Prêts immobiliers à taux fixe, variable et mixte : comment choisir la meilleure option

Lorsque vous prévoyez d’acheter une propriété en Espagne, choisir le type de prêt adapté pour financer votre achat est une des principales décisions à prendre. Si vous en avez besoin, il est important de comprendre la différence entre les taux fixes, variables et mixtes des prêts immobiliers qui vous sont disponibles. Chaque type correspond à des situations financières différentes et des objectifs à long-terme.

Nous analyserons ci-dessous les différentes options disponibles sur le marché, leurs avantages et leurs inconvénients ainsi que d’autres facteurs pertinents pour vous aider à prendre une décision éclairée.

Types de prêts immobiliers pour les propriétés

Comment mentionné précédemment, il existe trois possibilités. Le premier type est un prêt immobilier à taux fixe, qui offre un taux d’intérêt qui reste constant toute la durée du prêt. Cela signifie que vos remboursements mensuels ne changeront pas, excepté en cas d’une annulation précoce. Grâce à cela, vous aurez plus de stabilité et des prévisions plus claires de vos dépenses à long terme, ce qui pourrait vous aider à mieux gérer votre budget.

Le prêt immobilier à taux variable a un taux d’intérêt qui fluctue en fonction des conditions du marché. Ce taux est généralement lié à un indice de référence, comme l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate ou taux interbancaire offert en euro) en Europe, avec une marge convenue avec l’entité financière.

Pour finir, le prêt immobilier à taux mixte combine les caractéristiques des taux fixes et variables. En premier lieu, le taux d’intérêt sera fixe pendant une période prédéterminée, en général entre 3 et 10 ans. Après cette période, le prêt immobilier change pour un taux variable jusqu’à le remboursement total.

Les avantages et les inconvénients des différents modèles de prêts immobiliers en Espagne

Chaque type de prêt mentionné ci-dessus apportera différents avantages qui seront mieux adaptés à vos circonstances en tant qu’acheteur d’une propriété. Il faut également prendre en compte leurs potentiels inconvénients, ce qui dépendra en grande partie de vos intérêts et de vos objectifs.

Avantages d’un prêt à taux fixe

• Les versements mensuels sont prévisibles, étant donné que le montant ne varie pas au fil du temps, sauf en cas de remboursements anticipés. Le taux d’intérêt auquel ils sont liés restera toujours le même.
• Il s’agit d’une protection contre les hausses des taux d’intérêt mondiaux.
• La budgétisation et la planification financière sont plus faciles à gérer.

Inconvénients d’un prêt à taux fixe

• Par rapport à un prêt à taux variable, les taux d’intérêt sont plus élevés pendant leurs premières années et, si la tendance du marché est à la baisse, vous devrez rembourser une somme plus importante. Vous devez vous demander si vous préférez payer des mensualités moins élevées, au moins pendant la période initiale de remboursement.
• Ce dernier point fait qu’il dispose de beaucoup moins de flexibilité pour profiter d’une éventuelle chute de taux d’intérêt.
• Le coût total est potentiellement plus élevé si les taux du marché restent faibles.

Avantages d’un prêt à taux variable

• Les remboursements initiaux seront plus bas en raison des taux d’intérêts moins élevés par rapport à un prêt à taux fixe.
• Il offre un bon potentiel d’épargne à long terme si les taux d’intérêts liés baissent au cours de la période de remboursement.
• Il permet de la flexibilité dans les remboursements. En effet, il est plus fréquent de trouver des prêts à taux variable avec des pénalités plus basses pour les remboursements anticipés, ce qui vous permet de rembourser votre prêt plus rapidement si votre situation financière s’améliore.

Inconvénients d’un prêt à taux variable

• Vous devrez vous attendre à ce que vos payements mensuels soient imprévisibles à cause des fluctuations des taux d’intérêt.
• Il implique un plus grand risque financier en cas de hausse importante des taux d’intérêt du marché.
• Il sera plus difficile de planifier vos finances sur le long terme.

Avantages d’un prêt à taux mixte

• Le prêt à taux mixte combine stabilité et flexibilité concernant les taux d’intérêt. La période initiale d’un taux fixe (généralement 5 à 15 ans) fournit de la stabilité et de la prévisibilité pour les payements mensuels, vous permettant de vous protéger des fluctuations des taux d’intérêt. Après cette période, le taux variable peut réduire les remboursements si les taux du marché chutent.
• Il est plus flexible pour s’adapter aux différentes situations financières. Sur le court terme, il offre de la stabilité, car la période de taux fixe est plus avantageuse si vous avez besoin d’une sécurité financière et que vous prévoyez de réévaluer vos options de prêts après quelques années.
• Il est intéressant pour une meilleure planification financière. En plus de savoir ce que vous allez payer pendant la période initiale de taux fixe, les prêts à taux mixte disposent souvent d’options de remboursement anticipé ou de refinancement.

Inconvénients d’un prêt à taux mixte

• Après la période initiale à taux fixe, le prêt immobilier devient variable, ce qui introduit des incertitudes pour les futurs paiements mensuels et impacte votre budget.
• La période initiale à taux fixe dans un prêt à taux mixte peut avoir un taux d’intérêt plus élevé par rapport à des prêts purement variables. Cela les rend moins intéressants si vous souhaitez minimiser vos dépenses les plus immédiates.
• Enfin, si le marché indique de possibles baisses de taux d’intérêt à court et à moyen terme, c’est-à-dire pendant la période initiale à taux fixe du prêt, vous ne pourrez pas en bénéficier jusqu’à ce que le prêt devienne variable.

Les différences entre les prêts immobiliers à taux fixe et variable

En Espagne, les prêts immobiliers les plus courant sont à taux variable et fixe, mais lequel devriez-vous choisir ? Les points précédents vous ont permis de connaître leurs avantages et inconvénients. Voici un résumé des différences principales :

Choisir un prêt immobilier : facteurs principaux

Lors du choix de votre prêt immobilier, prenez en compte ces trois facteurs clés :

1. Stabilité financière : ce sera le premier facteur déterminant. Si vous préférez des payements stables et une planification financière sûre, un prêt immobilier à taux fixe pourrait être plus adapté.
2. Conditions du marché : évaluez les tendances actuelles et les prévisions d’experts sur l’évolution des taux d’intérêt. Vous devrez également déterminer votre tolérance pour les risques financiers.
3. Utilisation prévue de la propriété : il est important d’envisager comment vous souhaitez utiliser votre bien. Si vous prévoyez de le vendre ou de le refinancer dans quelques années, un prêt à taux mixte pourrait être une option équilibrée.

Changer d’un prêt à taux variable à un prêt à taux fixe

Pour un prêt immobilier à taux variable, les taux d’intérêt sont généralement liés à Euribor, qui est le taux auquel les banques européennes se prêtent de l'argent entre elles. Ce chiffre est revu périodiquement, en principe tous les 6 ou 12 mois (en Espagne, la révision des prêts à taux fixe est plus couramment effectuée annuellement). Par conséquent, si Euribor augmente ou chute, les taux d’intérêt de votre prêt immobilier et les remboursements mensuels seront ajustés en fonction.

Lorsque les taux sont en hausse constante et que le montant à rembourser auprès de la banque augmente de temps en temps, il est normal de se demander s’il est possible de changer votre prêt à taux variable pour un prêt à taux fixe. La réponse est « oui », et c’est assez courant en Espagne.

Pour ce faire, vous devez demander à l’entité financière qui vous a accordé le prêt d’effectuer un processus appelé « subrogation ». Il consiste à refinancer votre prêt actuel et à établir le taux fixe qui sera désormais appliqué pour le reste des remboursements à verser.

Cependant, il est important de prendre en compte les possibles frais et pénalités pour les remboursements anticipés que vous pourrez encourir. En fonction des négociations sur les conditions du prêt, ce remboursement anticipé peut induire un pourcentage de charge ou, au contraire, il peut être gratuit, au moins à partir de la deuxième année du prêt. Vous devrez également évaluer les nouvelles conditions proposées par la banque pour être sûre que l’opération sera avantageuse.

Coûts d’un prêt immobilier en Espagne

Il est important de savoir que tous les prêts immobiliers sont accompagnés de coûts spécifiques en Espagne.

• Frais de dossier : en général entre 0,5 % et 1,5 % du montant du prêt. Par exemple, Banco Santander facture généralement 1 % tandis que BBVA peut facturer autour 0,5 %. Cependant, il est intéressant de noter que de nombreuses banques ne facturent pas de frais de dossier. Par exemple, ING Direct propose des prêts immobiliers sans aucun frais de dossier.
• Frais d’expertise : entre 300 et 600 euros.
• Droit d’enregistrement : environ 0,2 % du montant du prêt. L’enregistrement est effectué au registre de la propriété, une institution publique dont la fonction est d’enregistrer et de notifier les actes et les contrats relatifs aux biens immobiliers et les droits sur les biens immobiliers. Même si des institutions similaires existent dans la plupart des pays européens, il y a des différences notables en Espagne par rapport aux systèmes établis en Autriche, aux Pays-Bas et en France.
• Frais de remboursement anticipé : ils ne sont pas toujours facturés, mais en fonction de vos négociations, si vous devez payer ces frais, ils peuvent s’élever jusqu’à 0,5 % pour les prêts à taux variable et jusqu’à 2 % pour les prêts à taux fixe.

Presque toutes les banques espagnoles mettront à votre disposition des simulateurs pour estimer les coûts de votre prêt immobilier. Nous disposons également d’un simulateur sur nos pages détaillées sur les propriétés pour vous aider à estimer avec précision les dépenses pour votre prêt immobilier.

Pour vous guider, voici une estimation approximative pour le cas suivant : l’achat d’une propriété de seconde main à Valence pour une valeur de 250 000 euros. Si vous contribuez 30 % de sa valeur et ne financez que les 70 % restants (autour de 175 000 euros), vos dépenses générales s’élèveront à environ 22 000 euros. Quels modèles de prêt immobilier requièrent de payer plus de mensualités et un montant total plus élevé aujourd’hui ?

• Dans le cas d’un taux fixe, avec un taux d’intérêt stable de 2,40 %, vous devriez payer un peu plus de 70 000 euros d’intérêts. Votre remboursement mensuel s’élèverait à presque 700 euros
• Dans le cas d’un taux variable, avec un taux d’intérêt initial de 3,90 %, vous devriez payer un peu plus de 120 000 euros d’intérêts. Vos versements mensuels seraient également d’environ 900 euros. Cependant, les taux d’intérêts peuvent fluctuer à la baisse et réduire ces montants.

Les institutions financières en Espagne offrent généralement une réduction sur les taux d’intérêts appliqués si vous souscrivez certains produits liés auprès de la banque. Ces produits inclus une assurance-vie (réduisant le risque pour la banque en cas de décès du titulaire du prêt), une assurance habitation (protégeant la propriété financée par le prêt immobilier contre les dommages, afin de réduire les risques pour la banque), des plans de retraite, des cartes de crédit et de débit, ainsi que d’autres produits d’épargne et d’investissement, tels que des fonds et des dépôts à terme.

Le but de cette stratégie est d’assurer la fidélité des clients et de diversifier les revenus de la banque. Votre taux d’intérêt pourrait être réduit jusqu’à un point de pourcentage. Cependant, vous devriez lire les conditions de ces produits avec précaution, car ils peuvent inclure des engagements permanents ou des pénalités en cas d’annulation.

Existe-t-il des différences entre les prêts immobiliers pour les résidents et les non-résidents en Espagne ?

Gardez à l’esprit que les banques peuvent considérer le ratio prêt-valeur, ou ratio LTV, désavantageux pour les non-résidents en Espagne. En général, les résidents peuvent emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété, tandis que les non-résidents sont limités à 60-70 %

Les non-résidents peuvent également faire face à des taux d’intérêt légèrement plus élevés et devront être prêt à fournir des documents supplémentaires, tels qu’une preuve de leurs revenus ou une preuve de leurs actifs dans leur pays d’origine.

Cependant, notez qu’il existe des banques espagnoles qui offrent des produits et des services de prêts immobiliers adaptés aux étrangers, y compris la possibilité de s’adresser à des conseillers qui parlent anglais, ainsi que des plateformes en ligne pour gérer les demandes. Par ailleurs, certaines régions dans le pays peuvent offrir des avantages ou des subventions pour des investissements dans l’immobilier, en particulier dans des endroits qui visent à encourager le tourisme ou redynamiser les communautés locales. Envisagez toutes ces opportunités pour que votre décision finale soit la plus adaptée possible.

Si vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet, nous vous recommandons de lire notre article sur les prêts immobiliers pour les non-résidents en Espagne.