Mercato immobiliare spagnolo - Revisione secondo trimestre 2025: continua resilienza e crescita

Sulla base della revisione del primo trimestre 2025, il mercato immobiliare spagnolo ha continuato a dimostrare una notevole resilienza e cambiamenti dinamici per tutto il secondo trimestre del 2025. Il valore medio degli immobili completati, comprendente sia le nuove costruzioni che le rivendite, ha registrato un aumento sostanziale del 9,8% su base annua e del 2,6% su base trimestrale, con una crescita reale annua del 7,7% al netto dell’inflazione.

Questa forza persistente è sostenuta da un’interazione convincente di fattori economici, tra cui un’occupazione resiliente e una domanda robusta, influenzate in modo significativo dall’allentamento dei costi dei mutui a seguito della riduzione di 25 punti base dei tassi di interesse di riferimento da parte della Banca centrale europea. Questa crescita diffusa durante la prima metà dell’anno sottolinea la forza ampia del mercato.

A livello regionale, lo slancio è stato particolarmente evidente, con una crescita su base annua in accelerazione o che rimane elevata in 16 delle 19 regioni autonome della Spagna. Quattro regioni si sono distinte per una crescita eccezionale superiore al 10%: Madrid è in testa con un aumento del 16,1%, seguita dalle Isole Baleari con il 14,4%, dalla Cantabria con il 14,1% e dalle Asturie con l’11,6%.

In particolare, le Isole Baleari (25,3%) e Madrid (6,8%) hanno ora superato i picchi della bolla immobiliare del 2007 in termini nominali, sebbene rimangano al di sotto dei picchi corretti per l’inflazione (9% in meno nelle Baleari e 24% in meno a Madrid, considerando un IPC del 2,3% nel giugno 2025). L “effetto Madrid” sta inoltre creando un effetto a catena, facendo salire i prezzi nelle province circostanti come Toledo, Segovia, Guadalajara e Ávila, poiché gli acquirenti cercano opzioni più accessibili.

Punti nevralgici provinciali e centri economici in Spagna

A livello provinciale, il mercato immobiliare ha mostrato un dinamismo diffuso, in particolare nei principali centri di occupazione e in tutte le province costiere. Diverse province hanno registrato una crescita su base annua superiore al 10%, tra cui Madrid (16,1%), Isole Baleari (14,4%), Santa Cruz de Tenerife (14,2%), Cantabria (14,1%) e Malaga (13,5%). Il fascino intramontabile delle regioni costiere e dei grandi centri urbani è evidente, grazie al turismo fiorente, alla forte domanda internazionale e alle economie locali in forte espansione. Ciò ha anche portato a una “migrazione della domanda verso l’esterno” o “effetto anello”, in cui gli acquirenti esclusi dai principali centri urbani cercano province limitrofe più convenienti e ben collegate.

Fattori determinanti: economia, mutui ipotecari e cambiamenti politici in Spagna

La solida performance del mercato immobiliare spagnolo nel secondo trimestre del 2025 è dovuta alla resilienza economica del Paese, alle dinamiche favorevoli del mercato dei mutui ipotecari e ai recenti cambiamenti nelle politiche governative. L’economia spagnola continua a mostrare segni di forza, con un’occupazione resiliente (tasso di disoccupazione al 10,29% nel secondo trimestre del 2025) e una crescita robusta del PIL (1,1% su base trimestrale, 3,0% su base annua).

La riduzione dei tassi di interesse di riferimento da parte della BCE il 5 giugno 2025, che ha portato il tasso di deposito al 2,00%, ha iniziato ad abbassare i costi dei mutui, stimolando la domanda residenziale. Nel primo trimestre del 2025, il mutuo medio in Spagna era pari a 145.193 €, con una rata mensile media di 756 €. Ciò ha comportato un leggero aumento nel secondo trimestre del 2025, con un mutuo medio pari a 149.733 € e rate mensili medie sostanzialmente invariate rispetto al primo trimestre, pari a 757 €. Le pratiche di prestito rimangono responsabili, con il tasso dei crediti dubbi sceso al 2,25%.

Le recenti politiche abitative del governo spagnolo introdotte nel secondo trimestre del 2025 riflettono una risposta strategica alle sfide dell’accessibilità economica e alla carenza di alloggi, con l’obiettivo di frenare la speculazione e proteggere gli acquirenti locali. Un cambiamento significativo è l’abolizione del programma Golden Visa attraverso la “Ley Orgánica 1/2025”, che in precedenza concedeva la residenza ai cittadini extracomunitari che investivano almeno 500.000 € nel settore immobiliare. Inoltre, le nuove normative per gli affitti turistici ora impongono la registrazione in un database del governo centrale e la visualizzazione di un codice di identificazione univoco, con l’obiettivo di ripristinare il patrimonio immobiliare locale.

Dinamica dei prezzi degli immobili della capitale in Spagna

Il mercato immobiliare nelle principali capitali spagnole continua a registrare variazioni dinamiche dei prezzi, spesso con differenze significative a livello di quartiere.

• Madrid: prezzo medio di 4.457 € al metro quadro, con una variazione del 16,1% rispetto all’anno precedente. Usera (18,7%) e Ciudad Lineal (15,8%) hanno registrato la crescita più elevata su base annua. Le aree più costose includono il Barrio de Salamanca (6.851 €/m²).
• Barcellona: prezzo medio di 4.116 € al metro quadro, con una variazione dell’8,7% rispetto all’anno precedente. Sant Marti (8,1%) e Nou Barris (7,6%) hanno mostrato la crescita più forte. Sarrià-San Gervasio (5.403 €/m ²) ha avuto i valori medi più alti.
• Valencia: prezzo medio di 2.408 € al metro quadro, con una notevole variazione del 15,1% rispetto all’anno precedente. Patraix (23,7%), Jesús (21,3%) e Rascaña (20,9%) hanno registrato una crescita superiore al 20%, indicando un elevato potenziale di apprezzamento del capitale.
• Siviglia: prezzo medio di 2.354 € al metro quadro, con una variazione dell’11,4% rispetto all’anno precedente. Il Casco Antiguo (10,6%) e San Pablo-Santa Justa (10,1%) hanno mostrato una forte crescita.
• Saragozza: prezzo medio di 1.884 € al metro quadro, con una variazione dell’8,6% rispetto all’anno precedente. Delicias (9,9%) e Las Fuentes (8,7%) hanno guidato la crescita.
• Malaga: prezzo medio di 2.660 € al metro quadro, con una variazione del 10,8% rispetto all’anno precedente. Teatinos-Universidad (18,0%), Palma-Palmilla (17,5%) e Ciudad Jardín (16,8%) hanno registrato una crescita superiore al 15%.

Nel complesso, i dati delle sei città più grandi dimostrano una diversificazione delle opportunità di investimento all’interno della Spagna. Mentre Madrid e Barcellona rimangono mercati di fascia alta, città come Valencia e Malaga stanno registrando una crescita eccezionale, offrendo un mix di servizi urbani, fascino costiero (per Malaga e Valencia) e un prezzo di ingresso relativamente più basso. Questo le rende molto attraenti per una gamma più ampia di acquirenti, tra cui gli espatriati che cercano uno stile di vita vivace a un costo più accessibile.

Accessibilità economica: una sfida persistente nelle zone ad alta domanda in Spagna Q2

Mentre il mercato immobiliare spagnolo mostra una crescita robusta, l’accessibilità economica rimane una considerazione significativa. Lo “sforzo teorico annuale” (percentuale del reddito familiare destinata al pagamento della prima rata del mutuo) si è attestato a una media nazionale del 34,1% nel secondo trimestre del 2025. Tuttavia, sette province hanno registrato un tasso di accessibilità economica superiore alla ragionevole soglia del 35%, con Malaga al 58% e le Isole Baleari al 49% che affrontano la pressione più alta. Nei capoluoghi di provincia, 15 città su 52 avevano tassi di accessibilità superiori al 35%, con Cadice, Madrid, Malaga, Barcellona e San Sebastián che richiedevano oltre il 50% del reddito disponibile. Tra le sei città più grandi, solo Saragozza (31,6%) ha mantenuto livelli ragionevoli, offrendo un’opportunità unica per gli acquirenti.

A livello di quartiere all’interno di queste grandi città, la sfida dell’accessibilità economica diventa ancora più pronunciata. A Madrid, i quartieri centrali come Centro (79,4%), Salamanca (69,2%) e Chamberi (67,6%) richiedono una parte sostanziale del reddito familiare. Analogamente, a Barcellona, Ciutat Vella (66,7%) e L’Eixample (57,4%) mostrano una forte pressione. Anche il Centro di Malaga (72,3%) e Palma-Palmilla (59,4%) evidenziano intense sfide di accessibilità economica. Questa tendenza rappresenta una sfida sociale ed economica significativa, che potrebbe portare a cambiamenti demografici man mano che le generazioni più giovani o le famiglie a basso reddito vengono spinte fuori dai principali centri urbani. Ciò rafforza inoltre la necessità di politiche governative volte ad aumentare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili e potenzialmente a regolamentare più rigorosamente i mercati degli affitti, come si è visto con le nuove leggi sugli affitti turistici.

Attività di mercato e rendimenti degli investimenti in Spagna nel secondo trimestre

Gli indicatori di attività del mercato immobiliare spagnolo nel secondo trimestre del 2025 rivelano vendite sostenute e crescenti sforzi di sviluppo, sebbene con un notevole ritardo nell’offerta di nuovi immobili. Le vendite di immobili sono aumentate del 10,3-15,9% e i nuovi mutui del 22,1-25,1% tra gennaio e aprile 2025 rispetto all’anno precedente. Le licenze edilizie hanno continuato la loro tendenza al rialzo con una crescita del 19,4%, ma il numero di immobili completati è diminuito del 7,9%, riflettendo le continue difficoltà di costruzione e un deficit di offerta a breve termine. Il tasso di crescita annuale composto (CAGR) medio nazionale su 5 anni è stato del 5,2%. Le regioni che offrono i più alti rendimenti degli investimenti (oltre il 7%) includono Malaga, le Isole Baleari, Santa Cruz de Tenerife e Valencia. Questo scenario suggerisce che gli immobili disponibili per l’acquisto immediato manterranno probabilmente il loro valore o continueranno ad apprezzarsi per coloro che desiderano investire ora.

Navigare nel mercato immobiliare spagnolo

Il mercato immobiliare spagnolo nel secondo trimestre del 2025 presenta opportunità interessanti, ma gli espatriati e gli acquirenti internazionali devono orientarsi strategicamente tra le variazioni regionali e il contesto politico in evoluzione. Le aree principali, come Madrid, le Isole Baleari, Malaga, Barcellona e Valencia, offrono un forte apprezzamento del capitale, ma presentano significative sfide di accessibilità. Le nuove destinazioni emergenti come Toledo, Guadalajara, Siviglia e Alicante offrono un equilibrio interessante tra potenziale di crescita e maggiore accessibilità economica. Allo stesso tempo, Saragozza si distingue per la sua ragionevole convenienza all’interno di un importante contesto urbano.

Comprendere i recenti cambiamenti politici è fondamentale. L’abolizione del programma Golden Visa significa che gli investimenti immobiliari non garantiscono più la residenza diretta ai cittadini extracomunitari. Le nuove normative per gli affitti turistici mirano anche a ripristinare il patrimonio immobiliare locale. Gli espatriati dovrebbero prepararsi finanziariamente, tenendo meticolosamente conto dello “sforzo teorico annuale” per la regione scelta. Data la natura complessa e in evoluzione del mercato immobiliare spagnolo, è indispensabile interagire con agenti immobiliari locali, consulenti finanziari ed esperti legali. Questi professionisti possono fornire informazioni aggiornate sulle sfumature del mercato locale, sui cambiamenti delle politiche e sulle implicazioni economiche su misura per le circostanze individuali, garantendo un processo di acquisto più agevole e informato.

Nonostante le difficoltà di accessibilità economica nelle località più richieste e i recenti adeguamenti delle politiche, i solidi fondamentali economici della Spagna, tra cui un mercato del lavoro resiliente e una crescita robusta del PIL, insieme al suo intramontabile fascino internazionale, suggeriscono prospettive positive a lungo termine per il mercato immobiliare. Per coloro che navigano in queste dinamiche in modo strategico, la Spagna continua a offrire opportunità interessanti per la proprietà e gli investimenti immobiliari. Per ulteriori informazioni sull’acquisto di immobili in Spagna, consulta la nostra sezione dedicata alle informazioni utili e alla guida.

hide=tru