Mercado inmobiliario español – Informe Q2 2025: Resiliencia continua y crecimiento

Sobre la base del análisis del primer trimestre de 2025, el mercado inmobiliario español ha seguido mostrando una notable resiliencia y una evolución dinámica durante el segundo trimestre. El valor medio de las viviendas terminadas, tanto de obra nueva como de segunda mano, registró un aumento interanual del 9,8 % y un incremento trimestral del 2,6 %, con un crecimiento anual real del 7,7 % ajustado por inflación.

Esta fortaleza sostenida se basa en una combinación de factores económicos, incluyendo un empleo resistente y una demanda sólida, influenciada notablemente por la reducción de los costes hipotecarios tras la bajada de 25 puntos básicos en los tipos de interés clave por parte del Banco Central Europeo. Este crecimiento generalizado durante el primer semestre del año pone de manifiesto la solidez del mercado en su conjunto.

Dinámica regional del mercado inmobiliario

A nivel regional, el impulso fue especialmente evidente, con un crecimiento interanual acelerado o mantenido en 16 comunidades autónomas. Cuatro regiones destacaron con un crecimiento excepcional superior al 10 %: Madrid lideró con un aumento del 16,1 %, seguida de las Islas Baleares con un 14,4 %, Cantabria con un 14,1 % y Asturias con un 11,6 %.

Es importante destacar que las Islas Baleares (25,3 %) y Madrid (6,8 %) ya han superado sus picos nominales de la burbuja inmobiliaria de 2007, aunque aún se encuentran por debajo de sus picos ajustados por inflación (un 9 % por debajo en Baleares y un 24 % por debajo en Madrid, considerando un IPC del 2,3 % en junio de 2025). El llamado "efecto Madrid" también está generando un efecto dominó, activando los precios en provincias cercanas como Toledo, Segovia, Guadalajara y Ávila, a medida que los compradores buscan opciones más asequibles.

A nivel provincial, el mercado mostró un dinamismo generalizado, especialmente en zonas clave de empleo y en todas las provincias costeras. Varias provincias registraron crecimientos interanuales superiores al 10 %, entre ellas: Madrid (16,1 %), Baleares (14,4 %), Santa Cruz de Tenerife (14,2 %), Cantabria (14,1 %) y Málaga (13,5 %). La continua atracción de las regiones costeras y los grandes centros urbanos es evidente, beneficiándose del turismo, la demanda internacional y economías locales en auge. Esto también ha provocado una “migración de la demanda” o “efecto anillo”, en el que los compradores excluidos de los puntos más caros buscan provincias vecinas bien conectadas y más asequibles.

Factores clave: economía, hipotecas y políticas públicas

El sólido rendimiento del mercado inmobiliario en el segundo trimestre de 2025 se basa en la resiliencia de la economía, la evolución favorable del mercado hipotecario y los recientes cambios en las políticas gubernamentales. La economía española continúa mostrando fortaleza, con una tasa de desempleo del 10,29 % en el segundo trimestre y un crecimiento del PIB del 1,1 % trimestral y 3,0 % interanual.

La reducción de los tipos de interés clave por parte del BCE el 5 de junio de 2025, situando la tasa de facilidad de depósito en el 2,00 %, ha comenzado a abaratar las hipotecas, estimulando la demanda residencial. En el primer trimestre, la hipoteca media en España se situó en 145.193 €, con una cuota mensual media de 756 €. En el segundo trimestre, la hipoteca media subió ligeramente a 149.733 €, con una cuota mensual prácticamente igual (757 €). Las prácticas de concesión de créditos siguen siendo responsables, con una tasa de morosidad que ha descendido al 2,25 %.

Las recientes políticas de vivienda del Gobierno introducidas en el segundo trimestre de 2025 reflejan una respuesta estratégica a los desafíos de accesibilidad y escasez de viviendas, con el objetivo de frenar la especulación y proteger a los compradores locales. Un cambio importante es la abolición del programa de Visado Dorado mediante la "Ley Orgánica 1/2025", que anteriormente otorgaba residencia a ciudadanos no comunitarios que invirtieran al menos 500.000 € en bienes inmuebles. Además, se han establecido nuevas regulaciones para los alquileres turísticos que exigen el registro en una base de datos central del Gobierno y la exhibición de un código identificativo único, con el fin de recuperar parte del parque de vivienda habitual.

Dinámica de precios en las capitales españolas

El mercado inmobiliario en las principales capitales españolas sigue mostrando una evolución dinámica de los precios, con variaciones significativas a nivel de distrito:

• Madrid: Precio medio de 4.457 €/m², con un crecimiento interanual del 16,1 %. Usera (18,7 %) y Ciudad Lineal (15,8 %) fueron los distritos con mayor crecimiento. Barrio de Salamanca es la zona más cara (6.851 €/m²).
• Barcelona: Precio medio de 4.116 €/m², con un aumento del 8,7 % interanual. Sant Martí (8,1 %) y Nou Barris (7,6 %) registraron el mayor crecimiento. Sarrià-Sant Gervasi fue el más caro (5.403 €/m²).
• Valencia: Precio medio de 2.408 €/m², con un notable aumento del 15,1 % interanual. Patraix (23,7 %), Jesús (21,3 %) y Rascaña (20,9 %) superaron el 20 % de crecimiento.
• Sevilla: Precio medio de 2.354 €/m², con un incremento del 11,4 %. Casco Antiguo (10,6 %) y San Pablo-Santa Justa (10,1 %) mostraron un crecimiento sólido.
• Zaragoza: Precio medio de 1.884 €/m², con una subida del 8,6 %. Delicias (9,9 %) y Las Fuentes (8,7 %) lideraron el crecimiento.
• Málaga: Precio medio de 2.660 €/m², con una subida del 10,8 %. Teatinos-Universidad (18,0 %), Palma-Palmilla (17,5 %) y Ciudad Jardín (16,8 %) superaron el 15 %.

En conjunto, los datos de las seis mayores ciudades reflejan una diversificación de las oportunidades de inversión en España. Mientras Madrid y Barcelona siguen siendo mercados premium, ciudades como Valencia y Málaga muestran un crecimiento excepcional, ofreciendo una combinación atractiva de servicios urbanos, atractivo costero y precios de entrada más asequibles. Esto las convierte en opciones muy interesantes para un público más amplio, incluidos los expatriados que buscan calidad de vida a un coste más accesible.

Accesibilidad: un desafío persistente en zonas de alta demanda

A pesar del sólido crecimiento, la accesibilidad sigue siendo una preocupación importante. El “esfuerzo teórico anual” (porcentaje de ingresos del hogar destinado al pago de la primera hipoteca) se situó en una media nacional del 34,1 % en el segundo trimestre de 2025. Sin embargo, siete provincias superaron el umbral razonable del 35 %, con Málaga (58 %) y Baleares (49 %) enfrentando la mayor presión. En las capitales provinciales, 15 de 52 ciudades superan el 35 %, incluyendo Cádiz, Madrid, Málaga, Barcelona y San Sebastián, donde se requiere más del 50 % de los ingresos disponibles.

Entre las seis grandes ciudades, solo Zaragoza (31,6 %) se mantiene dentro de los niveles razonables, representando una oportunidad para los compradores.

A nivel de distrito, el desafío es aún más acusado. En Madrid, distritos como Centro (79,4 %), Salamanca (69,2 %) y Chamberí (67,6 %) exigen un esfuerzo muy elevado. En Barcelona, destacan Ciutat Vella (66,7 %) y L’Eixample (57,4 %). En Málaga, el Centro (72,3 %) y Palma-Palmilla (59,4 %) también reflejan esta intensa presión. Esta tendencia plantea un reto social y económico importante, que podría provocar desplazamientos demográficos y subraya la necesidad de políticas que aumenten la oferta de vivienda asequible y regulen más el mercado de alquiler.

Actividad del mercado e inversión en el segundo trimestre

Los indicadores de actividad del mercado inmobiliario en el segundo trimestre de 2025 muestran un panorama dinámico, con fuertes ventas y crecimiento en los esfuerzos de desarrollo, aunque con retrasos en la nueva oferta. Las compraventas aumentaron entre 10,3 % y 15,9 %, y las nuevas hipotecas entre 22,1 % y 25,1 % entre enero y abril de 2025 en comparación con el año anterior. Las licencias de construcción crecieron un 19,4 %, pero las viviendas terminadas cayeron un 7,9 %, reflejando dificultades en la construcción y un déficit temporal de oferta.

La tasa media nacional de crecimiento compuesto anual (CAGR) a 5 años fue del 5,2 %. Las regiones con mayores retornos de inversión (más del 7 %) incluyeron Málaga, Baleares, Santa Cruz de Tenerife y Valencia. Esto sugiere que las propiedades listas para entrar seguirán manteniendo o aumentando su valor para quienes inviertan ahora.

Cómo navegar el mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario en el segundo trimestre de 2025 ofrece oportunidades atractivas. Áreas como Madrid, Baleares, Málaga, Barcelona y Valencia ofrecen una alta revalorización, aunque con retos de accesibilidad. Nuevas zonas como Toledo, Guadalajara, Sevilla y Alicante ofrecen mejor equilibrio entre crecimiento y coste. Zaragoza destaca por su accesibilidad dentro de una gran ciudad.

Es fundamental entender los recientes cambios legislativos. Los compradores deben prepararse financieramente y tener en cuenta el esfuerzo teórico anual de su zona. Dado el dinamismo del mercado, contar con agentes inmobiliarios puede ser clave para garantizar un proceso de compra informado y sin contratiempos.

Para más información sobre cómo comprar vivienda, consulta nuestra sección de información útil y guías prácticas.