijkheden. Het eerste type is de hypotheek met vaste rente, die een rentevoet biedt die constant blijft gedurende de hele looptijd van de lening. Dit betekent dat de maandelijkse aflossingen niet veranderen, behalve bij voortijdige opzeggingen. Hierdoor heeft u meer stabiliteit en een duidelijkere prognose van wat uw uitgaven op lange termijn zullen zijn, wat u kan helpen om uw budget beter te beheren.

De hypotheek met variabele rente heeft een rentetarief dat fluctueert afhankelijk van de marktomstandigheden. Dit tarief is meestal gekoppeld aan een referentie-index, zoals de Euribor (Euro Interbank Offered Rate) in Europa, samen met een marge die is overeengekomen met de financiële entiteit.

Ten slotte combineert de gemengde rentehypotheek kenmerken van zowel vaste als variabele rentehypotheken. In eerste instantie zullen we zien dat de rentevoet vastligt voor een vooraf bepaalde periode, meestal tussen 3 en 10 jaar. Na deze periode verandert de hypotheek in een variabele rente totdat de schuld is afbetaald.

Voor- en nadelen van de verschillende hypotheekmodellen in Spanje

Elk van de bovenstaande hypotheekvormen biedt u verschillende voordelen die beter passen bij de verschillende omstandigheden die u als koper van een woning heeft. We moeten ook rekening houden met hun mogelijke zwakke punten, die vooral afhangen van uw interesses en doelstellingen.

Voordelen van vaste hypotheken

• Maandelijkse betalingen zijn voorspelbaar, omdat het bedragniet varieert in de tijd, tenzij er vervroegd wordt afgelost. De rente waaraan ze zijn gekoppeld zal altijd hetzelfde zijn.
• Ze vormen een bescherming tegen stijgingen van de wereldwijde rentetarieven.
• Budgettering en financiële planning zijn gemakkelijker te beheren.

Nadelen van vaste hypotheken

• Vergeleken met variabele hypotheken hebben ze in de eerste jaren een hogere rente en als de markt een neerwaartse trend vertoont, moet u een hoger bedrag terugbetalen. U moet overwegen of het niet beter is om lagere aflossingen te betalen, ten minste voor de eerste aflossingsperiode.
• Vanwege het vorige punt hebben ze veel minder flexibiliteit om te profiteren van rentedalingen die zich kunnen voordoen.
• Hun totale kosten zijn mogelijk hoger als de markttarieven laag blijven.

Voordelen van variabele hypotheken

• De eerste aflossingen zullen lager zijn door lagere rentetarieven in vergelijking met hypotheken met een vaste rente.
• Ze bieden een goed besparingspotentieel op lange termijn als de gekoppelde rentevoeten dalen tijdens de aflossingsperiode van de lening.
• Ze bieden enige flexibiliteit bij de terugbetaling. Het is zelfs gebruikelijker om variabele hypotheken te vinden met lagere boetes voor vervroegde aflossing, waardoor u de lening sneller kunt terugbetalen als u financiële situatie verbetert.

Nadelen van variabele hypotheken

• U moet ervan uitgaan dat uw maandelijkse betalingen onvoorspelbaar zijn door renteschommelingen.
• Ze brengen een hoger financieel risico met zich mee als de marktrente aanzienlijk stijgt.
• U zult het ingewikkelder vinden om uw financiën op de lange termijn te plannen.

Voordelen van gemengde hypotheken

• Hypotheken met een gemengde rente combineren stabiliteit en flexibiliteit met betrekking tot rentetarieven. De initiële periode met een vaste rente (meestal 5 tot 15 jaar) biedt stabiliteit en voorspelbaarheid in maandelijkse betalingen, waardoor u uzelf kunt beschermen tegen renteschommelingen. Na die periode kan de variabele rente de aflossingen verlagen als de marktrente daalt.
• Ze zijn flexibeler om zich aan te passen aan verschillende financiële situaties. Op de korte termijn bieden ze stabiliteit, omdat de periode met een vaste rente gunstiger is als u financiële zekerheid nodig heeft en van plan bent om uw hypotheekopties na een paar jaar opnieuw te bekijken.
• Ze zijn interessant voor een betere financiële planning. Naast het feit dat u weet wat u gaat betalen in de eerste periode met een vaste rente, hebben gemengde hypotheken vaak opties voor vervroegde aflossing of herfinanciering.

Nadelen van gemengde hypotheken

• Na de eerste periode met een vaste rente wordt de hypotheek variabel, wat onzekerheid introduceert in toekomstige maandelijkse betalingen en invloed heeft op het budget dat u heeft.
• De initiële rentevaste periode in een gemengde hypotheek kan een hogere rente hebben in vergelijking met zuiver variabele hypotheken. Dit maakt ze minder aantrekkelijk als u uw meer directe uitgaven wilt minimaliseren.
• Tot slot, als de markt wijst op mogelijke rentedalingen op de korte en middellange termijn, d.w.z. tijdens de vaste periode van de hypotheek, zult u hier pas van kunnen profiteren als de hypotheek overgaat op variabel.

Verschillen tussen vaste en variabele hypotheken

In Spanje zijn de meest voorkomende hypotheken variabel en vast, maar welke moet u kiezen? Aan de hand van de voorgaande punten heeft u hun voor- en nadelen kunnen zien. Hier volgt een overzicht van de belangrijkste verschillen:

Een hypotheek kiezen: belangrijkste factoren

Houd bij het kiezen van uw hypotheek rekening met deze drie belangrijke factoren:

1. Financiële stabiliteit: Dit is de eerste bepalende factor. Als u de voorkeur geeft aan stabiele betalingen en een goede financiële planning, is een vaste hypotheek misschien wel het meest geschikt.
2. Marktomstandigheden: Beoordeel huidige trends en deskundige voorspellingen van renteontwikkelingen. U moet ook rekening houden met uw tolerantie voor financiële risico's.
3. Plannen voor het gebruik van eigendommen: Het is belangrijk om te bedenken hoe u het pand wilt gebruiken. Als u van plan bent om het na een paar jaar te verkopen of te herfinancieren, kan een gemengde hypotheek een evenwichtige optie zijn.

Overstappen van een hypotheek met variabele rente naar een hypotheek met vaste rente

Bij een variabele hypotheek is de rente meestal gekoppeld aan Euribor, dit is het tarief waartegen Europese banken elkaar geld lenen. Dit cijfer wordt periodiek herzien, normaal gesproken elke 6 of 12 maanden (in Spanje is de herziening van vaste hypotheken gebruikelijker op jaarbasis). Dus als de Euribor stijgt of daalt, worden uw hypotheekrente en maandelijkse aflossingen dienovereenkomstig aangepast.

Wanneer de rente voortdurend stijgt, waardoor u van tijd tot tijd meer moet betalen aan de bank, is het normaal om u af te vragen of het mogelijk is om uw variabele hypotheek te veranderen in een vaste. Het antwoord is 'ja' en het is heel gewoon in Spanje.

Om dit te doen, moet u de financiële entiteit die de lening heeft verstrekt vragen om een proces uit te voeren dat bekend staat als 'subrogatie'. Dit bestaat uit het herfinancieren van uw huidige hypotheek, waarbij de vaste rentevoet wordt vastgesteld die vanaf dat moment zal worden toegepast op de rest van de te betalen aflossingen.

Het is echter belangrijk dat u rekening houdt met de mogelijke kosten en boetes voor vervroegde aflossing die u kunt oplopen. Afhankelijk van hoe u onderhandelt over de voorwaarden van de hypotheek, kan deze vervroegde aflossing altijd een percentage kosten met zich meebrengen of kan ze integendeel gratis zijn, ten minste vanaf het tweede jaar van de lening. U moet ook de nieuwe voorwaarden van de bank evalueren om er zeker van te zijn dat de transactie voordelig zal zijn.

Hypotheekkosten in Spanje

Het is belangrijk om te weten dat alle hypotheken in Spanje specifieke kosten met zich meebrengen.

• Arrangementskosten: Normaal gesproken tussen 0,5% en 1,5% van het geleende bedrag. Banco Santander rekent bijvoorbeeld meestal 1% afsluitprovisie, terwijl BBVA ongeveer 0,5% in rekening kan brengen. Het is echter de moeite waard om op te merken dat veel banken geen afsluitprovisie in rekening brengen. ING Direct biedt bijvoorbeeld vaak hypotheken aan zonder afsluitkosten.
• Taxatiekosten: tussen 300 en 600 euro.
• Registratiekosten: deze bedragen ongeveer 0,2% van het leenbedrag. Registratie wordt uitgevoerd bij het Kadaster, een openbare instelling met als belangrijkste taak het registreren en aanmelden van akten en contracten met betrekking tot vastgoed en rechten op vastgoed. Hoewel er in de meeste Europese landen vergelijkbare instellingen bestaan, zijn er in Spanje ook opmerkelijke verschillen met de systemen in Frankrijk, Oostenrijk en Nederland.
• Vergoedingen voor vervroegde aflossing: deze bestaan niet altijd, maar afhankelijk van wat u onderhandelt, kunnen deze vergoedingen oplopen tot 0,5% voor hypotheken met een variabele rente en tot 2% voor hypotheken met een vaste rente.

Bijna alle Spaanse banken geven u toegang tot simulators om de kosten van uw hypotheek te schatten. Daarnaast hebben we ook een simulator op onze pagina's met woningdetails om u te helpen uw hypotheeklasten nauwkeuriger in te schatten.

Ter informatie volgt hier een ruwe schatting voor het volgende geval: u koopt een tweedehandswoning in Valencia ter waarde van 250.000 euro. Als u 30% van de waarde bijdraagt en alleen de resterende 70% financiert (ongeveer 175.000 euro), bedragen uw algemene kosten ongeveer 22.000 euro. Welk hypotheekmodel vereist dat u vandaag meer aflossingen en een hoger totaalbedrag betaalt?

• In het geval van de vaste rente, bij een stabiele rente van 2,40%, zou u iets meer dan 70.000 euro aan rente moeten betalen. Uw maandelijkse aflossing zou bijna 700 euro zijn.
• In het geval van de variabele rente, bij een initiële rente van 3,90%, zou u bijna 120.000 euro aan rente moeten betalen. Uw maandelijkse afbetaling zou ook ongeveer 900 euro zijn. De rente kan echter naar beneden schommelen en deze bedragen verlagen.

Financiële instellingen in Spanje bieden meestal een verlaging van de toegepaste rente als u bepaalde gekoppelde producten bij de bank afsluit. Deze producten omvatten een levensverzekering (die het risico voor de bank vermindert als de hypotheekhouder overlijdt), woonverzekering (die de woning met hypotheek beschermt tegen schade, zodat de bank haar risico beperkt), pensioenplannen, krediet- en debetkaarten, evenals andere spaar- en beleggingsproducten, zoals fondsen en termijndeposito's.

Het doel van deze strategie is om klanten te binden en de inkomsten van de bank te diversifiëren. U kunt uw rente tot één procentpunt zien dalen. U moet de voorwaarden van deze producten echter zorgvuldig lezen, want ze kunnen verplichtingen van blijvende aard of boetes in geval van annulering bevatten.

Zijn er verschillen in hypotheken voor ingezetene en niet-ingezetene in Spanje?

Houd er rekening mee dat banken een loan-to-value of LTV-ratio ongunstig kunnen vinden voor niet-ingezetenen in Spanje. Inwoners kunnen normaal gesproken tot 80% van de waarde van het vastgoed lenen, terwijl niet-ingezetenen meestal beperkt zijn tot 60-70%.

Niet-ingezetenen kunnen ook te maken krijgen met iets hogere rentetarieven en moeten bereid zijn om aanvullende documentatie te verstrekken, zoals een bewijs van inkomen of een bewijs van vermogen in hun thuisland.

Er zijn echter Spaanse banken die hypotheekproducten en -diensten aanbieden die speciaal zijn afgestemd op buitenlanders, waaronder adviseurs die u in het Engels te woord kunnen staan en online platforms om aanvragen te beheren. Daarnaast kunnen sommige regio's in het land stimulansen of subsidies bieden voor investeringen in vastgoed, vooral in gebieden die gericht zijn op het stimuleren van toerisme of het nieuw leven inblazen van lokale gemeenschappen. Overweeg al deze mogelijkheden om uw uiteindelijke beslissing zo geschikt mogelijk te maken.

Als u meer wilt weten over dit onderwerp, raden we u aan ons artikel te lezen over hypotheken voor niet-ingezetenen in Spanje.