Spaanse vastgoedmarkt - Overzicht tweede kwartaal 2025: aanhoudende veerkracht en groei

Voortbouwend op het overzicht van het eerste kwartaal, heeft de Spaanse vastgoedmarkt in het tweede kwartaal van 2025 opnieuw een opmerkelijke veerkracht en dynamische verschuivingen laten zien. De gemiddelde waarde van voltooide woningen, waaronder zowel nieuwbouw als wederverkopen, liet een aanzienlijke stijging zien van 9,8% op jaarbasis en een stijging van 2,6% op kwartaalbasis, met een reële jaarlijkse groei van 7,7% gecorrigeerd voor inflatie.

Deze aanhoudende kracht wordt ondersteund door een overtuigend samenspel van economische factoren, waaronder een veerkrachtige werkgelegenheid en een robuuste vraag, aanzienlijk beïnvloed door de dalende hypotheekkosten na de verlaging van de belangrijkste rentetarieven met 25 basispunten door de Europese Centrale Bank. Deze wijdverspreide groei in de eerste helft van het jaar onderstreept de brede kracht van de markt.

Op regionaal niveau was het momentum bijzonder duidelijk, met een versnelde of aanhoudend hoge groei op jaarbasis in 16 van de 19 autonome regio's van Spanje. Vier regio's vielen op met een uitzonderlijke groei van meer dan 10%: Madrid ging aan kop met een stijging van 16,1%, gevolgd door de Balearen met 14,4%, Cantabrië met 14,1% en Asturië met 11,6%.

Met name, de Balearen (25,3%) en Madrid (6,8%) hebben nu hun piek in de vastgoedzeepbel van 2007 in nominale termen overtroffen, hoewel ze onder hun inflatiegecorrigeerde pieken blijven (9% lager op de Balearen en 24% lager in Madrid, rekening houdend met een CPI van 2,3% in juni 2025). Het 'Madrid-effect' heeft ook een domino-effect, waardoor de prijzen in omliggende provincies zoals Toledo, Segovia, Guadalajara en Ávila stijgen omdat kopers op zoek gaan naar meer toegankelijke opties.

Provinciale hotspots en economische knooppunten in Spanje

Op provinciaal niveau vertoonde de vastgoedmarkt een wijdverspreid dynamisme, vooral in de belangrijkste werkgelegenheidshotspots en alle kustprovincies. Verschillende provincies noteerden een jaar-op-jaar groei van meer dan 10%, waaronder Madrid (16,1%), de Balearen (14,4%), Santa Cruz de Tenerife (14,2%), Cantabrië (14,1%) en Malaga (13,5%). De blijvende aantrekkingskracht van kustregio's en grote stedelijke centra is duidelijk, die profiteren van robuust toerisme, sterke internationale vraag en bloeiende lokale economieën. Dit heeft ook geleid tot een 'uitwaartse migratie van de vraag' of 'ringeffect', waarbij kopers die uit de primaire hotspots worden geprijsd, op zoek gaan naar meer betaalbare buurprovincies met goede verbindingen.

Onderliggende drijfveren: economie, hypotheken en beleidsverschuivingen in Spanje

De robuuste prestaties van de Spaanse vastgoedmarkt in het tweede kwartaal van 2025 zijn te danken aan de economische veerkracht van het land, de gunstige dynamiek van de hypotheekmarkt en recente beleidswijzigingen van de overheid. De Spaanse economie blijft sterk, met een veerkrachtige werkgelegenheid (de werkloosheid bedroeg 10,29% in het tweede kwartaal van 2025) en een robuuste groei van het BBP (1,1% k-o-k, 3,0% j-o-j).

De verlaging van de belangrijkste rentetarieven door de ECB op 5 juni 2025, waardoor het tarief van de depositofaciliteit naar 2,00% werd gebracht, is begonnen met het verlagen van de hypotheekkosten, waardoor de vraag naar woningen wordt gestimuleerd. In het eerste kwartaal van 2025 bedroeg de gemiddelde hypotheek in Spanje € 145.193, met gemiddelde maandelijkse betalingen van € 756. Dit heeft geleid tot een lichte stijging in het tweede kwartaal van 2025 tot een gemiddelde hypotheek van € 149.733, waarbij de gemiddelde maandelijkse aflossingen grotendeels ongewijzigd zijn gebleven ten opzichte van het eerste kwartaal, namelijk € 757. De kredietverstrekking blijft verantwoord: het percentage dubieuze leningen daalde naar 2,25%.

Het recente huisvestingsbeleid van de Spaanse overheid dat in het tweede kwartaal van 2025 werd geïntroduceerd, weerspiegelt een strategisch antwoord op de betaalbaarheidsproblemen en woningtekorten, met als doel speculatie tegen te gaan en lokale kopers te beschermen. Een belangrijke verandering is de afschaffing van het gouden visum programma door middel van 'Ley Orgánica 1/2025', dat voorheen verblijf toestond aan niet-EU-burgers die minstens € 500.000 investeerden in vastgoed. Daarnaast verplichten nieuwe regels voor toeristische verhuur nu registratie in een centrale overheidsdatabase en het tonen van een unieke identificatiecode, met als doel de lokale woningvoorraad te herstellen.

Dynamiek van de vastgoedprijzen in hoofdsteden in Spanje

De vastgoedmarkt in de grote Spaanse hoofdsteden blijft dynamische prijsveranderingen vertonen, vaak met aanzienlijke verschillen op wijkniveau.

• Madrid: gemiddelde prijs € 4.457 per vierkante meter, met 16,1% jaar-op-jaar verandering. Usera (18,7%) en Ciudad Lineal (15,8%) kenden de hoogste jaar-op-jaar groei. De duurste wijken zijn Barrio de Salamanca (€ 6.851/m²).
• Barcelona: gemiddelde prijs € 4.116 per vierkante meter, met 8,7% jaar-op-jaar verandering. Sant Marti (8,1%) en Nou Barris (7,6%) lieten de sterkste groei zien. Sarrià-San Gervasio (€ 5.403/m²) had de hoogste gemiddelde waarden.
• Valencia: gemiddelde prijs € 2.408 per vierkante meter, met een opmerkelijke verandering van 15,1% j-o-j. Patraix (23,7%), Jesús (21,3%) en Rascaña (20,9%) lieten allemaal een groei van meer dan 20% zien, wat duidt op een hoog potentieel voor vermogensgroei.
• Sevilla: gemiddelde prijs € 2.354 per vierkante meter, met een verandering van 11,4% j-o-j. Casco Antiguo (10,6%) en San Pablo-Santa Justa (10,1%) lieten een sterke groei zien.
• Zaragoza: gemiddelde prijs € 1.884 per vierkante meter, met een verandering van 8,6% j-o-j. Delicias (9,9%) en Las Fuentes (8,7%) voerden de groei aan.
• Malaga: gemiddelde prijs € 2.660 per vierkante meter, met een verandering van 10,8% j-o-j. Teatinos-Universidad (18,0%), Palma-Palmilla (17,5%) en Ciudad Jardín (16,8%) kenden allemaal een groei van meer dan 15%.

In het algemeen laten de gegevens van de zes grootste steden een diversificatie zien van de investeringsmogelijkheden binnen Spanje. Terwijl Madrid en Barcelona eersteklas markten blijven, zijn steden als Valencia en Malaga een uitzonderlijke groei, met een mix van stedelijke voorzieningen, aantrekkingskracht van de kust (voor Malaga en Valencia) en een relatief lagere instapprijs. Dit maakt ze zeer aantrekkelijk voor een breder scala aan kopers, waaronder expats die op zoek zijn naar een bruisende levensstijl tegen een meer toegankelijke prijs.

Betaalbaarheid: een voortdurende uitdaging in gebieden met een hoge vraag in Spanje, 2e kwartaal

Hoewel de Spaanse vastgoedmarkt een robuuste groei laat zien, blijft betaalbaarheid een belangrijke overweging. De 'jaarlijkse theoretische inspanning' (percentage van het huishoudinkomen voor de eerste hypotheekbetaling) stond in het tweede kwartaal van 2025 op een landelijk gemiddelde van 34,1%. In zeven provincies lag het betaalbaarheidspercentage echter boven de redelijke drempel van 35%, waarbij Malaga met 58% en de Balearen met 49% het meest onder druk stonden. In de provinciehoofdsteden hadden 15 van de 52 steden een betaalbaarheidspercentage van meer dan 35%, waarbij Cádiz, Madrid, Málaga, Barcelona en San Sebastián meer dan 50% van het besteedbaar inkomen vroegen. Van de zes grootste steden handhaafde alleen Zaragoza (31,6%) redelijke niveaus, wat kopers een unieke kans biedt.

Op wijkniveau binnen deze grote steden wordt het probleem van de betaalbaarheid nog groter. In Madrid eisen centrale wijken zoals Centro (79,4%), Salamanca (69,2%) en Chamberi (67,6%) een aanzienlijk deel van het huishoudinkomen op. Ook in Barcelona laten Ciutat Vella (66,7%) en L'Eixample (57,4%) een hoge druk zien. Málaga's Centro (72,3%) en Palma-Palmilla (59,4%) benadrukken ook de grote uitdagingen op het gebied van betaalbaarheid. Deze trend vormt een belangrijke sociale en economische uitdaging en kan leiden tot demografische verschuivingen doordat jongere generaties of gezinnen met lagere inkomens uit de grote stedelijke centra worden verdreven. Het versterkt ook de behoefte aan overheidsbeleid dat gericht is op het vergroten van het aanbod van betaalbare woningen en op het mogelijk strenger reguleren van de huurmarkten, zoals de nieuwe wetten voor toeristische verhuur.

Marktactiviteit en beleggingsrendement in Spanje, tweede kwartaal

De activiteitsindicatoren van de Spaanse vastgoedmarkt in het tweede kwartaal van 2025 laten een sterke verkoop en toenemende ontwikkelingsinspanningen zien, maar met een aanzienlijke vertraging in het nieuwe aanbod. De verkoop van vastgoed steeg met 10,3-15,9% en nieuwe hypotheken met 22,1-25,1% tussen januari en april 2025 in vergelijking met het jaar daarvoor. De bouwvergunningen zetten hun opwaartse trend voort met een groei van 19,4%, maar het aantal voltooide woningen daalde met 7,9% als gevolg van aanhoudende bouwproblemen en een aanbodtekort op korte termijn. De nationale gemiddelde 5-jaars Compound Annual Growth Rate (CAGR) was 5,2%. Tot de regio's met het hoogste investeringsrendement (meer dan 7%) behoorden Malaga, de Balearen, Santa Cruz de Tenerife en Valencia. Dit scenario suggereert dat woningen die beschikbaar zijn voor onmiddellijke aankoop waarschijnlijk hun waarde zullen behouden of zullen blijven stijgen voor degenen die nu willen investeren.

Navigeren door de Spaanse vastgoedmarkt

De Spaanse vastgoedmarkt in het tweede kwartaal van 2025 biedt aantrekkelijke kansen, maar expats en internationale kopers moeten strategisch navigeren door de regionale verschillen en de veranderende beleidsomgeving. Topgebieden, zoals Madrid, de Balearen, Málaga, Barcelona en Valencia, bieden een sterke vermogensgroei, maar gaan gepaard met aanzienlijke betaalbaarheidsproblemen. Opkomende hotspots zoals Toledo, Guadalajara, Sevilla en Alicante bieden een aantrekkelijke balans van groeipotentieel en betere betaalbaarheid. Tegelijkertijd onderscheidt Zaragoza zich door zijn redelijke betaalbaarheid binnen een grootstedelijke omgeving.

Inzicht in recente beleidsverschuivingen is cruciaal. De afschaffing van het Gouden Visum-programma betekent dat investeringen in vastgoed niet langer een direct verblijf van niet-EU-burgers mogelijk maken. Nieuwe regels voor toeristische verhuur zijn ook bedoeld om de lokale woningvoorraad te herstellen. Expats moeten financieel voorbereid zijn en zorgvuldig rekening houden met de 'jaarlijkse theoretische inspanning' voor de regio van hun keuze. Gezien de complexe en evoluerende aard van de Spaanse vastgoedmarkt is het onontbeerlijk om samen te werken met lokale vastgoedmakelaars, financiële adviseurs en juridische experts. Deze professionals kunnen up-to-date informatie verschaffen over lokale marktnuances, beleidsveranderingen en economische implicaties die zijn afgestemd op individuele omstandigheden, zodat het aankoopproces soepeler en beter geïnformeerd verloopt.

Ondanks de betaalbaarheidsproblemen in populaire hotspots en recente beleidsaanpassingen, wijzen de sterke onderliggende economische fundamenten van Spanje, waaronder een veerkrachtige werkgelegenheid en een robuuste groei van het BBP, in combinatie met zijn blijvende internationale aantrekkingskracht, op positieve langetermijnvooruitzichten voor de vastgoedmarkt. Voor degenen die strategisch met deze dynamiek omgaan, blijft Spanje aantrekkelijke mogelijkheden bieden voor eigendom van en investering in vastgoed. Als u meer wilt weten over het kopen van vastgoed in Spanje, bekijk dan ons sectie nuttige informatie en begeleiding.