Le marché immobilier espagnol au 2e trimestre 2025 : résilience et croissance continues

Dans le prolongement du bilan du premier trimestre (T1) 2025, le marché immobilier espagnol a continué à faire preuve d’une remarquable résilience et de changements dynamiques tout au long du deuxième trimestre (T2) 2025. La valeur moyenne des propriétés achevées, comprenant à la fois les nouvelles constructions et les reventes, a enregistré unem augmentation substantielle de 9,8 % en glissement annuel et de 2,6 % en glissement trimestriel, avec une croissance annuelle réelle de 7,7 % corrigée de l’inflation.

Cette vigueur soutenue est étayée par une interaction convaincante de facteurs économiques, notamment la résistance de l’emploi et la robustesse de la demande, influencée de manière significative par l’allègement des coûts hypothécaires à la suite de la réduction de 25 points de base des taux d’intérêt directeurs de la Banque centrale européenne. Cette croissance généralisée tout au long du premier semestre de l’année souligne la force générale du marché.

Au niveau régional, la dynamique est particulièrement évidente, la croissance en glissement annuel s’accélérant ou se maintenant à un niveau élevé dans 16 des 19 régions autonomes d’Espagne. Quatre régions se sont distinguées par une croissance exceptionnelle supérieure à 10 % : Madrid arrive en tête avec une augmentation de 16,1 %, suivie par les îles Baléares (14,4 %), la Cantabrie (14,1 %) et les Asturies (11,6 %).

Fait notable : les îles Baléares (25,3 %) et Madrid (6,8 %) ont désormais dépassé les sommets de la bulle immobilière de 2007 en termes nominaux, bien qu’ils restent inférieurs à leurs sommets corrigés de l’inflation (9 % de moins aux Baléares et 24 % de moins à Madrid, compte tenu d’un IPC de 2,3 % en juin 2025). L’« effet Madrid » crée également un effet d’entraînement, activant les prix dans les provinces voisines comme Tolède, Ségovie, Guadalajara et Ávila, où les acheteurs recherchent des options plus accessibles.

Points névralgiques régionaux et pôles économiques en Espagne

Au niveau provincial, le marché immobilier a fait preuve d’un dynamisme généralisé, en particulier dans les principaux bassins d’emploi et dans toutes les provinces côtières. Plusieurs provinces ont enregistré une croissance annuelle supérieure à 10 %, notamment Madrid (16,1 %), les îles Baléares (14,4 %), Santa Cruz de Tenerife (14,2 %), la Cantabrie (14,1 %) et Malaga (13,5 %). L’attrait durable des régions côtières et des grands centres urbains est évident, bénéficiant d’un tourisme robuste, d’une forte demande internationale et d’économies locales florissantes. Cela a également entraîné une « migration de la demande vers l’extérieur » ou un « effet de couronne », où les acheteurs dont le prix est inférieur à celui des principaux points névralgiques se tournent vers les provinces voisines, plus abordables et mieux desservies.

Facteurs sous-jacents : économie, hypothèques et changements de politique en Espagne

La performance robuste du marché immobilier espagnol au T2 2025 est enracinée dans la résilience économique du pays, la dynamique favorable du marché hypothécaire, et les récents changements de politique gouvernementale. L’économie espagnole reste forte, avec un emploi résistant (taux de chômage à 10,29 % au T2 2025) et une croissance robuste du PIB (1,1 % en glissement trimestriel, 3,0 % en glissement annuel).

La réduction des taux d’intérêt directeurs par la BCE le 5 juin 2025, portant le taux de facilité de dépôt à 2,00 %, a commencé à réduire les coûts des prêts hypothécaires, stimulant ainsi la demande résidentielle. Au T1 2025, le prêt hypothécaire moyen en Espagne s’élevait à 145 193 €, avec des paiements mensuels moyens de 756 €. Ce chiffre a légèrement augmenté au T2 2025 pour atteindre un prêt hypothécaire moyen de 149 733 €, avec des paiements mensuels moyens restés largement inchangés par rapport au T1, à 757 €. Les pratiques de prêt restent responsables, le taux de prêts douteux tombant à 2,25 %.

Les récentes politiques du gouvernement espagnol en matière de logement introduites au T2 2025 reflètent une réponse stratégique aux problèmes d’accessibilité et de pénurie de logements, visant à freiner la spéculation et à protéger les acheteurs locaux. Un changement significatif est l’arrêt du programme Golden Visa stipulé par la Ley Orgánica 1/2025, qui accordait auparavant la résidence aux citoyens non européens investissant au moins 500 000 € dans l’immobilier. En outre, les nouvelles réglementations relatives aux locations touristiques imposent désormais l’enregistrement dans une base de données gouvernementale centrale et l’affichage d’un code d’identification unique, dans le but de restaurer le parc immobilier local.

Dynamique des prix de l’immobilier dans les capitales espagnoles

Le marché de l’immobilier dans les grandes capitales espagnoles continue de présenter des changements de prix dynamiques, avec souvent des variations significatives au niveau des quartiers.

• Madrid : le prix moyen est de 4 457 € par mètre carré, avec une variation de 16,1 % d’une année sur l’autre. Usera (18,7 %) et Ciudad Lineal (15,8 %) ont connu la plus forte croissance d’une année sur l’autre. Les zones les plus chères comprennent le quartier de Salamanca (6 851 €/m²).
• Barcelone : le prix moyen est de 4 116 € par mètre carré, avec une variation de 8,7 % d’une année sur l’autre. Sant Marti (8,1 %) et Nou Barris (7,6 %) ont connu la plus forte croissance. Sarrià-San Gervasio (5 403 €/m²) a les valeurs moyennes les plus élevées.
• Valence : le prix moyen est de 2 408 € par mètre carré, avec une variation remarquable de 15,1 % d’une année sur l’autre. Patraix (23,7 %), Jesús (21,3 %) et Rascaña (20,9 %) ont tous enregistré une croissance de plus de 20 %, ce qui indique un fort potentiel d’appréciation du capital.
• Séville : le prix moyen est de 2 354 € par mètre carré, avec une variation de 11,4 % d’une année sur l’autre. Casco Antiguo (10,6 %) et San Pablo-Santa Justa (10,1 %) ont connu une forte croissance.
• Saragosse : prix moyen de 1 884 € par mètre carré, avec une variation de 8,6 % d’une année sur l’autre. Delicias (9,9 %) et Las Fuentes (8,7 %) ont tiré la croissance.
• Malaga : le prix moyen est de 2 660 € par mètre carré, avec une variation de 10,8 % d’une année sur l’autre. Teatinos-Universidad (18,0 %), Palma-Palmilla (17,5 %) et Ciudad Jardín (16,8 %) ont tous connu une croissance supérieure à 15 %.

Dans l’ensemble, les données relatives aux six plus grandes villes démontrent une diversification des opportunités d’investissement en Espagne. Si Madrid et Barcelone restent des marchés de premier plan, des villes comme Valence et Malaga affichent une croissance exceptionnelle, offrant un mélange de commodités urbaines, d’attrait côtier (pour Malaga et Valence) et un prix d’entrée comparativement plus bas. Elles sont donc très attrayantes pour un large éventail d’acheteurs, y compris les expatriés à la recherche d’un mode de vie dynamique à un coût plus accessible.

L’accessibilité : un défi persistant dans les zones à forte demande en Espagne au T2

Alors que le marché immobilier espagnol affiche une croissance robuste, l’accessibilité reste un facteur important. L’« effort théorique annuel » (pourcentage du revenu du ménage pour le paiement du premier prêt hypothécaire) s’élevait à une moyenne nationale de 34,1 % au T2 2025. Cependant, sept provinces ont enregistré un taux d’accessibilité supérieur au seuil raisonnable de 35 %, Malaga (58 %) et les îles Baléares (49 %) subissant la pression la plus forte. Dans les capitales provinciales, 15 villes sur 52 affichaient des taux d’accessibilité supérieurs à 35 %, Cadix, Madrid, Malaga, Barcelone et Saint-Sébastien exigeant plus de 50 % du revenu disponible. Parmi les six plus grandes villes, seule Saragosse (31,6 %) a conservé des niveaux raisonnables, offrant ainsi une opportunité unique aux acheteurs.

Au niveau des quartiers de ces grandes villes, le problème de l’accessibilité est encore plus prononcé. À Madrid, les quartiers centraux comme Centro (79,4 %), Salamanca (69,2 %) et Chamberi (67,6 %) exigent une part substantielle du revenu des ménages. De même, à Barcelone, Ciutat Vella (66,7 %) et L’Eixample (57,4 %) exercent une forte pression. Le centre de Malaga (72,3 %) et Palma-Palmilla (59,4 %) sont également confrontés à d’importants problèmes d’accessibilité. Cette tendance constitue un défi social et économique important, qui pourrait entraîner des changements démographiques, les jeunes générations ou les familles à faibles revenus étant poussées hors des grands centres urbains. Elle renforce également la nécessité de politiques gouvernementales visant à accroître l’offre de logements abordables et à réglementer éventuellement les marchés locatifs de manière plus stricte, comme le montrent les nouvelles lois sur les locations touristiques.

Activité du marché et rendement des investissements en Espagne au T2

Les indicateurs d’activité du marché immobilier espagnol au T2 2025 révèlent des ventes importantes et des efforts de développement croissants, mais avec un retard notable dans l’offre nouvelle. Les ventes de biens immobiliers ont augmenté de 10,3 à 15,9 % et les nouveaux prêts hypothécaires de 22,1 à 25,1 % entre janvier et avril 2025 par rapport à l’année précédente. Les permis de construire ont poursuivi leur tendance à la hausse avec une croissance de 19,4 %, mais le nombre de propriétés achevées a diminué de 7,9 %, reflétant les difficultés persistantes de la construction et un déficit de l’offre à court terme. La moyenne nationale du taux de croissance annuel composé (TCAC) sur cinq ans était de 5,2 %. Les régions offrant les retours sur investissement les plus élevés (plus de 7 %) sont Malaga, les îles Baléares, Santa Cruz de Tenerife et Valence. Ce scénario suggère que les propriétés disponibles pour un achat immédiat conserveront probablement leur valeur ou continueront à s’apprécier pour ceux qui cherchent à investir maintenant.

Comment s’y retrouver dans le marché immobilier espagnol

Le marché immobilier espagnol au T2 2025 présente des opportunités intéressantes, mais les expatriés et les acheteurs internationaux doivent s’orienter stratégiquement en fonction des variations régionales et de l’évolution de l’environnement politique. Les régions les plus prisées, telles que Madrid, les îles Baléares, Malaga, Barcelone et Valence, offrent une forte appréciation du capital, mais sont confrontées à d’importants problèmes d’accessibilité. Les zones émergentes telles que Tolède, Guadalajara, Séville et Alicante offrent un équilibre convaincant entre le potentiel de croissance et l’accessibilité. Parallèlement, Saragosse se distingue par son accessibilité raisonnable au sein d’une grande ville.

Il est essentiel de comprendre les récents changements de politique. L’abolition du programme Golden Visa signifie que les investissements immobiliers ne permettent plus aux citoyens non européens d’obtenir une résidence directe. Les nouvelles réglementations relatives aux locations touristiques visent également à restaurer le parc immobilier local. Les expatriés doivent se préparer financièrement, en prenant méticuleusement en compte « l’effort théorique annuel » pour la région qu’ils ont choisie. Compte tenu de la complexité et de l’évolution du marché immobilier espagnol, il est indispensable de s’adresser à des agents immobiliers, des conseillers financiers et des experts juridiques locaux. Ces professionnels peuvent fournir des informations actualisées sur les nuances du marché local, les changements de politique et les implications économiques adaptées aux circonstances individuelles, garantissant ainsi un processus d’achat plus fluide et mieux informé.

Malgré les problèmes d’accessibilité dans les zones les plus populaires et les récents ajustements politiques, les solides fondamentaux économiques de l’Espagne, notamment la résistance de l’emploi et la forte croissance du PIB, associés à son attrait international durable, laissent entrevoir des perspectives positives à long terme pour le marché de l’immobilier. Pour ceux qui sauront tirer parti de cette dynamique de manière stratégique, l’Espagne continue d’offrir des opportunités intéressantes en matière de propriété et d’investissement. Pour en savoir plus sur l’achat d’une propriété en Espagne, consultez notre section « Informations et conseils utiles ».