Neubau oder Gebrauchtimmobilie? Entscheidungskriterien für den Kauf einer Immobilie

Die Entscheidung, welche Art von Immobilie Sie kaufen möchten, ist einer der ersten Schritte bei der Immobiliensuche. Die Entscheidung zwischen einer neuen und einer gebrauchten Immobilie wird von vielen Käufern in Frage gestellt: Ist es besser, eine neue oder eine gebrauchte Immobilie zu kaufen? In Wirklichkeit gibt es darauf keine eindeutige Antwort. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile, so dass die Entscheidung allein von Ihren Bedürfnissen und Wünschen abhängt.

Nach Angaben des Nationalen Statistikinstituts (INE) wurden im Jahr 2023 110.323 neue Wohnungen und 475.264 gebrauchte Wohnungen gekauft. Das bedeutet, dass von der Gesamtzahl der im letzten Jahr in Spanien gekauften Wohnungen 81 % Gebrauchtimmobilien und nur 19 % Neubauten waren. Unseren Daten zufolge waren seit Anfang 2024 89 % der Käufer, die thinkSPAIN besucht haben, an Gebrauchtimmobilien interessiert. Es gibt eine Reihe von Faktoren, die diese Entscheidung beeinflussen können. Deshalb möchten wir Sie in diesem Artikel mit den Informationen versorgen, die Sie benötigen, um die richtige Entscheidung für Sie zu treffen.

Was versteht man unter Neubauten bzw. unter Gebrauchtimmobilien?

Gebrauchtwohnungen sind solche, die bereits mindestens einen Vorbesitzer hatten. Andererseits könnte man sagen, dass Neubauwohnungen solche sind, die zum ersten Mal übergeben werden und daher noch keinen Eigentümer hatten. Die Definition des Begriffs Neubau ist jedoch komplexer, da es verschiedene Situationen zu berücksichtigen gilt. Im Folgenden sind einige Situationen aufgeführt, in denen die Immobilie als neue Wohnung betrachtet wird:

• Ein kürzlich gebaute Wohnung, die direkt von der Baufirma oder dem Bauträger erworben wird.
• Eine geplante Immobilie, d. h. eine, die noch nicht gebaut wurde.
• Ein Gebäude, das bereits vor Jahren gebaut wurde, sofern es nicht bewohnt ist.
• Eine Immobilie, die seit weniger als zwei Jahren vermietet ist, sofern der Eigentümer der Bauträger war und der Mieter der zukünftige Käufer ist. Wenn die Immobilie länger als zwei Jahre vermietet war oder der Käufer nicht der frühere Mieter ist, wird sie als Gebrauchtimmobilie betrachtet.
• Immobilien, an denen Renovierungsarbeiten vorgenommen wurden, die die Struktur der Immobilie beeinträchtigt haben. Zum Beispiel, wenn tragende Wände entfernt wurden oder ein neuer Fußboden oder eine neue Garage gebaut wurde. Diese gelten als Neubau im Rahmen einer Renovierung oder integralen Reform.
• Wohnungen, die noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, auch wenn es sich nicht um Neubauten handelt. Dies wird als nicht registrierter Neubau bezeichnet und kann zum Beispiel vorkommen, wenn eine Immobilie, die zuvor nicht als bewohnbar galt, die aktuellen gesetzlichen Anforderungen an die Bewohnbarkeit erfüllt.

Kauf einer Neubauwohnung oder einer Gebrauchtimmobilie in Spanien: Unterschiede, Vor- und Nachteile

Bei der Erörterung der Vor- und Nachteile des Kaufs einer neuen oder gebrauchten Immobilie ist zu bedenken, dass jeder Käufer andere Bedürfnisse hat. Was für den einen Käufer ein Vorteil ist, kann für den anderen ein Nachteil darstellen. Aus diesem Grund möchten wir Ihnen verschiedene Faktoren nennen, die für die Wahl der einen oder anderen Immobilie entscheidend sind.

Lage der Immobilie

Wenn Sie im Zentrum einer Stadt oder in einem bestimmten Viertel wohnen möchten, ist es wahrscheinlich am besten, eine gebrauchte Immobilie zu kaufen, da Sie in diesen Gegenden ein größeres Angebot vorfinden. Der Grund dafür ist, dass Neubauten in der Regel am Stadtrand entstehen, wo mehr Bauland zur Verfügung steht. Wenn Sie es jedoch vorziehen, in einem Wohngebiet abseits des städtischen Trubels zu leben, haben Sie viel mehr Möglichkeiten, eine Neubauimmobilie zu erwerben.

Wartezeit bis zum Einzug

Müssen Sie sofort in ein Haus einziehen oder macht es Ihnen nichts aus, noch eine Zeit lang zu warten? Auch die Frage, wie lange Sie mit dem Einzug in Ihre neue Wohnung warten wollen oder können, ist für Ihre Entscheidung ausschlaggebend. In der Regel sind gebrauchte Häuser sofort bezugsfertig. Bei Neubauten hingegen ist es wahrscheinlich, dass sie sich noch im Bau befinden oder sogar nur in den Plänen existieren. Das bedeutet, dass Sie einige Monate oder sogar Jahre warten müssen, bis sie bezugsfertig sind. Wenn Sie es also eilig haben, in Ihr neues Haus einzuziehen, sind Gebrauchtimmobilien die bessere Wahl.

Gestaltung und mögliche Renovierungen

Für manche Menschen ist eine Renovierung die ideale Gelegenheit, ihre Wohnung nach ihrem eigenen Geschmack zu gestalten. Wenn Sie zu diesen Menschen gehören und Spaß an der Renovierung haben, sind Gebrauchtimmobilien die perfekte Lösung für Sie. Wenn Sie es jedoch vorziehen, eine Renovierung zu vermeiden, ist der Kauf einer neuen Wohnung die beste Option für Sie. Diese Immobilien sind brandneu, mit modernen und neuwertigen Materialien ausgestattet und weisen keine Gebrauchsspuren auf. Wenn Sie jedoch eine gebrauchte Immobilie kaufen, erhöht sich die Wahrscheinlichkeit, dass Sie irgendwelche Änderungen vornehmen müssen, auch wenn diese noch so klein sind.

Vielleicht möchten Sie die Wände streichen, ein veraltetes Bad oder eine Küche renovieren, den Fußboden austauschen, eine Wand entfernen und vieles mehr. Nicht alle Gebrauchtimmobilien sind gleich renovierungsbedürftig, aber es ist wichtig zu wissen, welche Arbeiten Sie vor dem Kauf der Immobilie durchführen müssen. Dazu ist es ratsam, sich auf Besichtigungen vorzubereiten und zu wissen, worauf Sie bei der ersten Besichtigung einer Immobilie achten sollten. Wenn Sie in eine Immobilie einziehen möchten, ohne sie renovieren zu müssen, sollten Sie sich nach einer neu gebauten Immobilie umsehen.

Renovierungen können sich auch auf die in einem Gebäude erforderlichen Arbeiten und Wartungsarbeiten beziehen. Bei einem Gebäude, das 20 oder 30 Jahre alt ist, sind möglicherweise weitere Renovierungsarbeiten erforderlich, die zusätzliche Kosten verursachen.

Grundriss und Gemeinschaftsbereiche

Der Grundriss von neuen und gebrauchten Wohnungen unterscheidet sich in der Regel deutlich. Mit den sich ändernden Bedürfnissen und Lebensgewohnheiten haben sich auch die Aufteilung und Größe der Wohnungen verändert. Ältere Wohnungen hatten in der Regel mehr Zimmer und längere Flure. Heute hingegen bieten die Wohnungen in der Regel geräumigere Zimmer, zum Wohnzimmer hin offene Küchen, eigene Bäder, größere Terrassen und hellere Räume.

Darüber hinaus verfügen neue Häuser in der Regel über größere Gemeinschaftsbereiche als ältere Häuser. Diese Bereiche können einen Swimmingpool, einen Kinderspielplatz, Paddle-Tennisplätze und sogar einen Fitnessraum umfassen. Für diejenigen, die diese Einrichtungen nutzen möchten, kann dies ein großer Vorteil sein. Es ist jedoch zu bedenken, dass die Gemeinschaftsgebühren umso höher sind, je mehr Dienstleistungen die Wohnanlage anbietet. Dies kann ein Nachteil sein, wenn man keinen dieser Bereiche in Anspruch nehmen möchte. Wie bereits erwähnt, hängt also alles von den Vorlieben und Bedürfnissen des Käufers ab.

Energieeffizienz

Wir haben zwar eingangs erwähnt, dass das, was für den einen Verkäufer einen Vorteil darstellt, für einen anderen einen Nachteil bedeuten kann, aber bei der Energieeffizienz ist das nicht der Fall. In dieser Hinsicht sind Neubauten eindeutig im Vorteil, da alle neuen Gebäude die EU-Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs erfüllen müssen. Diese Gebäude sind an die Kriterien der technischen Bauvorschriften (CTE) gebunden, was zu besser isolierten Wohnungen mit effizienteren Systemen und geringerem Verbrauch führt.

Ist es teurer, eine neue oder eine gebrauchte Immobilie in Spanien zu kaufen?

Die Kosten, die mit dem Kauf einer neuen oder gebrauchten Immobilie verbunden sind, können ebenfalls ausschlaggebend für die Wahl der einen oder anderen Variante sein. Zwei Faktoren beeinflussen diese Kosten: der Quadratmeterpreis und die Steuern, die beim Kauf und Verkauf zu entrichten sind.

Unterschiede in Bezug auf den Quadratmeterpreis

Der Preis einer Immobilie ist zweifellos einer der Hauptfaktoren, die jeder Käufer bei der Suche nach einer neuen Wohnung berücksichtigt. Der erste Schritt besteht darin, das verfügbare Budget zu ermitteln und festzustellen, was mit diesem Budget gekauft werden kann. Es ist daher nicht verwunderlich, dass der Quadratmeterpreis ein entscheidender Faktor bei der Wahl zwischen einer neuen oder gebrauchten Wohnung ist.

Nach Angaben des spanischen Verbandes der Registerbeamten lag der Durchschnittspreis der im ersten Quartal 2024 registrierten Immobilienverkäufe bei 1.998 €/m². Der Durchschnittspreis für Gebrauchtimmobilien lag bei 1.940 €/m² gegenüber 2.223 €/m² für Neubauten. Dies bedeutet, dass der Preis pro Quadratmeter für neue Wohnungen fast 14 % höher ist als für gebrauchte Wohnungen. Um dies an einem anschaulichen Beispiel zu verdeutlichen: Ein gebrauchtes Haus von 100 m² würde 194.000 € kosten, während ein neues Haus derselben Größe 222.300 € kosten würde.

Unterschiede bei den Kaufsteuern

Beim Kauf einer Immobilie fallen drei Steuern an: die Mehrwertsteuer (VAT), die Grunderwerbssteuer (ITP) und die Stempelsteuer (AJD). Die Höhe der einzelnen Steuern hängt von der Art der gekauften Immobilie ab:

• Kauf einer neu gebauten Immobilie: Sie zahlen Mehrwertsteuer und AJD. Die Mehrwertsteuer beträgt 10 % des Verkaufspreises der Immobilie und ist in ganz Spanien üblich. Dazu kommt noch die AJD, die je nach Autonomer Gemeinschaft zwischen 0,5 und 1,5 % liegt.
• Kauf einer Gebrauchtimmobilie: Es wird der ITP erhoben. Je nach Autonomer Gemeinschaft, in der die Immobilie erworben wird, werden zwischen 6 % und 10 % des Immobilienwerts gezahlt.

Mehr über Steuern erfahren Sie in unserem Artikel Diese Steuern müssen Sie beim Kauf einer Wohnung entrichten.

Mit dieser Zusammenfassung möchten wir Ihnen verdeutlichen, dass die Entscheidung für das eine oder andere Haus von mehreren Faktoren abhängt. Das Wichtigste ist, dass Sie sich von Anfang an über Ihr Budget, den Ort, an dem Sie leben möchten, und die Eigenschaften, die Ihr neues Haus haben soll, im Klaren sind. Danach können Sie mit der Suche beginnen und verschiedene Immobilien vergleichen, um das Objekt zu finden, das Ihren Bedürfnissen am besten entspricht. Wenn Sie Hilfe bei der Suche benötigen, empfehlen wir Ihnen, unseren Artikel Wie Sie mit thinkSPAIN Ihre ideale Immobilie finden zu lesen.